房地產(chǎn)評(píng)估知識(shí)-wenkub
2023-07-12 14:42:01 本頁(yè)面
【正文】 物價(jià)格的實(shí)際影響。在地上建筑物預(yù)定拆遷的條件下，往往進(jìn)行建筑物拆遷的獨(dú)立估價(jià)。由于特殊情況的需要，以及評(píng)估對(duì)象與其他事物之間所存在的關(guān)系，在評(píng)估上還要明確評(píng)估的前提條件，主要包括如下四種：非時(shí)價(jià)的評(píng)估不僅是毫無(wú)意義的行為，而且也是無(wú)法進(jìn)行的，因此，必須明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)。（三）明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)2．評(píng)估對(duì)象權(quán)利狀態(tài)的確定。1．評(píng)估實(shí)體的確定。有些事項(xiàng)直接關(guān)系到估價(jià)作業(yè)的全過(guò)程，對(duì)估價(jià)額也有較大的影響，這些事項(xiàng)被稱坦估價(jià)的基本事項(xiàng)，必須預(yù)先明確。一般而言，評(píng)估一宗房地產(chǎn)主要包括如下六個(gè)基本步驟。房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估：這類評(píng)估是購(gòu)房者尋求金融支持時(shí)，對(duì)自己所抵押的房屋的價(jià)值而進(jìn)行的評(píng)估，它必須由金融部門(mén)指定或委派的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估一經(jīng)確定，具備法律效力、形成法律特定評(píng)估：這種評(píng)估是房地產(chǎn)交易管理部門(mén)，對(duì)買賣雙方交易價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格水平而做的評(píng)估，為了求其公正合理，須采用兩種以上的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估結(jié)果一經(jīng)確定，具有法律效力,一般來(lái)說(shuō)，估價(jià)的基本事項(xiàng)包括估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)及評(píng)估前提四個(gè)方面。即是要明確評(píng)估對(duì)象是什么、范圍如何。首先要明確所評(píng)估的是何種物權(quán)，是所有權(quán)，還是使用權(quán)或抵押權(quán)等。（二）明確估價(jià)目的明確了評(píng)估目的，也就相應(yīng)地確定了所要評(píng)估的價(jià)格類型，如買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、入股價(jià)格、抵押價(jià)格、征用價(jià)格、課稅價(jià)格等。房地產(chǎn)價(jià)格受多種因素影響，是不斷變化的。估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般以年、月、日來(lái)表示，其詳略程度一般是由房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定程度及評(píng)估的價(jià)格種類所決定的。1．獨(dú)立估價(jià)。由房地產(chǎn)價(jià)格的均衡法則、適合法則等可以判定，土地或建筑物的部分估價(jià)額將受到既定狀態(tài)的影響而發(fā)生變化。例如，以購(gòu)買鄰地并與自有土地合并使用為前提，對(duì)鄰地進(jìn)行買賣價(jià)格評(píng)估即為合并估價(jià)；又如，為使土地的一部分分割出售成為可能，而評(píng)估其剩余部分的價(jià)格，即為分割估價(jià)。變更估價(jià)是以改變房地產(chǎn)的利用狀態(tài)為前提所進(jìn)行的評(píng)估，也可稱為變更利用狀態(tài)估價(jià)，它主要包括如下幾種情形：（2）以房地產(chǎn)重新進(jìn)行裝修改造為前提所進(jìn)行的估價(jià)。對(duì)于上述需要確定的種種估價(jià)事項(xiàng)，一般都是由委托人提出的，或根據(jù)委托人的意向由估價(jià)人員整理出來(lái)的。為了保證估價(jià)工作高效享、有秩序地展開(kāi)，應(yīng)預(yù)先擬定出合理的作業(yè)計(jì)劃，其主要內(nèi)容包括如下幾個(gè)方面：2．確定投入人員。3．制定評(píng)估作業(yè)日期及進(jìn)度安排。一般而言，制定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃多采用線條圖或網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)，以保證計(jì)劃的合理與優(yōu)化。實(shí)地勘察的內(nèi)容主要包括如下幾方面：不要忽視調(diào)查實(shí)際使用情況與登記所規(guī)定的限定用途是否一致，數(shù)量是否相符，權(quán)利狀態(tài)與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案記載是否一致等。四、收集分析相關(guān)資料但是，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)比較穩(wěn)定，價(jià)格變動(dòng)比較平穩(wěn)時(shí)，這些一般影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的綜合作用還是能夠體現(xiàn)出規(guī)律性的，房地產(chǎn)價(jià)格將出現(xiàn)平穩(wěn)的變動(dòng)趨勢(shì)，這時(shí)可運(yùn)用統(tǒng)計(jì)規(guī)律和預(yù)測(cè)方法來(lái)確定房地產(chǎn)價(jià)格的平
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