【正文】 地位的物業(yè)管理企業(yè)對(duì)房屋及其附屬的公用設(shè)施及場地進(jìn)行管理，提供全方位的多層次的管理和服務(wù)。最初物業(yè)管理部只是開發(fā)企業(yè)下屬的一個(gè)部門。一種是將本單位房管部 門逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)性質(zhì)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，對(duì)單位自管住房實(shí)行物業(yè)管理；一種是將單位自管住房委托社會(huì)上的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行物業(yè)管理。這主要出現(xiàn)在較大的企、事業(yè)單位，特別是事業(yè)單位開發(fā)建造的用以分配給本單位職工的住宅，由本單位房產(chǎn)部門(如房管處、房管科)進(jìn)行管理。隨著住房制度改革的深入，越來越多的直管公房改變了產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。建國以來，公有住房一直由政府管理部門即房管所或房管站管理，稱為直管公房?！　∷?、目前我國住宅管理的幾種方式　　城市居住小區(qū)是一個(gè)“微型”社會(huì)，它的管理好壞，反映一個(gè)地區(qū)的文明程度。由于住宅建設(shè)投資的多渠道、住宅的商品化及房改的深入，使房屋的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。住宅小區(qū)內(nèi)，多座單體樓宇構(gòu)成一個(gè)小區(qū)房屋系統(tǒng)；每棟樓房的地上建筑與地下建筑構(gòu)成一個(gè)整體；區(qū)域內(nèi)供水、排水、供電、各種熱力、 煤氣管網(wǎng)互相聯(lián)系構(gòu)成一個(gè)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，而這些系統(tǒng)交融組合形成了一個(gè)龐大的、復(fù)雜的、多功能的大系統(tǒng)。這些樓體建筑群，除住宅樓之外，還有商業(yè)大樓、超級(jí)市場 、電影院、體育館、音樂廳、醫(yī)院等等。新建住宅小區(qū)一般是以多棟居民住宅樓為主體，配以商業(yè)、服務(wù)業(yè)、飲食業(yè)、郵電、儲(chǔ)蓄、托兒所、文教衛(wèi)生、娛樂、庭 院綠化等配套設(shè)施，組成一個(gè)功能齊全的居民生活小區(qū)，這就要求區(qū)內(nèi)各類建筑和居住環(huán)境相互協(xié)調(diào)，有機(jī)結(jié)合。這些特點(diǎn)是：　　，綜合開發(fā)?！　?。住宅小區(qū)的經(jīng)濟(jì)功能體現(xiàn)在交換功能和消費(fèi)功能兩方面。 　　。　　。　　二、居住小區(qū)的功能　　黨的十一屆七中全會(huì)和七屆人大四次會(huì)議提出了到2000年實(shí)現(xiàn)小康生活水平的戰(zhàn)略目標(biāo)?！痹谝?guī)劃設(shè)計(jì)中，居住區(qū)按居住戶數(shù)或人口規(guī)模分為規(guī)模居住區(qū)、居住小區(qū)、住宅組團(tuán)三級(jí)，其分級(jí)規(guī)模如表711。我國自改革開放以 來，城市住宅建設(shè)得到了迅速的發(fā)展，據(jù)統(tǒng)計(jì)，十年來，我國建成5萬平方米以上的居住小 區(qū)(又稱住宅小區(qū))2500多個(gè)。小區(qū)管理第一章　居住小區(qū)的物業(yè)管理第一節(jié)　居住小區(qū)物業(yè)管理概述　　一、住宅與居住小區(qū)　　在人類的衣、食、住、行的基本活動(dòng)中，“住”居于重要的地位。今后十年，住宅建設(shè)還會(huì)有一個(gè)大的發(fā)展，人們說的“小康不小康，關(guān)鍵看住房”，這一方面表明了住宅建設(shè)在今后發(fā)展的重要性，同時(shí)，也表明人們對(duì) 新建住宅質(zhì)和量及其管理的要求。根據(jù)以上的情況，可以看出，居住小區(qū)是具有一定的人口和用 地規(guī)模，以滿足居民日常物質(zhì)和文化生活需要的，為城市干道的分割或自然界限制包圍的相對(duì)獨(dú)立區(qū)域。對(duì)城鎮(zhèn)居民來說，所謂小康水平，其居住的標(biāo)準(zhǔn)具體有三個(gè)。這是住宅小區(qū)最基本的功能。住宅小區(qū)的服務(wù)功能是隨著城市規(guī)劃建設(shè)要求、房地產(chǎn)綜合開發(fā)而來的，即要求小區(qū)的公用配套設(shè)施和小區(qū)的管理應(yīng)能為居民提供多項(xiàng)目多層次的服務(wù)。交換功能包括： ①物業(yè)自身的交換，即開展住宅和其他用房的出售或出租經(jīng)紀(jì)中介服務(wù)；②小區(qū)管理勞務(wù)的 交換，即業(yè)主通過合同的方式將住宅小區(qū)的管理委托出去。住宅小區(qū)的主體是居民，居民的活動(dòng)是社會(huì)活動(dòng)，聚集在住宅小區(qū)的各種社會(huì)實(shí)體，如行政治安機(jī)關(guān)、商業(yè)服務(wù)業(yè)、文化教育、銀行等是以住宅小區(qū)為依托，共同為 居民服務(wù)，發(fā)揮各自的功能。由于城市建設(shè)的發(fā)展和人們物質(zhì)文化水平及居住條件的提高，住宅區(qū)的規(guī)劃布局有了很大變化。由專業(yè)化的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行統(tǒng)一管理、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、合理收費(fèi)?！　⌒^(qū)已不僅是人們避風(fēng)雨、擋嚴(yán)寒、生活休息、繁衍后代的棲身之處；而且是學(xué)習(xí)、工 作、教育、科研的重要園地；還是休閑、娛樂、文化、體育活動(dòng)的樂園；也是進(jìn)行區(qū)域內(nèi)購物、飲食、生活服務(wù)的場所；更是社會(huì)主義精神文明和物質(zhì)文明建設(shè)的基地。各種服務(wù)設(shè)施、配套設(shè)施、區(qū)域內(nèi)綠化、道路、各種供水、供電、熱力管網(wǎng) 都是統(tǒng)一設(shè)計(jì)規(guī)劃的，除住宅外，幾乎都是為全住宅區(qū)服務(wù)的，是無法分割的，使住宅小區(qū)變成一個(gè)小社會(huì)。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，房屋產(chǎn)權(quán)由單一所有制變?yōu)楫a(chǎn)權(quán)多元化 。城市居 住小區(qū)的出現(xiàn)，在管理上也是城市住宅建設(shè)的新課題，在這方面，我國目前在住房管理上也存在從舊體制向新體制的轉(zhuǎn)軌時(shí)期。這種管理方式是完全計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，房管所(站)是完全事業(yè)性質(zhì)的 單位。 因此，一些城市已開始探索房管所(站)向物業(yè)管理企業(yè)的體制轉(zhuǎn)變。這 是“誰建造、誰管理”原則的產(chǎn)物。　　。隨著物業(yè)管理的推行和開發(fā)量的增大，一些開發(fā)企業(yè)的物業(yè)管理部逐漸擴(kuò)大，形成獨(dú) 立公司或子公司的形式，獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧，取得法人地位，轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)管理企業(yè)。這一模式雖然在我國出現(xiàn)的時(shí) 間還不長，但發(fā)展勢頭強(qiáng)勁，已得到了政府、房地產(chǎn)業(yè)界和廣大人民群眾的共識(shí)，代表了今后住宅物業(yè)管理的發(fā)展方向。尤其是這十年來建的居住小區(qū)，雖然居住條件和配套建設(shè)都有了明顯的改善，但是由于缺乏有效管理，導(dǎo)致私搭亂建，垃圾隨意堆放，設(shè)備 殘缺不全，管道不通，房屋失修失養(yǎng)等問題嚴(yán)重存在，使小區(qū)面貌一年新，二年舊，三年破的問題十分突出等等。這種物業(yè)管理具有以下四個(gè)特點(diǎn)：　　、多個(gè)管理部門的多頭、多家管理為物業(yè)管理公司的統(tǒng)一管理。　　以上這種集高度統(tǒng)一管理、全方位多層次的服務(wù)、市場和經(jīng)營為一體的充滿生機(jī)和活力 的物業(yè)管理的出現(xiàn)，越來越顯示出其強(qiáng)大的生命力，成為今后住宅物業(yè)管理的發(fā)展方向。　　?！　?。這一模式使以往小區(qū)面貌一年新、二年舊、三年壞的情況得以改變。第二節(jié)　住房與居住小區(qū)的物業(yè)管理　　目前，我國住宅的物業(yè)管理因住房產(chǎn)權(quán)的不同，可分作不同產(chǎn)權(quán)的物業(yè)管理與居住小區(qū) 的物業(yè)管理。分述如下：　　(一)商品房住宅及其物業(yè)管理　　商品房住宅指國家或開發(fā)企業(yè)投資建造的，按市場價(jià)全額出售給購房者住用的住宅，以 及其他以市場價(jià)格交易的各類住宅?！　∩唐贩孔≌瑧?yīng)按國務(wù)院發(fā)布的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》和建設(shè)部發(fā)布的《城市異產(chǎn)毗 連房屋管理規(guī)定》來實(shí)施管理，總的原則是“自有、自住、自管”。公房出售目前主要有以下幾種形式：　　(1)以房改規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)向已租住職工出售的5年內(nèi)只能用于自住的公有住房?！　?3)以成本價(jià)向中低收入家庭出售，并優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和住房困難戶，同等條件下優(yōu)先出售給離退休職工、教師的安居工程住宅。公房出售后就屬于自有住宅，但與商品房住宅又有所不同，主要是房產(chǎn)處置權(quán)的有限性。下述三個(gè)法規(guī)對(duì)此做了較詳細(xì)的規(guī)定?！　?2)公房出售后使用與管理權(quán)限的界定　　對(duì)結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑，而為不同所有人所共有的異產(chǎn)毗連房屋 ，所有人和使用人對(duì)共有、共用的門廳、陽臺(tái)、屋面、樓道、廚房、廁所以及院路、上下水設(shè)施等，應(yīng)共同合理使用并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)；除另有約定外，任何一方不得多占、獨(dú)占。購房人在簽訂房屋買賣合同時(shí)，同時(shí)簽訂業(yè)主公約或房屋使用公約?！　、莨砍鍪酆?，住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，由當(dāng)?shù)厝嗣裾贫ň唧w辦 法?！　、唠娞荨⒏邏核?、供暖鍋爐房等共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)與更新及其費(fèi)用的分?jǐn)偅?按國家和地方政府現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。　?、岙?dāng)事人因住宅的維修養(yǎng)護(hù)發(fā)生糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，當(dāng)事人可以向當(dāng) 地房地產(chǎn)仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁，也可以向人民法院起訴。從物業(yè)管理的角度來看，出租人的業(yè)主地位并沒有變化，其享有的權(quán)利和應(yīng)盡的義務(wù)也沒有改變，而 承租人做為房屋的實(shí)際使用人，是非業(yè)主使用人，其基本權(quán)利義務(wù)首先受到租賃合同的約束和限制，即業(yè)主做為出租人，將哪些權(quán)利、義務(wù)賦予了承租人?！　　　」凶》康某鲎猓仨殘?zhí)行國家制定的租金標(biāo)準(zhǔn)。原 則是生活用房不能隨意改變?yōu)楣I(yè)或商業(yè)用房，因?yàn)橛猛静煌?，房屋?gòu)件所能承受的重量不同?！　《⒆≌^(qū)的物業(yè)管理　　(一)居住小區(qū)物業(yè)管理模式的探索與形式　　居住小區(qū)的管理，采用“物業(yè)管理”模式，是對(duì)原來行政性福利型的房地產(chǎn)管理這種舊 體制的改革。1990年6月，建設(shè)部又召開了全國住宅 小區(qū)管理試點(diǎn)的第一次工作會(huì)議。1993年4月，建設(shè)部在番禺、深圳召開了一次較高層次的專家討論會(huì)。這即《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》( 以下簡稱《管理辦法》)。這即“為居民創(chuàng)造整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境”?！　【幼⌒^(qū)的精神文明建設(shè)包括兩個(gè)方面：一是精神文明建設(shè)的基本內(nèi)容；二是精神文明 建設(shè)的活動(dòng)方式?！　?3)建設(shè)高雅的社區(qū)文化，培養(yǎng)健康的社區(qū)精神。　　(2)創(chuàng)建文明單位，注重文明居住。專業(yè)的物業(yè)管理，不僅可以使居住小區(qū)的房屋、設(shè)備各項(xiàng)功能充分發(fā)揮，還可以彌補(bǔ)物業(yè)建造過程中的各種不足和缺陷，從而為廣大居民提供一個(gè)整潔、安全、和諧的居住環(huán)境。保證小區(qū)內(nèi)的社會(huì)治安，既是“管理辦法”的重要指導(dǎo)思想，又是對(duì)居住小區(qū)物業(yè)管理的高標(biāo)準(zhǔn)要求?！　【幼⌒^(qū)的行政管理是住宅小區(qū)所在的屬地政府對(duì)該小區(qū)實(shí)施的政府職能管理?！　　！　∑浯危^(qū)的物業(yè)管理在實(shí)施過程中要涉及到市政各部門、公安、街道辦事處等多個(gè)部 門和單位，如何協(xié)調(diào)好相互間的關(guān)系和利益，明確各自的職責(zé)和管理范圍，對(duì)搞好小區(qū)物業(yè)管理是至關(guān)重要的。這種費(fèi)用與支付能力的矛盾構(gòu)成了現(xiàn)階段住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)籌集的復(fù)雜性，給經(jīng)費(fèi)的具體籌集帶來了比非住宅物業(yè)更大的困難，需要認(rèn)真加 以研究，制定穩(wěn)妥可行的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與辦法。依據(jù)合同對(duì)業(yè)主委托的所管轄的物業(yè)定期維護(hù)與保養(yǎng)。小區(qū)的總泵房、配電房或自行發(fā)電的機(jī)房均應(yīng)由專業(yè)技術(shù)人員操作管理，確保正常的供水供電和安全用電。這種管理的目的在于為廣大居民提供一個(gè)良好的居住環(huán)境。除對(duì)小區(qū)的公共衛(wèi)生設(shè)施進(jìn)行維護(hù)外，還有小區(qū)樓宇內(nèi)外及公共場所的清潔工作。根據(jù)公安部門關(guān)于開展“群防群治”的要求和誰受益、誰出錢 的辦法組織小區(qū)保安隊(duì)伍，配合公安派出所搞好巡邏放哨。住宅小區(qū)在物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理前，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)管理?！　」芪瘯?huì)的義務(wù)：　　，對(duì)物業(yè)管理公司的管理工作進(jìn)行檢查和監(jiān)督；　??；　??；　　、各有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。這一目的，要求居住小區(qū)物業(yè)管理通過以下管理的目標(biāo)來實(shí)現(xiàn)。　　第二是經(jīng)濟(jì)效益。物業(yè)管理通過各 種有償服務(wù)，既便利于居民生活，又可取能得一定的經(jīng)濟(jì)效益，從而增加管理費(fèi)用的來源。為此，它遵循的主要原則是：　　。　　、寓管理于服務(wù)之中?！　　Ｈ舭捶稚⒌漠a(chǎn)權(quán)權(quán)屬由產(chǎn)權(quán)單位或產(chǎn)權(quán)人自行管理，顯然弊 端很多。必須改革原有管理體制，實(shí)行政企分開，使管理機(jī)構(gòu)成為經(jīng)濟(jì)實(shí)體，具有相對(duì)獨(dú)立的經(jīng)營自主權(quán)，逐步實(shí)現(xiàn)住宅經(jīng)營管理的市場化。具體辦法如下：　　一、小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))實(shí)施物業(yè)管理達(dá)標(biāo)的條件　　小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))實(shí)施物業(yè)管理達(dá)1年以上，已獲得“省(自治區(qū)、直轄市)級(jí)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱號(hào)，并經(jīng)省(自治區(qū)、直轄市)主管部門按照我部19 95年頒發(fā)的《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》和本通知附件《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū) (大廈、工業(yè)區(qū))達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則》的要求進(jìn)行預(yù)評(píng)預(yù)驗(yàn)總分達(dá)90分以上的，方可向建設(shè)部申報(bào) 參加“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”年度達(dá)標(biāo)考評(píng)活動(dòng)?！　∷摹⑿^(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))物業(yè)管理達(dá)標(biāo)的考評(píng)與驗(yàn)收　　經(jīng)建設(shè)部考評(píng)組考評(píng)驗(yàn)收后，總分達(dá)到90分的小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))授予“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱號(hào)，總分達(dá)到95分以上的小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))授予“ 全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱號(hào)；頒發(fā)標(biāo)記牌和獎(jiǎng)狀，建設(shè)部并在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候召開表彰大會(huì)?！　【幼⌒^(qū)物業(yè)管理收費(fèi)是住宅商品化的產(chǎn)物，是對(duì)以往單純靠政府撥款、單位補(bǔ)貼的被 動(dòng)居面的重大改革。因此，制定合理的收費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn)，確保穩(wěn)定的資金來原，是居住小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)必須作好又十分棘手的問題。經(jīng)物價(jià)部門批準(zhǔn)，物業(yè)管理企業(yè)可以定期向住宅小區(qū)內(nèi)的單位和居民收取一定數(shù)量的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金(以下簡稱維修基金)是指用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新與大、中修基金?！　【S修基金是通過建立雙向籌集的渠道來收取的，分以下兩種情況：　　(1)公有住房出售后維修基金的收取　　公有住房出售后，維修基金由售房單位和業(yè)主(購房人)雙向籌集。如北京市規(guī)定，1997年公有住房出售后維修基金的交納 標(biāo)準(zhǔn)為建筑面積42元每平方米。如有的城市規(guī)定，多層住宅提取2％，高層住宅提取3％。分次籌 集是指事先將維修基金計(jì)入物業(yè)管理費(fèi)，然后逐月從收取的物業(yè)管理費(fèi)中按一定比例(如15 ％)提取并歸集到維修基金中去?！　【S修基金歸全體業(yè)主所有，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)，委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)際操作使用。為了防止物業(yè)管理企業(yè)的短期行為，或是因解聘該企業(yè)而影響這項(xiàng)基金的安全，必須由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)該基金的使用，做到?？顚Ｓ?，防止挪作他用。在不向政府要錢，不增加居民的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)情況下，物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)自身的情況，積極開辦多種經(jīng)濟(jì)實(shí)體，開展多種經(jīng)營，創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益，以業(yè) 養(yǎng)業(yè)，補(bǔ)充小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)不足?！　∥飿I(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的收入和利潤，從性質(zhì)上講屬于物業(yè)管理企業(yè)的收入和經(jīng)營 利潤?！　??！　?、高壓水泵房、供暖鍋爐房等共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)和更新等費(fèi)用仍由使用人所在單位支付，以減輕使用人的負(fù)擔(dān)?！　　Ｎ飿I(yè)管理企業(yè)利用商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 用房開展方便住宅小區(qū)內(nèi)居民生活的各項(xiàng)服務(wù)，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營管理，經(jīng)營收入用于小區(qū)物業(yè)管理。即使在完善的市場經(jīng)濟(jì)體制下，由于住宅帶有社會(huì)保障性的特點(diǎn)，對(duì)中低收入者居住的普通住宅政府仍要給予一 定的扶持；而開發(fā)建設(shè)單位為了自身的聲譽(yù)和經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)所建造的住宅日后的物業(yè)管理也會(huì)給予必要的支持。為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等具有公共性的服務(wù)以及代收代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、 電話費(fèi)等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)?！　?shí)行政府定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)實(shí)際提供的 服務(wù)項(xiàng)目和各項(xiàng)費(fèi)用開支情況，向物價(jià)部門申報(bào)，由物價(jià)部門征求物業(yè)管理行政主管部門意見后，以獨(dú)立小區(qū)為單位核定。特約服務(wù)包括房屋裝修、家電修 理、居室清潔、代購商品、找醫(yī)送藥、看護(hù)病人、接送子女上學(xué)等。其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)較鎬，各地情況不一，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也不一樣，難以統(tǒng)一。　　此外，對(duì)實(shí)行物業(yè)保險(xiǎn)的住宅小區(qū)，還應(yīng)包括投保財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)(如火險(xiǎn)、災(zāi)害險(xiǎn)等)及各種責(zé)任保險(xiǎn)的支出?！　?三)居住小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)的測算方法第六節(jié)　住宅小區(qū)的文明建設(shè)　　住宅小區(qū)建設(shè)是