【正文】 事。 準確的前期規(guī)劃是成功招商的基礎商業(yè)項目的招商必須以準確項目定位和規(guī)劃為基礎。大多數人評論，都認為投資開發(fā)者短視，資金鏈轉不過造成的，忽視了商業(yè)地產的規(guī)律，定位本身就存在階段性，經營也存在階段性，因為市場也存在階段性的規(guī)律，發(fā)展是其中的硬道理。如何進行動態(tài)的商業(yè)地產定位，從時間、空間、時空的角度進行階段性動態(tài)定位組合，是成功商業(yè)地產定位的核心問題。主要從商業(yè)地產項目所處特定空間，依據外部環(huán)境、內部條件、潛在外部機會、潛在內部優(yōu)勢進行分析，綜合獲得定位的條件因素。精準定位可概括為：三分析、三定位。3.、經濟模型法。對宏觀環(huán)境因素作分析，不同行業(yè)和企業(yè)根據自身特點和經營需要，分析的具體內容會有差異，但一般都應對政治（Political）、經濟（Economic）、技術（Technological）和社會（Social）這四大類影響企業(yè)的主要外部環(huán)境因素進行分析。 如何管理招商團隊 商業(yè)地產招商流程 商業(yè)地產如何定位 商業(yè)地產術語一、招商工作流程商業(yè)項目部進行市場調研和目標客戶分析。簡單而言，稱之為PEST分析法。經濟模型法，主要使用投入產出模型。三分析指針對商圈特征、客戶類型、競爭商圈三方面進行分析；三定位指在分析的基礎上，進行消費者定位、商業(yè)業(yè)態(tài)定位和檔次定位。從管理角度分析，重點在于對投資者、開發(fā)者、運營者的能力進行客觀評價，對商業(yè)地產項目所在區(qū)域的外部環(huán)境和外部機會，進行評估，從而獲得內外條件結合的數據或判斷，進行商業(yè)地產的項目定位。縱觀目前定位不成功的商業(yè)地產樓盤，忽視了定位在投資開發(fā)過程中作用，特別是后續(xù)經營過程中的作用。與周邊環(huán)境的發(fā)展匹配度，動態(tài)適應性，是商業(yè)地產定位需要考慮到的，如何把握，僅僅依靠調研和數據模型，是否能夠準確分析商業(yè)地產定位？三、成功招商五要素招商工作是一項系統(tǒng)、長期、艱巨的系統(tǒng)工程。項目規(guī)劃應包括主題定位、商業(yè)建筑物情景營造（外部環(huán)境藝術處理、內部氣氛藝術塑造、環(huán)境藝術特色設計）、商業(yè)業(yè)態(tài)組合布局、主力店、品牌店、特色商鋪區(qū)域設計等，并形成清晰招商規(guī)劃系統(tǒng)，招商不應簡單地以“滿租“為原則。商業(yè)地產首先是商業(yè)，然后才是地產。品牌資本、品牌同盟是成功招商的保證全新商業(yè)模式摩爾帶來全新的消費體驗。成功招商的關鍵在于成功的溝通商業(yè)地產開發(fā)與住宅地產開發(fā)最大的區(qū)別在于服務對象不同：住宅開發(fā)主要面對終端用戶群體；而商業(yè)地產開發(fā)面對的不僅是商鋪投資者、主要的是個人和機構經營者，最重要的是系關商業(yè)地產項目持續(xù)經營的數以萬計的消費者。同時，對招商人員進行專業(yè)培訓。主力商戶、半主力商戶主要包括百貨商店、超級市場、大型專業(yè)店等，是商業(yè)物業(yè)吸引客源的錨固點，對商業(yè)物業(yè)的商業(yè)經營活動會產生較大的影響，在商業(yè)物業(yè)里處于核心地位。因此，對商業(yè)物業(yè)的主力商戶、半主力商店應優(yōu)先招商，并在商業(yè)物業(yè)施工建設以前，就開展對主力商戶、半主力商戶的招商活動。廣告招商廣告招商是指充分利用各種廣告宣傳媒體，將商業(yè)物業(yè)的特征、形象及市場機會等信息傳達給目標商家，以促進商業(yè)物業(yè)的招商。有些商業(yè)物業(yè)在進行招商廣告宣傳活動時，針對性不強，盲目地運用大眾媒體進行廣告宣傳活動，造成廣告資源的大量浪費，其效果也不一定理想。定向招商通常首先需要大量搜集商戶的信息資料，然后選擇確定適應商業(yè)物業(yè)經營需要的目標商戶，再與之聯(lián)系，說服其進場經營。對主力商戶、重點商戶、招商條件的優(yōu)惠幅度要大，以吸引其進場經營。然而，如何才能保證招商隊伍的高質、高效？如何讓這支隊伍能夠形成有凝聚力和向心力的團隊，忠心耿耿地為你去開疆拓土？我認為應把握以下幾點；關懷我選擇業(yè)務員主要選兩種人：一種是從來沒有做過業(yè)務的人，他們能夠按照我指定的路走，而且比較勤奮；第二種是工作非常出色的人，這樣的人我不惜花大代價挖過來。二是把愛心給業(yè)務員，真誠地關心他們。執(zhí)行我認為招商人員最應該看重的是品德，我們一般不要求他們有多強的業(yè)務能力，更多的時候我們都是招一些“空白人”，就是他們什么業(yè)務都沒有做過。而我們就是要做好“傳、幫、帶、教”的作用，把他們一個一個都培養(yǎng)起來。從而發(fā)現(xiàn)他的優(yōu)點和缺點，好的發(fā)揚，不好的指正，并且這樣可以因材而用，把他們安排到不同的崗位上。責任心招商人員是公司的中流砥柱，公司到底能不能發(fā)展下去全看這些人的工作怎樣。業(yè)績也是一個人綜合素質的體現(xiàn)。我們應經常召開一些小團體會議，交流思想和意見，激發(fā)招商人員達到公司銷售目標的責任心，鼓勵大家團結起來，共同奮斗，通過這些小會議把這些思想慢慢滲透到大家的頭腦中。業(yè)務員們對市場的看法，對公司的看法都是非常有代表性的，應廣開言路，認真傾聽他們的呼聲，進行有選擇地采納，然后相應地進行表揚和鼓勵。有一句話說“人的耐心只有30天，因此工資是一月一發(fā)。還有一點是注意樹立領導的形象。每個人都有自己的思想和處事原則，如何讓他們放棄自己的一些棱角，把他們糅合到一起，讓他們盡力把自己最優(yōu)秀的一面展現(xiàn)出來，這就要靠心靈的交流了。具體上它包括企業(yè)使命目標，競爭對手分析，顧客的細分、定位，商店的選址，服務策略，與供貨商的關系，信息管理和分銷系統(tǒng)，低成本經營，以及零售活動組合等等。6. 精細化管理：是以“精確、細致、深入、規(guī)范“為特點的全面化的管理模式。8. 購物中心的人流購物中心的步行人流分為兩種：一種是從停車場到購物中心的運動；另一種是從購物中心到購物中心的運動。11. 二次商裝：指以一次商裝為基礎，為展示品牌和商品形象，按照商場要求標準，進行的二次裝飾裝修，主要涉及壁柜、柜臺、貨架、陳列、形象、燈光、色彩等方面。15. 劃分防煙分區(qū)：是通過設置擋煙設施將煙氣控制在一定范圍內，以便用排煙設施將其排出，保證人員安全疏散，消防撲救工作順利進行。19. 服務空間：是商品銷售的輔助空間，如：試衣間、聽音室、問訊處、寄存處等。23. 租賃商鋪：產權人將一定時間內的商鋪使用權與承租人交易，取得或分時段取得現(xiàn)金收益；對承租人而言，承租人用現(xiàn)金或分時段的租金付出取得一定時間內的商鋪使用權利。27. 誠信營銷：是在市場營銷活動中，企業(yè)和消費者始終堅持信息對稱原則，企業(yè)誠實經營，保證營銷活動的公開、公平與公正，以維護和增進全社會和人民的長遠利益，以求得企業(yè)的長期發(fā)展。31. 系列廣告策略：就是預定的時間里連續(xù)發(fā)布由統(tǒng)一設計形式或內容的系列廣告，以加深廣告印象增強