【正文】 nterprise was a wakeup call, enterprise adjustment of industrial structure, strengthen the construction of enterprise core petitive ability all imminent.The article content includes: core petitiveness research situateion, the core petence for real estate enterprises essence analysis, the core petence for real estate enterprises and with the construction of enterprise petitive foresight relationship. This paper utilizes the multidisciplinary knowledge, to the core petence for real estate enterprises essence and construction manyside expounding and analysis.Keywords: real estate enterprises。s economy. From 1999 until 2010 is China39。只有培育出自身獨(dú)特的核心競(jìng)爭(zhēng)力，房地產(chǎn)企業(yè)才會(huì)有信心和決心與其他企業(yè)抗衡，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上去努力爭(zhēng)取屬于自己的市場(chǎng)空間，從而不斷的擴(kuò)大自己的市場(chǎng)占有率，最終促使企業(yè)不斷的成長(zhǎng)和發(fā)展。自二十一世紀(jì)初開始，我國(guó)面臨的市場(chǎng)環(huán)境從賣方市場(chǎng)進(jìn)入到供給相對(duì)過剩的買方市場(chǎng)，新的市場(chǎng)環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)要想發(fā)展和生存就必須提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力這是毋庸置疑的，尤其近幾年房產(chǎn)企業(yè)的高速發(fā)展使得一些企業(yè)老板一味追求高額利潤(rùn)卻忽略了企業(yè)社會(huì)信譽(yù)，導(dǎo)致粗放經(jīng)營(yíng)、社會(huì)責(zé)任感缺乏等問題，造成了房地產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不盡合理、市場(chǎng)呆滯，以致許多企業(yè)運(yùn)作舉步維艱。從1999到2010是中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程中最風(fēng)起云涌的10余年，市場(chǎng)用了十年時(shí)間讓房地產(chǎn)完成了一個(gè)螺旋式輪回。市場(chǎng)也終于在2008年教會(huì)人們：房地產(chǎn)絕不是只漲不降，只賺不賠的生意。例如近幾年發(fā)生的樓歪歪，樓倒倒等事件。本文闡述了核心競(jìng)爭(zhēng)力研究現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力本質(zhì)概述，房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的構(gòu)建及與企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)預(yù)見能力的關(guān)系；文章運(yùn)用了多學(xué)科知識(shí)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力本質(zhì)與構(gòu)建進(jìn)行了多方位闡述與分析。s real estate development in the process of 10 years, the most blustery market through ten years time for real estate pleted a spiral samsara. The market is finally in 2008 to teach people: real estate is not only rise not drop, only earn not to pensate the business. Compared to other enterprise real estate enterprise is has many advantages. But, in a market economy to its bad border of petition in the industry is also very intense.Since the 21st century at the beginning of market environment, China faces from the seller39。 Core petitiveness。雖然不乏很多地產(chǎn)商有過輝煌，但多少曾經(jīng)十分優(yōu)秀的企業(yè)敗下陣來，其興衰榮辱如同一本本教科書，給人以深刻的啟示。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)更是將其作為企業(yè)重點(diǎn)研究課題。一般而言，核心競(jìng)爭(zhēng)力(Core Competence)就是企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中形成的不易被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手效仿的能帶來超額利潤(rùn)的獨(dú)特的能力。 國(guó)外研究現(xiàn)狀1990年,著名管理學(xué)家普拉哈拉德(Praha lad)和哈默爾(Hamel)在《哈佛商業(yè)評(píng)論》上發(fā)表的《企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力》(The Core Competence of Corporation)一文,首次提出了核心競(jìng)爭(zhēng)力(core petence)這一概念,認(rèn)為:“企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力就是組織的積累性學(xué)識(shí)或知識(shí),特別是如何協(xié)調(diào)不同的生產(chǎn)技能和有機(jī)結(jié)合多種技術(shù)流派的學(xué)識(shí)或知識(shí)。這篇論文一被發(fā)表，立刻引起理論界和實(shí)業(yè)界的巨大反響，成為《哈佛商業(yè)評(píng)論》歷史上被引用頻率最高的管理學(xué)文獻(xiàn)之一。企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力在工商管理實(shí)踐中得以應(yīng)用的同時(shí)，世界各國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、戰(zhàn)略管理學(xué)家也從不同的角度對(duì)核心競(jìng)爭(zhēng)力理論做了諸多研究，有基于整合觀、知識(shí)觀、文化觀和組合觀等的核心競(jìng)爭(zhēng)力。他們認(rèn)為企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力是指企業(yè)的研發(fā)能力、生產(chǎn)制造能力和市場(chǎng)營(yíng)銷能力，認(rèn)為核心競(jìng)爭(zhēng)力在更大的程度上就是在產(chǎn)品創(chuàng)新的基礎(chǔ)上把產(chǎn)品推向市場(chǎng)的能力。巴頓還認(rèn)為，核心競(jìng)爭(zhēng)力構(gòu)成了企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，它隨時(shí)間積累而不易為其他企業(yè)所模仿。拉法和佐羅成為核心競(jìng)爭(zhēng)力文化觀的代表，他倆認(rèn)為企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力不僅存在于業(yè)務(wù)領(lǐng)域，而且蘊(yùn)藏于企業(yè)文化體系，并隨企業(yè)文化在組織成員中滲透。體現(xiàn)在這種組織中的核心內(nèi)涵是企業(yè)所專有的知識(shí)體系，正是企業(yè)的專有知識(shí)才使核心競(jìng)爭(zhēng)力表現(xiàn)的獨(dú)一無二、不可模仿和與眾不同。基于這一觀點(diǎn)，企業(yè)在獲取、配置資源和能力的“異質(zhì)性方面決定了其獲得高額經(jīng)濟(jì)回報(bào)率的可能性?；谶@樣的觀點(diǎn)，資源成為保證企業(yè)持續(xù)獲得超常規(guī)利潤(rùn)的最基本條件。有人提出狹義的核心競(jìng)爭(zhēng)力概念，如李建明(1998)提出核心競(jìng)爭(zhēng)力是指企業(yè)內(nèi)部一系列互補(bǔ)的技能和知識(shí)的組合，主要由洞察預(yù)見能力和前線執(zhí)行能力組成；也有人提出廣義的概念，如管益忻(2000)認(rèn)為凡是企業(yè)特有的，足以勝過對(duì)手的市場(chǎng)預(yù)測(cè)、研究開發(fā)、市場(chǎng)營(yíng)銷、加工制造、經(jīng)營(yíng)決策、人力資源開發(fā)、品牌戰(zhàn)略、企業(yè)文化、戰(zhàn)略管理以及企業(yè)的產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、制度創(chuàng)新等等一系列關(guān)鍵程序、能力、資源、機(jī)制均為企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力構(gòu)成要素。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院副院長(zhǎng)陳佳貴研究員認(rèn)為，核心競(jìng)爭(zhēng)力主要是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中的積累性知識(shí)和能力，尤其是關(guān)于如何協(xié)調(diào)不同生產(chǎn)技能和整合多種技術(shù)的知識(shí)和能力，并據(jù)此創(chuàng)造出超越其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)理念、技術(shù)、產(chǎn)品和服務(wù)。同時(shí)還有些學(xué)者也提出自己的觀點(diǎn)。此外還有一些學(xué)者觀點(diǎn)，如李悠誠(chéng)認(rèn)為：企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力就是無形資產(chǎn)，它在本質(zhì)上是企業(yè)通過對(duì)各種技術(shù)、技能和知識(shí)進(jìn)行整合而獲得的能力。王忠明，白津夫等表示核心競(jìng)爭(zhēng)力是企業(yè)資源有效整合而形成的獨(dú)具的、支撐企業(yè)持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的能力。企業(yè)可持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)之“根源”是企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力國(guó)內(nèi)一些學(xué)者指出：企業(yè)所擁有的每一種資源都能夠形成一種或幾種企業(yè)能力，但是,在這些能力中,只有那些能夠?yàn)轭櫩蛣?chuàng)造價(jià)值,被市場(chǎng)所認(rèn)可,從而為企業(yè)進(jìn)入某種現(xiàn)實(shí)潛在市場(chǎng)提供機(jī)會(huì)的能力,才會(huì)被企業(yè)用于參與市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng),這種能力才真正成為了企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力(Competence)。在技術(shù)差異化日益縮小的今天,服務(wù)個(gè)性化與差異化成為企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的重要組成部分,也成為核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要內(nèi)容；（5）企業(yè)的核心生產(chǎn)能力。指企業(yè)對(duì)外界重要事件或機(jī)會(huì)或威脅作出有效的反應(yīng),從而保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的能力。在英文中競(jìng)爭(zhēng)力是（petitiveness），而核心競(jìng)爭(zhēng)力是（core petence）。 第二類因素，企業(yè)所擁有的或者可以獲得的各種“資源”：包括外部資源和內(nèi)部資源，從而使企業(yè)具有某些優(yōu)勢(shì)。從其性質(zhì)來看，知識(shí)本身也是一種能力。 核心競(jìng)爭(zhēng)力可以成為企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力中最具有長(zhǎng)遠(yuǎn)的和決定性影響的內(nèi)在因素，通常存在于競(jìng)爭(zhēng)力的“知識(shí)”層面的最里層。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，企業(yè)成敗興衰取決于自身競(jìng)爭(zhēng)力的強(qiáng)弱，而企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力中最具決定性的因素是企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力或核心競(jìng)爭(zhēng)力。他認(rèn)為，公司就像一棵大樹，樹干和主枝是核心產(chǎn)品，分枝是業(yè)務(wù)單元，樹葉、花朵和果實(shí)是最終產(chǎn)品，提供養(yǎng)分、維系生命、穩(wěn)固樹身的根就是核心競(jìng)爭(zhēng)力。　　西方學(xué)者鮑 組織資本是指組織對(duì)所承擔(dān)任務(wù)的協(xié)調(diào)能力的資產(chǎn)，而社會(huì)資本是指作為資源提供給行為人用來獲取收益的那部分社會(huì)結(jié)構(gòu)的價(jià)值，它通過行為人之間相互關(guān)系的變化而產(chǎn)生。 　　在我國(guó)，有的學(xué)者認(rèn)為，企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的形成依賴于企業(yè)所擁有的諸多能力，可以包括市場(chǎng)界面能力、基礎(chǔ)設(shè)施能力和多種技術(shù)能力等。 “ 價(jià)值鏈分析法 ” 是由美國(guó)哈佛學(xué)院著名戰(zhàn)略學(xué)家邁克爾 企業(yè)要保持的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，實(shí)際上就是企業(yè)在價(jià)值鏈某些特定的戰(zhàn)略環(huán)節(jié)上的優(yōu)勢(shì)。問題是對(duì)于企業(yè)的所有者來說，進(jìn)行怎樣的機(jī)制設(shè)計(jì)將人力資本與企業(yè)有機(jī)地結(jié)合在一起，使特殊人才竭力為企業(yè)奉獻(xiàn)才能。關(guān)鍵是擁有持久保持和獲得核心技術(shù)的能力。這種承諾通常不具有法律上的可執(zhí)行性，但如果賣者、企業(yè)家不履行這種承諾，就要失去買者的光顧和投資者的青睞。營(yíng)銷技術(shù)即企業(yè)通過高效的產(chǎn)品、價(jià)格、促銷和營(yíng)銷渠道整合向顧客提供滿足其個(gè)性化需求的商品和勞務(wù)。 (5)營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)。 　 （6)管理能力。 　　（7）研究開發(fā)能力。 　　（8）企業(yè)文化。 企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的大小最終體現(xiàn)為獲利能力、市場(chǎng)份額、企業(yè)形象及公眾對(duì)企業(yè)產(chǎn)品和服務(wù)的認(rèn)同等。不同的開發(fā)模式，其核心競(jìng)爭(zhēng)力的構(gòu)建途徑是不同的，主要有以下幾種：(1)激發(fā)創(chuàng)新能力,從某種程度上說，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)與核心競(jìng)爭(zhēng)力都是一個(gè)階段性概念，只有創(chuàng)新才是企業(yè)生命的源泉。新的產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)，科技含量提高，附加值不斷增加。(2)形成規(guī)模經(jīng)濟(jì),規(guī)模開發(fā)可以使房地產(chǎn)企業(yè)獲得低成本優(yōu)勢(shì)和差別化優(yōu)勢(shì)，是企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。另外，還面對(duì)著很難看清局勢(shì)的近2萬畝的華南板塊和競(jìng)爭(zhēng)激烈的廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)品牌的本質(zhì)是有價(jià)值的承諾，通過承諾，最大限度地克服開發(fā)企業(yè)與用戶之間的信息不對(duì)稱，并在此基礎(chǔ)上構(gòu)建知名度與信譽(yù)度。無論采用何種形式的品牌符號(hào)與宣傳推廣活動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)都必須保證品牌與企業(yè)形象的一致，并體現(xiàn)品牌在某方面的權(quán)威性、品牌的目標(biāo)市場(chǎng)、品牌的價(jià)值和品牌的說服力。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)需要的有形資源主要包括市場(chǎng)資源，如市場(chǎng)目標(biāo)以及需求，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的成功經(jīng)驗(yàn)和失敗教訓(xùn)等；利益相關(guān)者資源，如客戶、企業(yè)全員、合作伙伴、供應(yīng)商、分包商等；原材料資源如土地、建材等；傳媒資源。在現(xiàn)實(shí)中一些企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有良好的經(jīng)濟(jì)效益，在較短的時(shí)間內(nèi)，迅速收回投入