【正文】 抗力、受害人過錯） 5承擔侵權(quán)責任方式：1停止侵害；2排除妨礙；3消除危險；4返還財產(chǎn)；5恢復原狀；6賠償損失；7消除影響、恢復名譽；8賠禮道歉。 5民事責任：違約責任和侵權(quán)責任。 4處理經(jīng)紀活動中爭議方式：1當事人雙方本著平等自愿的原則協(xié)商解決；2如雙方協(xié)商不成，可以報請有關(guān)政府管理部門投訴，由其從中進行調(diào)解；3如經(jīng)調(diào)解不能達成協(xié)議，雙方可以按照合同中的有效仲裁條款進行處理；4合同中無仲裁條款，事后又無法達成仲裁協(xié)議的，可以向不動產(chǎn)所在地人民法院提起訴訟。 4房地產(chǎn)經(jīng)紀人權(quán)利：1根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定，按照自己的意愿，自由從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動；2執(zhí)行經(jīng)紀業(yè)務(wù)，按照規(guī)定在合同上署名，并根據(jù)合同約定獲取報酬；3要求委托人提供與交易有關(guān)的資料；4拒絕執(zhí)行委托人發(fā)出的違法指令；5保護自己的勞動成果和知識產(chǎn)權(quán)；6接受職業(yè)繼續(xù)教育和培訓；7法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。 4執(zhí)業(yè)告知內(nèi)容：1執(zhí)行人的姓名、資格；2執(zhí)行業(yè)務(wù)的范圍、方式；3需要當事人提供的資料和事實；4委托人提供資料和事實的查詢、查驗結(jié)果；5提供服務(wù)的內(nèi)容、時限和標準；6適用的法律、法規(guī)和政策規(guī)定；7擬使用的合同文本，合同條款的協(xié)商、履行以及發(fā)生爭議的解決方式；8收取傭金的標準、數(shù)額及協(xié)商范圍；9擬采取的最終具結(jié)方式。 3設(shè)立的程序：由當?shù)胤康禺a(chǎn)行政管理部門進行審查，經(jīng)審查合格后，再辦理工商登記。 3房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)是房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)活動的場所，是房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)活動的組織機構(gòu)。29 、房地產(chǎn)經(jīng)紀人工作內(nèi)容：1為買者代買或為賣者代賣房地產(chǎn)；2為用地者尋找地源，促成土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓；3從事房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)，為產(chǎn)權(quán)人申請抵押貸款，辦理相關(guān)手續(xù)；4從事房屋租賃的代理或居間活動；5促成房地產(chǎn)企業(yè)合資以及房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營等項目活動的合作。 2按房地產(chǎn)經(jīng)紀人的活動形式分為：居間房地產(chǎn)經(jīng)紀人、代理、行紀。 2房地產(chǎn)服務(wù)廣義：房地產(chǎn)經(jīng)濟活動提供信息咨詢服務(wù)和事務(wù)代理服務(wù)的各類服務(wù)性機構(gòu)，如經(jīng)紀、估價、咨詢、研究、培訓、軟件和網(wǎng)絡(luò)等。 1經(jīng)紀人權(quán)力：1在法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)開展經(jīng)紀活動，行使其各項合法權(quán)利；2依照合同的約定獲取合法傭金，并依據(jù)合同要求當事人支付在經(jīng)紀活動中開支的費用，包括差旅費、利息、電話費、保管費、商品檢驗費等，但傭金標準和各項成本費用的項目一般應(yīng)在經(jīng)紀合同中事先約定；3當委托人故意隱瞞事實真相或有欺詐行為時，經(jīng)紀人有權(quán)拒絕為其提供服務(wù)；4發(fā)現(xiàn)委托人不具有履約能力時，有權(quán)終止經(jīng)紀活動。 1傭金支付時間：由經(jīng)紀人和委托人自行約定，可在經(jīng)紀成功后，也可提前支付。 ：經(jīng)紀人從事特定經(jīng)紀業(yè)務(wù)時按照國家對特定經(jīng)紀業(yè)務(wù)規(guī)定的傭金標準獲取的傭金。行紀：指經(jīng)紀人受委托人的委托，以自己的名義與第三方進行交易，并承擔規(guī)定的法律責任的商業(yè)行為。 居間：指經(jīng)紀人向委托人報告訂立合同的機會或提供訂立合同的媒介服務(wù)，撮合交易成功并從委托人及其交易對象取得報酬的商業(yè)行為。 經(jīng)紀作用：經(jīng)紀在各種社會經(jīng)濟活動中的溝通和中介作用，即溝通市場供給與需求，提供說合買賣的中介服務(wù)。 社會主義市場經(jīng)濟中經(jīng)紀活動作用：1傳播經(jīng)濟信息；2加速商品流通；3優(yōu)化資源配置；4推動市場規(guī)范完善；5促進社會經(jīng)濟發(fā)展。是最基本形式，對象廣泛，沒有長期固定的合作關(guān)系。有長期固定的合作關(guān)系。具有強制效力，不得高或低。 1經(jīng)紀人：指按照委托人的要求，為委托人提供訂立合同的信息、機會、條件，或充當委托人與第三方簽訂合同的中介，并據(jù)此獲取傭金的個人或機構(gòu)。 1經(jīng)紀人義務(wù)：1如實介紹；2保守機密；3保管樣品；4制作文書；5不索取額外給付；6不從事違禁商品的經(jīng)紀活動；7依法納稅并接受行政監(jiān)督。 2房地產(chǎn)經(jīng)紀活動：指進行房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的當事人有償提供居間介紹、代理和行經(jīng)的營業(yè)性活動。 2按房地產(chǎn)經(jīng)紀人職業(yè)資格分為：具有執(zhí)業(yè)資格的房地產(chǎn)經(jīng)紀人和具有協(xié)理資格的房地產(chǎn)經(jīng)紀人。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀行來的意義：1有助于房地產(chǎn)市場的活躍和興旺；2有利于房地產(chǎn)行來穩(wěn)定的持續(xù)發(fā)展；3發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)，有助于住房制度改革的繼續(xù)深化；4能促進人民居住生活水平的提高；5能促進國民經(jīng)濟發(fā)展，適應(yīng)在房地產(chǎn)經(jīng)濟領(lǐng)域建立社會主義市場經(jīng)濟體制的要求。 3房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)與房地產(chǎn)經(jīng)紀人關(guān)系：執(zhí)業(yè)關(guān)系、法律責任關(guān)系、經(jīng)濟關(guān)系。 3房地產(chǎn)經(jīng)紀活動應(yīng)遵守的原則：必須遵守法律、法規(guī)和行業(yè)管理的各項規(guī)定，堅持公開、公平、公正的原則，信守職業(yè)道德。 4執(zhí)業(yè)回避：1與委托當事人有直接利害關(guān)系，可能損害委托當事人利益的；2委托當事人要求回避的。 4房地產(chǎn)經(jīng)紀人義務(wù)：1按照執(zhí)業(yè)資格規(guī)定的范圍，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動；2根據(jù)合同約定，維護委托人的合法權(quán)益；3為委托人保守商業(yè)秘密，保障委托人的權(quán)益；4接受主管部門的監(jiān)督管理；5參加職業(yè)繼續(xù)教育和培訓；6法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。 50、房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)中禁止行為：1從事法律、法規(guī)禁止流通的房屋和服務(wù)項目的經(jīng)紀活動；2隱瞞重要事實，虛構(gòu)交易機會，提供不實信息，廣告虛假；3惡意串通，脅近、欺詐、賄賂等不正當手段；4允許他人以自己的名義從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動；5法律、法規(guī)禁止的其他行為。 5違約責任的構(gòu)成要件：一必須有違約行為（包括履行不能、履行遲延、履行不當和履行拒絕）；二無免責任事由（不可抗力、自己有過失、約定免責事由）。 5行政處罰：警告、罰款、沒收違法所得和非法財物、責令停產(chǎn)停業(yè)、暫扣或吊銷許可證、暫扣或吊銷營業(yè)執(zhí)照、行政拘留和法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他行政處罰。 6房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)年檢、驗證管理特點：實行定期、集中審查式的監(jiān)督管理，具有時間固定集中、檢查面廣、檢查內(nèi)容全面等特點。 6房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會的職責：1保障經(jīng)紀人依法執(zhí)業(yè)，維護經(jīng)紀人合法權(quán)益；2組織總結(jié)、交流經(jīng)紀人工作經(jīng)驗；3組織經(jīng)紀人業(yè)務(wù)培訓；4組織經(jīng)紀人開展對外交流；5進行經(jīng)紀人職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)經(jīng)律教育、監(jiān)督和檢查；6調(diào)解經(jīng)紀人之間在執(zhí)業(yè)活動中發(fā)生的糾紛；7按照章程規(guī)定對經(jīng)紀人給予獎勵或處分；8法律、法規(guī)允許的其他職責。 6房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)特點：1我國目前的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)主要以居間、代理業(yè)務(wù)為主；2房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)形式多樣，新業(yè)務(wù)形式不斷涌現(xiàn)；3房地產(chǎn)業(yè)務(wù)逐步向縱深化和專業(yè)化方向發(fā)展。 7業(yè)務(wù)洽談：1傾聽客戶陳述；2通過查驗有關(guān)證件（身份證、公司營業(yè)執(zhí)照、產(chǎn)權(quán)證、土地使用證、新建工程規(guī)劃許可證、施工許可證等）3向客戶告知自己及房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的姓名、名稱、資格以及按房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)規(guī)范必須告知的所有事項；4就經(jīng)紀方式、傭金標準、服務(wù)標準以及擬采用的經(jīng)紀合同類型及文本等關(guān)鍵事項與客戶協(xié)商。信息的收集和傳遞，必須經(jīng)過信息分析和處理。 7代理（或協(xié)助）交易達成工作：1協(xié)調(diào)交易價格；2借理或協(xié)助簽訂交易合同（是成交的標志）。8房地產(chǎn)登記類型：1房地產(chǎn)初始登記（土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)）；2房地產(chǎn)變更登記（房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)贈與、房地產(chǎn)繼承、房地產(chǎn)交換）；3房地產(chǎn)權(quán)利注銷登記；4房地產(chǎn)他項權(quán)利登記（出讓土地使用權(quán)抵押登記、以預購商品房作為抵押物、以在建工程作為抵押物、現(xiàn)房抵押登）；5房地產(chǎn)文件登記備案（商品房預售合同及其變更合同、房地產(chǎn)租賃合同、商品房先行交付使用協(xié)議、房屋維修、使用公約及物業(yè)管理文件，以及其他當事人認為有必要備案、而登記機構(gòu)準予登記備案的文件）。 8購房抵押貸款的貸款額上限一般為房價的70%，一般采取分期償還的形式，還款期一般為五年至三十年。月還款一般不超過家庭總收入的30%。 9房地產(chǎn)經(jīng)紀合同作為房地產(chǎn)交易中必備的書面文件，是房地產(chǎn)經(jīng)紀活動最重要的文字載體。 100、房地產(chǎn)經(jīng)紀合同特征：1雙務(wù)合同；2有償合同；3一般為書面形式的合同（一般是不要式合同）；4是從合同（僅提供信息服務(wù)合同不是從合同）。 10從法律文書，合同內(nèi)容就是合同的條款。 10房地產(chǎn)經(jīng)紀合同的主要條款：1當事人的名稱或姓名和住所；2標的；3服務(wù)事項與服務(wù)標準；4勞務(wù)報酬或酬金；5合同的履行期限、地點和方式；6違約責任；7解決爭議的方式。但除緊急情況外，代理人不能超越代理人的指示擅自處理事務(wù)，也不用自己的名義處理事務(wù)。分為指示居間合同（房地產(chǎn)經(jīng)紀人向委托人提供房地產(chǎn)的交易信息、包括交易的數(shù)量、交易行情、交易方式等使委托人能夠選擇符合自己交易目的的房地產(chǎn)）和媒介居間合同（指房地產(chǎn)經(jīng)紀人為委托人提供訂約媒介的服務(wù)）。 1房地產(chǎn)買賣行為包括：投資新建房地產(chǎn)的期權(quán)房屋買賣和現(xiàn)房買賣、二手房地產(chǎn)的買賣。房屋租賃是反映房地產(chǎn)的債權(quán)經(jīng)營活動的。12 房地