【正文】 量將在20萬(wàn)平米左右，市場(chǎng)過(guò)剩必將導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，大量空置的存在可能極大的影響某市居民的購(gòu)房信心，并對(duì)2006年的住宅開(kāi)發(fā)和銷售產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。計(jì)算方法一，%購(gòu)買新房，需要住宅2000套約18—20萬(wàn)平米，伴隨煉油和乙烯擴(kuò)建工程可增加5萬(wàn)平米左右的消費(fèi)量；計(jì)算方法二，在住房消費(fèi)的快速增長(zhǎng)期，每年的住宅消費(fèi)增長(zhǎng)率在10—15%以上，按2005年消費(fèi)18萬(wàn)平米計(jì)算，—。 住宅消費(fèi)繼續(xù)保持一定規(guī)模的增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)在未來(lái)5年內(nèi)將有50%左右的家庭購(gòu)買新房，如果再加上1000噸煉油、120噸乙烯投產(chǎn)后增加8000左右的家庭（2—3萬(wàn)新增人口），那么在未來(lái)5年，（平均80平米/套）約124萬(wàn)平米住宅。這種現(xiàn)象的存在，是封閉市場(chǎng)的必然產(chǎn)物，但隨著消費(fèi)理念和意識(shí)的提升、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，只有真正從消費(fèi)者角度出發(fā)，解決好上述問(wèn)題的開(kāi)發(fā)商，才能在未來(lái)獲得市場(chǎng)的認(rèn)可。供不應(yīng)求導(dǎo)致市場(chǎng)火爆，火爆背后存在隱憂根據(jù)市場(chǎng)估算，2003至2004年，某市每年供應(yīng)市場(chǎng)的樓盤在15萬(wàn)平米左右（1500套左右），供應(yīng)量的增加從一定程度上滿足了當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)房的需求，但受搶購(gòu)風(fēng)影響，市民購(gòu)房的積極性仍然十分高漲，購(gòu)買能力并未完全釋放，一些樓盤只在圖紙階段便被認(rèn)購(gòu)一空。一個(gè)城市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，總是伴隨著城市規(guī)劃和發(fā)展而進(jìn)行，某市也不例外。%。城市市政設(shè)施有：道路46條、，橋梁5座，路燈5057盞。全區(qū)實(shí)有住宅建筑面積119萬(wàn)平米。如今，某市已經(jīng)成為一座配套設(shè)施齊全、交通便利、經(jīng)濟(jì)繁榮、美麗如畫的石油新城，2002—2003年先后被授予“中國(guó)人居環(huán)境范例獎(jiǎng)”、“國(guó)家級(jí)衛(wèi)生城區(qū)”、“全國(guó)雙擁模范城市”、“全國(guó)文化城市建設(shè)先進(jìn)縣（區(qū)）”、“全國(guó)文明建設(shè)先進(jìn)城區(qū)”、“自治區(qū)園林城市”、“全國(guó)綠化建設(shè)先進(jìn)單位”等多項(xiàng)榮譽(yù)，這標(biāo)志這某市在城市環(huán)境和文明建設(shè)方面已經(jīng)走在時(shí)代前列。1其它公共服務(wù)業(yè)17家。糧油加工銷售企業(yè)5家（13個(gè)國(guó)有糧店），從業(yè)人員116人。其次，某市城市經(jīng)濟(jì)隨著改革開(kāi)放的深化和石化企業(yè)資產(chǎn)重組和結(jié)構(gòu)調(diào)整，開(kāi)始打破過(guò)去高度集中單一的全民所有制體系，逐步呈現(xiàn)全民、集體、股份、個(gè)體等多元經(jīng)濟(jì)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行也將產(chǎn)生前所未有的活力。同時(shí)，石化工業(yè)本身屬于高風(fēng)險(xiǎn)、高技術(shù)、高投入、高產(chǎn)出行業(yè)，一直納入國(guó)家戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)。2003年某市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)值國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值億元第一產(chǎn)業(yè)萬(wàn)元600第二產(chǎn)業(yè)億元第三產(chǎn)業(yè)億元工業(yè)總產(chǎn)值億元石化工業(yè)總產(chǎn)值億元總?cè)丝谌?3950 戶籍人口人49261流動(dòng)人口人14689人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值萬(wàn)元4社會(huì)消費(fèi)品零售總額億元 存款余額億元 地方財(cái)政收入億元某市城市經(jīng)濟(jì)是典型的一元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，以石化工業(yè)為主導(dǎo)的城市經(jīng)濟(jì)，形成了獨(dú)特的石化工業(yè)城市的全部經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和特征。此外，區(qū)內(nèi)為石化主業(yè)服務(wù)的配套產(chǎn)業(yè)還有電力生產(chǎn)供應(yīng)、石化工程建設(shè)、設(shè)備安裝維修、工藝設(shè)計(jì)、機(jī)械制造、民用建筑、生產(chǎn)生活供水及交通運(yùn)輸、房地產(chǎn)、印刷、衛(wèi)生保健、金融保險(xiǎn)、公共服務(wù)等行業(yè)。某市是一座因油而生、因油而興的石油化工工業(yè)城市，石化工業(yè)是某市城市經(jīng)濟(jì)的命脈和產(chǎn)業(yè)支柱，決定著這座城市的興旺和發(fā)展。兵團(tuán)駐區(qū)單位有農(nóng)七師九建一工區(qū)、奎建、一二五團(tuán)獨(dú)工區(qū)、水工團(tuán)獨(dú)工區(qū)、兵團(tuán)運(yùn)輸站等；駐軍有69231部隊(duì)、解放軍總后勤部駐獨(dú)石化軍代室、武警消防大隊(duì)、武警中隊(duì)。人口63950人（含流動(dòng)人口14689人），共有漢、維、哈、回等31民族，其中少數(shù)民族12800人，占總?cè)丝诘?0%，城區(qū)人口密度3809人/平方公里。[B2B99下載頻道]（初步方案）前言很榮幸能夠接受貴司邀請(qǐng)參與龍湖佳苑的營(yíng)銷策劃，在收到貴司營(yíng)銷策劃標(biāo)書后，我方立即組織人員，由公司副總經(jīng)理和營(yíng)銷總監(jiān)親自帶隊(duì)前往，通過(guò)與貴司某市項(xiàng)目部人員的接觸交流，以及我方對(duì)市場(chǎng)的調(diào)研分析，收集了第一手市場(chǎng)資料，并立即返回召開(kāi)了龍湖佳苑整和營(yíng)銷策劃會(huì)議，最終形成以下初步方案，提交貴司以供參考。全區(qū)下轄金山路、西寧路2個(gè)街道辦事處和駐外新北區(qū)辦事處以及13個(gè)居民委員會(huì)區(qū)內(nèi)占主體的是國(guó)家大型石化企業(yè)中國(guó)石油某市石化分公司和某市石化總廠兩家正廳級(jí)單位，及其所屬的煉油廠、乙烯廠、熱電廠、研究院、設(shè)計(jì)院、動(dòng)力公司煉建公司、天利實(shí)業(yè)總公司、眾鑫房產(chǎn)公司、盛通熱力公司、物業(yè)公司、職工醫(yī)院、報(bào)社、電視臺(tái)等43家單位，另有中石油化工銷售公司、某省某市天利高新技術(shù)股份有限公司和中石油某省某市銷售分公司等一批中型企業(yè)，以及其他上百家小型企業(yè)。在中國(guó)歷史發(fā)展中，某市聲名顯赫。如今，某市已經(jīng)成為我國(guó)西部重要的石油化工基地。2003年，%。在這里，城市經(jīng)濟(jì)基本是石化產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，城市居民基本由石化企業(yè)和附屬企業(yè)的職工家屬構(gòu)成，企業(yè)實(shí)際上就是某市一個(gè)完整的社會(huì)——一座企業(yè)化的城市。而這種戰(zhàn)略性地位受國(guó)際局勢(shì)動(dòng)蕩和油價(jià)居高不下的影響，石化工業(yè)更被國(guó)家列為緊迫的能源安全戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，某市城市經(jīng)濟(jì)板塊由以下主要產(chǎn)業(yè)構(gòu)成。旅游和賓館住宿業(yè)14家，從業(yè)人員188人。某市是典型的石化工業(yè)城市，城市功能布局也呈現(xiàn)企業(yè)型城市獨(dú)有的特征，雖然隨著這幾年的發(fā)展和新的規(guī)劃，對(duì)城市功能有了更完善、系統(tǒng)和人性化的布局，但總體仍呈以下特征：城市中心區(qū)是傳統(tǒng)的生活區(qū)，主要包括第一至第五生活區(qū)，并形成以大慶路為中心的城市東西主干線和商業(yè)集中區(qū)；城市西區(qū)是煉油廠，受污染影響，西區(qū)不在規(guī)劃與市民相關(guān)的居住、商業(yè)、服務(wù)等功能，同時(shí)工業(yè)生產(chǎn)加工也將進(jìn)一步向西北轉(zhuǎn)移；北區(qū)是某市乙烯廠，也是未來(lái)1000噸煉油、120萬(wàn)噸乙烯工程擴(kuò)建的廠區(qū)，該區(qū)域作為某市未來(lái)的工業(yè)用地，并進(jìn)一步規(guī)劃至312國(guó)道旁；東區(qū)是未來(lái)某市主要的生活區(qū)，隨著該區(qū)域大量居住社區(qū)落成并投入使用，該片區(qū)生活環(huán)境和配套設(shè)施也在進(jìn)一步改善，以東區(qū)南京路為核心的商業(yè)、公共服務(wù)業(yè)等生活配套產(chǎn)業(yè)也迅速發(fā)展起來(lái)，該區(qū)域已經(jīng)成為某市未來(lái)城市發(fā)展新的中心和重心；二、 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析某市作為真正意義上的城市建設(shè)，起步于上世紀(jì)九十年代初，隨著乙烯工程上馬投產(chǎn)，石化和政府機(jī)關(guān)重心東移。目前，全區(qū)總?cè)丝?3950人，其中城市戶籍人口45851人，%，另有寄住人口3410人，流動(dòng)人口14689人。，年供水總量2846萬(wàn)立方米，其中生產(chǎn)用水2292立方米、公共服務(wù)用水325萬(wàn)立方米、居民用水164萬(wàn)立方米，用水戶數(shù)17832戶，城市供水普及率100%。排水管道151公里，污水年排放能力968萬(wàn)立方米，污水處理廠3座、%，%。城市環(huán)保，全年2級(jí)天數(shù)達(dá)到90%以上，轄區(qū)地表水質(zhì)量達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，全區(qū)基本實(shí)現(xiàn)集中供熱。尤其是這幾年，城市東移戰(zhàn)略的實(shí)施和住房商品化，某市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)獲得迅猛發(fā)展，住房消費(fèi)的激情也瞬間點(diǎn)燃，形成一派供不應(yīng)求的熱銷場(chǎng)面。當(dāng)然，這種激情的背后也潛伏著大量的隱憂，受激情消費(fèi)的影響，消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)缺乏應(yīng)有的理性。開(kāi)發(fā)規(guī)模有限，無(wú)法滿足高峰期間的消費(fèi)需求%，人均可支配收入12000元，從以上數(shù)據(jù)可以看出，某市居民的消費(fèi)從經(jīng)濟(jì)能力上而言，已經(jīng)進(jìn)入房產(chǎn)、汽車等耐用消費(fèi)品的消費(fèi)階段，因此新增購(gòu)房戶占總戶數(shù)的比例將會(huì)高于全疆其它城市，按某市63950人，某市家庭的數(shù)量在25000戶左右，在消費(fèi)高峰期按每年8—10%的新增購(gòu)房戶計(jì)算（一般城市為5—6%），某市每年需要消費(fèi)2000—2500套住宅，最低也要消費(fèi)750—900套住宅（按一般城市為5—6%計(jì)算）。如果按年份計(jì)算：2005年的預(yù)計(jì)需求量在17—20萬(wàn)平米。2007—2009年的預(yù)計(jì)需求量在25—30萬(wàn)平米。 商業(yè)需求趨于飽和，市場(chǎng)過(guò)剩已成必然—。某市商業(yè)過(guò)剩的前兆已經(jīng)顯現(xiàn)，受投資滯后于經(jīng)營(yíng)影響，雖然購(gòu)買商鋪的投資戶依然信心十足，商鋪的售價(jià)也繼續(xù)上揚(yáng)，但商業(yè)經(jīng)營(yíng)戶營(yíng)業(yè)額和利潤(rùn)下降卻也成為不爭(zhēng)的事實(shí)，部分商戶開(kāi)始轉(zhuǎn)租商鋪，商鋪開(kāi)始出現(xiàn)空置現(xiàn)象，一旦部分新開(kāi)發(fā)商鋪今年交付使用后，出現(xiàn)租賃困難，隨之而來(lái)的投資信心動(dòng)搖將再所難免，而商鋪投資消費(fèi)屬于信心消費(fèi)，一旦投資信心喪失，未來(lái)的銷售量將大副收縮，等待市場(chǎng)的回暖將是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。 美林房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公