【正文】 章后生效。通常以上限控制。 占地總面積：建筑占用土地的面積，謂建筑占地。 隔斷：區(qū)別使用功能，使之互不干擾，是建筑設(shè)計中組織功能空間、劃分平面的主要手段。門和窗是解決建筑使用功能主要手段。 樓板層：樓板層是房屋建筑中與土層相接的部分，它承受著底層房屋的荷載。一般地，12層以下又稱小高層住宅。 按建筑物的層數(shù)分類 低層建筑：一般指一至三層的房屋，多為住宅、別墅、幼兒園、中小學(xué)校、小型的辦公樓以及輕工業(yè)廠房等。（1） 居住建筑居住建筑是供人們生活起居用的建筑物，主要有普通住宅、高檔住宅、公寓、別墅等。房屋的購買者只擁有對房屋的所有權(quán)，對房屋所在的土地沒有所有權(quán)，僅有使用權(quán)。住房轉(zhuǎn)變： 國家分配住房——市場商品房房產(chǎn)業(yè)、珠寶業(yè)被譽(yù)為一類生意，房產(chǎn)的優(yōu)勢：行業(yè)中獲利較高，回收成本周期較短。房地產(chǎn)有效生存空間還有40年第—代策劃人何陽點子為例第二代策劃人(房地產(chǎn))有較為深厚的經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、市場營銷學(xué)的理論基礎(chǔ)。1998年中國人民銀行加大了對住房的信貸規(guī)模。二、房地產(chǎn)行業(yè)展望我國房地產(chǎn)業(yè)自建國以來，由于土地?zé)o償使用的體制和低租金的住房分配機(jī)制，發(fā)展一直處于停滯不前的狀態(tài)。l、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)技術(shù)能力① 具有一定的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論和相關(guān)經(jīng)濟(jì)理論水平，并具有豐富的房地產(chǎn)專業(yè)知識； ② 能夠熟練掌握和運(yùn)用與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)相關(guān)法律、法規(guī)和行業(yè)管理的各項規(guī)定；③ 熟悉房地產(chǎn)市場的流通環(huán)節(jié)，具有熟練的實務(wù)操作的技術(shù)和技能；④ 具有豐富的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)實踐經(jīng)驗和一定資歷，熟悉市場行情變化，有較強(qiáng)的創(chuàng)新和開拓能力，能創(chuàng)立和提高企業(yè)的品牌； ⑤有—定的外語水平。目前，在我國房地產(chǎn)市場上，最為普遍、從業(yè)機(jī)構(gòu)和人數(shù)最多的業(yè)務(wù)形式是房地產(chǎn)二級市場的商品房銷 (預(yù))售代理業(yè)務(wù)及房地產(chǎn)三級市場的存量房租售居間業(yè)務(wù)這兩種形式。 設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的資金和人員條件，應(yīng)當(dāng)經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門審察批準(zhǔn)后，向當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾聿块T申請設(shè)立登記。中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的條件： ①有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)：②有固定的服務(wù)場所；③有規(guī)定數(shù)量的財產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)。2001年8月15日建設(shè)部頒發(fā)的第97號令《中介服務(wù)管理規(guī)定》對房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理、中介服務(wù)人員資格管理、中介業(yè)務(wù)活動管理等的要求等內(nèi)容做出了明確的規(guī)定，房地產(chǎn)行政主管部門是房地產(chǎn)中介服務(wù)的行業(yè)主管部門。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的一種。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)既有區(qū)別又有聯(lián)系。源于專業(yè)目 錄第一章 公司簡介**********************************************（2）第二章 房地產(chǎn)業(yè)的特征及行業(yè)展望******************************（3）第三章 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識****************************************（4）第四章 市場調(diào)查概述******************************************（7）第五章 案場管理制度及自我管理********************************（8）第六章　案場接待流程及禮儀************************************（12）第七章 銷售代表成功十大條件**********************************（14）第八章 銷售人員的素質(zhì)****************************************（15）第九章 銷售入門及技巧****************************************（15）第一章 公司簡介經(jīng)營理念：勇于進(jìn)取高度專業(yè)化的團(tuán)隊精神。〈建議領(lǐng)導(dǎo)詮釋〉介紹公司的組織形式及歷史；近期的工作重點。它們之間的主要區(qū)別是：建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè)：房地產(chǎn)專業(yè)兼有生產(chǎn)（開發(fā)）、經(jīng)營、管理和服務(wù)多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是指進(jìn)行房地產(chǎn)投資開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的當(dāng)事人提供房地產(chǎn)居間介紹、代理的經(jīng)營活動。中介服務(wù)人員的資格管理①房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格。④有規(guī)定數(shù)量的專業(yè)人員。在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后一個月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門備案。其中，從事商品房銷售、存量房買賣、租賃和交換業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)中最主要的類型。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理的職業(yè)技術(shù)能力： ①了解房地產(chǎn)的法律、法規(guī)及有關(guān)行業(yè)管理的規(guī)定； ②具有一定的房地產(chǎn)專業(yè)知識； ③掌握一定的房地產(chǎn)流通的程序和實務(wù)操作技術(shù)及技能。從50年代到70年代末期，國家雖然對房地產(chǎn)的投入多達(dá)數(shù)十億元。 八成30年，％，％1960年－1976年生育高峰出現(xiàn)的人口大部分已結(jié)婚生子，該批人面臨購房的局面。擁有自身的專業(yè)特長，最好是精通房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、建筑規(guī)劃等。房地產(chǎn)概念：房產(chǎn)：即房屋產(chǎn)權(quán)，它是在一定條件下隨著所有權(quán)制度的出現(xiàn)而產(chǎn)生的，是房屋的經(jīng)濟(jì)法律形態(tài)。土地的使用年限要看其使用用途，住宅用地的使用年限為七十年，商業(yè)用地的使用年限為五十年。（2） 公共建筑公共建筑是供人們進(jìn)行各項社會活動的建筑物，公共建筑按使用特點，可以分為以下一些建筑類型；生活服務(wù)性建筑：食堂、菜場、浴室、理發(fā)店等；文教建筑：學(xué)校、圖書館、學(xué)生實驗室等；托幼建筑：托兒所、幼兒園等；科研建筑：研究所、科學(xué)實驗樓等；醫(yī)療建筑：醫(yī)院門診所、療養(yǎng)院、急救中心等；商業(yè)建筑：商店、商場、貿(mào)易市場、飯店、餐廳以及相關(guān)設(shè)施；體育建筑：體育場(館)、游泳池(館)等服務(wù)于體育運(yùn)動的房屋建筑；文娛建筑：劇院、會堂、博物館、文化館、展覽館等；交通、郵電建筑：火車站、汽車站、航空港、水上客運(yùn)站、郵政大樓、電報、電話局等用于交通、郵政、電訊的建筑；其他建筑：如園林建筑、紀(jì)念性建筑、加油站、煤氣站、消防站等設(shè)施。多層建筑：一般指四至七層的房屋，多為居民住宅樓、普通辦公樓等。二、房屋建筑的構(gòu)造—幢建筑物，一般是由基礎(chǔ)、墻、柱、梁、樓板層、地坪層、 樓梯、屋頂、門窗、陽臺和雨蓬等幾大部分構(gòu)成，它們在不同的部位，發(fā)揮著各自的作用。 樓梯：樓梯是房屋建筑的垂直交通設(shè)施，供人們上下樓層和緊急疏散之用。門主要起內(nèi)外交通和分隔房間之用；窗的主要作用是采光和通風(fēng)，同時也起分隔和圍護(hù)的作用。有全隔、半隔、透明、半透、不透等區(qū)別。小區(qū)占地面積包括所有占用的面積（包括綠化道路等等）。 建筑高度：指由室外明溝面或散水坡面量至建筑物主體最高點的垂直距離。 建筑紅線后退距離：指建筑相對于規(guī)劃內(nèi)道路紅線后退的距離，通常以下限控制。1綠地率：規(guī)劃地塊內(nèi)各類綠地面積的總和占規(guī)劃用地面積的比率，用以說明綠化分布的疏密程度。1通風(fēng)：保持室內(nèi)空氣流通，更換新鮮空氣。 1戶型：居住建筑中表示臥室、廳房、衛(wèi)生間的構(gòu)成類型簡化的名稱，如二室——廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)等。2開間：一般把建筑長向的柱與柱之間，或墻與墻之間的距離。2日照：建筑物能迎受到陽光的程度。2復(fù)式住宅：在多層或高層中每戶占兩層或三層的住宅。3組團(tuán)：由數(shù)幢住宅樓組合成共同生活空間的院落。3節(jié)能環(huán)保型建筑：采用現(xiàn)代科技對水資源再利用、廢棄物再生再用，太剛能蓄電、照明，供熱、隔熱、保溫，空氣凈化，防蟲、防霉、空調(diào)省電等—系列措施而設(shè)計成的未來居住建筑。車不能停在道路上。柱：是獨(dú)立支撐結(jié)構(gòu)的豎向構(gòu)件，它在房屋中頂住梁和板這兩種構(gòu)件傳來的荷載。用地紅線：是指經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)用地范圍的界限。建筑間距：是指兩棟建筑物外墻之間的水平距離。2. 何為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑？答：鋼筋混凝土的承重構(gòu)件如梁、板、柱、墻（剪力墻）、屋架等，是由鋼筋和混凝土兩大材料構(gòu)成。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的結(jié)構(gòu)主要有：框架結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)、框架筒體結(jié)構(gòu)和筒中筒等。5.“五證俱全”是指哪五證？答：.建筑施工許可證 .房屋預(yù)售許可證 .建筑用地規(guī)劃許可證 .國有土地使用證 .建設(shè)工程規(guī)劃許可證？答：水通、電通、煤氣通、場地平整。 ？答：1～3層為低層；4～6層為多層；7～9層為中高層；10層以上為高層。⑥ 總體的建筑風(fēng)格的表現(xiàn)形式〈以具體實例為標(biāo)準(zhǔn)〉 備注：以上所述，建議培訓(xùn)時須重復(fù)檢查，務(wù)必做到深刻理解，熟練掌握， 可結(jié)合具體小區(qū)情況詳細(xì)說明。建筑平面圖：按一定比例繪制的建筑物水平剖視圖，表示建筑物的平面形狀、水平方向(出入口、走廊、樓梯、房間、陽臺等)的布置和組合關(guān)系。結(jié)構(gòu)施工圖：主要表明建筑結(jié)構(gòu)專業(yè)的設(shè)計內(nèi)容，同時反映建筑、給排水、暖通、電氣等專業(yè)對結(jié)構(gòu)的要求。人們常說的居住面積和使用面積都不含結(jié)構(gòu)面積。（4）建筑面積：建筑物全部面積，分每戶建筑面積、單元建筑面積和每幢樓建筑面積，系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，（）的永久性建筑。（7）出房率（得房率）：指住宅的凈使用面積占銷售面積（包括公用部分面積）之比。(10)套內(nèi)墻體面積：是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積。（4）封閉式陽臺按其外圍投影面積計算。地質(zhì)勘察費(fèi)：是指委托專業(yè)人員對建筑施工的地塊進(jìn)行地質(zhì)勘察的費(fèi)用。稅費(fèi)稅費(fèi)是應(yīng)向國家繳納的費(fèi)用的，反映了單位或個人對國家的貢獻(xiàn)，稅費(fèi)包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)教育費(fèi)附加、土地使用稅、房產(chǎn)稅、增值稅、所得稅等。 理化因素：是指那些對房地產(chǎn)價格有影響的反映房地產(chǎn)自身狀況的各種因素，如地理位置、地質(zhì)條件、地形、地勢、土地面積、土地形狀、日照、通風(fēng)、溫度，降水，天然周期性災(zāi)害等。 經(jīng)濟(jì)因素：指影響房地產(chǎn)價格的各種經(jīng)濟(jì)因素，如城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、居民收入、投資水平、儲蓄、消費(fèi)水平、物價水平、金融狀況等。 國際因素：主要指國際經(jīng)濟(jì)狀況、軍事沖突情況、政治對立情況、國際競爭等方面對房地產(chǎn)價格的影響。 納稅人：凡是中國境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個人都是房產(chǎn)稅的納稅人。 客稅依據(jù)：對于非出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次減除10~30%后的余值為計稅依據(jù)計算繳納。 納稅地點和納稅期限；房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納。四、土地增值稅土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個人征收的一種稅?？投悓ο螅浩醵惖恼鞫悓ο笫前l(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動的土地、房屋。但是，為了保護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)交易雙方的合法權(quán)益，體現(xiàn)公平交易，避免發(fā)生隱價、滿價等逃稅行為，征稅機(jī)關(guān)認(rèn)為必要時，也可以直接委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對房屋價值進(jìn)行評估，以評估價格作為計稅依據(jù)。教育費(fèi)附加：是隨增值稅、消費(fèi)稅和營業(yè)稅附征并專門用于教育的一種特別目的稅。第四節(jié)　　住房抵押貸款知識一、住房抵押貸款概念 住房抵押貸款是售房者(或擔(dān)保公司)、銀行和購房者三方之間的一種約定，是約定購房者將其已預(yù)售部分購房款房產(chǎn)的全部權(quán)益做抵押，售房者（或擔(dān)保公司）為購房者按期清償銀行貸款做擔(dān)保，在購房者不能按時履行債務(wù)時，銀行有權(quán)處分抵押物并優(yōu)先得到償還的民事法律行為。該類貸款銀行資金成本較高，利率相對高一些，但貸款額度、期限所受限制教少。首付比率通常指購買住房時首期付款額占所購住房總價的比率。 利息借款人在借貸期限內(nèi)不僅應(yīng)當(dāng)償還貸款本金，而且應(yīng)當(dāng)支付銀行貸款利息，住房抵押貸款利率為銀行同期貸款利率。三、申請個人住房抵押貸款的基本條件 再中國境內(nèi)具有合法拘留身份和完全民事行為能力的自然人，年齡一般應(yīng)在18周歲以上，年齡加貸款年限，男性不超過65歲，女性不超過60歲。 有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的法人、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人。 貸款銀行認(rèn)可的有權(quán)部門出具的借貸人穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入的證明或其他償債能力的證明資料。 保證人出具的同意提供擔(dān)保的書面承諾及保證人的資信證明。1 如果借款人有配偶的，其借款申請書上還要填寫清楚配偶的有關(guān)情況，并出示相應(yīng)結(jié)婚證或戶口簿等證明文件材料。 貸前審查銀行同意受理借款申請后，銀行經(jīng)辦人員需要對借款人的主體資格、借款材料的真實性和有效性、借款人現(xiàn)有銀行信用、保證人保證資格和能力、抵（質(zhì)）押物合法、有效性等進(jìn)行審查，并做出評價。 貸款歸還借款人應(yīng)嚴(yán)格履行借款合同，按合同規(guī)定的還款計劃、還款方式償還貸款本息。六、個人抵押款的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 抵押登記費(fèi)：5萬以內(nèi)：120元/套； 5—10萬以內(nèi)：150元/套； 10萬元以上：180元/套 房產(chǎn)保險費(fèi)：貸款額*%*貸款年限 合同公證費(fèi)：貸款額*%（最低100元）第五節(jié) 物業(yè)管理的基本知識一、 物業(yè)管理的基本概念 物業(yè)管理的涵義物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主、業(yè)主委員會或者其他組織的委托，對物業(yè)進(jìn)行維護(hù)、修葺、管理，對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序、交通、消防、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等事項提供協(xié)助管理、服務(wù)的有償活動。 業(yè)主公約業(yè)主公約是一種公共契約，屬于協(xié)議、合約的性質(zhì)。二、 物業(yè)管理的基本內(nèi)容物業(yè)管理的對象、范圍相當(dāng)廣泛，幾乎包括種類建筑，如高層與多層住宅區(qū)、綜合辦公樓、商業(yè)樓宇、工業(yè)廠房、倉庫、停車場。②房屋共用設(shè)施及其運(yùn)行的維護(hù)與管理。⑥維修基金的代管服務(wù)。由物業(yè)管理企事業(yè)事先設(shè)立服務(wù)項目，并將服務(wù)內(nèi)容質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公布，當(dāng)住用人需要時可自行選擇。④社會福利：開辦老年活動室，照顧區(qū)內(nèi)的孤寡老人等。三、物業(yè)管理的啟動。新用戶入住時，首先要簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，物業(yè)管理