【正文】 套組合來(lái)對(duì)其進(jìn)行提煉拉升，最終起到拉升整體售價(jià)的作用。建材7%： 這方面關(guān)系到目標(biāo)購(gòu)房者購(gòu)房后的生活質(zhì)量，可以此來(lái)彌補(bǔ)其它的不足，所以應(yīng)努力提高建材質(zhì)量，把好建筑質(zhì)量關(guān)，努力做到最好，因?yàn)樗鼘?duì)樓盤整體售價(jià)的拉升非常重要。單體設(shè)計(jì)12%： 著重突出外立面的幽雅格調(diào)，與新華路整個(gè)居住氛圍有一個(gè)既協(xié)調(diào)又能張揚(yáng)自己建筑風(fēng)采的立面效果。設(shè)計(jì)單位5%： 設(shè)計(jì)是可以利用目標(biāo)購(gòu)房者的盲動(dòng)跟隨心理，其對(duì)購(gòu)房者有一定的影響力；如果沒有名牌設(shè)計(jì)單位的話，就可以避過(guò)不提。目的是對(duì)本案樓盤的各方面進(jìn)行對(duì)比分析，找到目標(biāo)消費(fèi)者看待權(quán)重大的方面，可在其后的企劃中進(jìn)行提升優(yōu)化，為銷售做前期鋪墊。在我們的共同努力下，堅(jiān)持獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)理念，樹立良好的公司及品牌形象，創(chuàng)造了獨(dú)墅苑二期75天100%，使房產(chǎn)開發(fā)與銷售蒸蒸日上。而我們的目的就在于希望通過(guò)詳盡專業(yè)的策劃方式或推廣手段來(lái)幫助發(fā)展商確立自身形象在房產(chǎn)市場(chǎng)及消費(fèi)者心中的認(rèn)知度，從而通過(guò)品牌的確立來(lái)促動(dòng)自身項(xiàng)目的銷售力度，并最終達(dá)到發(fā)展商預(yù)期的銷售目的。我們認(rèn)為這座橋要架得準(zhǔn)，架得好，就應(yīng)該堅(jiān)持策劃來(lái)源于產(chǎn)品，高于產(chǎn)品；而同時(shí)傳播策劃更要以產(chǎn)品為基礎(chǔ)。目錄：企劃篇一、 企劃思路二、 企劃緣起三、 品牌策略思考建議四、 區(qū)域消費(fèi)者心理權(quán)重比預(yù)測(cè)及分析五、 目標(biāo)客戶成分及消費(fèi)動(dòng)機(jī)分析六、 推廣案名的緣起七、 推廣核心概念八、 廣告總精神九、 上海某住宅項(xiàng)目企劃思路、賣點(diǎn)收集及提煉流程圖十、 建材篇十一、 導(dǎo)視策略篇十二、 售樓處策略十三、 樣板房選擇思路及策略十四、 樣板區(qū)策略一、企劃思路 “上海某住宅項(xiàng)目”—— 企劃緣起思考流程圖品牌策略企劃緣起企劃思路目標(biāo)客戶成分及消費(fèi)動(dòng)機(jī)分析客戶權(quán)重比分析案名緣起推廣核心概念廣告總精神二、企劃緣起上海某住宅項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃操作，目的是通過(guò)我們的專業(yè)服務(wù)為發(fā)展商提供獨(dú)到專業(yè)的市場(chǎng)分析和預(yù)估，以便讓發(fā)展商能夠在原有的基礎(chǔ)上可以更好地把握整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)；同時(shí)也希望通過(guò)我們專業(yè)的企劃策略來(lái)幫助發(fā)展商樹立企業(yè)和樓盤之間的品牌效應(yīng)，進(jìn)而為今后的發(fā)展打下良好的口碑；而環(huán)環(huán)相扣的前期工作為我們今后能夠更好地為發(fā)展商服務(wù)做了堅(jiān)實(shí)的鋪墊工作，更希望發(fā)展商通過(guò)“上海某住宅項(xiàng)目”這一起點(diǎn)，為今后帶來(lái)更加美好的發(fā)展前景。例：深圳萬(wàn)科集團(tuán)自創(chuàng)業(yè)以來(lái)，始終堅(jiān)持樹立公司及品牌在房產(chǎn)市場(chǎng)的形象。（二） 建議整個(gè)“上海某住宅項(xiàng)目”地產(chǎn)須導(dǎo)入公司整體CI系統(tǒng)，包括4個(gè)方面的內(nèi)容：1） 開發(fā)商以前的發(fā)展歷史及進(jìn)程進(jìn)行整合2） 導(dǎo)入企業(yè)的理念識(shí)別——MI3） 導(dǎo)入企業(yè)的法則識(shí)別——BI4） 導(dǎo)入企業(yè)的形象識(shí)別——VI 品牌及發(fā)展商的形象定位根據(jù)發(fā)展商的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃（設(shè)立公司上海總部）立足上海房產(chǎn)市場(chǎng)，有必要制定長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃，以便為今后形成連動(dòng)開發(fā)建設(shè)，產(chǎn)業(yè)化運(yùn)作經(jīng)營(yíng)打下厚實(shí)的市場(chǎng)知名度。（一） 新華路區(qū)域消費(fèi)群體心理權(quán)重比預(yù)測(cè)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位環(huán)境單體設(shè)計(jì)房型建材周邊商配25%10%25%12%8%7%20%會(huì)所小區(qū)配套人氣品牌效應(yīng)人文環(huán)境地理位置競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案合計(jì)10%10%5%3%5%10%30%100%（二） 新華路區(qū)域消費(fèi)群體心理權(quán)重比分析規(guī)劃25%： 規(guī)劃是一個(gè)小區(qū)的靈魂所在，也是最有創(chuàng)意的地方。環(huán)境25%： 環(huán)境對(duì)目標(biāo)購(gòu)房者的購(gòu)房心理影響程度很大。這方面是引導(dǎo)目標(biāo)購(gòu)房者的一方面，應(yīng)著重于顏色的冷暖度及面磚等方面的搭配，視覺效果在一定程度上關(guān)系到客戶個(gè)人的喜好程度。周邊配套5%： 這方面關(guān)系到目標(biāo)購(gòu)房者購(gòu)房后的生活方便問(wèn)題，因直接性很強(qiáng)，所以其權(quán)重比預(yù)計(jì)將占到5%。人氣5%： 人氣是售房的基礎(chǔ)，只有聚集更多人氣，才能將銷售策略順利的執(zhí)行。（如：萬(wàn)科他就形成了名牌的象征，只要是他開發(fā)的樓盤就熱銷，當(dāng)然這是他多年來(lái)逐步積累的成績(jī)。競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案30%： 周圍的競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案對(duì)我們的沖擊較大，有相當(dāng)一部分競(jìng)爭(zhēng)樓盤的產(chǎn)品比較成熟，目標(biāo)購(gòu)房群體又很相近；在這種不利的情況下我們會(huì)運(yùn)用我們獨(dú)特的整體包裝策略， 對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行整合， 做到拉升整體售價(jià)。房型：本案總共推出了三個(gè)主力房型，其中70%為市場(chǎng)需求最大的三房式（面積略微偏大，需要在今后的單價(jià)上有一個(gè)合理的百分比控制，以免由于單價(jià)的偏高而造成總售價(jià)的抬高）、另外就是各占15%的復(fù)室和二房式，由于較為合理的房型配比，所以相對(duì)于其它樓盤（如：申亞新華府）而言，面積的控制還是較為理想。小區(qū)會(huì)所：會(huì)所給人最直接的感覺就是高檔，而本案的各競(jìng)爭(zhēng)樓盤由于受土地開發(fā)面積的制約，無(wú)法在僅有的占地面積上打造一個(gè)成規(guī)摸的小區(qū)會(huì)所，所以本案必須充分利用會(huì)所的優(yōu)勢(shì)，而前提就是定位的合適與否，因?yàn)檫@將直接關(guān)系到本案在今后銷售推廣中處于的位置是否有利。競(jìng)爭(zhēng)樓盤：由于本案在同一區(qū)域所處的位置較不理想，這勢(shì)必會(huì)成為其它競(jìng)爭(zhēng)樓盤為突出自身樓盤的優(yōu)勢(shì)時(shí)所會(huì)一直強(qiáng)調(diào)的，對(duì)于本案來(lái)說(shuō)，這在今后的銷售期間將是相當(dāng)不利的一個(gè)制約因素。同時(shí)通過(guò)對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群體在各方面的信息收集分析，為本案的市場(chǎng)定位確立一個(gè)可供論證參照的依據(jù)，并可以借此了解并最終確立目標(biāo)消費(fèi)群體和廣告的訴求對(duì)象。訴求點(diǎn)——完善的高尚小區(qū)、良好的物業(yè)管理、便捷的出行交通、就近的商業(yè)中心四）、客戶來(lái)源：區(qū)域周邊范圍客戶身份：向往新華路生活氛圍的客戶群年齡段：3555歲之間消費(fèi)動(dòng)機(jī)：多年的心愿或懷戀新華路的生活氛圍； 向往新華路這一區(qū)域的生活氛圍；戶型需求：此類購(gòu)房者的房型需求通常會(huì)以100平方米（二房二廳）為主。訴求點(diǎn)——家的感覺七）、客戶來(lái)源：新華路輻射區(qū)域客戶身份：文化人 年齡段：3055歲之間消費(fèi)動(dòng)機(jī)： 因工作需要而決定重新置業(yè)或二次置業(yè)；看中新華路的文化氛圍和居住環(huán)境而決定在該區(qū)域置業(yè)或再次置業(yè)；戶型要求：此類購(gòu)房者通常以選擇二房或三房為主。同時(shí)希望通過(guò)把本案與東華大學(xué)院區(qū)的對(duì)街來(lái)進(jìn)一步襯托出小區(qū)周邊的文化氛圍，以此吸引消費(fèi)者的關(guān)注。七、推廣核心概念通過(guò)上面對(duì)客戶的定位分析，以及大量的市場(chǎng)調(diào)研論證，并對(duì)本案產(chǎn)品的細(xì)化提升，在此提出我們針對(duì)本案的核心推廣概念，希望借此樹立本案產(chǎn)品有別于本區(qū)域的獨(dú)特生活品質(zhì)，居住環(huán)境和生活品位。（二）建筑規(guī)劃篇{新貴族生活的基礎(chǔ)} 社區(qū)規(guī)劃賣點(diǎn)分析概念提煉：佇立新華路，回味昔日榮耀與今日都市生活的全新對(duì)白！整個(gè)地塊南臨新華路、北臨市區(qū)中央主干道延安路立體高架網(wǎng)絡(luò)、西面有輕軌相伴；由規(guī)劃興建中的七幢板式小高層構(gòu)成了一個(gè)區(qū)域性大型社區(qū)。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，小區(qū)停車位的配置不少于戶數(shù)的50%，目前較高配置的小區(qū)此比例已達(dá)到80%。在景觀布置上，除了由7號(hào)樓、4號(hào)樓和8號(hào)樓的小區(qū)會(huì)所共享的主題綠化外；各個(gè)樓宇之間還有若干個(gè)獨(dú)成體系的小型組團(tuán)綠化和景觀小品，對(duì)小區(qū)進(jìn)行了有機(jī)的分隔。建議：窗及玻璃窗作為建筑相當(dāng)重要的組成部分，它是室內(nèi)與室外交流的空間。若是運(yùn)用得當(dāng)，將會(huì)取得意想不到的結(jié)果。部分部位的凸窗處理：凸窗產(chǎn)生的窗臺(tái)，將對(duì)外立面有一定的影響，而且窗臺(tái)容易產(chǎn)生雨水印記，在凸窗臺(tái)的處理上要多加考慮。建議不要使用玻璃等較為喧嘩的材質(zhì)，應(yīng)以亞光質(zhì)感為佳?？煽紤]增加防水措施或加強(qiáng)該節(jié)點(diǎn)的結(jié)構(gòu)處理。在腰線的大色塊中應(yīng)穿插顏色出挑、寬度適合的橫向線條，集中視線、沖破單調(diào)。室外管道需要考慮的是老化問(wèn)題，目前一般采用upvc管道，建議在品牌的選擇上慎重考慮?？照{(diào)機(jī)位空調(diào)機(jī)位應(yīng)設(shè)立在立面較為隱蔽的地方，在平面上需考慮空調(diào)送風(fēng)管距離不能過(guò)長(zhǎng)，同時(shí)需滿足空調(diào)散熱通風(fēng)的要求。以利于今后業(yè)主安裝空調(diào)的方便和牢固，以及物業(yè)管理上的便利。 景觀規(guī)劃篇1） 景觀整體布局產(chǎn)品分析：總體上來(lái)說(shuō)，本案景觀規(guī)劃的主題是為新海派的設(shè)計(jì)風(fēng)格，通過(guò)靈活的構(gòu)思，形成一個(gè)由主題景觀綠地與小型組團(tuán)式綠地、點(diǎn)綴景觀相結(jié)合構(gòu)成的景觀模式；同時(shí)通過(guò)對(duì)小區(qū)中部（4號(hào)樓）樓棟底層架空的手法來(lái)弱化由于4號(hào)樓的建筑位置所給本案全局造成的缺陷和小區(qū)前后的連貫性；盡量避免因?yàn)?號(hào)樓所處的位置給本案整體的一個(gè)延伸所帶來(lái)的缺陷。讓您可以生活在充滿陽(yáng)光綠意的生活空間里。u 本項(xiàng)目物業(yè)管理的模式，是人性化的服務(wù)。1代訂生日蛋糕、花籃；代聘裝潢設(shè)計(jì)、施工單位；2代訂飛機(jī)、輪船、汽車、火車票；2私宅報(bào)警器日常檢查和維護(hù)；2大件物品搬運(yùn)（區(qū)內(nèi)）?？稍旃δ埽禾峁?shù)字視頻廣播，視頻點(diǎn)播（VOD）基準(zhǔn)視頻點(diǎn)播（NVOD）和其他多媒體服務(wù)。2）家庭安全防范報(bào)警系統(tǒng)基本功能：在住戶室內(nèi)以及戶門和陽(yáng)臺(tái)外窗配置便于布防與撤防的報(bào)警系統(tǒng)，當(dāng)室內(nèi)發(fā)生煤氣泄漏，火災(zāi)或可疑進(jìn)入時(shí)會(huì)自動(dòng)發(fā)聲、發(fā)光報(bào)警，并將警戒信號(hào)傳到管理中心，在室內(nèi)設(shè)置家庭緊急求助和報(bào)警按鈕。4）小區(qū)重要部位監(jiān)控系統(tǒng)基本功能：通過(guò)在小區(qū)主要出入口，樓宇進(jìn)出口，消防通道，停車場(chǎng)（停車庫(kù)），供水供電重點(diǎn)部位設(shè)置探測(cè)器或電視攝像機(jī)，實(shí)施聯(lián)網(wǎng)和信息存貯，發(fā)現(xiàn)情況后能及時(shí)將管理信息傳輸至小區(qū)安保值班部門。7