【正文】 種情況與現(xiàn)代社會(huì)對(duì)公民生存利益的優(yōu)先保護(hù)原則有相當(dāng)差距，是造成目前我國居民購房熱情不高，房地產(chǎn)銷售市場不暢的一個(gè)重要原因。對(duì)公民個(gè)人消費(fèi)權(quán)益的優(yōu)先保護(hù)體現(xiàn)了現(xiàn)代民法社會(huì)本位的發(fā)展趨勢，是現(xiàn)代商品經(jīng)濟(jì)高度發(fā)展引發(fā)對(duì)公民基本生存權(quán)利予以特殊保護(hù)的客觀要求；公民個(gè)人與法人團(tuán)體相比，前者處于弱者地位，在經(jīng)濟(jì)實(shí)力、聯(lián)合程度、消費(fèi)認(rèn)知能力、訴訟能力等諸多方面都很難與以法人形式出現(xiàn)的經(jīng)營者相匹敵，因而法律維護(hù)公平的宗旨要求在保護(hù)的取向上應(yīng)對(duì)消費(fèi)者有所傾斜?！　?，房地產(chǎn)消費(fèi)者的弱勢地位更加明顯。房地產(chǎn)消費(fèi)者利益則主要屬于不動(dòng)產(chǎn)生存利益，即房地產(chǎn)滿足廣大人民群眾住房基本需要的利益。我國目前正處于開始進(jìn)入此峰值的時(shí)期，房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求。80年代中后期和90年代初期，隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人民生活水平的大幅度提高，消費(fèi)者保護(hù)的熱點(diǎn)集中到價(jià)值相對(duì)較高的家用電器等較高檔消費(fèi)品上；近幾年來，我國房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，買房這個(gè)普通百姓數(shù)年前還不敢問津的話題成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)，房屋價(jià)值之高、與消費(fèi)者基本生存利益聯(lián)系之緊密，自然使之成為消費(fèi)者權(quán)益中最重要的權(quán)益。我國經(jīng)濟(jì)體制改革的總趨勢要求深化住房制度改革，加速住房商品化的進(jìn)程，而從整個(gè)房地產(chǎn)市場的發(fā)展程度來看，目前生產(chǎn)市場的發(fā)展速度已大大領(lǐng)先于消費(fèi)市場，由賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場的趨勢已現(xiàn)端倪，市場關(guān)系的失衡客觀上要求法律價(jià)值取向傾斜的側(cè)重；而我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)依然是以最大限度地滿足廣大人民群眾日益增長的物質(zhì)和文化生活需要為目標(biāo)，房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益直接關(guān)系到人民群眾基本的生存權(quán)利，應(yīng)當(dāng)受到法律的優(yōu)先保護(hù)。目前我國房地產(chǎn)業(yè)正面臨兩個(gè)互相矛盾又互相關(guān)聯(lián)的問題：一方面是商品房銷售不暢，大量商品房積壓，直接影響了住房制度改革的深化，制約了國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；另一方面是房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)亟待完善，中國消費(fèi)者協(xié)會(huì)1998年消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)日?qǐng)?bào)告表明，在最近的一、兩年中，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)投訴的案件逐漸增多起來，成為我國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的一個(gè)新課題。二者的矛盾在于，第一個(gè)問題主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)營者的利益，第二個(gè)問題則主要體現(xiàn)了消費(fèi)者的利益，這兩方面的利益本身就存在消漲和對(duì)立的關(guān)系。這一切都決定了將房地產(chǎn)消費(fèi)者利益由一般民法保護(hù)上升為消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)高度即予以特別保護(hù)的必要性：　　（一）消費(fèi)者保護(hù)發(fā)展的需要　　，它又直接關(guān)系到公民的基本生存權(quán)利，故而應(yīng)當(dāng)將其納入消費(fèi)者保護(hù)法的范疇。房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益的突出地位也表明了我國公民生存權(quán)利質(zhì)量的巨大變化?！　↑h的“十五大”提出了建設(shè)社會(huì)主義法治國家的目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的重要內(nèi)容是公民權(quán)利意識(shí)包括消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)意識(shí)的大幅度地提高?，F(xiàn)代民法理論認(rèn)為，當(dāng)上述兩種利益發(fā)生沖突時(shí)，法律應(yīng)當(dāng)首先保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)生存利益。我國隨著住房改革的深入，房地產(chǎn)消費(fèi)關(guān)系的市場屬性明朗化，以往政府通過公房管理對(duì)居民房地產(chǎn)利益的行政保護(hù)趨于衰減，取而代之的是房地產(chǎn)經(jīng)營者昂首闊步進(jìn)入房地產(chǎn)市場?！　∥覈康禺a(chǎn)市場發(fā)育的不完善更使法律保護(hù)有必要向消費(fèi)者傾斜。應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，在房地產(chǎn)業(yè)能夠?yàn)榻?jīng)營者和政府財(cái)政帶來巨大利益的吸引下，我國前些年一些地區(qū)大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，在利益的傾向上是注重對(duì)房地產(chǎn)商業(yè)利益的保護(hù)，而對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)者利益的保護(hù)相對(duì)不足。雖然國家通過法律和行政手段努力對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營者加以約束，但上述問題的解決遠(yuǎn)不盡如人意。這7項(xiàng)權(quán)利包括：獲得真實(shí)信息的權(quán)利、自由選擇的權(quán)利、人身健康和安全不受損害的權(quán)利、經(jīng)濟(jì)利益不受損害的權(quán)利、獲得補(bǔ)救和賠償?shù)臋?quán)利、進(jìn)行社會(huì)監(jiān)督的權(quán)利和受消費(fèi)教育的權(quán)利?！　∪欢覈康禺a(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益案件的審理往往并不適用消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法?！　〗陙硐蛳M(fèi)者協(xié)會(huì)投訴侵害消費(fèi)者房地產(chǎn)權(quán)益的案件逐漸增多，雖然消協(xié)努力予以解決（主要是通過消協(xié)調(diào)解或消協(xié)支持消費(fèi)者訴訟），但由于缺少明確的規(guī)范和依據(jù)而使這種努力的效果受到局限。 ）有的卻是予以修復(fù)；（注：前揭書第114頁。 ）當(dāng)然調(diào)解解決主要根據(jù)當(dāng)事人自愿的原則，但在缺少明確法律依據(jù)的情況下，調(diào)解的難度肯定相當(dāng)大，而且難以保證公平合理。　　據(jù)建設(shè)部的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，截止到1996年底，我國商品房屋累計(jì)空置面積6203萬平方米，比上年增加1172萬平方米， 其中住宅空置面積4662萬平方米，占75. 16 ％， 安居工程空置面積即達(dá)259萬平方米，％。據(jù)報(bào)導(dǎo)，我國土地出讓金加上市政配套費(fèi)只占房價(jià)不足10％的比例，相比之下，房地產(chǎn)投機(jī)的行情卻持續(xù)飚升，目前北京二環(huán)以內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)已達(dá)到每建筑平方米2500元之多，這個(gè)數(shù)字完全是那些炒地皮、倒項(xiàng)目的投機(jī)商的暴利，而與拆遷、通平及國有土地出讓金等合理的開發(fā)成本沒有任何關(guān)系；北京三環(huán)以內(nèi)的開發(fā)項(xiàng)目中，所謂項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)即占總開發(fā)成本的30％以上。二是部分商品房質(zhì)量低劣、售后服務(wù)差、物業(yè)管理水平低等侵害消費(fèi)者權(quán)益的問題，也是造成賣樓難的重要原因。這種情況的理論障礙主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：　　第一，在消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律關(guān)系的權(quán)利客體問題上，當(dāng)今的消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法主要局限于對(duì)消費(fèi)者動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的保護(hù)，而很少包括不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益保護(hù)?！　〉诙谙M(fèi)者權(quán)益保護(hù)法律關(guān)系的主體問題上，當(dāng)今消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)理論的主流觀念強(qiáng)調(diào)消費(fèi)者僅指公民個(gè)人，而不包括法人。按照這種主體劃分標(biāo)準(zhǔn)，多數(shù)購房（包括公房和商品房）的房地產(chǎn)消費(fèi)者因?yàn)椴皇侵苯优c經(jīng)營者發(fā)生交易關(guān)系而不具備消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的主體資格，亦不能受到消費(fèi)者保護(hù)法的保護(hù)。因此房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)的內(nèi)容在形式上與消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的傳統(tǒng)內(nèi)容顯得不夠匹配或兼容。（注：陳華彬：《物權(quán)法原理》，國家行政學(xué)院出版社1998年4月版，第63頁?！　〉诙?，關(guān)于主體問題，實(shí)踐表明，房地產(chǎn)消費(fèi)者權(quán)益的法律保護(hù)與住房商品化成正比例關(guān)系，與住房福利化成反比例關(guān)系?！　≡谒接兄茥l件下，公民基本上可以等同于消費(fèi)者，法人等同于經(jīng)營者；但在我國現(xiàn)行體制下，情況卻有所不同?！　≡谙M(fèi)者保護(hù)法律關(guān)系中，商品無論經(jīng)過多少次周轉(zhuǎn)，最終的所有者仍然具有消費(fèi)者的資格；房地產(chǎn)商品從單位法人所有轉(zhuǎn)為個(gè)人所有之后，所有者當(dāng)然取得消費(fèi)者的資格，享有消費(fèi)者權(quán)益，并為消費(fèi)者保護(hù)法所保護(hù)?！　〉谌?，關(guān)于消費(fèi)者保護(hù)法律關(guān)系內(nèi)容問題，消費(fèi)者保護(hù)法律關(guān)系的權(quán)利義務(wù)并非一成不變