房貸新政策下能否適用不可抗力和情勢(shì)變更來解除購房合同-wenkub
2023-06-11 18:37:41 本頁面
【正文】 時(shí)間內(nèi)會(huì)出臺(tái)新政?再次，作為打壓房價(jià)的手段，政府可以選擇的措施有提高房產(chǎn)交易的相關(guān)稅費(fèi)，提高銀行貸款利率，提高首付比例，對(duì)房產(chǎn)交易條件進(jìn)行嚴(yán)格限制等方式。很多人認(rèn)為，國家打壓房價(jià)，抑制房價(jià)投機(jī)是必然趨勢(shì)，政府有關(guān)部門也多次聲明要抑制房價(jià)過快增長，因此房貸新政策是可以預(yù)見的?！ ?。但是由于它出現(xiàn)的概率極小,而被當(dāng)事人忽略不計(jì),把它排除在正常情況之外,但結(jié)果這種偶然事件真的出現(xiàn)了,這類事件仍然屬于不可預(yù)見的事件。那么，什么是不可抗力呢?《民法通則》第一百五十三條把不可抗力規(guī)定為“不能預(yù)見，不能避免并不能克服的客觀情況”，《合同法》第一百一十七條第二款規(guī)定，“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任”?！ ∶鎸?duì)開發(fā)商的起訴，購房者提出了以“不可抗力”和“情勢(shì)變更”為主要理由的抗辯。一時(shí)間，商品房買賣合同糾紛在中華大地上以迅雷不及掩耳之勢(shì)，鋪天蓋地地襲來，致使很多開發(fā)商、購房者一時(shí)措手不及。訴狀如雪片一般飛進(jìn)法院，開發(fā)商起訴購房者要求承擔(dān)違約責(zé)任，購房者起訴開發(fā)商要求解除購房合同退還定金，雙方可謂紛紛擾擾、莫衷一是。一些購房者也主動(dòng)起訴要求以“不可抗力”和“情勢(shì)變更”為由解除合同，返還定金。構(gòu)成不可抗力必須具備以下要件： 。在正常情況下,判斷其能否預(yù)見到某一事件的發(fā)生有兩個(gè)不同的標(biāo)準(zhǔn)：一是客觀標(biāo)準(zhǔn),即在某種具體情況下,一般理智正常的人能夠預(yù)見到的,該合同當(dāng)事人就應(yīng)當(dāng)預(yù)見到。不可抗力事件必須是該事件的發(fā)生是因?yàn)閭鶆?wù)人不可控制的客觀原因所導(dǎo)致的,債務(wù)人對(duì)事件的發(fā)生在主觀上既無故意,也無過失,主觀上也不能阻它發(fā)生。對(duì)于這個(gè)問題，筆者持不同意見。多種方式中，除了提高首付比例外，其他措施對(duì)購房者獲得銀行的按揭貸款影響并不大，購房者有什么能力和義務(wù)要預(yù)測(cè)到政府恰好會(huì)采取提高首付比例的措施?以上三種情形總結(jié)起來就是是否頒布，何時(shí)頒布，采取何種措施。造成購房合同無法履行的困難在于，提高首付比例后造成購房者資金不足，如果這個(gè)時(shí)候，開發(fā)商能為購房者解決資金渠道的問題，比如說通過擔(dān)保公司的擔(dān)保由他方來補(bǔ)足資金缺口，那購房合同就可以正常履行，這種情況下，新政就屬于可以控制的范圍，因而不成為不可抗力?！ ∮捎诜抠J新政不能成為不可抗力，所以購房者以不可抗力進(jìn)行抗辯或者主張解除購房合同，將很難得到法院的支持。由于情事變更原則是基于維護(hù)社會(huì)實(shí)質(zhì)正義的衡平立場(chǎng)，允許法律凌駕于合同當(dāng)事人的自主意識(shí)之上，出于防止合同當(dāng)事人因締約時(shí)所無法預(yù)料且無法控制的社會(huì)變故，而獲取不當(dāng)利益或遭受意外損失的明顯違反一般公正觀念的情況發(fā)生，主動(dòng)介入和干預(yù)合同關(guān)系。如果當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)預(yù)見將要發(fā)生情事變更而未預(yù)見，說明其主觀上具有過錯(cuò)，也不應(yīng)適用情事變更原則，但對(duì)于有些發(fā)生幾率很低的情況，如飛機(jī)失事，盡管當(dāng)事人訂約時(shí)會(huì)預(yù)見到這些情況可能發(fā)生，但仍應(yīng)作為情事變更對(duì)待。如果情事變更可歸責(zé)于當(dāng)事人，則當(dāng)事人自應(yīng)負(fù)擔(dān)其風(fēng)險(xiǎn)
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