萬科價(jià)格模型重點(diǎn)參考資料-from封輝-wenkub
2023-05-27 13:53:44 本頁(yè)面
【正文】 度 商業(yè)的四大維度一般是：人流、面寬進(jìn)深比、交鋪標(biāo)準(zhǔn)、面積大小； 影響商業(yè)價(jià)值的最重要因素是人流；面寬進(jìn)深比主要影響使用的便利性；交鋪標(biāo)準(zhǔn)影響業(yè)態(tài)范圍（例如，是否可做餐飲）；面積大小主要針對(duì)小鋪，因?yàn)樾′伒目們r(jià)低，單價(jià)承受能力較高； 以上四大維度是對(duì)樓層差異、 景觀差異性原則、 展示面差異性原則、業(yè)態(tài)差異、面積差異、開間進(jìn)深比、層高差異、人流差異等的分類綜合； 單位 人流（臨街面＋交通） 55％ 面寬進(jìn)深比 20％ 交鋪標(biāo)準(zhǔn)15％ 面積大小10％ 201 202 203 204 205 206 208 三、萬科價(jià)格模型（商業(yè)版） —— 以城市花園城市 1道為例 商業(yè)價(jià)格模型的操作實(shí)例 商業(yè)價(jià)格模型的操作過程與住宅基本類似，此不贅述，基本的流程如下： （ 1）單元編號(hào) （ 2）取得住宅基本數(shù)據(jù)（包括面積、附加值等） （ 3）實(shí)地考察（爬樓） （ 4）分析影響售價(jià)的主要維度并確定各維度的權(quán)重 （ 5）根據(jù)該批推貨的目標(biāo)均價(jià)和價(jià)格拉差，確定緯度的分值范圍 （ 6）實(shí)地考察，將各維度分成若干等級(jí)，并確定各等級(jí)相應(yīng)的分值，結(jié)合平面圖確定各棟的緯度分值，制作維度平面圖 石化路 石化路 1 風(fēng)情街 +1 風(fēng)情街 風(fēng)情街 1 0 核心路 0 二樓 － 1:2~1:1 1:3~1:2 或 1:1 1:4~1:3 0 1:4 水電煙道煤氣 （二樓） 水電齊備有排污 0 水電齊備無排污 只有電 10～ 35 5 35～ 80 0 80以上 （二樓） 三、萬科價(jià)格模型（商業(yè)版） —— 以城市花園城市 1道為例 商業(yè)價(jià)格模型的操作實(shí)例 （ 7）生成維度矩陣 …… …… …… …… X= （ 8）確定層差 商業(yè)的層差與住宅差異較大，一般是： 設(shè)一樓價(jià)格為 P1，則 二樓價(jià)格 P2＝ P1 2 三樓價(jià)格 P3＝ P1 3 三、萬科價(jià)格模型（商業(yè)版） —— 以城市花園城市 1道為例 商業(yè)價(jià)格模型的操作實(shí)例 （ 9）生成原始價(jià)格 設(shè)一樓基價(jià)為 P1；二樓基價(jià)為 P2；三樓基價(jià)為 P3； …… 則一樓房源 n的價(jià)格（無層差矩陣 C，因?yàn)閷硬钜呀?jīng)體現(xiàn)在不同樓層、不同基價(jià)中） Pn1＝ P1 Y＝ P1 Pn2＝ P2 Y＝ P2 以此類推。 …… …… …… 維度矩陣 X= 45％ 35％ 20％ 權(quán)重 x= x1％ X2％ X3％ = = X1 X2 X3 一、萬科價(jià)格模型的原理 價(jià)格生成子模型 （ 3）權(quán)重疊加后的維度矩陣：綜合系數(shù) 綜合系數(shù) 45％ …… = …… = ＋ 35％ …… ＋ 20％ …… ＋ …… 一、萬科價(jià)格模型的原理 價(jià)格生成子模型 （ 3）權(quán)重疊加后的維度矩陣：綜合系數(shù) 一、萬科價(jià)格模型的原理 價(jià)格生成子模型 （ 4）價(jià)格生成 …… 設(shè) 基價(jià)為 P0 則房源 n的價(jià)格
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