【正文】 身安全和資產(chǎn)完整； （6）完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。凡可設(shè)可不設(shè)的機構(gòu)一律不設(shè)；凡可定可不定的定員一律不定。每天的工作要做到：“日事日畢、日清日高”。工作要求是：“企業(yè)圍著經(jīng)營轉(zhuǎn)，經(jīng)營圍著市場轉(zhuǎn)，領(lǐng)導(dǎo)圍著員工轉(zhuǎn)，員工圍著客人轉(zhuǎn)”。 為社會服務(wù)，使家庭、經(jīng)濟、社會環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展。物業(yè)管理的主要任務(wù)是通過優(yōu)質(zhì)的管理，最大化的發(fā)揮各部分功能的作用，最大限度的延長設(shè)備的壽命，盡量的減少維修保養(yǎng)費用。零修及時率達到100%；（二）客戶投訴處理率100%；（三）物業(yè)經(jīng)營管理人員持證上崗、專業(yè)培訓(xùn)合格率100%，工作中嚴格執(zhí)行員工規(guī)范，做到程序化、規(guī)范化、標準化、制度化；（四）24小時全天候保安監(jiān)控，保證轄區(qū)內(nèi)道路暢通、治安良好，人身財產(chǎn)安全，無重大案情發(fā)生；（五）值班室24小時熱線服務(wù)，保證業(yè)主對物業(yè)服務(wù)管理滿意率達到95%以上。（二）具體講物業(yè)管理的范圍與內(nèi)容主要是：成都法官大廈共用部位的維護和管理共用部位是指大廈主體承重結(jié)構(gòu)部分，主要包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、房頂及大廈外墻面、門廳、公共衛(wèi)生間、樓梯間走廊通道等。目前委托管理模式采用還不廣泛，然而隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，委托管理模式一定會成為我國物業(yè)管理的主要模式。目前有相當一部分高檔公寓、寫字樓、高檔綜合商廈等采用這一模式。所以目前采用這一模式的越來越多。因此采用自建自管方式的越來越少，并且隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，必然會逐步消亡。同時通過良好的經(jīng)營管理：一為業(yè)主創(chuàng)造更高的經(jīng)濟效益；二使業(yè)主的物業(yè)安全完整，延長使用壽命，達到保值增值之目的。第二章 成都法官大廈擬定物業(yè)管理模式一、物業(yè)管理的性質(zhì)、目的和意義物業(yè)經(jīng)營管理按社會產(chǎn)業(yè)劃分是第三產(chǎn)業(yè)，是服務(wù)性行業(yè)。大廈是一座現(xiàn)代智能化辦公大樓，其建設(shè)目標是高效、保密、節(jié)能、安全、便利辦公，其系統(tǒng)設(shè)計原則是：分散控制、集中管理；其設(shè)計要求是：成熟性、先進性、開放性、適用性、經(jīng)濟性；該弱電系統(tǒng)的承包商是四川省環(huán)視業(yè)總公司；大廈主要設(shè)備均由美國、日本和德國等發(fā)達國家進口（詳見表一“成都法官大廈主要設(shè)備清單”），設(shè)計外型美觀，裝修檔次高，是一座莊重肅穆的高檔法官辦公大廈。133 / 133成都法官大廈物業(yè)管理企劃方案第一章 成都法官大廈概況 成都法官大廈（含審判庭下同），是由成都市政府籌資建設(shè)的，大廈落成于成都市撫琴西路109號。 成都法官大廈1999年竣工，投入使用；運行兩年基本正常。物業(yè)經(jīng)營管理首先是對“人”的服務(wù)，其次才是對“物”的經(jīng)營管理。同時也要為物業(yè)公司股東創(chuàng)造理想的經(jīng)濟效益。（二） 合資或合作管理合資管理，即房地產(chǎn)開發(fā)商作為股東，與經(jīng)驗豐富的專業(yè)化物業(yè)管理公司，共同出資注冊登記成立具有獨立法人資格的物業(yè)管理公司，來經(jīng)營管理其新開發(fā)的物業(yè)。合作管理，即開發(fā)商或物業(yè)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)權(quán)單位，選擇一家經(jīng)驗豐富的專業(yè)化物業(yè)管理公司，以房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位為主，共同成立物業(yè)管理委員會，領(lǐng)導(dǎo)和決策其物業(yè)管理的大政方針；由經(jīng)驗豐富的專業(yè)化物業(yè)管理公司派專業(yè)隊伍進行該物業(yè)的日常經(jīng)營管理。物業(yè)管理采用委托專業(yè)化物業(yè)管理公司進行經(jīng)營管理，真正實現(xiàn)了所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的兩權(quán)分離，做到了產(chǎn)權(quán)清晰，權(quán)責明確。三、成都法官大廈擬定的物業(yè)管理模式 通過以上的介紹和分析，同時經(jīng)雙方領(lǐng)導(dǎo)協(xié)商，成都法官大廈擬采用合作管理模式，即成都市中級法院（甲方）與北京永莊投資管理有限公司（乙方）共同合作，成立成都法官大廈管理委員會（以下簡稱管委會），進行決策領(lǐng)導(dǎo)，乙方設(shè)立“北京永莊投資管理有限公司成都分公司”進行成都法官大廈的日常物業(yè)管理和服務(wù)工作。大廈共用設(shè)備設(shè)施運行及維護管理共用設(shè)備設(shè)施是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓泵、電梯、天線、供氣管路、照明、通訊線路及鍋爐、冷凍機組、供熱管路、消防設(shè)施以及室外道路、綠地、燈光、地下車庫、公益性設(shè)施等。對緊急安全問題，保證3分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，30分鐘內(nèi)解決問題，特殊情況短時間處理不了的要在3小時內(nèi)給予明確答復(fù)。這三者有機的結(jié)合起來，就達到了保值增值的管理目標。為企業(yè)服務(wù)，求生存、求發(fā)展、求效益、求形象。簡稱“四轉(zhuǎn)”。（六）永莊物業(yè)員工的十字銘是對企業(yè)忠誠，對客人負責，對員工公正，對職業(yè)專精，對工作嚴謹。實行“脫產(chǎn)人員為零”的管理要求?？偨?jīng)理助理直接上級：總經(jīng)理、分管副經(jīng)理直接下級：分管部門經(jīng)理崗位職責：（1）協(xié)助總經(jīng)理做好分管部門的工作；（2）經(jīng)常深入基層，了解情況，指導(dǎo)工作； （3）做好分管部門員工的思想工作，解決工作、生活中的各種問題，加強團結(jié)，提高員工的凝聚力，搞好物業(yè)管理和服務(wù)工作；（4）負責分公司的ISO9002國際質(zhì)量達標工作；（5）負責分公司創(chuàng)優(yōu)達標活動；（6）完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 （3）辦公室主任 直接上級：總經(jīng)理 直接下級：辦公室秘書、人事主管、行政主管 聯(lián)系部門：大廈各部門 崗位職責： ，負責總經(jīng)理辦公室工作； 、報告、工作總結(jié)等的起草工作； ，并做好會議記錄，寫好會議紀要； ，及時處理客戶投訴； ，起草重要文稿，審核各部門的外賓招待、贈送禮品標準； F、協(xié)助總經(jīng)理考核各部室的管理人員，并對本部門員工進行考核； ，綜合各部門反映的問題，為公司領(lǐng)導(dǎo)決策提供咨詢和依據(jù)，當好參謀； 。各崗位工作項目、程序、標準與協(xié)作關(guān)系項目程 序標 準協(xié)作關(guān)系會務(wù)工作 ； 、出席者和主持人； （電話、請柬、信函、傳真）； ，預(yù)先安排布置會場； 、接待、簽到和分發(fā)會議材料。做到及時，不拖延，防止漏辦，做到呈報準確。各部門收發(fā)文件 、文件進行簽收、登記、分發(fā)和催辦； ，交總經(jīng)理辦公室主任審閱、批轉(zhuǎn)后交有關(guān)部門辦理。各部門接待賓客 ，先請到接待室等候，然后向領(lǐng)導(dǎo)匯報，根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)指示，安排會面的時間、地點； ，要代為接待來訪賓客，記錄談話內(nèi)容。公司各部門值班記錄 ； 。公司各部門文件保管 將文件分門別類立卷歸檔。對外部門 計財部 計財部是物業(yè)管理工作預(yù)測、決策、資金管理、會計核算、效果分析的綜合管理部門。 。 ，負責財務(wù)機構(gòu)設(shè)置和會計人員的配備，對會計專業(yè)職務(wù)的設(shè)置和聘任提出方案。（2）計財部副經(jīng)理直接上級：計財部經(jīng)理直接下級：會計主管、采購主管崗位職責：A、協(xié)助計財部經(jīng)理做好計財部的工作；B、分管物資采購、倉庫保管方面工作；C、分管會計檔案的管理工作；D、分管與業(yè)戶和當?shù)馗骷壷鞴懿块T的業(yè)務(wù)聯(lián)系工作；E、負責計財部內(nèi)部的內(nèi)審工作；F、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。 。各種物品要嚴格堅持先進先出的原則。 ，要監(jiān)督做好物品清點及交接工作。 ，認真驗收入庫。貨物的入庫、發(fā)出、結(jié)存要當日登帳，要求筆筆清楚。 ，符合規(guī)定要求； 。 字跡清楚，不得涂改，數(shù)額準確。錄入及時、準確銀行每月按人事部上月提供的實發(fā)工資表，提取工資及附加費。 按規(guī)定編制做到準確無誤 送各級領(lǐng)導(dǎo)審批按規(guī)定日期上報及時組織編制會計報表文字清楚、數(shù)字準確、裝訂整齊。 。 資金 現(xiàn)金及銀行存款逐項登記 日清月結(jié)，帳款相符。 如有出入查原始憑證，及時調(diào)整確保余額相等。采購部3.檢驗產(chǎn)品檢查包裝重量與定價是否一致。 4.填寫收貨單 ，必須按項目逐一填寫，不得缺漏； ，計算準確； 。計財部付清貨款后，將付款通知單二聯(lián)返回保管。 、規(guī)格模糊不清，必須填寫清楚后再收貨入庫； ； ，并存檔。 ，如有涂改一律作廢，申領(lǐng)單在審批時，被劃封后再填寫的申領(lǐng)種類無效； ； 。大廈各部門 續(xù)表項 目程 序標 準協(xié)作關(guān)系 要對接近一個采購周期的貨物及時填寫采購申請單，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批簽后，交計財部采購。 物 品 報 損 經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準報損的物資，保管員按報損單的數(shù)量核驗實物后雙方簽字入庫。 廢舊物品的領(lǐng)用單據(jù)裝訂成冊存檔。 （3）工程部的任務(wù)負責大廈電力系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、電梯、水系統(tǒng)、保安防盜報警系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、大屏幕顯示系統(tǒng)（含同聲傳譯系統(tǒng)、投票表決系統(tǒng)）、UPS系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)的綜合管理、設(shè)備維護、保養(yǎng)和故障檢修及土建方面的維修工作。挑選和培養(yǎng)下屬各崗位管理人員，培養(yǎng)、鞏固骨干隊伍，切實保障動力設(shè)備使用開支，保持大廈高格調(diào)的水準。 ，及時糾正不良傾向，經(jīng)常對下屬進行職業(yè)道德、服務(wù)意識教育，培養(yǎng)員工的企業(yè)責任感。 （3）工程部主任工程師 直接上級：工程部經(jīng)理 直接下級：工程技術(shù)主管、信息技術(shù)主管、秘書 聯(lián)系部門：各部門 崗位職責： A．掌握主要設(shè)備運行、技術(shù)數(shù)據(jù)和技術(shù)檔案，發(fā)現(xiàn)情況及時組織人員解決處理。 E．了解大廈各項設(shè)施、設(shè)備改造情況，收集整理工程竣工圖紙。 J．每年10月15日前制訂出下年度設(shè)備檢修計劃。 N．負責智能大廈技術(shù)的總體協(xié)調(diào)工作，負責與法院方協(xié)調(diào)技術(shù)工作。 O．執(zhí)行部門經(jīng)理的指令，認真貫徹落實崗位責任制，督導(dǎo)下屬員工嚴格執(zhí)行操作規(guī)劃及員工守則，堅持周而復(fù)始地設(shè)備維修保養(yǎng)制，按三干凈：設(shè)備干凈、機房干凈、工作場地干凈；四不漏：不漏電、不漏油、不漏水、不漏氣；五良好：使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調(diào)整良好的標準嚴格檢查，督導(dǎo)下屬。 、報告、資料、合同等工作，并進行歸檔整理。 ，以及大中修記錄進行的歸檔整理。 、季度、年度維修保養(yǎng)計劃，并做好全面記錄。 ，充分發(fā)揮維修人員的積極性和創(chuàng)造性。 ，協(xié)助完成應(yīng)急和日常維修任務(wù)。 G．每月最后一星期向工程部上交下月計劃和本月總結(jié)。對管轄區(qū)域要嚴格做到三干凈、四不漏、五良好，帶領(lǐng)員工做好大廈各項設(shè)備運行工作，保證正常運行；帶領(lǐng)員工做好大廈各項設(shè)備運行工作，保證正常運行。 F．做好本班設(shè)備的技術(shù)檔案；設(shè)備維修、故障排除，更換零部件情況應(yīng)清楚地填入班組檔案，每月定期交主管審閱。 ，能在短時間內(nèi)熟練掌握多種維修技術(shù)。公共區(qū)域和客人流動范圍的維修，必須事先做好遮擋，并安放好指示警文等標牌。各部門2.分配登記 ； ，第一聯(lián)交值班室留存，第二聯(lián)交庫房記帳，第三聯(lián)交報修部門。各專業(yè) 統(tǒng)計 ； ，有異常變化需及時通知有關(guān)人員采取措施； 。 上 報 ； 。施工單位 根據(jù)合同通知相關(guān)專業(yè)主管進行改造或大修的協(xié)調(diào)配合。各專業(yè) 審批后由計財部采購?fù)赓彙? 。 續(xù)表項 目程 序標 準協(xié)作關(guān)系（法院） 隨時注意檢查運行報告。 ，要迅速判斷發(fā)生問題的部位； ，如果是線路故障，檢查所有的傳輸電纜；如果是設(shè)備故障，要迅速更換、恢復(fù)、播放； 。 如果電視機取回維修，要有詳細登記說明。續(xù)表項 目程 序標 準協(xié)作關(guān)系 維 修 ，若電壓正常，使用備用話機檢查；若仍無撥號音，即交換機線路板有故障，更換線路板；若有撥號音更換話機；，檢查電纜情況。 器件 、防火閥。有關(guān)部室 續(xù)表項 目程 序標 準協(xié)作關(guān)系12.1. 大屏幕狀態(tài)2. 數(shù)字會議 。 。法院工程技術(shù)組14.綜合布線1. 系統(tǒng)情況2. 工具情況 ，做到無損壞、清潔； ，做到無損壞、清潔； 。有關(guān)部室 總電壓表電流表 電壓三相應(yīng)一致變壓器電流不超過XA、進線電流不超過XA，每2小時檢查1次。 小母線電壓絕緣監(jiān)查 直流210—220V，切換絕緣不應(yīng)有接地顯示。 1變壓器聲音聲音均勻，無爆裂放電等異常聲響，無異味。1移相電