【正文】 身安全和資產完整； （6）完成領導交辦的其他工作。凡可設可不設的機構一律不設；凡可定可不定的定員一律不定。每天的工作要做到：“日事日畢、日清日高”。工作要求是：“企業(yè)圍著經(jīng)營轉，經(jīng)營圍著市場轉，領導圍著員工轉，員工圍著客人轉”。 為社會服務，使家庭、經(jīng)濟、社會環(huán)境協(xié)調發(fā)展。物業(yè)管理的主要任務是通過優(yōu)質的管理，最大化的發(fā)揮各部分功能的作用，最大限度的延長設備的壽命，盡量的減少維修保養(yǎng)費用。零修及時率達到100%；（二）客戶投訴處理率100%；（三）物業(yè)經(jīng)營管理人員持證上崗、專業(yè)培訓合格率100%，工作中嚴格執(zhí)行員工規(guī)范，做到程序化、規(guī)范化、標準化、制度化；（四）24小時全天候保安監(jiān)控，保證轄區(qū)內道路暢通、治安良好，人身財產安全，無重大案情發(fā)生；（五）值班室24小時熱線服務，保證業(yè)主對物業(yè)服務管理滿意率達到95%以上。（二）具體講物業(yè)管理的范圍與內容主要是：成都法官大廈共用部位的維護和管理共用部位是指大廈主體承重結構部分，主要包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、房頂及大廈外墻面、門廳、公共衛(wèi)生間、樓梯間走廊通道等。目前委托管理模式采用還不廣泛，然而隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，委托管理模式一定會成為我國物業(yè)管理的主要模式。目前有相當一部分高檔公寓、寫字樓、高檔綜合商廈等采用這一模式。所以目前采用這一模式的越來越多。因此采用自建自管方式的越來越少，并且隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，必然會逐步消亡。同時通過良好的經(jīng)營管理：一為業(yè)主創(chuàng)造更高的經(jīng)濟效益；二使業(yè)主的物業(yè)安全完整，延長使用壽命，達到保值增值之目的。第二章 成都法官大廈擬定物業(yè)管理模式一、物業(yè)管理的性質、目的和意義物業(yè)經(jīng)營管理按社會產業(yè)劃分是第三產業(yè)，是服務性行業(yè)。大廈是一座現(xiàn)代智能化辦公大樓，其建設目標是高效、保密、節(jié)能、安全、便利辦公，其系統(tǒng)設計原則是：分散控制、集中管理；其設計要求是：成熟性、先進性、開放性、適用性、經(jīng)濟性；該弱電系統(tǒng)的承包商是四川省環(huán)視業(yè)總公司；大廈主要設備均由美國、日本和德國等發(fā)達國家進口（詳見表一“成都法官大廈主要設備清單”），設計外型美觀，裝修檔次高，是一座莊重肅穆的高檔法官辦公大廈。133 / 133成都法官大廈物業(yè)管理企劃方案第一章 成都法官大廈概況 成都法官大廈（含審判庭下同），是由成都市政府籌資建設的，大廈落成于成都市撫琴西路109號。 成都法官大廈1999年竣工，投入使用；運行兩年基本正常。物業(yè)經(jīng)營管理首先是對“人”的服務，其次才是對“物”的經(jīng)營管理。同時也要為物業(yè)公司股東創(chuàng)造理想的經(jīng)濟效益。（二） 合資或合作管理合資管理，即房地產開發(fā)商作為股東，與經(jīng)驗豐富的專業(yè)化物業(yè)管理公司，共同出資注冊登記成立具有獨立法人資格的物業(yè)管理公司，來經(jīng)營管理其新開發(fā)的物業(yè)。合作管理，即開發(fā)商或物業(yè)產業(yè)產權單位，選擇一家經(jīng)驗豐富的專業(yè)化物業(yè)管理公司，以房地產開發(fā)商或物業(yè)產權單位為主，共同成立物業(yè)管理委員會，領導和決策其物業(yè)管理的大政方針；由經(jīng)驗豐富的專業(yè)化物業(yè)管理公司派專業(yè)隊伍進行該物業(yè)的日常經(jīng)營管理。物業(yè)管理采用委托專業(yè)化物業(yè)管理公司進行經(jīng)營管理，真正實現(xiàn)了所有權和經(jīng)營權的兩權分離，做到了產權清晰，權責明確。三、成都法官大廈擬定的物業(yè)管理模式 通過以上的介紹和分析，同時經(jīng)雙方領導協(xié)商，成都法官大廈擬采用合作管理模式，即成都市中級法院（甲方）與北京永莊投資管理有限公司（乙方）共同合作，成立成都法官大廈管理委員會（以下簡稱管委會），進行決策領導，乙方設立“北京永莊投資管理有限公司成都分公司”進行成都法官大廈的日常物業(yè)管理和服務工作。大廈共用設備設施運行及維護管理共用設備設施是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓泵、電梯、天線、供氣管路、照明、通訊線路及鍋爐、冷凍機組、供熱管路、消防設施以及室外道路、綠地、燈光、地下車庫、公益性設施等。對緊急安全問題，保證3分鐘內到達現(xiàn)場，30分鐘內解決問題，特殊情況短時間處理不了的要在3小時內給予明確答復。這三者有機的結合起來，就達到了保值增值的管理目標。為企業(yè)服務，求生存、求發(fā)展、求效益、求形象。簡稱“四轉”。（六）永莊物業(yè)員工的十字銘是對企業(yè)忠誠，對客人負責，對員工公正，對職業(yè)專精，對工作嚴謹。實行“脫產人員為零”的管理要求?？偨?jīng)理助理直接上級：總經(jīng)理、分管副經(jīng)理直接下級：分管部門經(jīng)理崗位職責：（1）協(xié)助總經(jīng)理做好分管部門的工作；（2）經(jīng)常深入基層，了解情況，指導工作； （3）做好分管部門員工的思想工作，解決工作、生活中的各種問題，加強團結，提高員工的凝聚力，搞好物業(yè)管理和服務工作；（4）負責分公司的ISO9002國際質量達標工作；（5）負責分公司創(chuàng)優(yōu)達標活動；（6）完成領導交辦的其他工作。 （3）辦公室主任 直接上級：總經(jīng)理 直接下級：辦公室秘書、人事主管、行政主管 聯(lián)系部門：大廈各部門 崗位職責： ，負責總經(jīng)理辦公室工作； 、報告、工作總結等的起草工作； ，并做好會議記錄，寫好會議紀要； ，及時處理客戶投訴； ，起草重要文稿，審核各部門的外賓招待、贈送禮品標準； F、協(xié)助總經(jīng)理考核各部室的管理人員，并對本部門員工進行考核； ，綜合各部門反映的問題，為公司領導決策提供咨詢和依據(jù)，當好參謀； 。各崗位工作項目、程序、標準與協(xié)作關系項目程 序標 準協(xié)作關系會務工作 ； 、出席者和主持人； （電話、請柬、信函、傳真）； ，預先安排布置會場； 、接待、簽到和分發(fā)會議材料。做到及時，不拖延，防止漏辦，做到呈報準確。各部門收發(fā)文件 、文件進行簽收、登記、分發(fā)和催辦； ，交總經(jīng)理辦公室主任審閱、批轉后交有關部門辦理。各部門接待賓客 ，先請到接待室等候，然后向領導匯報，根據(jù)領導指示，安排會面的時間、地點； ，要代為接待來訪賓客，記錄談話內容。公司各部門值班記錄 ； 。公司各部門文件保管 將文件分門別類立卷歸檔。對外部門 計財部 計財部是物業(yè)管理工作預測、決策、資金管理、會計核算、效果分析的綜合管理部門。 。 ，負責財務機構設置和會計人員的配備，對會計專業(yè)職務的設置和聘任提出方案。（2）計財部副經(jīng)理直接上級：計財部經(jīng)理直接下級：會計主管、采購主管崗位職責：A、協(xié)助計財部經(jīng)理做好計財部的工作；B、分管物資采購、倉庫保管方面工作；C、分管會計檔案的管理工作；D、分管與業(yè)戶和當?shù)馗骷壷鞴懿块T的業(yè)務聯(lián)系工作；E、負責計財部內部的內審工作；F、完成領導交辦的其他工作。 。各種物品要嚴格堅持先進先出的原則。 ，要監(jiān)督做好物品清點及交接工作。 ，認真驗收入庫。貨物的入庫、發(fā)出、結存要當日登帳，要求筆筆清楚。 ，符合規(guī)定要求； 。 字跡清楚，不得涂改，數(shù)額準確。錄入及時、準確銀行每月按人事部上月提供的實發(fā)工資表，提取工資及附加費。 按規(guī)定編制做到準確無誤 送各級領導審批按規(guī)定日期上報及時組織編制會計報表文字清楚、數(shù)字準確、裝訂整齊。 。 資金 現(xiàn)金及銀行存款逐項登記 日清月結，帳款相符。 如有出入查原始憑證，及時調整確保余額相等。采購部3.檢驗產品檢查包裝重量與定價是否一致。 4.填寫收貨單 ，必須按項目逐一填寫，不得缺漏； ，計算準確； 。計財部付清貨款后，將付款通知單二聯(lián)返回保管。 、規(guī)格模糊不清，必須填寫清楚后再收貨入庫； ； ，并存檔。 ，如有涂改一律作廢，申領單在審批時，被劃封后再填寫的申領種類無效； ； 。大廈各部門 續(xù)表項 目程 序標 準協(xié)作關系 要對接近一個采購周期的貨物及時填寫采購申請單，經(jīng)領導批簽后，交計財部采購。 物 品 報 損 經(jīng)領導批準報損的物資，保管員按報損單的數(shù)量核驗實物后雙方簽字入庫。 廢舊物品的領用單據(jù)裝訂成冊存檔。 （3）工程部的任務負責大廈電力系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、電梯、水系統(tǒng)、保安防盜報警系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、大屏幕顯示系統(tǒng)（含同聲傳譯系統(tǒng)、投票表決系統(tǒng)）、UPS系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)的綜合管理、設備維護、保養(yǎng)和故障檢修及土建方面的維修工作。挑選和培養(yǎng)下屬各崗位管理人員，培養(yǎng)、鞏固骨干隊伍，切實保障動力設備使用開支，保持大廈高格調的水準。 ，及時糾正不良傾向，經(jīng)常對下屬進行職業(yè)道德、服務意識教育，培養(yǎng)員工的企業(yè)責任感。 （3）工程部主任工程師 直接上級：工程部經(jīng)理 直接下級：工程技術主管、信息技術主管、秘書 聯(lián)系部門：各部門 崗位職責： A．掌握主要設備運行、技術數(shù)據(jù)和技術檔案，發(fā)現(xiàn)情況及時組織人員解決處理。 E．了解大廈各項設施、設備改造情況，收集整理工程竣工圖紙。 J．每年10月15日前制訂出下年度設備檢修計劃。 N．負責智能大廈技術的總體協(xié)調工作，負責與法院方協(xié)調技術工作。 O．執(zhí)行部門經(jīng)理的指令，認真貫徹落實崗位責任制，督導下屬員工嚴格執(zhí)行操作規(guī)劃及員工守則，堅持周而復始地設備維修保養(yǎng)制，按三干凈：設備干凈、機房干凈、工作場地干凈；四不漏：不漏電、不漏油、不漏水、不漏氣；五良好：使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調整良好的標準嚴格檢查，督導下屬。 、報告、資料、合同等工作，并進行歸檔整理。 ，以及大中修記錄進行的歸檔整理。 、季度、年度維修保養(yǎng)計劃，并做好全面記錄。 ，充分發(fā)揮維修人員的積極性和創(chuàng)造性。 ，協(xié)助完成應急和日常維修任務。 G．每月最后一星期向工程部上交下月計劃和本月總結。對管轄區(qū)域要嚴格做到三干凈、四不漏、五良好，帶領員工做好大廈各項設備運行工作，保證正常運行；帶領員工做好大廈各項設備運行工作，保證正常運行。 F．做好本班設備的技術檔案；設備維修、故障排除，更換零部件情況應清楚地填入班組檔案，每月定期交主管審閱。 ，能在短時間內熟練掌握多種維修技術。公共區(qū)域和客人流動范圍的維修，必須事先做好遮擋，并安放好指示警文等標牌。各部門2.分配登記 ； ，第一聯(lián)交值班室留存，第二聯(lián)交庫房記帳，第三聯(lián)交報修部門。各專業(yè) 統(tǒng)計 ； ，有異常變化需及時通知有關人員采取措施； 。 上 報 ； 。施工單位 根據(jù)合同通知相關專業(yè)主管進行改造或大修的協(xié)調配合。各專業(yè) 審批后由計財部采購外購。 。 續(xù)表項 目程 序標 準協(xié)作關系（法院） 隨時注意檢查運行報告。 ，要迅速判斷發(fā)生問題的部位； ，如果是線路故障，檢查所有的傳輸電纜；如果是設備故障，要迅速更換、恢復、播放； 。 如果電視機取回維修，要有詳細登記說明。續(xù)表項 目程 序標 準協(xié)作關系 維 修 ，若電壓正常，使用備用話機檢查；若仍無撥號音，即交換機線路板有故障，更換線路板；若有撥號音更換話機；，檢查電纜情況。 器件 、防火閥。有關部室 續(xù)表項 目程 序標 準協(xié)作關系12.1. 大屏幕狀態(tài)2. 數(shù)字會議 。 。法院工程技術組14.綜合布線1. 系統(tǒng)情況2. 工具情況 ，做到無損壞、清潔； ，做到無損壞、清潔； 。有關部室 總電壓表電流表 電壓三相應一致變壓器電流不超過XA、進線電流不超過XA，每2小時檢查1次。 小母線電壓絕緣監(jiān)查 直流210—220V，切換絕緣不應有接地顯示。 1變壓器聲音聲音均勻，無爆裂放電等異常聲響，無異味。1移相電