【正文】 l 機電設備巡視檢查管理規(guī)定E、清潔管理l 清潔工作管理規(guī)定l 保潔員工培訓規(guī)程l 保潔員工考核規(guī)程l 清潔安全管理規(guī)定l 清潔機械管理規(guī)定l 清潔工具管理規(guī)定l 中控室清潔規(guī)程l 公共洗手間清潔規(guī)程l 辦公室清潔規(guī)程l 地下停車場清潔規(guī)程l 空置房清潔通風規(guī)程l 樓層清潔規(guī)程l 外圍清潔規(guī)程l 水景清潔規(guī)程l 垃圾收集與處理作業(yè)規(guī)程l 衛(wèi)生消殺管理作業(yè)規(guī)程l 保潔工作應急處理規(guī)程l 不銹鋼面清潔方法l 木板漆面清潔方法l 玻璃清潔方法l 油漆面清潔方法l 地毯清潔方法l 地面清潔方法l 噴涂墻面清潔操作方法l 大理石打蠟操作方法l 鋁板面清潔方法l 化工材料面清潔方法l 大理石面清潔方法l 墻面清潔方法l 綠化帶、盆花的清潔方法l 清潔保養(yǎng)常用的清潔劑使用方法l 玻璃刮使用方法l 清潔機械使用、保養(yǎng)、管理方法F、綠化管理l 綠化工作管理規(guī)定l 綠化員工培訓規(guī)程l 綠化員工考核規(guī)程l 綠化環(huán)境布置規(guī)程l 水生植物栽培作業(yè)方法l 綠化帶管理作業(yè)方法l 時花養(yǎng)護管理方法l 綠籬養(yǎng)護作業(yè)方法l 室內(nèi)植物管理作業(yè)方法l 盆景管理作業(yè)方法l 殘花處理作業(yè)方法l 植物病蟲害防治作業(yè)方法l 錦鯉喂養(yǎng)方法l 綠化機具操作方法l 綠化機具維修保養(yǎng)方法l 園林綠化災害預防作業(yè)方法G、公眾制度l 管理規(guī)約l 精神文明公約l 發(fā)布通告、懸掛橫幅管理規(guī)定l 房屋裝修管理規(guī)定l 裝修人員管理規(guī)定l 小區(qū)物品搬進（出）管理規(guī)定l 治安管理規(guī)定l 消防管理規(guī)定l 環(huán)境保護管理規(guī)定l 供水、供電管理規(guī)定l 燃氣安全管理規(guī)定l 電梯使用管理規(guī)定l 智能化設施使用管理規(guī)定l 臨時用電管理規(guī)定l 健身場所管理規(guī)定l 出租房管理規(guī)定l 停車場管理規(guī)定l 樓宇使用及維護管理規(guī)定第三節(jié) 人員招聘與培訓顧問內(nèi)容人員招聘l 根據(jù)人員編制，確定各階段人員需求類別與數(shù)量。3） 提交“金色藍灣”物業(yè)服務中心組織架構(gòu)。我們將協(xié)助建設單位和物業(yè)公司對查出各類施工缺陷分類整理，編制成《施工遺留問題整改報告》，提交建設單位，跟進督促并協(xié)助落實解決施工遺留問題，掌握施工遺留問題改進程度與改進結(jié)果，將交房遺留的工程施工問題控制在最小，以保證房屋順利交付給客戶。（13）房屋主體檢查內(nèi)容要求與記錄。（9）水表檢查內(nèi)容要求與記錄。（5）電力變壓器接管檢查內(nèi)容要求與記錄。八、 金色藍灣驗收準備階段的顧問內(nèi)容在項目驗收準備階段，顧問工作主要內(nèi)容為：協(xié)助開發(fā)商擬定驗收項目的檢查內(nèi)容及有關的記錄表格：（1）機械部分檢查內(nèi)容要求與記錄。（13）有線電視安裝。（9）智能化設備安裝：紅外報警、閉路監(jiān)控、巡更系統(tǒng)、門禁（一卡通）、道閘、車場收費記錄管理系統(tǒng)、背景音樂。環(huán)網(wǎng)、閥門井。（5）供水設備安裝：水泵安裝。（1）建筑施工：砌分割墻體、墻面批灰、貼墻磚、預留門洞、預留窗洞、衛(wèi)生間、空調(diào)等預留孔、空調(diào)支撐板、形位偏差、屋面防水、外墻防水。（5）室內(nèi)安全設施：聯(lián)網(wǎng)報警器、門禁與進戶門鎖、緊急求助系統(tǒng)。根據(jù)設計施工圖統(tǒng)計列出公用設施設備的名稱、數(shù)量、技術參數(shù)，結(jié)合使用要求，參照招商局物業(yè)掌握的大量設施設備使用情況與設備選型內(nèi)容參考模板，結(jié)合市場調(diào)研結(jié)果，對同類產(chǎn)品進行價格、可靠性、性能比較，最終確定候選供應商，供甲方進行選擇確定設備選型，我們將提供如下主要設備選型的顧問服務工作：（1）供配電系統(tǒng)：高壓環(huán)網(wǎng)柜、干式變壓器、低壓配電箱柜、主開關、動力控制箱柜、發(fā)電機組、母線槽、橋架。 根據(jù)過往經(jīng)驗，在施工樣板房完成之后，提煉施工中容易出現(xiàn)的設計問題、質(zhì)量問題，及早提醒甲方并跟進整改情況；216。 對安裝、采購合同中關于售后服務部分、備品備件要求提出建議；四、 施工圖設計階段本階段主要針對各專業(yè)、各建筑施工圖提出建議，落實擴大初步設計的專業(yè)意見。 設備選型216。 智能化系統(tǒng)設計重點內(nèi)容：交通組織、管理權屬界定、安全防范、節(jié)能、環(huán)保、居住便利性、物業(yè)管理用房等做專項報告三、 初步設計和擴大初步設計階段在方案設計基礎上，對深化的初步設計圖紙進行會審，提交《初步設計階段物業(yè)顧問建議書》。 供電系統(tǒng)設計216。 總平面設計（含綜合管線和豎向設計）216。第二節(jié) 前期工程介入顧問事項 “金色藍灣”項目將分多期建設，招商局物業(yè)將針對項目不同需求和不同時間點，從物業(yè)管理角度，對項目建設提出優(yōu)化建議。其機電設備管理人員可以提前熟悉相應設備的操作、管理和維護，同時嚴格按照國家建設部頒布的《房屋接管驗收標準》做好接管驗收工作。有的開發(fā)、設計單位在物業(yè)配套機電設備的選購、施工中往往留下華而不實或考慮不周之處，造成可維護性不足，特別是在接管驗收階段，開發(fā)商往往只注重物業(yè)整體的交付使用，而很少考慮到物業(yè)公司接管后細微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護帶來諸多不便，也對物業(yè)管理單位順利、及時地為業(yè)主提供良好的管理服務帶來影響。現(xiàn)在的物業(yè)建設，特別是高層物業(yè)建設，其結(jié)構(gòu)、管線等十分復雜，安裝、施工工程中，粗心大意或隨心所欲就很可能給業(yè)主今后順利使用設施、設備帶來極大的困難，甚至導致極大的浪費，特別是在目前房地產(chǎn)施工安裝單位尚不很了解重視物業(yè)管理工作的情況下，某些作業(yè)者很可能為了自己工作的方便，而不是以人為本、從有利于業(yè)主今后幾十年的使用的角度去安裝施工，從而給入住后的物業(yè)管理帶來諸多難以解決的問題。物業(yè)項目一旦建成，物業(yè)管理企業(yè)就要天天和此物業(yè)打交道，并且要面對所管物業(yè)可能發(fā)生的各種問題，在關系到切身利益的條件下，它可能比工程監(jiān)理的要求更嚴格，工作更細致、更周密。項目的設計人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者，在項目規(guī)劃設計階段，規(guī)劃設計人員往往只從設計技術角度考慮問題，其在制定設計方案時，不可能將后期的物業(yè)管理經(jīng)營中可能出現(xiàn)的問題考慮的那么全面，或者很少從業(yè)主長期使用和后續(xù)物業(yè)管理正常運行的角度考慮問題，造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。一般而言，物業(yè)管理是指對竣工投入使用后的項目進行管理，因此，很多人就把物業(yè)管理看成是房地產(chǎn)開發(fā)的附屬，并不把物業(yè)管理行業(yè)看成是一個獨立行業(yè)，但是，總結(jié)物業(yè)管理20多年的經(jīng)驗，我們也不難發(fā)現(xiàn)，由于房地產(chǎn)開發(fā)建設過程中留下的缺憾，給房產(chǎn)使用人和物業(yè)管理單位帶來了諸多影響，很多時候也會對開發(fā)商本身的聲譽，對開發(fā)商今后開發(fā)的項目產(chǎn)生很大的影響。工作計劃建議如下：序號時段人數(shù)時間備注一工程顧問團天數(shù)1合同簽訂后一周內(nèi)工程顧問團3人4由各專業(yè)工程師組成工程顧問團赴現(xiàn)場，熟悉項目現(xiàn)場，對項目規(guī)劃設計提出優(yōu)化建議2開盤前項目經(jīng)理和工程顧問團2人4 負責指導對售樓處進行驗收，同時跟進施工現(xiàn)場狀況 配合銷售員工培訓二駐場顧問月數(shù)1入伙階段顧問經(jīng)理、工程顧問、安管顧問各1人2 顧問經(jīng)理入伙前2個月到場； 工程和安管顧問入伙前一個月至入伙后一個月。（3）“金色藍灣”物業(yè)管理服務不但有一流的服務效果，還能維持財務收支平衡。（5）嚴格把好裝修審批關和巡查關，杜絕違章裝修的現(xiàn)象，為今后的創(chuàng)優(yōu)達標工作創(chuàng)造良好的條件。具體顧問目標包括：（1）編制符合管理實際要求的前期管理協(xié)議、管理規(guī)約、裝修管理責任書等文件體系、設計一條龍的交付流程。（2）對不合格處提出整改意見，推動施工單位進行整改并復驗。（4）擬定“金色藍灣”物業(yè)管理收費標準，并編制物業(yè)管理服務預算。（1）確定銷售配合模式與服務定位（2）確定銷售配合各專業(yè)人員崗位和數(shù)量（3）建立銷售配合過程中各專業(yè)服務程序（4）跟進銷售配合人員招聘和培訓全過程，確保人員素質(zhì)達到要求（5）為銷售中心、樣板房及其他銷售區(qū)域提供高檔尊貴的服務（6）配合甲方編制銷售廣告中各項涉及物業(yè)管理的內(nèi)容“金色藍灣”物業(yè)管理機構(gòu)籌建的顧問目標招商局物業(yè)在顧問服務中，將針對“金色藍灣”的項目特點，組建滿足客戶服務需求和品牌宣傳需求的物業(yè)管理機構(gòu)，打造出湛江地區(qū)一流的物業(yè)管理團隊。（2）對不合格處提出整改意見，推動施工單位進行整改并復驗。 客戶滿意度≥90%216。 項目質(zhì)量體系按ISO9001標準運行，可協(xié)助甲方物業(yè)公司獲得外部認證216。三、顧問工作目標“顧問+駐場”服務模式下，顧問工作目標不僅包含純顧問項目的工作目標，更注重現(xiàn)場的實際效果，考核顧問工作的指標也更量化。這種顧問合作方式效果明顯，經(jīng)過多年檢驗，已成為目前物業(yè)管理顧問市場上最常見的合作方式。“金色藍灣” 的管理服務效果將是“金色藍灣”開發(fā)銷售及物業(yè)升值的有力品牌支撐，同時也是湛江市鑫泰投資有限公司后續(xù)項目開發(fā)的有力品牌保證。7） 在項目裝修階段，規(guī)范裝修管理并化解交付投訴高峰。3） 在項目銷售階段，通過招商局物業(yè)公司自身的品牌優(yōu)勢，及對銷售區(qū)域的管理和服務，為銷售工作提供支持。項目地理位置十分優(yōu)越，是湛江鑫泰投資有限公司開發(fā)的高尚樓盤，在當?shù)囟ㄎ惠^高，擬建成湛江當?shù)馗邫n住宅、商業(yè)樓房。金色藍灣物業(yè)管理顧問方案招商局物業(yè)管理有限公司二ＯＯ九年十二月目 錄第一章 項目簡介及顧問模式建議第一節(jié) 項目簡介第二節(jié) 金色藍灣項目顧問服務需求第三節(jié) 顧問模式建議第二章 物業(yè)顧問服務運作方式概述第一節(jié) “顧問+駐場”服務模式第二節(jié) 顧問運作方式第三章 物業(yè)前期介入顧問工作第一節(jié) 物業(yè)前期介入的必要性第二節(jié) 物業(yè)前期介入顧問工作事項第四章 物業(yè)管理機構(gòu)籌建顧問工作第一節(jié) 物業(yè)管理機構(gòu)成立顧問內(nèi)容第二節(jié) 規(guī)章制度建立顧問內(nèi)容第三節(jié) 人員招聘與培訓顧問內(nèi)容第五章 營銷配合和促進工作第一節(jié) 定期舉行溝通會議第二節(jié) 參與營銷及租售中心的整體施工和裝飾第三節(jié) 規(guī)劃良好的銷售現(xiàn)場服務工作第四節(jié) 對銷售人員進行物業(yè)管理專業(yè)知識培訓第五節(jié) 銷售現(xiàn)場派駐高級物業(yè)經(jīng)理第六節(jié) 宣傳自身背景和優(yōu)勢，展示強大服務商面貌第六章 驗收和整改顧問工作 第一節(jié) 建筑質(zhì)量的驗收顧問第二節(jié) 設備設施的驗收顧問第三節(jié) 驗收質(zhì)量問題的整改顧問第七章 交付和裝修管理顧問工作第一節(jié) 交付期物業(yè)管理的顧問內(nèi)容第二節(jié) 交付分工、安排與準備內(nèi)容第三節(jié) 裝修管理期顧問內(nèi)容第四節(jié) 裝修管理的組織安排第八章 正常期管理顧問工作第一節(jié) 正常期物業(yè)管理的基本顧問事項第二節(jié) 正常期客戶服務的顧問內(nèi)容第三節(jié) 正常期安全管理的顧問內(nèi)容第四節(jié) 正常期設備及房屋養(yǎng)護維修的顧問內(nèi)容第五節(jié) 正常期清潔保潔的顧問內(nèi)容第六節(jié) 正常期環(huán)境綠化的顧問內(nèi)容第七節(jié) 正常期客戶室內(nèi)維修與商務服務的顧問內(nèi)容第九章 金色藍灣質(zhì)量跟蹤及保證措施第一節(jié) 質(zhì)量跟蹤階段第二節(jié) 質(zhì)量保證措施第十章 金色藍灣物業(yè)顧問服務安排和報價第十一章 服務承諾結(jié)束語第一章 項目簡介及顧問模式建議第一節(jié) 項目簡介米2