【正文】 品房買賣過程中，購房者與房地產(chǎn)開發(fā)商直接簽訂正式商品房買賣合同的情況極少，絕大多數(shù)都是購房者先與房地產(chǎn)開發(fā)商訂立一份認購性質(zhì)的預約合同，而購房者要交給房地產(chǎn)開發(fā)商一定數(shù)額的定金或認購金，往往都帶有為簽訂正式商品房買賣合同提供保證的作用。所以本案中的“定金”應(yīng)理解為一種訂約金，房屋買賣合同的預付款。”并且，《最高人民法院關(guān)于適用“中華人民共和國擔保法”若干問題的解釋》第115條規(guī)定“當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當雙倍返還定金。根據(jù)您提供的案件情況，您和開發(fā)商之間的“定金”應(yīng)該是一種訂約金。認購書中第四條第二款約定在支付定金之日起三日內(nèi)與開發(fā)商協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款，我已經(jīng)于簽定認購書當日支付了兩萬元定金，且與2008年11月16日、2008年11月17日、2008年11月18日與開發(fā)商就商品房買賣合同的相關(guān)條款進行協(xié)商，我要求補充條款：我以按揭貸款方式支付購房款，若未被銀行批準，開發(fā)商應(yīng)無條件退還首付購房款和定金，但是開發(fā)商拒絕增加該條款，并拒絕修改、刪除商品房買賣合同附件5中特別約定第二條:如果銀行按揭未被批準,5日內(nèi)付清剩余的購房款，故雙方?jīng)]有就商品房買賣合同條款達成一致意見，依據(jù)在2008年11月15日簽定的北京市商品房認購書中第六條,認購人在第四條第二款約定的期限內(nèi)與出賣人協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款,但雙方未達成一致意見,自第四條第二款約定的期限屆滿之次日起超過7日的，本認購書自動解除；出賣人應(yīng)當在本認購書解除之日起30日內(nèi)將已收取的定金退還認購人。商品房買賣認購書（協(xié)議）中的“定金”問題 案例分析（原創(chuàng)）我要求退還定金2萬元。定金，作為《中華人民共和國擔保法》規(guī)定的一種擔保的形式，作了這樣的規(guī)定“當事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔保?！币虼耍ń鹗且粋€嚴格的法律詞語，只要在合同中約定了“定金”字樣，則必需嚴格遵照法律對定金的規(guī)定來理解和適用，即交納定金一方違約，收取定金的一方定金不退，而收取定金的一方違約，則雙倍返還定金，這種定金適用規(guī)則，是法定的，是不允許雙方當事人更改的。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用“中華人民共和國擔保法”若干問題的解釋》第118條“當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者定金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持”的規(guī)定，那么您交納的2萬元，應(yīng)當認定為作為您購買商品房的預付款，出現(xiàn)違約事項時，只能按照預付款的規(guī)則進行處理，法律依據(jù)是：《商品房銷售管理辦法》第22條第二款規(guī)定“符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應(yīng)當?shù)肿鞣績r款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當向買受人返還所收費用；當事人之間另有約定的，從其約定。然而，正如本案，認購書的作用只是確定將來雙方有義務(wù)訂立正式的商品房買賣合同，而不詳細涉及具體的房屋買賣的具體事項，則一旦在簽訂正式合同時雙方對合同的具體條款不能協(xié)商一致或開發(fā)商設(shè)置的條款不公平，開發(fā)商很多都以不退定金或認購金相威脅，定金和認購金從擔保正式合同簽訂變成了開發(fā)商要求購房者必須按其要求簽訂商品房買賣合同的工具，使其法律功效在實際中變了味。特別是一些購房者在交完定金后，由于種種原因不想買下訂購的房子，那么在這種情況下，購房者已付的定金到底能不能退還？針對《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》相關(guān)規(guī)定，分析如下：A． 相關(guān)法條1． 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下稱《商品房買賣合同解釋》）第四條”3．《城市商品房預售管理辦法》第六條　“商品房預售實行許可制度。 “當事人交付留置金、擔保金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當事人主張定金權(quán)利的，不予支持。當事人約定立約定金的，交付定金的當事人無故拒絕訂立合同時，喪失定金，收受定金的當事人無故拒絕訂立主合同時，應(yīng)當雙倍返還定金?！?.“因不能歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的”。b．因不可抗力或者政府原因?qū)е潞贤荒苡喠⒌?，屬于“因不能歸責于當事人雙方的事由”，開發(fā)商應(yīng)將定金全額返還購房者?！?．沒有明確約定為定金性質(zhì)的預收款項，不管誰的原因未能訂立商品房買賣合同的，開發(fā)商應(yīng)當返還?！墩J購協(xié)議》明確約定購房人必須在一定期限內(nèi)與開發(fā)商商談《商品房買賣合同》的簽訂事宜，否則定金不退。2．由于開發(fā)商的原因而不是政府原因，小區(qū)配套設(shè)施、綠地草坪等規(guī)劃做了變更，致使《商品房買賣合同》未能訂立的，則開發(fā)商應(yīng)承擔雙倍返還定金的違約責任。那么，協(xié)議中如果涉及定金問題，則依據(jù)《合同法》、《擔保法》之規(guī)定來處理?！　∈盏奖桓娴暮炗喓贤ㄖ螅嬗?月25日至被告處，與被告商定，待原告的丈夫5月7日從香港回來后再簽合同?！　”桓嫒A新公司辯稱：4月18日簽訂的協(xié)議，是雙方當事人的真實意思表示。由于原告違約在先，被告已決定拒絕與其簽約，故對原告5月7日所寫的“客戶意見”，被告工作人員僅作“已收到”處理。天域2幢203室住宅一套，面積約為248．26平方米，銷售單價7720元／平方米；乙方若在甲方通知的簽約日前選擇放棄已取得的物業(yè)購買權(quán)，或者到期不簽約，5萬元定金不退還；甲方若在簽約日前將該房屋轉(zhuǎn)售他人，應(yīng)當向乙方雙倍返還定金。”華新公司銷售部副經(jīng)理廖慶在該書面意見上注明：“該客戶意見已收到。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當?shù)肿鲀r款或者收回。原告戴雪飛應(yīng)當在被告華新公司通知的2004年4月25日到華新公司處協(xié)商簽訂商品房預售合同。戴雪飛不能以其他證據(jù)印證胡永明證言的真實性，該證言不能采信，故戴雪飛關(guān)于訂約日期推遲的主張不能成立。對這一