【正文】 受上的滿足”、“聚首”能衍生“身份的尊貴”、“裕隆”能誘發(fā)“事業(yè)、生活雙向的飛黃騰達(dá)”。首是全方位的（有全面的內(nèi)部配套和服務(wù)）。首，包括生活空間、居住空間、精神空間、欲望空間；◆ 聚裕隆，它將成為莒南物業(yè)中一個(gè)具有最鮮明個(gè)性的產(chǎn)品。首是核心概念，在這一概念下可以做深度的延展；◆ 聚在此寓意著生活的長(zhǎng)度、精神的廣度、品質(zhì)的寬度”，而聚裕隆時(shí)，產(chǎn)生出欲望滿足的精神快感。首”是現(xiàn)階段為部分“發(fā)達(dá)”起來(lái)的，并追求高舒適生活的“準(zhǔn)普及型產(chǎn)物”；◆“聚其中生活功能我們主張簡(jiǎn)約的生活態(tài)度，而品位包括精神與身份的炫耀。裕隆有什么能夠吸引足夠多的眼球，在市場(chǎng)上掀起風(fēng)潮？如果從單個(gè)產(chǎn)品的功能性角度來(lái)看，并不具有這樣的力量。裕隆是否能以全新的建設(shè)理念和非同一般的形象驚艷市場(chǎng)？這正是我們要考慮的核心。聚首想象力不是模仿，不是迎合，而是獨(dú)一無(wú)二的創(chuàng)造力。對(duì)聚首裕隆推廣思路策劃總監(jiān)：武子原一、引言凡成事者，三機(jī)不可缺其一，曰：天時(shí)、地利、人和。凡樓盤鼎立者，三足不可短一隅，曰：市場(chǎng)、實(shí)力、宣傳。裕隆而言：一張白紙，萬(wàn)事待書，可以說(shuō)有充分發(fā)揮的空間，也可以說(shuō)無(wú)憑可依，無(wú)落手之處。對(duì)于我們雙方的合作而言：找到一個(gè)共同的支點(diǎn)，托起XX年一個(gè)令莒南城震撼的項(xiàng)目——聚首裕隆，致力打造莒南高檔公寓標(biāo)志性建筑之一，將在莒南的建設(shè)與繁華的歷程中寫上濃墨重彩的一筆。聚首也就是說(shuō)如果把建筑、住宅、生活方式等拆開(kāi)來(lái)，和我們的對(duì)手相比，很難做到從本質(zhì)上與它們有所區(qū)別并煥發(fā)新意。不再像一般的項(xiàng)目中多種形態(tài)分開(kāi)推廣，我們換一種角度來(lái)看。首”，舒適的生活、居家的名片得以融會(huì)，形成生活與品位相對(duì)“類聚”的獨(dú)立格局；◆“聚◆ 作為“欲+住”雙重模式的一種解決方式，相對(duì)普通住宅，聚首則從根本上、人性化地解決了欲、住如何有機(jī)相融的問(wèn)題。首是聚首在聚首是科學(xué)的（有效融合商住并規(guī)避矛盾）；◆ 聚（三）整合推廣結(jié)構(gòu)圖聚首“聚首四、項(xiàng)目分析 【莒南縣簡(jiǎn)況】莒南縣位于山東省東南部魯蘇交界處，東與新興港城日照市相鄰，緊靠嵐山港，南與新亞歐大陸橋東橋頭堡——江蘇省連云港市接壤，西與臨沂市河?xùn)|區(qū)毗鄰，北與日照市莒縣相接?，F(xiàn)已形成以輕工、紡織、化工、機(jī)械、建材、食品、工藝美術(shù)等產(chǎn)業(yè)為骨干，以福瑞集團(tuán)、宇達(dá)集團(tuán)、路克士集團(tuán)、春園集團(tuán)等十二家省以上大中型企業(yè)為代表的門類比較齊全的工業(yè)體系。莒南縣基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日趨完善，商貿(mào)服務(wù)業(yè)繁榮活躍。水、電資源充足，發(fā)電裝機(jī)總?cè)萘窟_(dá)到25萬(wàn)千伏安。一、對(duì)產(chǎn)品內(nèi)容的分析 地理位置比較優(yōu)越，屬于“待發(fā)展的升級(jí)板塊”區(qū)域。項(xiàng)目力求通過(guò)對(duì)事業(yè)與生活現(xiàn)代居住觀的演繹，以簡(jiǎn)潔、明快的現(xiàn)代建筑風(fēng)格，詮釋原汁原味的自然意境的品質(zhì)生活，使其建設(shè)成為區(qū)域內(nèi)追求“事業(yè)與生活”，是把原生莒南風(fēng)韻的生活美感匯聚成為高尚的工作、居住、休閑為一體的社區(qū)，這是具有明顯優(yōu)勢(shì)的，區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案并不具有這些特點(diǎn)。二、對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的分析富有特色的高端物業(yè)有著很大的市場(chǎng)發(fā)展空間。將呈現(xiàn)出板塊競(jìng)爭(zhēng)激烈、品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)激烈、莒南“高端物業(yè)革命”能夠改變本形態(tài)物業(yè)升溫等特點(diǎn)?！?高端公寓的消費(fèi)觀：隨著莒南城市化進(jìn)程的推進(jìn)，莒南城市圈進(jìn)一步形成、擴(kuò)大，在莒南與各個(gè)城區(qū)內(nèi)選擇高檔次的“一房多用的復(fù)合型生活”將是一種潮流。從產(chǎn)品定位上看，基本上都圍繞“生活、“生態(tài)”、“健康”等空洞概念進(jìn)行延展，同質(zhì)化現(xiàn)象非常明顯。（2）區(qū)域配套較完善區(qū)域內(nèi)綜合質(zhì)素良好，多年的開(kāi)發(fā)積累已經(jīng)形成了完善的生活配套，交通、環(huán)境、教育、金融、商貿(mào)、醫(yī)療、休閑、餐飲等都具一定規(guī)模。充分考慮業(yè)主的社區(qū)文化活動(dòng)，建立各自不同的中庭文化廣場(chǎng)和休閑系統(tǒng)以及健身娛樂(lè)等休閑設(shè)施，把居住休閑以及健康運(yùn)動(dòng)融入一體，體現(xiàn)了“以人為本，天人合一”的開(kāi)發(fā)理念，依托外環(huán)境對(duì)周邊的市政設(shè)施作一些改進(jìn)，美化周邊環(huán)境等方面欠缺。3)價(jià)格主要在13001500元/平方米之間統(tǒng)計(jì)分析表明，片區(qū)市場(chǎng)的行情價(jià)格在13001500元/ m2左右。未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè)（1）區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展將緩步升溫多年以來(lái)，本項(xiàng)目是作為莒南商貿(mào)集中和發(fā)展樞紐的地段，然而由于城市形象缺乏統(tǒng)一的計(jì)劃、組織和協(xié)調(diào)，使得城市十分雜亂，總體感覺(jué)上講，不是一個(gè)理想的“升華”之地。再加上本項(xiàng)目大環(huán)境的特殊性以及競(jìng)爭(zhēng)樓盤的還沒(méi)有出現(xiàn)，促使我項(xiàng)目的定位也走高檔次路線，且在項(xiàng)目特色和營(yíng)銷等方面創(chuàng)造性的要求增加。莒南發(fā)展方向的確定，城市副中心建設(shè)啟動(dòng)，使得城市副中心規(guī)劃發(fā)展地帶更加令人向往，市場(chǎng)需求趨旺，帶動(dòng)其他片區(qū)客戶到該區(qū)域市場(chǎng)置業(yè)。◆ 目標(biāo)客戶：目標(biāo)客戶來(lái)源渠道較廣，缺乏客戶細(xì)分，定向模糊，使得項(xiàng)目普遍存在同一客戶群爭(zhēng)奪的現(xiàn)象存在?！?從產(chǎn)品本身：運(yùn)作水平一般，雖然各具特色，能體現(xiàn)目標(biāo)客戶的身份和品位的樓盤不多。此片區(qū)的樓盤本身的質(zhì)素都普遍較低，但完善的配套設(shè)施，諸如：商業(yè)街、泳池、會(huì)所，甚至學(xué)校、醫(yī)院存在匱乏，為本項(xiàng)目今后的物業(yè)運(yùn)營(yíng)提供很大的規(guī)劃空間?！?片區(qū)人文環(huán)境?！?完善的社區(qū)配套。偏重于環(huán)境、服務(wù)、質(zhì)量成為莒南房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流。住宅二房在90120m2左右，三房在130150m2左右，甚至還有大的戶型。◆ 配套設(shè)施逐漸較全，但將配套設(shè)施作為重要賣點(diǎn)的項(xiàng)目才剛剛起步——相當(dāng)部分項(xiàng)目的配套設(shè)施都很多，如會(huì)所、中庭等配套。而對(duì)于本項(xiàng)目而言，在這幾個(gè)方面都存在往高端化轉(zhuǎn)向的條件，這無(wú)疑將追求高品位的客戶給于吸引因素，使得本項(xiàng)目的潛在客戶范圍逐漸變大，總量有所遞增。同樣，也是由于本項(xiàng)目地理位置及行政區(qū)屬的復(fù)雜性，使得目標(biāo)客戶的區(qū)域?qū)傩砸埠茈y界定。目前，這一部分人正在各自不同的領(lǐng)域中迅速崛起并逐漸壯大。◆ 結(jié)論三：本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶區(qū)域范圍比較寬廣，目標(biāo)客戶覆蓋面較大，但潛在客戶對(duì)所在板塊尚需進(jìn)一步認(rèn)同，因此在客戶的有效拓展上需下較大的工夫。新區(qū)的建設(shè)，增強(qiáng)了本項(xiàng)目對(duì)周邊區(qū)域消費(fèi)者的集聚功能?！?建筑景觀小高層項(xiàng)目具有莒南第一樓的優(yōu)勢(shì)，有利于社區(qū)景觀的營(yíng)造。不管是開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者都不再拘泥于“老三區(qū)（城區(qū)、中心區(qū)、商業(yè)發(fā)達(dá)區(qū)）”的地理概念中，一些新興的城市板塊隨著房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)將進(jìn)入人們的關(guān)注視野。◆ 地利：項(xiàng)目位于“莒南新崛起中心帶”，是莒南近階段重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，有政策的引導(dǎo)，新區(qū)的開(kāi)發(fā)更容易借力?！?品質(zhì)、現(xiàn)代、高尚等新型商住一體化生活是很容易引導(dǎo)的?！?莒南，最高規(guī)模社區(qū)。這種路線的特點(diǎn)是：以產(chǎn)品打動(dòng)客戶，比較“務(wù)實(shí)”，但是客戶處于被動(dòng)接受狀態(tài)。這種路線的特點(diǎn)是：以概念籠絡(luò)客戶，比較“務(wù)虛”，但是客戶處于主動(dòng)趨同狀態(tài)。在項(xiàng)目前期的推廣中，我們認(rèn)為應(yīng)該先期炒熱“聚首”的概念，因?yàn)槲覀冺?xiàng)目的所有外在優(yōu)勢(shì)都是建立在“新模式”這個(gè)載體上的，如果新模式的形象對(duì)消費(fèi)者沒(méi)有吸引力，我們就很難讓消費(fèi)者相信我們?cè)趶V告中所訴求的一些“生活前景”和“投資價(jià)值”，當(dāng)然，對(duì)新模式的宣傳，我們需要借助政府的力量，炒熱“一房多用復(fù)合型住宅”在這個(gè)區(qū)域的美感，“莒南小眾生活中心區(qū)”和“新生活大革命”標(biāo)桿。◆ 借用其他品牌，發(fā)揮捆綁效應(yīng)充分利用社區(qū)內(nèi)的文化、娛樂(lè)設(shè)施，在宣傳中，造成這些設(shè)