【正文】 管理行政主管部門。業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動。第二十三條業(yè)主委員會成員在業(yè)主中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議或者業(yè)主大會臨時會議而不組織召集的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召集，其他任何單位和個人不得組織召集。第二十條業(yè)主大會決定籌集和使用專項維修資金以及決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。業(yè)主可以書面委托代理人行使業(yè)主權(quán)利。前款規(guī)定的各項內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告?；I備組負(fù)責(zé)人由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的代表擔(dān)任。業(yè)主代表以幢、門、樓層等為單位，由業(yè)主推選，并在推選后以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。下列事項由業(yè)主大會決定：（一）制定、修改業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約；（二）選舉、更換業(yè)主委員會成員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（三）審定物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容，選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（四）制定、修改、審議物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的其他管理事項；（五）專項維修資金的籌集、使用方案，并監(jiān)督實施；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）涉及業(yè)主共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。物業(yè)管理區(qū)域劃分的具體辦法，由市人民政府規(guī)定。第十條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會，應(yīng)當(dāng)由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理服務(wù)。規(guī)劃、建設(shè)、市容、城市管理綜合執(zhí)法、公安、民政、市政、園林、物價等相關(guān)部門，按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)的行政管理和服務(wù)工作。第四條物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)遵循公開公平、誠實信用、市場競爭、服務(wù)規(guī)范的原則。第二條本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。第三條業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人。第五條有兩個以上業(yè)主的新建住宅物業(yè)，應(yīng)當(dāng)實行物業(yè)管理；商貿(mào)、辦公、醫(yī)院、學(xué)校、工廠、倉儲等非住宅物業(yè)，推行物業(yè)管理。第七條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)明確部門和人員，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆等項工作的組織、指導(dǎo)，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系。新建物業(yè)項目，包括分期建設(shè)或者由兩個以上開發(fā)建設(shè)單位建設(shè)的物業(yè)項目，其配套的設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃為一個物業(yè)管理區(qū)域。第十一條已交付使用的新建物業(yè)有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會：（一）業(yè)主入住率達百分之五十以上；（二）首位業(yè)主實際入住達到二年以上。第十三條同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)不足一百人的，全體業(yè)主組成業(yè)主大會；業(yè)主人數(shù)在一百人以上的，可以按照業(yè)主總數(shù)的一定比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表會，代表業(yè)主履行業(yè)主大會職責(zé)。第十四條符合成立業(yè)主大會條件的，業(yè)主、開發(fā)建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面告知物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府?；I備組成員名單應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告?；I備組履行職責(zé)的期限，應(yīng)當(dāng)?shù)绞状螛I(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日終止。第十八條業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主大會定期會議的時間和形式、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和任期等事項作出規(guī)定。制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則，制定和修改管理規(guī)約，選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、公安派出所、居民委員會和使用人的代表可以列席業(yè)主大會會議。業(yè)主委員會的成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，由五至十五人組成。第二十四條業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的日常工作機構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責(zé)：（一）召集業(yè)主大會會議；（二）定期報告有關(guān)決定執(zhí)行情況，提出物業(yè)管理建議；（三）在業(yè)主大會作出決定后三十日內(nèi)，代表業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、續(xù)簽、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同；（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（五）督促不交納物業(yè)管理服務(wù)費的業(yè)主限期交納；（六）組織業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造方案進行書面確認(rèn)，并監(jiān)督實施；（七）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；（八）組織籌集專項維修資金；（九）組織業(yè)主委員會換屆和補選工作；（十）完成業(yè)主大會交辦的其他事項。備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)，將變更內(nèi)容書面告知原備案部門。第二十八條業(yè)主委員會換屆的，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在二十日內(nèi)將保管的檔案資料、印章和其他屬于全體業(yè)主共同所有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會。業(yè)主與物業(yè)使用人約定的內(nèi)容，不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定。第三十一條本市實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)第三十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格，并按照物業(yè)管理行政主管部門核定的資質(zhì)等級從事物業(yè)管理服務(wù)活動。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對侵害物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的行為，要求責(zé)任人停止侵害、排除妨害、恢復(fù)原狀。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生治安案件或者各類災(zāi)害事故時，應(yīng)當(dāng)及時向公安和有關(guān)部門報告，并積極協(xié)助做好調(diào)查和救助工作。前期物業(yè)服務(wù)合同至業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同生效之日終止。購房人在購買新建房屋時，應(yīng)當(dāng)對前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約予以書面確認(rèn)，并受其約束。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自物業(yè)竣工驗收合格之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)管理用房無償移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用，并接受所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的監(jiān)督。第四十四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接新建物業(yè)項目時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備的共有部分進行查驗，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)當(dāng)書面告知開發(fā)建設(shè)單位，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時進行整改。在物業(yè)出現(xiàn)危及安全、影響觀瞻或者影響他人正常使用情況時，業(yè)主、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時維修，所需費用由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)建成后，將供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、路燈等設(shè)施，按照規(guī)定移交給專業(yè)經(jīng)營服務(wù)單位進行維護管理。第四十九條業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守國家和本市有關(guān)規(guī)定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表業(yè)主大會收取的相關(guān)收益，主要用于補充專項維修資金、改善共用設(shè)施設(shè)備，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。場地占用費的收取標(biāo)準(zhǔn)和使用辦法，由業(yè)主大會或者開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。未成立業(yè)主大會的，按照前期物業(yè)管理服務(wù)合同的約定執(zhí)行。未建立專項維修資金或者專項維修資金余額不足的物業(yè)項目，業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定組織業(yè)主交納或者續(xù)交專項維修資金。專項維修資金增值資金除核定管理費用外，應(yīng)當(dāng)建立房屋應(yīng)急解危專項資金，專項用于房屋應(yīng)急解危支出。物業(yè)服務(wù)合同，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和全體業(yè)主具有約束力。第五十八條物業(yè)服務(wù)合同的期限一般不低于兩年。第五十九條提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，解除合同的一方應(yīng)當(dāng)在三個月前將解除時間、原因書面告知合同另一方。新物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定后，業(yè)主委員會或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將本條第一款所列資金、物品和資料，移交給新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。普通住宅的物業(yè)管理服務(wù)費，由業(yè)主大會、開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在政府指導(dǎo)價格范圍內(nèi)協(xié)商確定；其他住宅和非住宅的物業(yè)管理服務(wù)費，由業(yè)主大會、開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)自主協(xié)商確定。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)管理服務(wù)費，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)管理服務(wù)計費方式。第六十四條物業(yè)管理服務(wù)費應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積計算，按月交納，業(yè)主或者物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另有約定的，從其約定。第六十六條供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營服務(wù)單位，可以將服務(wù)和收費事項委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)并支付代辦服務(wù)費。有關(guān)部門受理投訴后，應(yīng)當(dāng)及時進行調(diào)查、核實并依法作出處理。（三）未在申請房屋所有權(quán)初始登記時，將物業(yè)管理用房登記的，由房屋權(quán)屬登記部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以五萬元以上十萬元以下罰款。第七十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門按照下列規(guī)定給予處罰：（一）未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，沒收違法所得，并處以五萬元以上二十萬元以下罰款。（五）未辦理物業(yè)服務(wù)合同備案的，責(zé)令限期備案；逾期不備案的，處以五千元以上一萬元以下罰款。第七十二條業(yè)主委員會及其成員違反本條例規(guī)定，未在法定時間內(nèi)將保管的資料、印章和財物移交的，由區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，業(yè)主委員會可以請求街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和轄區(qū)的公安派出所協(xié)助移交，也可以依法向人民法院提起訴訟；造成財物毀壞、滅失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)服務(wù)合同和前期物業(yè)服務(wù)合同的示范文本，由市物業(yè)管理行政主管部門會同市工商行政管理部門制定。二〇〇九年八月二十八日天津市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理辦法第一條為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理的活動，維護當(dāng)事人的合法權(quán)益，做好物業(yè)項目管理的銜接工作，保持業(yè)主正常生活秩序，根據(jù)《物業(yè)管理條例》（國務(wù)院令第504號）和《天津市物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理活動的指導(dǎo)和監(jiān)督管理。第七條供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營服務(wù)單位，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行職責(zé)，直接為業(yè)主提供服務(wù)，向最終用戶收取有關(guān)費用，并依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護責(zé)任，協(xié)助區(qū)、縣人民政府和有關(guān)部門做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理階段的工作。選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會會議，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主表決同意。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在與業(yè)主大會確定有關(guān)退出事宜3個工作日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將擬退出原因、退出時間和有關(guān)事宜書面告知所在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和居民委員會（村民委員會），并到物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局辦理退出備案手續(xù)后在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。（二）業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議，對選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事宜進行表決，在物業(yè)服務(wù)終止之日1個月前依法完成選聘工作，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會辦理交接的，新物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將本條第（三）項所列事項轉(zhuǎn)交新物業(yè)服務(wù)企業(yè)。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理時，業(yè)主大會仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，區(qū)、縣人民政府應(yīng)當(dāng)及時按確定的管理預(yù)案組織街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和區(qū)縣市容、園林、環(huán)衛(wèi)等部門做好清掃保潔、垃圾清運和綠化維護等工作。第十五條業(yè)主委員會在物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理階段不依法履行職責(zé)，無法選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)組織召集物業(yè)管理聯(lián)席會議進行協(xié)調(diào)解決。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以任何理由拒絕辦理交接和履行退出義務(wù)。同時，由天津市物業(yè)管理協(xié)會記入企業(yè)誠信檔案，作為不良行為記錄向社會公布。第二條本市行政區(qū)域內(nèi)普通商品住宅小區(qū)（不含別墅）確定前期物業(yè)管理服務(wù)費，以及保障性住房小區(qū)（經(jīng)濟適用住房小區(qū)、限價商品住房小區(qū)和公共租賃住房小區(qū)）確定物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費標(biāo)準(zhǔn)的適用本辦法。第五條物業(yè)管理服務(wù)費包括物業(yè)管理基本服務(wù)費和機電設(shè)施設(shè)備日常運行養(yǎng)護費。開發(fā)建設(shè)單位或者業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在協(xié)商確定物業(yè)管理基本服務(wù)費時可在中準(zhǔn)價格基礎(chǔ)上進行浮動，上下浮動幅度不得超過20%。物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。購房人在購買新建房屋時，應(yīng)當(dāng)首先對《住宅前期物業(yè)服務(wù)合同》和《臨時管理規(guī)約》的內(nèi)容予以書面確認(rèn)，并受其約束。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主有預(yù)收約定的，從其約定。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未售出空置房屋的物業(yè)管理服務(wù)費，由開發(fā)建設(shè)單位交納。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示場地占用費和其他利用共用部位、共用設(shè)施的經(jīng)營收益和使用情況。原天津發(fā)展改革委員會、天津市國土資源和房屋管理局印發(fā)的《天津市普通商品住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費管理辦法》（津發(fā)改價房地〔2009〕1100號）同時廢止。服務(wù)時間：每天24小時有管理人員接待業(yè)主和物業(yè)使用人，處理物業(yè)服務(wù)合同范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理業(yè)主和物業(yè)使用人的咨詢和投訴，答復(fù)率100%、有效投訴處理率100%。樓外公共區(qū)域：硬化地面、主次干道每天清掃2次，干凈整潔；綠地?zé)o垃圾、紙袋等雜物；公共區(qū)域日常設(shè)專人保潔，保持干凈整潔無雜物；對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪、煙花炮屑適時進行清掃；室外標(biāo)識、宣傳欄、信報箱等每周擦拭2次；路燈、樓道燈每季度清潔1次；垃圾清運日產(chǎn)日清，無滿溢現(xiàn)象；垃圾桶、果皮箱每天清潔2次,夏季每天進行消毒。車輛管理：引導(dǎo)機動車輛按規(guī)定路線行駛并在指定地點停放，停放有序；非機動車停放整齊。根據(jù)氣候和季節(jié)狀況，適時組織澆灌、施肥和松土。小區(qū)平面分布圖、樓門標(biāo)識等：保持完好齊全、規(guī)范美觀，有缺損及時更換修補。雨水井、化糞井：每月檢查一次，定期清理疏通，保持暢通，無堵塞外溢。樓道燈：接到業(yè)主或使用人報修后2小時內(nèi)修復(fù)，完好率98%以上。日常管理與服務(wù)：（1）日常服務(wù)應(yīng)符合國家和我市《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定以及物業(yè)服務(wù)合同的約定；（2）建立物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生的維護以及綠化養(yǎng)護等方面的規(guī)章制度；（3）物業(yè)服務(wù)合同簽訂規(guī)范，公布物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)；（4）實行24小時報修值班制度。公共秩序維護人員要求：統(tǒng)一著裝，佩戴統(tǒng)一標(biāo)志，儀容儀表整潔規(guī)范，當(dāng)值時立崗不倚不靠，身體挺直，語言文明規(guī)范；配備對講裝置；正確使用各類消防、物防、技防器械和設(shè)備；協(xié)助公安部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序維護和安全防范工作，發(fā)生治安案件或者各類災(zāi)害事故時，及時向公安和有關(guān)部門報告，并積極協(xié)助做好調(diào)查和救助工作。綠化養(yǎng)護草坪及地被植物適時修剪，高度不應(yīng)超過15公分；綠地整潔，無雜掛物。適時做好病蟲害防治，保持樹木花草正常生長。房屋外檐：每半月進行一次檢查，