【正文】 0年）、《土地管理法實施條例》(1998年)、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》(1998年)、《住房公積金管理條例》(1999年)、《城市房屋拆遷管理條例》(2001年)、《物業(yè)管理條例》(2003年)、《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(2004年)等。1988年12月29日，第7屆全國人大常委會根據(jù)上述憲法修正案，對第六屆全國人大常委會于1986年6月25日通過的《中華人民共和國土地管理法》(以下簡稱《土地管理法》)進行了相應(yīng)補充修改。例如：聯(lián)邦政府1960年制定的《聯(lián)邦建筑法》、《聯(lián)邦規(guī)劃法》；各州政府制定的《地產(chǎn)條例》、《建筑法規(guī)》等。州政府和房地產(chǎn)開發(fā)所在地的市政當(dāng)局制定的各種各樣的建筑條例、區(qū)域區(qū)分用途限制指引(Zoning　Ordinance)、再分區(qū)開發(fā)指引(Subdivision　Ordinance)等，對房地產(chǎn)開發(fā)的管理起至關(guān)重要的作用。三、城市房地產(chǎn)管理法城市房地產(chǎn)管理法，是調(diào)整在國家管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中發(fā)生的經(jīng)濟關(guān)系的法律規(guī)范的總稱?！备鶕?jù)1998年國務(wù)院機構(gòu)改革方案，建設(shè)部是國務(wù)院建設(shè)行政主管部門，國土資源部是國務(wù)院土地管理部門。(二)我國房地產(chǎn)管理體制房地產(chǎn)管理體制，是指房地產(chǎn)管理法規(guī)定的房地產(chǎn)管理規(guī)則的制定者和執(zhí)行者通過機構(gòu)設(shè)置、分工及管理權(quán)限劃分而形成的房地產(chǎn)監(jiān)督管理權(quán)力體系。城市房地產(chǎn)管理的主要環(huán)節(jié)是土地使用權(quán)的取得以及房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等環(huán)節(jié)。(2)政策的內(nèi)容沒有直接規(guī)定在法律中，法律只是為政策運用規(guī)定了框架、方式等，那么，應(yīng)當(dāng)在法律允許的范圍內(nèi)采取政策措施以貫徹相關(guān)政策。這一規(guī)定體現(xiàn)了國家對基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域各產(chǎn)業(yè)的政策。所謂依法管理也就是法制化管理。不過，要準(zhǔn)確理解該法的性質(zhì)和適用范圍，則應(yīng)當(dāng)與國家對房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)化管理結(jié)合起來。這里涉及對該法立法宗旨的理解。城市規(guī)劃區(qū)的具體范圍，由城市人民政府在編制的總體規(guī)劃中劃定。但如果認(rèn)為房地產(chǎn)是因為或者只有坐落在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)才適用該法，那么，這種理解又是不夠全面的，不一定符合立法宗旨，而且實踐上將不合理地束縛房地產(chǎn)市場的發(fā)展及其規(guī)范管理?！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(以下稱《城市房地產(chǎn)管理法》)第2條規(guī)定：“在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地(以下簡稱國有土地)范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實施房地產(chǎn)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本法。比如，作為產(chǎn)業(yè)經(jīng)營“地產(chǎn)”的土地要分類管理；農(nóng)村集體所有的土地特別是耕地非經(jīng)法定程序不能作為產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的地產(chǎn)；房屋受住宅政策的影響，須分用途進行定性和分類管理等等。農(nóng)村集體所有土地未經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋兀渌袡?quán)和使用權(quán)均暫不能作為產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的房地產(chǎn)；農(nóng)村村民住房、宅基地等暫不能作為產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的房地產(chǎn)。在我國，1985年國家統(tǒng)計局《關(guān)于建立第三產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計的報告》開始將房地產(chǎn)業(yè)列入我國第三產(chǎn)業(yè)。比如，交易關(guān)系的總和構(gòu)成房地產(chǎn)買賣市場，中介關(guān)系的總和構(gòu)成房地產(chǎn)中介市場，地產(chǎn)出讓關(guān)系的總和構(gòu)成地產(chǎn)出讓市場(通常稱地產(chǎn)一級市場)。房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，具有不動產(chǎn)的法律特征：一是不可移動性，即位置上不可移動，或者一旦移動即喪失或嚴(yán)重破壞其價值而使其財產(chǎn)權(quán)失去實際意義；二是特定性，即房地產(chǎn)標(biāo)的是特定物，表現(xiàn)在房地產(chǎn)標(biāo)的所在的特定位置的唯一性，以及房屋建材、類型、朝向、新舊、生態(tài)及鄰里環(huán)境等方面的不可復(fù)制性，從而使其具有財產(chǎn)權(quán)標(biāo)的上的不可代替性。學(xué)時：1/2學(xué)時教學(xué)重點、難點本章的重點是城市房地產(chǎn)交易管理；難點是房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理。第一節(jié) 城市房地產(chǎn)管理法概述一、城市房地產(chǎn)（一）房地產(chǎn)的含義與特征房地產(chǎn)沒有嚴(yán)格的法律定義。(二)房地產(chǎn)業(yè)意義上的房地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)。這些市場涉及國有土地形成、使用權(quán)出讓、出租、抵押以及城市房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等交易行為。國務(wù)院2004年《全國經(jīng)濟普查條例》將房地產(chǎn)業(yè)列為全國18個產(chǎn)業(yè)中的第10類產(chǎn)業(yè)。作為產(chǎn)業(yè)經(jīng)營對象的房地產(chǎn)與一般意義上房地產(chǎn)的區(qū)別，在于它具有產(chǎn)業(yè)經(jīng)營性，即依法可以作為產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營行為的標(biāo)的。一方面，房地產(chǎn)業(yè)中的房地產(chǎn)在法律上是可以通過國家房地產(chǎn)管理而作出定性的；另一方面，它的范圍又是動態(tài)發(fā)展的，其范圍隨房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和市場的發(fā)展而發(fā)展，不可能一成不變?！蹦敲?，如何理解該法規(guī)定的城市房地產(chǎn)呢？焦點在于對城市規(guī)劃區(qū)的理解。所謂“城市規(guī)劃區(qū)”是城市規(guī)劃法的概念，是指一個城市的政府經(jīng)過法定規(guī)劃程序確定的、納入本城市一定時期內(nèi)市政建設(shè)發(fā)展規(guī)劃的控制區(qū)域?！庇纱?，落入建制鎮(zhèn)以上城市的城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，應(yīng)當(dāng)適用《城市房地產(chǎn)管理法》。該法第1條規(guī)定：“為了加強城市房地產(chǎn)的管理，維護房地產(chǎn)市場的秩序……促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，制定本法。值得注意的是，房地產(chǎn)管理法規(guī)中還有的冠以“城鎮(zhèn)”作為限定語，例如《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。城市房地產(chǎn)管理的目的是維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。又如，該法第28條規(guī)定，國家采取稅收等方面的優(yōu)惠措施鼓勵和扶持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)居民住宅。例如，《城市房地產(chǎn)管理法》第30條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本與投資總額的比例應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)規(guī)定。當(dāng)然，管理重心因不同的管理階段和環(huán)節(jié)而有所不同。包括三個方面的核心內(nèi)容：(1)誰有權(quán)制定房地產(chǎn)管理規(guī)則；(2)房地產(chǎn)管理機構(gòu)如何設(shè)置；(3)所設(shè)置的機構(gòu)如何分工和劃分權(quán)限。因此，建設(shè)部和國土資源部是國務(wù)院主管我國城市房地產(chǎn)管理工作的國家機關(guān)。由于國情和立法制度的不同，各國城市房地產(chǎn)管理法律規(guī)范的表現(xiàn)形式不盡相同。三是稅收法律制度對房地產(chǎn)交易的調(diào)節(jié)。而日本、韓國、新加坡等是十分重視房地產(chǎn)管理的國家，制定有許多關(guān)于房地產(chǎn)管理的規(guī)范性文件。1989年12月26日，第七屆全國人大常委會通過了《中華人民共和國城市規(guī)劃法》。國務(wù)院房地產(chǎn)管理主管機關(guān)根據(jù)房地產(chǎn)管理法律、行政管理法規(guī)規(guī)定的權(quán)限，發(fā)布了一系列有關(guān)城市房地產(chǎn)管理的部門規(guī)章，不僅有助于完備我國房地產(chǎn)管理法律制度，而且在實踐中對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的運作產(chǎn)生了重大的影響。城市房地產(chǎn)開發(fā)用地必須是國有土地，開發(fā)單位必須經(jīng)過合法途徑取得國有土地使用權(quán)，才能組織進行房地產(chǎn)開發(fā)。后者指對城區(qū)原有土地進行改造開發(fā)。(2)根據(jù)開發(fā)規(guī)模的大小分為成片開發(fā)、小區(qū)開發(fā)及單項開發(fā)。小區(qū)開發(fā)，是指由數(shù)個單體項目開發(fā)構(gòu)成的整體性、綜合性開發(fā)。(3)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的用途，可以分為住宅、商業(yè)、商住、工業(yè)、交通等開發(fā)類別。房地產(chǎn)開發(fā)是城市開發(fā)建設(shè)活動的主要組成部分。3．堅持“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的原則全面規(guī)劃就是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)必須堅持符合用地總體規(guī)劃和經(jīng)濟社會發(fā)展計劃的原則。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)立與資質(zhì)管理（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概念、設(shè)立的條件和程序1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的概念房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。但鑒于不具有資質(zhì)的企業(yè)擅自從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)以及低等級資質(zhì)企業(yè)非法越級承接房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的現(xiàn)象泛濫，該部于2000年3月對上述規(guī)定進行重新修訂頒布，嚴(yán)格了資質(zhì)管理制度，同時不再允許設(shè)立兼營企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的程序包括如下幾個步驟：(1)辦理工商企業(yè)的登記程序?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第8條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持本條規(guī)定的文件到登記機關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理制度的基本內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)管理，亦稱房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級管理，是指房地產(chǎn)開發(fā)主管部門根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)力量、開發(fā)經(jīng)營業(yè)績及其他相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)能力進行等級核定的管理制度。未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。經(jīng)資質(zhì)審查合格的企業(yè)，由資質(zhì)審批部門發(fā)給相應(yīng)等級的資質(zhì)證書。對于不符合原定資質(zhì)條件或者有不良經(jīng)營行為的企業(yè)，由原資質(zhì)審批部門予以降級或者注銷資質(zhì)證書。6．房地產(chǎn)開發(fā)主管部門對新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》制度，作為新設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得正式資質(zhì)等級前的過渡管理措施。土地使用權(quán)出讓，具有以下法律特征：1．土地使用權(quán)出讓的主體一方為出讓方，另一方為受讓方，而其出讓方只能是國家《城市房地產(chǎn)管理法》第14條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。2．土地使用權(quán)出讓人和受讓人的權(quán)利和義務(wù)直接由法律規(guī)定根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第116條的規(guī)定，土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權(quán)出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權(quán)出讓金的，土地管理部門有權(quán)解除合同，并可以請求違約賠償。”根據(jù)憲法規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的客體是國有土地使用權(quán)，而不是國有土地的所有權(quán)。采用這種方式，有利于受讓人之間公開、平等競爭，排除人為因素的干擾，同時也可最大限度地使出讓方獲得較高的出讓金。3．雙方協(xié)議出讓雙方協(xié)議出讓，是指市、縣人民政府土地管理部門與申請受讓人直接就土地使用權(quán)出讓有關(guān)事宜進行協(xié)商，達(dá)成協(xié)議的一種出讓方式。為此，從法律上作了兩項限制：一是對幾類高利潤用地出讓方式的限制；二是對雙方協(xié)議出讓中最低出讓金的限制。為此，《城市房地產(chǎn)管理法》第8條規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償轉(zhuǎn)讓。建設(shè)用地計劃，是國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃的組成部分，是加強土地資源宏觀管理的重要措施，是審批建設(shè)用地的依據(jù)之一?！?．土地使用權(quán)出讓方案必須依照法定程序制定《城市房地產(chǎn)管理法》第11條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行。土地使用權(quán)出讓，并不是土地所有權(quán)出讓，必須有限期設(shè)定。超過法定最高年限的合同無效。(四)土地使用權(quán)的終止和續(xù)期1．土地使用權(quán)終止土地使用權(quán)終止，是指因出現(xiàn)法律規(guī)定的情況，致使受讓人喪失了土地使用權(quán)。滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。2．土地使用權(quán)期滿后的續(xù)期《城市房地產(chǎn)管理法》第21條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。我國實行城市國有土地使用權(quán)有償出讓前，采用的是行政劃撥土地的辦法，今后也不可能完全取消這種辦法。在城市土地管理法中明確土地使用權(quán)劃撥的范圍，在房地產(chǎn)管理上有兩方面的意義：一是對土地利用的競爭領(lǐng)域和非競爭領(lǐng)域作出明確的法律界定，從而有利于分類管理?！?二)房地產(chǎn)交易管理及其基本內(nèi)容房地產(chǎn)交易管理，是指以維護公平交易秩序為主要價值目標(biāo)，對房地產(chǎn)交易環(huán)境和交易過程實行的管理。同時，房地產(chǎn)交易歷來是容易產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)混亂和制度誤解的地方，需要實行二些程序上的限制措施以確保房地產(chǎn)交易秩序。它是房地產(chǎn)市場管理的重要內(nèi)容。它是房地產(chǎn)價格管理的核心。它是政府控制地價和進一步評估土地出讓、轉(zhuǎn)讓交易底價的基礎(chǔ)，也是征收土地稅費的依據(jù)?！薄胺康禺a(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。土地使用權(quán)只有從受讓人手里再流向真正需要者手里，才能實現(xiàn)其價值。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第38條的規(guī)定，以