【正文】 劣，供電線客的大小是否恰當?shù)取＜氈氯胛⑴c整體把握相結合工程質量問題對物業(yè)產(chǎn)生的影響相當久遠，給管理帶來的困難與障礙也是巨大的。意之。物業(yè)管理企業(yè)應把在驗收中查出的各種問題做非常詳細的記錄，該返工的要責成施工單位返工，屬無法返工的問題就應索賠。房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽性重大質量事故，應由接管單位會同建設、設計。物業(yè)接管驗收中質量問題的處理處理質量問題的方法發(fā)現(xiàn)影響房屋結構安全和設備使用安全的質量問題，必須約定期限由建設單位負重進行加固補強返修，直至合格，并按雙方商定的時間組織復驗。（4）查檢房屋使用情況（包括建筑年代、用速變遷、拆改添建、裝修和設備等情況），評估房屋現(xiàn)有價值、建立資料檔案。（8）群體建筑應檢驗相應的市政、公建配套工程和服務設施，達到應有的質量和使用功能要求。（5）房屋應按單元設置信報箱，其規(guī)格、位置須符合有關規(guī)定。立管與糞池間的連接管道應有足夠坡度，一但不應超過兩個彎。（9）經(jīng)過48小時連續(xù)試運行，鍋爐和附屬設備的熱工、機械性能及采曖區(qū)室溫必須符合設計要求。（7）設備、管道不應有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。（3）爐排必須進行12小時以上試運轉，爐排之間、爐排與爐鐵之間不得再相摩像且無雜音、不跑偏、不凸起、不受卡、返轉應自如。并且有消防部門檢驗合格簽證。地涌、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。應按套安裝水表或預留表位。（6）對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號場強微弱或被高層建筑遮擋及反射波復雜地區(qū)的住宅，應設置電視共用天線。（4）各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地電阻值必須符合電氣裝置工程施工及驗收規(guī)范的要求。采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結構和電氣上均連成整體并有可靠的接地。（6）飾面磚應表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線角順直，無缺校掉角。（2）進戶門不得使用膠合板制作，門鎖應安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道富、進戶門的亮子均應裝設鐵柵欄。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應表面平整、接縫均勻順直，無缺校掉角。外墻不得滲水屋面（1）各類屋面必須符合屋面工程施工及驗收規(guī)范中的有關規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲水。（2）鋼筋混凝土構件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過鋼筋混凝土結構設計規(guī)范的規(guī)定值。4）查驗房屋的情況，包括建筑年代、用途變遷、拆改添建等；評估房屋的完好與損壞程度及現(xiàn)有價值；對在驗收過程中發(fā)現(xiàn)的問題，按危險和損壞問題處理辦法處理。（4）驗收過程中發(fā)現(xiàn)的問題，按質量問題的處理辦法處理。（三）進行現(xiàn)場初步勘察根據(jù)設計圖和施工圖紙，派接管驗收小組的工程技術人員到物業(yè)些絕絕招馬為接管驗收工作的開展打下基礎。規(guī)模一般為5～8人。45 / 45物業(yè)的接管驗收與撤管物業(yè)接管驗收的準備（一）人員準備（1）組建接管驗收小組。（2）指定負責人,最好是由本項目的負責人擔任。新建物業(yè)接管驗收的程序（1）身機單位書面提請接管單位接管驗收，并提交相應的資料。（5）經(jīng)檢驗符合要求時，接管單位應在7日內簽發(fā)驗收合格憑證，并應及時簽發(fā)接管文件。（5）交接雙方共同清點房屋、裝修、設備和黨附著物，“核實房屋的被用眾況。（3）磚石結構必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。（2）平屋面應有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應設置屋面檢修孔。（2）衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積水，不允許倒泛水和滲漏。（3）木裝修工程應表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不露釘帽，與基層必須打牢。（7）油漆、刷漿應色澤一致，表面不應有脫皮、漏劇現(xiàn)象。每回路導線間和對地絕緣電阻不得小于IMΩ／KV。（5）電梯應能準確地啟動運行、選層、平層、停層，曳引機的噪聲和震動聲不得超過電氣裝置工程施工及驗收規(guī)范的規(guī)定值。（7）除上述要求外，同時應符合地區(qū)性《低壓電器裝置規(guī)程》的有關要求。（2）高位水箱進水管與水箱檢查口的設置應便于檢修。（4）衛(wèi)生器具質量良好，接口不得滲漏，安裝應平正、牢固、部件齊全、制動靈活。8．采暖（1）采暖工程的驗收時間，必須在采暖期以前兩個月進行。（4）各種儀器、儀表應齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應開關靈活。保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范的規(guī)定。附屬工程及其他（1）室外排水系統(tǒng)的標高、窨井（檢查井）、設置、管道坡度、管徑均必須符合室外排水設計規(guī)范的要求。（3）明溝、散水、落水為頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。（6）掛物鉤、曬衣架應安裝牢固。原有物業(yè)接管驗收的主要內容和標準質量與使用功能的檢驗（1）以危險房屋鑒定標準和國家有關規(guī)定作檢驗依據(jù)。2．危險和損壞問題的處理（1）屬有危險的房屋，應由移交人負責排險解危，才得接管。發(fā)現(xiàn)影響相鄰房屋的安全問題，由經(jīng)給基胡狩理。施工等單位，共同分析研究，查明原因。返工沒有達到要求，不予簽字，直至達到要求。接管。所以，物業(yè)管理企業(yè)在進行工程驗收時必須細致入微。電梯、空調、發(fā)電機組等大型設備的檢測和驗收必須在其負載運行一段時間以后進行。物業(yè)的接管驗收與竣工驗收的區(qū)別是：1．驗收目的不同竣工驗收是為了檢驗房屋工程是否達到設計文件所規(guī)定的要求：接管驗收是為了主體結構安全與滿足使用功能的再驗收。移交對象不同竣工驗收是建設單位移交物業(yè)的過程；接管驗收是建設單位向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過程。（2）用地批準文件。（2）地質勘察報告。（6）工程設計變更通知及技術核定單（包括質量事故處理記錄）（7）隱蔽工程驗收簽證。（1l）竣工驗收證明書。（4）各項設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料。（3）有關司法、公證文書和協(xié)議。（2）房屋分間平面圖。（2）在接管驗收時，應嚴格按照接管驗收標準進行驗收，驗收不合格的負責返修。（5）新建房屋接管后，應負責在3個月內組織辦理承租手續(xù)，逾期不辦應承擔因房屋空置而產(chǎn)生的經(jīng)濟損失和事故責任。（4）房屋接管交付使用后，如發(fā)生重大質量事故，應會同建設。（5）根據(jù)協(xié)議，可負責代修、保修。2．提前解聘提前解聘，是指在合同期限內，由于種種原因，合同雙方或單方提出終止合同的履行。（二）解聘的程序自然解聘的程序（1）雙方提出書面意見。（3）物業(yè)管理企業(yè)進行選擇。但不管是什么原因，都應該有～個正當?shù)睦碛?。?）物業(yè)管理所必須的其他盜料n物業(yè)服務費構成的確定物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成，應包括以下幾個部分：（1）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等。（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用。（9）經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。業(yè)主一般采用定額法和比例法測算收益性物業(yè)服務費。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準價和浮動幅度在物業(yè)服務合同中約定。明碼標價要求經(jīng)營者所表示的價格必須真實明示商品或服務各項指標的價格。3．實行物業(yè)服務費用酬金制的，由于其核算方法也稱實報實銷制加酬金制，因此預收的物業(yè)服務支出是屬上已創(chuàng)制如L物業(yè)服務費屬于交納的業(yè)主所有的，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定性生明白b物業(yè)服務收費采取酬金制方式的，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務合同約定聘請專業(yè)機構對物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審計。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額費用。業(yè)主的權利和義務由法律和業(yè)主公約及物業(yè)管理委托合同保障維護的，是通過業(yè)主大會和業(yè)主委員會來實現(xiàn)的。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務或者物業(yè)服務資金的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。物業(yè)管理行業(yè)系統(tǒng)、規(guī)范的法規(guī)制度正在健全，物業(yè)管理的發(fā)展需美一個既有競爭秩序又有市場運行規(guī)則的推進機制，相關法律和法規(guī)的完善，即市場規(guī)則的完善是物業(yè)管理健康發(fā)展的保證。2003年9月1日《物業(yè)管理條例》對物業(yè)服務收費作了原則性規(guī)定，規(guī)范物業(yè)管理服務的收費行為，維護國家利益和物業(yè)管理單位及物業(yè)產(chǎn)權人。然而，這些離完善的物業(yè)管理法規(guī)體系還相差很遠，需繼續(xù)健全以適應當前蓬勃發(fā)展的物業(yè)管理行業(yè)的需要。我國實行社會主義市場經(jīng)濟后，人們不僅獲取住宅的方式發(fā)生了改變，使得產(chǎn)權結構也發(fā)生了變化，物業(yè)管理也隨之出現(xiàn)，而人們對物業(yè)服務不認識、不理解?！段飿I(yè)管理條例》明確闡明，業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。房屋租賃市場調查的準備組織調查人員確定總負責人。根據(jù)調查業(yè)務的類型、調查量的多少以及房屋調查緊急程度的高低，可一組。進行培訓。房屋租賃市場調查表一般由兩個分表組成：出租房屋供給情況表其內容主要有：出租房屋名稱、所在地區(qū)、建成年月、出租面積、出租時間、租金水平及變化情況、。”租夕對喬租房屋的滿意程度。房屋租賃市場調查的實施進行房屋租賃市場調查與分析所謂房屋租賃市場的調查與分析，是指調查人員按照調查方案規(guī)定的目的、方法、時間、～范圍、內容、步驟等進行房屋租賃市場信息資料的收集并進行分析工作的過程。租賃代理費通常是一個月的房屋租金收入，或者是年租金收入的～定比例。