【正文】 劣，供電線客的大小是否恰當(dāng)?shù)?。?xì)致入微與整體把握相結(jié)合工程質(zhì)量問題對(duì)物業(yè)產(chǎn)生的影響相當(dāng)久遠(yuǎn)，給管理帶來的困難與障礙也是巨大的。意之。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)把在驗(yàn)收中查出的各種問題做非常詳細(xì)的記錄，該返工的要責(zé)成施工單位返工，屬無法返工的問題就應(yīng)索賠。房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽性重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會(huì)同建設(shè)、設(shè)計(jì)。物業(yè)接管驗(yàn)收中質(zhì)量問題的處理處理質(zhì)量問題的方法發(fā)現(xiàn)影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，必須約定期限由建設(shè)單位負(fù)重進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)返修，直至合格，并按雙方商定的時(shí)間組織復(fù)驗(yàn)。（4）查檢房屋使用情況（包括建筑年代、用速變遷、拆改添建、裝修和設(shè)備等情況），評(píng)估房屋現(xiàn)有價(jià)值、建立資料檔案。（8）群體建筑應(yīng)檢驗(yàn)相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。（5）房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報(bào)箱，其規(guī)格、位置須符合有關(guān)規(guī)定。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度，一但不應(yīng)超過兩個(gè)彎。（9）經(jīng)過48小時(shí)連續(xù)試運(yùn)行，鍋爐和附屬設(shè)備的熱工、機(jī)械性能及采曖區(qū)室溫必須符合設(shè)計(jì)要求。（7）設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。（3）爐排必須進(jìn)行12小時(shí)以上試運(yùn)轉(zhuǎn)，爐排之間、爐排與爐鐵之間不得再相摩像且無雜音、不跑偏、不凸起、不受卡、返轉(zhuǎn)應(yīng)自如。并且有消防部門檢驗(yàn)合格簽證。地涌、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。應(yīng)按套安裝水表或預(yù)留表位。（6）對(duì)電視信號(hào)有屏蔽影響的住宅，電視信號(hào)場(chǎng)強(qiáng)微弱或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅，應(yīng)設(shè)置電視共用天線。（4）各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠，接地電阻值必須符合電氣裝置工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的要求。采用管子配線時(shí)，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)和電氣上均連成整體并有可靠的接地。（6）飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽(yáng)角與線角順直，無缺校掉角。（2）進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道富、進(jìn)戶門的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平整、接縫均勻順直，無缺校掉角。外墻不得滲水屋面（1）各類屋面必須符合屋面工程施工及驗(yàn)收規(guī)范中的有關(guān)規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲水。（2）鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定值。4）查驗(yàn)房屋的情況，包括建筑年代、用途變遷、拆改添建等；評(píng)估房屋的完好與損壞程度及現(xiàn)有價(jià)值；對(duì)在驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)的問題，按危險(xiǎn)和損壞問題處理辦法處理。（4）驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)的問題，按質(zhì)量問題的處理辦法處理。（三）進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)初步勘察根據(jù)設(shè)計(jì)圖和施工圖紙，派接管驗(yàn)收小組的工程技術(shù)人員到物業(yè)些絕絕招馬為接管驗(yàn)收工作的開展打下基礎(chǔ)。規(guī)模一般為5～8人。45 / 45物業(yè)的接管驗(yàn)收與撤管物業(yè)接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備（一）人員準(zhǔn)備（1）組建接管驗(yàn)收小組。（2）指定負(fù)責(zé)人,最好是由本項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人擔(dān)任。新建物業(yè)接管驗(yàn)收的程序（1）身機(jī)單位書面提請(qǐng)接管單位接管驗(yàn)收，并提交相應(yīng)的資料。（5）經(jīng)檢驗(yàn)符合要求時(shí)，接管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收合格憑證，并應(yīng)及時(shí)簽發(fā)接管文件。（5）交接雙方共同清點(diǎn)房屋、裝修、設(shè)備和黨附著物，“核實(shí)房屋的被用眾況。（3）磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫。（2）平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應(yīng)設(shè)置屋面檢修孔。（2）衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、盥洗間地面與相鄰地面的相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏。（3）木裝修工程應(yīng)表面光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密，不露釘帽，與基層必須打牢。（7）油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏劇現(xiàn)象。每回路導(dǎo)線間和對(duì)地絕緣電阻不得小于IMΩ／KV。（5）電梯應(yīng)能準(zhǔn)確地啟動(dòng)運(yùn)行、選層、平層、停層，曳引機(jī)的噪聲和震動(dòng)聲不得超過電氣裝置工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的規(guī)定值。（7）除上述要求外，同時(shí)應(yīng)符合地區(qū)性《低壓電器裝置規(guī)程》的有關(guān)要求。（2）高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修。（4）衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正、牢固、部件齊全、制動(dòng)靈活。8．采暖（1）采暖工程的驗(yàn)收時(shí)間，必須在采暖期以前兩個(gè)月進(jìn)行。（4）各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應(yīng)開關(guān)靈活。保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的規(guī)定。附屬工程及其他（1）室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨井（檢查井）、設(shè)置、管道坡度、管徑均必須符合室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范的要求。（3）明溝、散水、落水為頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。（6）掛物鉤、曬衣架應(yīng)安裝牢固。原有物業(yè)接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)（1）以危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)和國(guó)家有關(guān)規(guī)定作檢驗(yàn)依據(jù)。2．危險(xiǎn)和損壞問題的處理（1）屬有危險(xiǎn)的房屋，應(yīng)由移交人負(fù)責(zé)排險(xiǎn)解危，才得接管。發(fā)現(xiàn)影響相鄰房屋的安全問題，由經(jīng)給基胡狩理。施工等單位，共同分析研究，查明原因。返工沒有達(dá)到要求，不予簽字，直至達(dá)到要求。接管。所以，物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)行工程驗(yàn)收時(shí)必須細(xì)致入微。電梯、空調(diào)、發(fā)電機(jī)組等大型設(shè)備的檢測(cè)和驗(yàn)收必須在其負(fù)載運(yùn)行一段時(shí)間以后進(jìn)行。物業(yè)的接管驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的區(qū)別是：1．驗(yàn)收目的不同竣工驗(yàn)收是為了檢驗(yàn)房屋工程是否達(dá)到設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求：接管驗(yàn)收是為了主體結(jié)構(gòu)安全與滿足使用功能的再驗(yàn)收。移交對(duì)象不同竣工驗(yàn)收是建設(shè)單位移交物業(yè)的過程；接管驗(yàn)收是建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過程。（2）用地批準(zhǔn)文件。（2）地質(zhì)勘察報(bào)告。（6）工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）（7）隱蔽工程驗(yàn)收簽證。（1l）竣工驗(yàn)收證明書。（4）各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料。（3）有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議。（2）房屋分間平面圖。（2）在接管驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收不合格的負(fù)責(zé)返修。（5）新建房屋接管后，應(yīng)負(fù)責(zé)在3個(gè)月內(nèi)組織辦理承租手續(xù)，逾期不辦應(yīng)承擔(dān)因房屋空置而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失和事故責(zé)任。（4）房屋接管交付使用后，如發(fā)生重大質(zhì)量事故，應(yīng)會(huì)同建設(shè)。（5）根據(jù)協(xié)議，可負(fù)責(zé)代修、保修。2．提前解聘提前解聘，是指在合同期限內(nèi)，由于種種原因，合同雙方或單方提出終止合同的履行。（二）解聘的程序自然解聘的程序（1）雙方提出書面意見。（3）物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行選擇。但不管是什么原因，都應(yīng)該有～個(gè)正當(dāng)?shù)睦碛?。?）物業(yè)管理所必須的其他盜料n物業(yè)服務(wù)費(fèi)構(gòu)成的確定物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成，應(yīng)包括以下幾個(gè)部分：（1）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等。（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用。（9）經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。業(yè)主一般采用定額法和比例法測(cè)算收益性物業(yè)服務(wù)費(fèi)。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。明碼標(biāo)價(jià)要求經(jīng)營(yíng)者所表示的價(jià)格必須真實(shí)明示商品或服務(wù)各項(xiàng)指標(biāo)的價(jià)格。3．實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，由于其核算方法也稱實(shí)報(bào)實(shí)銷制加酬金制，因此預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出是屬上已創(chuàng)制如L物業(yè)服務(wù)費(fèi)屬于交納的業(yè)主所有的，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定性生明白b物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取酬金制方式的，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會(huì)可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額費(fèi)用。業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)由法律和業(yè)主公約及物業(yè)管理委托合同保障維護(hù)的，是通過業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)來實(shí)現(xiàn)的。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。物業(yè)管理行業(yè)系統(tǒng)、規(guī)范的法規(guī)制度正在健全，物業(yè)管理的發(fā)展需美一個(gè)既有競(jìng)爭(zhēng)秩序又有市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)則的推進(jìn)機(jī)制，相關(guān)法律和法規(guī)的完善，即市場(chǎng)規(guī)則的完善是物業(yè)管理健康發(fā)展的保證。2003年9月1日《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)作了原則性規(guī)定，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)行為，維護(hù)國(guó)家利益和物業(yè)管理單位及物業(yè)產(chǎn)權(quán)人。然而，這些離完善的物業(yè)管理法規(guī)體系還相差很遠(yuǎn)，需繼續(xù)健全以適應(yīng)當(dāng)前蓬勃發(fā)展的物業(yè)管理行業(yè)的需要。我國(guó)實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)后，人們不僅獲取住宅的方式發(fā)生了改變，使得產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)也發(fā)生了變化，物業(yè)管理也隨之出現(xiàn)，而人們對(duì)物業(yè)服務(wù)不認(rèn)識(shí)、不理解?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》明確闡明，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。房屋租賃市場(chǎng)調(diào)查的準(zhǔn)備組織調(diào)查人員確定總負(fù)責(zé)人。根據(jù)調(diào)查業(yè)務(wù)的類型、調(diào)查量的多少以及房屋調(diào)查緊急程度的高低，可一組。進(jìn)行培訓(xùn)。房屋租賃市場(chǎng)調(diào)查表一般由兩個(gè)分表組成：出租房屋供給情況表其內(nèi)容主要有：出租房屋名稱、所在地區(qū)、建成年月、出租面積、出租時(shí)間、租金水平及變化情況、。”租夕對(duì)喬租房屋的滿意程度。房屋租賃市場(chǎng)調(diào)查的實(shí)施進(jìn)行房屋租賃市場(chǎng)調(diào)查與分析所謂房屋租賃市場(chǎng)的調(diào)查與分析，是指調(diào)查人員按照調(diào)查方案規(guī)定的目的、方法、時(shí)間、～范圍、內(nèi)容、步驟等進(jìn)行房屋租賃市場(chǎng)信息資料的收集并進(jìn)行分析工作的過程。租賃代理費(fèi)通常是一個(gè)月的房屋租金收入，或者是年租金收入的～定比例。