【正文】 防、衛(wèi)生、人防、交通和綠化、氣象部門報建等部分。第四十四條 應(yīng)提前辦理地名、消防、人防和小配套等證明文件，以便順利辦理《建設(shè)工程施工許可證》。（一） 召開擴初會所需資料：.擴初設(shè)計文本若干份；（二） 申辦程序為：備齊上述資料，送規(guī)劃部門，并分送至發(fā)改委﹑環(huán)保﹑消防﹑住宅﹑園林以及交通﹑環(huán)衛(wèi)﹑自來水公司﹑煤氣公司﹑供電局﹑電話﹑有線電視等部門（具體送哪些部門按照當?shù)卣嘘P(guān)規(guī)定）后，由規(guī)劃部門組織政府各部門召開擴初審批會議，聽取政府相關(guān)部門意見；（三） 會議結(jié)束后進行擴初意見征詢及擴初批復(fù)，備齊上述資料，分送至發(fā)改委、規(guī)劃、環(huán)保、消防、房管、園林等部門（具體送哪些部門按照當?shù)卣嘘P(guān)規(guī)定）征詢意見，取得審批通過意見文件，最后送規(guī)劃部門報批；（四） 所需資料為擴初會議紀要、根據(jù)擴初意見修改后的總平面圖及擴初文本、關(guān)于要求報批擴初的申請報告（紅頭文件）、各職能部門簽署征詢意見的總平面圖。（四） 申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證階段：施工報建圖由公司工程部門提供，擴初、放線完成、以及取得交通、人防、消防等專業(yè)政府部門意見后可辦理申領(lǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。（二） 初步設(shè)計審查階段：根據(jù)當?shù)卣块T規(guī)定要求，對需要進行初步設(shè)計的項目辦理報批手續(xù)。第三十七條 總體規(guī)劃方案報批階段：（一） 對需進行總平面規(guī)劃報批的項目，前期開發(fā)人員應(yīng)核準地塊坐標及各項指標，將草案預(yù)先征求規(guī)劃部門意見，對不利于公司的又有彈性的意見先行做通有關(guān)人員的工作，盡量按公司送審的規(guī)劃方案完成報批手續(xù)。（二） 在各階段報批之前，公司前期開發(fā)人員負責組織各相關(guān)部門對所報批的圖紙資料進行會審，確保其符合政府部門的審批要求。第三十四條 配套施工及土地平整完成后由公司工程部、施工總承包單位等進行驗收，驗收通過后移交施工總承包單位。（三） 選定好施工單位后，由公司工程部組織施工單位進行平整土地工作。（內(nèi)部驗收單見附件五）第六章 土地整理工作第二十九條 通過土地購買和項目收購簽訂相關(guān)合同后，或拆遷結(jié)束之后，若土地未達到三通一平要求，施工單位進場之前，公司前期開發(fā)人員需要組織進行土地整理工作。第二十八條 拆除施工階段（一） 在辦理拆遷許可證同時，進行拆除施工隊伍招標工作，選定拆除施工隊伍，簽訂拆遷合同，拆除施工隊伍招標工作由項目公司負責提出立項，由集團采購合約部負責組織招標活動，詳見招標管理制度有關(guān)規(guī)定。第二十七條 動遷階段：（一） 制定拆遷補償方案，在有關(guān)媒體發(fā)布拆遷公告。（一） 建筑紅線辦理完畢后，確定拆遷范圍，進行入戶詳細調(diào)查測量工作，獲得拆遷范圍內(nèi)住戶詳細資料及要求。（四） 前期開發(fā)人員需努力爭取所批要點的容積率、建筑密度達到公司提出的最合適值。為爭取時間，在辦理建設(shè)用地許可證同時，可提前先行辦理國土證附圖的測量出圖。（二） 辦理建設(shè)用地批準書一般需要資料有：土地交易成交確認書、國有土地使用權(quán)出讓合同、土地出讓金發(fā)票、地籍形圖、建設(shè)用地許可證或更名復(fù)函等。第十七條 通過收購項目獲得土地，需要重新辦理備案及計劃報批手續(xù)，前期開發(fā)人員需要與被收購單位人員作好配合，及時收集齊全各項報批所需資料，辦理備案及計劃報批手續(xù)。第十四條 公司開發(fā)具體工作內(nèi)容規(guī)定，由公司根據(jù)本制度予以細化。第九條 前期開發(fā)工作需要在項目土地獲得之后馬上開始，主要工作內(nèi)容有：（一） 前期開發(fā)要負責辦理建委、發(fā)改委、國土、規(guī)劃等各項前期立項、備案、核準等報批工作；（二） 辦理各項證照及文件；（三） 報建跟蹤；（四） 負責拆遷與土地整理的具體組織工作。前期開發(fā)人員指從事具體前期開發(fā)工作崗位人員，包括報建員、公司總經(jīng)理等人。第二條 除非特別指出，本制度中“公司”指“萬科房地產(chǎn)有限公司”。第三條 開發(fā)管理應(yīng)本著“合法、高效”的原則，用足用活政策，樹立“服務(wù)第一，效率第一”的理念，為公司創(chuàng)造最大的社會、經(jīng)濟效益。第六條 前期開發(fā)工作應(yīng)廣泛開拓信息源，不斷更新知識，隨時掌握國家和地方的相關(guān)政策法規(guī)，懂得研究政策的變動趨勢，提高開發(fā)工作質(zhì)量。第十條 前期開發(fā)需要辦理的各項證照及文件包括：（一） 建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地通知書、征地通告或拆遷通告、用地批準書、簽訂國有土地出讓合同；（二） 總體規(guī)劃方案、控規(guī)、規(guī)劃設(shè)計要點、修規(guī)等規(guī)劃文件；（三） 單體方案、建設(shè)工程報建審核書； （四） 方案、初步設(shè)計報審、施工圖審查、報審、建筑紅線、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（五） 辦理人防、環(huán)保、消防、衛(wèi)生防疫、交通、綠化、文物等專業(yè)部門的審批意見；第十一條 前期開發(fā)人員工作的順序為（具體流程見《前期開發(fā)總流程》）：（一） 獲得土地后首先辦理發(fā)改委項目備案及建設(shè)主管部門核準、資質(zhì)報批手續(xù)；（二） 辦理建筑紅線圖、建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（三） 規(guī)劃局辦理總規(guī)、控規(guī)、規(guī)劃設(shè)計要點；（四） 第二款辦理完成，與第三款同時辦理拆遷土地整理手續(xù)，并開始實施；（五） 第四款辦理完成，辦理方案、初步設(shè)計送審，召開擴初審批會，施工圖審查、各專業(yè)部門報批工作；（六） 第五款辦理完成，辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（七） 建設(shè)、監(jiān)理單位招投標完成后，交納各項配套費，辦理施工許可證；（八） 施工許可證辦理完成，進行規(guī)劃驗線手續(xù)，項目正式開始施工。第三章 項目立項報批管理第十五條 通過土地招拍掛或者項目收購獲得土地后，由前期開發(fā)人員負責根據(jù)法定程序辦理前期工程立項報批手續(xù)，立項報批主要指項目備案及計劃報批、核準工作。第十八條 辦理備案及計劃報批、核準手續(xù)所需一般資料如下：（一） 國有土地使用權(quán)出讓合同、土地交易成交確認書（二） 環(huán)境影響評價審批文件（根據(jù)各地不同情況會有不同要求，以各地規(guī)定為準）（三） 企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)資質(zhì)證照（四） 資金余額證明（五） 項目開發(fā)計劃（六） 報批要求的其他文件等第四章 用地手續(xù)辦理第十九條 用地手續(xù)需要在立項報批手續(xù)完成之后辦理，用地手續(xù)辦理包括：（一） 規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（二） 規(guī)劃局辦理規(guī)劃設(shè)計要點；（三） 土地局辦理建設(shè)用地批準書及國有土地使用證第二十條 建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理：（一） 通過土地招拍掛獲得土地后，繳納土地出讓金，簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同后，前期開發(fā)人員需要委托規(guī)劃局測量部門對土地現(xiàn)狀地形圖進行測繪（如已有地形圖，則直接購買），形成現(xiàn)狀地形圖，然后準備辦證所需各項資料，去規(guī)劃部門遞交申請書，邀請規(guī)劃部門查看現(xiàn)場，辦理設(shè)計紅線，繳納各項費用后，申請辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證。第二十二條 國有土地使用證的辦理（一） 辦理完建設(shè)用地批準書，備齊各項資料后可辦理國有土地使用證。第二十三條 申請規(guī)劃設(shè)計要點：（一） 申請規(guī)劃設(shè)計要點一般在辦理完成建設(shè)用地規(guī)劃許可證及國有土地使用權(quán)證或者權(quán)屬證明后開始，但為節(jié)省時間，公司內(nèi)部應(yīng)在辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證同時就應(yīng)作好相應(yīng)設(shè)計要點資料準備工作。（五） 辦理規(guī)劃設(shè)計要點提供材料為：申請報告、建設(shè)用地規(guī)劃許可證及其附圖附件、國有土地使用證、用地紅線圖（1：500或1：1000）、辦理控規(guī)需要提供相關(guān)資料、規(guī)劃要求的其他資料。（見附件三）（二） 在此基礎(chǔ)上由公司制定詳細的拆遷補償安置方案并報公司工程管理部、副總經(jīng)理審核，由總經(jīng)理最終審批，如果審核或者審批未通過，則公司在5日內(nèi)重新修訂上報。（二） 召開房屋拆遷動員大會。（二） 開展拆房作業(yè)，督促施工隊伍按照合同進行拆房作業(yè)并進行監(jiān)督檢查直至完成。第三十條 土地整理工作分為土地平整工作及前期配套工作，兩項工作同時進行。第三十二條 與土地平整工作同時進行前期配套工作：（一） 由公司前期開發(fā)人員負責辦理配套前期工作，包括進行現(xiàn)狀調(diào)查、實地勘測、擬訂路徑、論證可行等工作；（二） 公司前期開發(fā)人員組織確定配套方案并測算成本，內(nèi)容包括篩選配套最優(yōu)方案并測算土地整理綜合成本。（內(nèi)部驗收單見附件五）第三十五條 工程臨時用水、用電應(yīng)于配套施工同時辦理，并盡量考慮與正式用水、用電的結(jié)合，辦理程序參照前文前期配套工作程序制性。對圖紙中出現(xiàn)的與規(guī)范不符之處，應(yīng)要求設(shè)計部門對圖紙調(diào)整到政府審批部門能夠接受的程度。（二） 修建性詳規(guī)報批階段：須及時向報建人員提交項目修建性詳細規(guī)劃設(shè)計文件﹑圖紙﹑磁盤等資料，由報建人員進行向規(guī)劃部門提交，前期開發(fā)人員須配合工程進度和銷售要求爭取以最短時間通過審批。主要控制建筑設(shè)計、結(jié)構(gòu)設(shè)計，水、電、通風設(shè)計符合國家設(shè)計規(guī)范。主要控制好建筑面積的準確性，審批的公建配套指標的準確性，間距及退縮的準確性。第四十條 施工單位現(xiàn)場放樣后，前期開發(fā)人員必須按照國家及地方有關(guān)規(guī)定申請開工規(guī)劃驗線：（一） 填寫開工規(guī)劃驗線申請表、準備現(xiàn)場控制樁布置圖及保護措施、建設(shè)工程規(guī)劃許可證復(fù)印件、撥地定樁書復(fù)印件、驗線表等資料；（二） 規(guī)劃部門申請規(guī)劃驗線；第八章 施工許可證辦理第四十一條 取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、完成施工單位及監(jiān)理單位招標、交納配套費施工圖審查合格后可申請相關(guān)建審報審手續(xù)并申請辦理施工許可證。第四十五條 辦理施工許可證一般需要文件資料為：（一） 建設(shè)用地批準書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及紅線圖、到位資金證明、施工、監(jiān)理中標通知書或交易單、施工、監(jiān)理合同、施工圖審查合格證、建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督書、工程建設(shè)合同擔保證明等資料。第四十七條 委托設(shè)計院或市政壟斷部門進行專業(yè)報建圖紙設(shè)計，專業(yè)報建圖設(shè)計應(yīng)考慮內(nèi)容：（一） 應(yīng)考慮到國家及地區(qū)的專業(yè)設(shè)計規(guī)范要求，設(shè)計符合專業(yè)規(guī)范的圖紙；（二） 要考慮項目的整體規(guī)劃以及對項目方案報建的確定，以避免報建工作的重復(fù)進行，造成公司資源的浪費；（三） 要全面考慮住宅的配套設(shè)施的功能用途（是否配有商場、餐飲等）。第五十條 報建人員應(yīng)勇于探索，廣泛開拓信息源，掌握政策動態(tài)及各項政策法規(guī)的操作情況，樹立成本意識，努力爭取各項稅、費優(yōu)惠，使公司成本最小化，效益最大化。第十一章 附則第五十四條 本制度與《國土證辦理流程》、《規(guī)劃報審流程》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理流程》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證流程》、《土地整理流程》、《項目備案及計劃報批流程》、《施工許可證辦理流程》、《拆遷工作流程》等流程及相關(guān)描述文件配套使用。第五十八條 本制度的解釋權(quán)屬于公司綜合辦公室。（蓋章）申請人簽字建設(shè)單位主管上級申請用地面積建設(shè)計劃批準機關(guān)設(shè)計單位名稱電話收件日期郵政編碼項目名稱建筑物項目內(nèi)容建筑物名稱結(jié)構(gòu)層數(shù)高度（米）棟數(shù)長（米）寬（米）建筑總面積（平方米）地上地下構(gòu)筑物項目內(nèi)容構(gòu)筑物名 稱結(jié)構(gòu)層數(shù)高度（米）棟數(shù)長（米）寬（米）建筑總面積（平方米）地上地下鑿 井蓄水池水塔雕塑地下工程建設(shè)計劃批準機關(guān)設(shè)計單位名稱電話（規(guī)格為1號或2號）（至少報送兩個方案）□（11）以上內(nèi)容的電子文件一套□（12）報送模型一套。20個工作日完成四、申請辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（室外裝修工程規(guī)劃許可）必備材料□（1）建設(shè)項目申請表；□（2）法人委托書；□（3）原設(shè)計審批圖紙一套或裝修建筑物的工程規(guī)劃許可證；□（4）裝修方案設(shè)計圖紙。項目備案及計劃報批流程描述性文件一、 流程目標描述： 為了順利進行項目備案和計劃報批工作，為項目開始施工奠定基礎(chǔ)，特制定本流程。二、 流程輸入：方案設(shè)計成果建設(shè)用地批準書三、 流程輸出：建設(shè)工程規(guī)劃許可證四、 衡量流程及項目的關(guān)鍵指標：快速、準確五、 流程接口說明：與方案設(shè)計流程接口：方案設(shè)計完成后馬上開始辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證與國土證辦理流程接口：取得建設(shè)用地批準書后馬上開始辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證 六、 流程步驟：流程步驟01 國土證辦理流程主體責任主體公司報建員參與方相關(guān)人員內(nèi)容與責任辦理國土證標準時間要求規(guī)定時間內(nèi)工作標準準確輸入內(nèi)容及方式建設(shè)用地規(guī)劃許可證輸出內(nèi)容及方式申請建設(shè)用地批準書及國有土地使用證流程步驟02 方案設(shè)計流程主體責任主體工程部經(jīng)理參與方相關(guān)人員內(nèi)容與責任進行方案設(shè)計標準時間要求根據(jù)實際情況工作標準合理、準確輸入內(nèi)容及方式方案設(shè)計指引輸出內(nèi)容及方式方案設(shè)計成果流程步驟03 規(guī)劃局方案報批主體責任主體公司報建員參與方內(nèi)容與責任向規(guī)劃局提出方案報批標準時間要求設(shè)計方案初稿完成2日內(nèi)工作標準及時、準確輸入內(nèi)容及方式方案設(shè)計成果輸出內(nèi)容及方式提出報批流程步驟04 設(shè)計方案審查意見主體責任主體公司報建員參與方內(nèi)容與責任從規(guī)劃局獲得設(shè)計方案審查建議標準時間要求政府許可的最快時間內(nèi)工作標準準確、快速輸入內(nèi)容及方式方案報批輸出內(nèi)容及方式設(shè)計方案審查意見流程步驟05 施工圖設(shè)計流程主體責任主體工程部經(jīng)理參與方相關(guān)人員內(nèi)容與責任初步設(shè)計及施工圖設(shè)計完成標準時間要求設(shè)計合同要求時間內(nèi)工作標準質(zhì)量、準確、及時輸入內(nèi)容及方式設(shè)計方案審查意見、設(shè)計指引輸出內(nèi)容及方式初步設(shè)計圖紙或施工圖流程步驟06 提供施工圖(初步設(shè)計圖)主體責任主體公司工程部經(jīng)理參與方相關(guān)人員內(nèi)容與責任不需要擴初審批的，直接提供施工圖；需要進行擴初審批的,需要在初步設(shè)計結(jié)束后提供初步設(shè)計圖紙報批。其他手續(xù)包括：工程建設(shè)合同擔保證、銀行出具的工資保證支付賬戶存款憑證、外地施工單位承包工程通知單等。二、 流程