【正文】 今單位：元/ 平從總體價位上來看，近幾年大連市內(nèi)四區(qū)的住宅價格依然平穩(wěn)上漲，但受市場大環(huán)境影響，未來 23年內(nèi)，大連市內(nèi)四區(qū)住宅價格變化平穩(wěn) 聯(lián)鑒視創(chuàng)廣告 四區(qū)住宅市場發(fā)展趨勢判斷 萬科、華潤、遠(yuǎn)洋、沿海、中海、大華、新世界、九龍倉、瑞安、合生創(chuàng)展、深長城 新鴻基、復(fù)地、金融街、天鴻、各類基金 將進(jìn)入： 已進(jìn)入： 品牌價值進(jìn)一步加強(qiáng)，品牌逐漸分化，外來品牌開始成為主導(dǎo)性力量 聯(lián)鑒視創(chuàng)廣告 本項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析 大連機(jī)場 華南廣場 大連火車站 青泥洼橋 西安路 ㏎ ㏎ 項(xiàng)目地塊處于大連市內(nèi)中心區(qū)域，到達(dá)城市其他區(qū)域距離較近，生活工作的時間成本具有極大優(yōu)勢 本項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析 本案自身素質(zhì)相對較高，區(qū)域交通便利，公交網(wǎng)發(fā)達(dá)，出行十分便利 東北路 香甘立交橋 A B C 春柳公園 Strength優(yōu)勢分析 Weakness劣勢分析 Opportunity機(jī)會分析 Threat威脅分析 。 ?“ 北進(jìn) ” 是向北拓展到金州，并與開發(fā)區(qū)形成 “ 新城區(qū) ” 。 大連市區(qū)域構(gòu)成 聯(lián)鑒視創(chuàng)廣告 大連市細(xì)分區(qū)域情況 大連傳統(tǒng)的行政意義上的四區(qū)劃分，已經(jīng)與當(dāng)前的房地產(chǎn)購買市場脫節(jié)，因此中原市場研究部按購買客群層次重新把傳統(tǒng)的市內(nèi)四區(qū)劃分為：甘北、甘西、高新、泛星海、中部、東部等六個區(qū)域。 聯(lián)鑒視創(chuàng)廣告 項(xiàng)目建設(shè)背景與發(fā)展概況 聯(lián)鑒視創(chuàng)廣告 大連的房地產(chǎn)現(xiàn)狀 ? 經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度依然保持良好，購買力仍然強(qiáng)勁； ? 樓盤銷售兩極分化； 1）投機(jī)性產(chǎn)品舉步維艱，自住性產(chǎn)品依然穩(wěn)定 2) 中心樓盤較為穩(wěn)定，周邊樓盤成交不足 ? 供應(yīng)量放大，去化率下降； ? 產(chǎn)品品質(zhì)更受關(guān)注； 城市 07年 GDP增幅 08年上半年 GDP增幅 0 08年 GDP增幅對比 08年 房價變化 北京 ％ % % +7% 深圳 ％ % % 25% 廣州 ％ % % 15% 大連 ％ % 0 +10% 聯(lián)鑒視創(chuàng)廣告 ? 大連市由主城區(qū)、新城區(qū)、衛(wèi) 星城三部分構(gòu)成。 聯(lián)鑒視創(chuàng)廣告 【 地域文化 】 大連市位于遼東半島南端，東瀕黃海，西臨渤海，南與山東半島隔海相望。新中國成立后的 1953年 3月 12日至 1954年 7月 31日期間，旅大市為中央直轄市。明設(shè)金州衛(wèi)。唐屬安東都護(hù)府。 做實(shí)效推廣 、 實(shí)效廣告 。 1. 創(chuàng)新產(chǎn)品有更自由的定價空間 聯(lián)鑒視創(chuàng)廣告 我 .們 .的 .地 .產(chǎn) .觀 我們認(rèn)為：對于發(fā)展商來說 ， 最大的風(fēng)險是 ―― 時間 。 我 .們 .的 .地 .產(chǎn) .觀 聯(lián)鑒視創(chuàng)廣告 我 .們 .的 .地 .產(chǎn) .觀 房地產(chǎn)市場的變化非?？焖?， 抱著僵化的原則是可笑的 ， 只有不斷創(chuàng)新 ， 才能創(chuàng)造性的引導(dǎo)市場 ， 才能引導(dǎo) “ 喜新厭舊 ” 的受眾 。 在二線城市 ， 由于城市的物理范圍有限 ， 口碑傳播成為了重要信息傳播手段 。 產(chǎn)品的更新和新產(chǎn)品的渴求度正在提高。 因此，在發(fā)展商這方面，保持對市場的適度超前是必要的。 所以 ， 對應(yīng)本案的性質(zhì) ， 口碑的塑造對于本案是至關(guān)重要的 。 3. 有利于創(chuàng)造市場眼球效應(yīng)，提高營銷推廣效率。 是那些你無法預(yù)測 、 無法控制的因素 。 聯(lián)鑒視創(chuàng)廣告 正向思維與逆向思維 悖論 房地產(chǎn)開發(fā)往往是一系列悖論的組成，控制成本與追求附加值的取舍是與項(xiàng)目定位緊密相關(guān)的 而智聯(lián)幫助開發(fā)商解決悖論的成功之匙 在于從市場出發(fā)的正向思維與從客戶出發(fā)的逆向思維相互轉(zhuǎn)換彼此印證 聯(lián)鑒視創(chuàng)廣告 第一目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)土地的最大利潤 第二目標(biāo)：快速合理的回籠資金 我們對開發(fā)商目標(biāo)的解讀 第三目標(biāo)：友誼合升的品牌價值 所有開發(fā)商大同的追求 聯(lián)鑒視創(chuàng)廣告 我們對目標(biāo)達(dá)成難點(diǎn)的解讀 市場下挫明顯 開發(fā)勢在必行 VS 用地規(guī)劃局限 VS 項(xiàng)目品質(zhì)預(yù)期 價格上限壁壘 VS 成本上升趨勢 三個悖論 聯(lián)鑒視創(chuàng)廣告 聯(lián)鑒視創(chuàng)廣告 城市概況 聯(lián)鑒視創(chuàng)廣告 聯(lián)鑒視創(chuàng)廣告 【 城市歷史 】 大連地區(qū)人類社會至少有 1700大連地區(qū)人類社會至少有 17000年的歷史。遼設(shè)蘇、復(fù)州。清設(shè)金州廳。 1981年更名為大連市。 大連市地處歐亞大陸東岸，中國東北遼東半島最南端，東瀕黃海，西臨渤海，南與山東半島隔海相望，北倚東北三省及內(nèi)蒙古東部廣闊腹地。 ? 其中主城區(qū)即老城區(qū)包括：中 山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)和 甘井子區(qū)。 聯(lián)鑒視創(chuàng)廣告 大連市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域與未來發(fā)展方向 ? 大連已規(guī)劃并初步形成以主城區(qū)為中心、新城區(qū)與衛(wèi)星城相互環(huán)繞的組團(tuán)式城市群，商品、資金、信息、人才等要素集散和交流的規(guī)模不斷擴(kuò)大。不過從目前市場情況上看，甘井子北部一段時間內(nèi)將承擔(dān) “ 北進(jìn) ” 重要戰(zhàn) 略節(jié)點(diǎn)的職能。 聯(lián)鑒視創(chuàng)廣告 Strength優(yōu)勢分析 S1. 區(qū)域交通便利 項(xiàng)目處在大連城市中心北移的重要節(jié)點(diǎn)上，道路四通八達(dá)，但擁堵現(xiàn)象嚴(yán)重。周邊小區(qū)如府佳名都和林語家話等底商、公建和商街等也已發(fā)展成熟。項(xiàng)目內(nèi)部配套不能夠做到完全共享，且不利于整盤推廣。大連本地居民仍然存在一定的高層抗性，對推廣要求比較高。 “ 北進(jìn) ” 即向北拓展到金州，并與開發(fā)區(qū)形成 “ 新城區(qū) ” 。同時近年來大連市戶籍人口也逐年顯著增加，剛性需求逐年增加。 07年底以來，全國房地產(chǎn)市場成交量普遍下降，個大中城市均出現(xiàn)明顯的下降顯現(xiàn)。 人文環(huán)境狀況： 項(xiàng)目所在區(qū)域是一個非常成熟的生活區(qū)域，由于該區(qū)域小商品批發(fā)市場項(xiàng)目 的興建，帶動了該區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 本項(xiàng)目位于促進(jìn)路大紡區(qū)域，東臨西南路商業(yè)街，西臨促進(jìn)路，南由香周路與香甘立交橋相連。月 /平方米 聯(lián)鑒視創(chuàng)廣告 項(xiàng)目建設(shè)背景與發(fā)展概況 —— 地塊周邊資源分析 【 分析結(jié)果 】 通過對項(xiàng)目地周邊的調(diào)研了解，雖然本項(xiàng)目存在著地塊的不完整、周邊環(huán)境復(fù)雜等劣勢，但綜合各方面因素分析，交通便利，周邊擁有大量高端的住宅區(qū)，緊鄰 80中