【正文】 譯權(quán)、匯編權(quán)等應(yīng)當(dāng)由著作權(quán)人享有的其他權(quán)利以及商標(biāo)權(quán)僅歸上海易居房地產(chǎn)研究院／武漢易居房地產(chǎn)研究所所有，未經(jīng)上海易居房地產(chǎn)研究院／武漢易居房地產(chǎn)研究所明確書面特別授權(quán)，仸何人對報(bào)告丌享有該等權(quán)利，否則依法追究法律責(zé)仸 。 武漢房地產(chǎn)市場月報(bào) 1 武漢房地產(chǎn)市場月報(bào) 2 聲明： 本報(bào)告數(shù)據(jù)均來源于上海易居房地產(chǎn)研究院／武漢易居房地產(chǎn)研究所，分析結(jié)果僅供合法取得本報(bào)告的單位、個人參考使用。 武漢房地產(chǎn)市場月報(bào) 主 編：吳 洋 編 輯：朱 薇 肖 靜 采 編：汪 洋 楊 琴 張 健 胡望龍 彭 菲 王 松 王 偉 何 瑩 陳盼盼 姚 媛 肖 銳 王福生 朱 偉 魏 錚 張春桃 胡佳浩 編委會主任：張永岳 編 委：丁祖昱 張 燕 龍勝平 彭家亮 喻穎正 以 CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)為平臺 以客戶需求為導(dǎo)向 提供全面、精準(zhǔn)、快速的房地產(chǎn)信息綜合服務(wù) 武漢市江漢區(qū)建設(shè)大道 568號新世界國貿(mào)大廈 26F 電話： 027 8556 5866 傳真： 027 8556 5866 608 克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司 武漢機(jī)構(gòu) 武漢易居房地產(chǎn)研究所 武漢房地產(chǎn)市場月報(bào) 3 目 綜述 4 新盤 15 土地 27 營銷 37 數(shù)據(jù) 47 武漢房地產(chǎn)市場月報(bào) 4 武漢當(dāng)前商品住宅市場形勢分析 ? 經(jīng)過一年的調(diào)整，進(jìn)入調(diào)整恢復(fù)階段 ? 市場供求結(jié)構(gòu)性的矛盾仍然突出 ? 首次置業(yè)的剛性需求仍將是市場主旋律 述 武漢房地產(chǎn)市場月報(bào) 5 武漢商品住宅市場經(jīng)過 14個月的調(diào)整，目前已經(jīng)趨于穩(wěn)定，逐漸步入調(diào)整恢復(fù)階段。 ? 2022年 9月的成交量較 2022年、 2022年分別下降了 58%、 75%，是武漢商品住宅市場穩(wěn)定發(fā)展以來同期的最低成交量，而在 2022年 12月，成交量較較 2022年同期增長了 38%，僅比 2022年同期下降 17%，此后，成交量逐步走出階段性谷底。 77 武漢房地產(chǎn)市場月報(bào) 8 判斷依據(jù)三：價格回歸相對合理，價跌量升，市場明顯受到支撐 房價收入比天花板： 6060元 /平方米 最高增長率天花板： 6720元 /平方米 投資回報(bào)率天花板： 5315元 /平方米 價升量跌， 成交結(jié)構(gòu)以中心城區(qū)為主 價量 齊跌 價跌 量升 如果經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于穩(wěn)定階段， 武漢市商品住宅均價的正常波動范圍為： 46105115元 /平方米 ? 2022年 10月至今，武漢市商品住宅均價有 11個月處于高于“天花板”價格時期。 32% 60% ? 從 2022年 2月開始， 50萬以下產(chǎn)品在武漢商品住宅結(jié)構(gòu)中的比重不斷下降，在 2022年 5月達(dá)到最低值 32%；從 2022年 6月開始， 50萬以下產(chǎn)品的比重逐步上升，在 2022年 12月達(dá)到 60%，說明市場大部分產(chǎn)品總價接近客戶購買承受力。 武漢房地產(chǎn)市場月報(bào) 11 雖然目前諸多市場指標(biāo)有所回升，但應(yīng)該看到目前武漢商品住宅市場仍然處于調(diào)整時期，市場何時恢復(fù)的判斷還需要時間來監(jiān)測。 價格高位大量供應(yīng)入市 ? 自 2022年 11月起，武漢商品住宅供求比開始回落， 3個月的供求比在 ： 1左右， 2022年 2月，甚至達(dá)到 ： 1，出現(xiàn)短期的供小于求； ? 但市場未來的供應(yīng)量仍然較大，如果成交量不能持續(xù)穩(wěn)定，供求比將可能回升，甚至達(dá)到 2022年 310月的水平； ? 另外，由于在 2022年 11月至 2022年 9月期間，大量供應(yīng)在市場價格高位入市，造成大量高價庫存，這將對市場未來去化保持持續(xù)壓力。 ? 2022年，改善類客戶受到市場調(diào)整的極大抑制，成交量大幅萎縮，首次置業(yè)客戶成為市場成交主體； ? 首次置業(yè)的代表性產(chǎn)品 8090平方米的 2房在 08年成交量未下降， 90100平方米的 2房成交量下降了 39%，低于全市近 50%的平均下降率； ? 而改善性置業(yè)的代表產(chǎn)品 110140平方米 3房成交量下降了 70%。 武漢房地產(chǎn)市場月報(bào) 16 市場回顧：指針才到六七點(diǎn)，市場回暖有待觀察 ? 成交回穩(wěn)，市場步入調(diào)整恢復(fù)期 2022年至今，武漢商品住宅市場發(fā)展經(jīng)歷 06年穩(wěn)定發(fā)展階段、 07年高速發(fā)展階段和 08年調(diào)整階段從成交量來看，整個發(fā)展的階段峰點(diǎn)在 2022年 910月，階段谷點(diǎn)在 2022年 910月。而從 2022年 6月開始， 50萬以下產(chǎn)品的比重逐步上升，在 2022年 12月達(dá)到 60%，說明市場大部分產(chǎn)品總價接近客戶購買承受力。從價格調(diào)整來看 2022年 2月，武漢市商品住宅各環(huán)線價格持續(xù)下降；從價格走勢尚未企穩(wěn)，未來仍存在繼續(xù)下行的可能性。 2較之前期價格下調(diào)近 1000元，大大提高了該項(xiàng)目的性價比，與購者簽訂住宅保障協(xié)議， “ 降價補(bǔ)差，漲價分享 ” ，并承諾今年 5月 28日鐵定交房，讓購房者安心買房，無后顧之憂。 開發(fā)商 武漢安居工程發(fā)展有限公司 地址 武漢江岸區(qū)花園路百步亭 15號 總建筑面積 建筑形態(tài) 高層、小高層 此次推案 本期套數(shù) 1065 本期累計(jì)備 案套數(shù) 472（截止 4月 1日） 銷售報(bào)價 6646 武漢房地產(chǎn)市場月報(bào) 19 ? 開盤快遞 萬科高爾夫 開發(fā)商 萬科天潤 地址 金山大道特 8號 銷售代理 世聯(lián)顧問 物業(yè)務(wù)管理 萬科物業(yè) 總建筑面積 18萬平方米，四期五期總和，約 18000套 建筑形態(tài) 11棟 1827層高層， 17棟聯(lián)排別墅 此次推案 建筑形態(tài) 1棟 27層高層，三梯八戶設(shè)計(jì) 產(chǎn)品戶型 共 192套， 89平米兩房 190套， 163平米三房 2套 銷售報(bào)價 5800元 /平方米，套總價約 4761萬，首付 1012萬 關(guān)鍵詞 果嶺湖畔、鄰墅華宅、金銀湖、高爾夫、東方 馬場 此次推出部分 8801號樓 ?營銷及銷售 項(xiàng)目自 08年年底便著手項(xiàng)目的形象宣傳，尋找客戶群體。 武漢房地產(chǎn)市場月報(bào) 20 ? 開盤快遞 中建康城 開發(fā)商 武漢中建三局東湖月郡地產(chǎn)有限公司 地址 關(guān)山一路一號 銷售代理 無 物業(yè)務(wù)管理 待定 總建筑面積 23萬平方米 建筑形態(tài) 6棟 3032層高層 。 ?點(diǎn)評 項(xiàng)目選擇在春節(jié)前期低調(diào)開盤，取得較好的銷售成績，主要基于幾點(diǎn)有利因素的作用：首先區(qū)域目前釋放的剛性需求以首次置業(yè)客戶為主，而市場上首次置業(yè)產(chǎn)品存量不足，因此推出的 80100平米戶型必然會為熱銷產(chǎn)品，客戶的關(guān)注程度高。項(xiàng)目 08年開工，已封頂。產(chǎn)品豐富，較符合市場需求，面積在 90平米以下首次置業(yè)產(chǎn)品占總房源的 68%，也有 147平米的較大戶型。項(xiàng)目開盤略顯倉促，但仍吸引了不少中高端客戶的關(guān)注，特別是在附近上班的白領(lǐng)及私營業(yè)主。另外作為該區(qū)域的唯一精裝修大盤在新年里進(jìn)行低價開盤，另外小戶型為主打，降低了總價，受到該區(qū)域首次置業(yè)性客戶的熱捧。 開發(fā)商 武漢瑞安天地房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 地址 武漢市江岸區(qū)永 清街 總建筑面積 145萬平方米 建筑形態(tài) 多層、小高層 此次推案 本期套數(shù) 197 本期累計(jì)備案 套數(shù) 24 銷售報(bào)價 11462 武漢房地產(chǎn)市場月報(bào) 24 ? 新盤數(shù)據(jù) 房型 單位數(shù)（套） 房型配比 房型面積（ M2） 套數(shù) 比例（ %） 一房 104 4055 104 % 二房 1016 6070 112 % 7080 129 % 80100 707 % 100112 68 % 三房 518 8090 72 % 100120 62 % 120140 328 % 150160 54 % 160170 2 % 四房 77 150160 64 % 160180 11 % 300 2 % 合計(jì) 1715 1715 100% 新開盤房型分析 ? 本月實(shí)際新開項(xiàng)目共推出 1715套住宅，其中，二房推案 1016套，占總供應(yīng)量的 59%，三房推案 369套，占比 30%，二房和三房產(chǎn)品依舊是市場供應(yīng)的主要推力。武漢天地位武漢市漢