【正文】 譯權(quán)、匯編權(quán)等應(yīng)當(dāng)由著作權(quán)人享有的其他權(quán)利以及商標(biāo)權(quán)僅歸上海易居房地產(chǎn)研究院／武漢易居房地產(chǎn)研究所所有，未經(jīng)上海易居房地產(chǎn)研究院／武漢易居房地產(chǎn)研究所明確書面特別授權(quán)，仸何人對(duì)報(bào)告丌享有該等權(quán)利，否則依法追究法律責(zé)仸 。 武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào) 1 武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào) 2 聲明： 本報(bào)告數(shù)據(jù)均來(lái)源于上海易居房地產(chǎn)研究院／武漢易居房地產(chǎn)研究所，分析結(jié)果僅供合法取得本報(bào)告的單位、個(gè)人參考使用。 武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào) 主 編：吳 洋 編 輯：朱 薇 肖 靜 采 編：汪 洋 楊 琴 張 健 胡望龍 彭 菲 王 松 王 偉 何 瑩 陳盼盼 姚 媛 肖 銳 王福生 朱 偉 魏 錚 張春桃 胡佳浩 編委會(huì)主任：張永岳 編 委：丁祖昱 張 燕 龍勝平 彭家亮 喻穎正 以 CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)為平臺(tái) 以客戶需求為導(dǎo)向 提供全面、精準(zhǔn)、快速的房地產(chǎn)信息綜合服務(wù) 武漢市江漢區(qū)建設(shè)大道 568號(hào)新世界國(guó)貿(mào)大廈 26F 電話： 027 8556 5866 傳真： 027 8556 5866 608 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 武漢機(jī)構(gòu) 武漢易居房地產(chǎn)研究所 武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào) 3 目 綜述 4 新盤 15 土地 27 營(yíng)銷 37 數(shù)據(jù) 47 武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào) 4 武漢當(dāng)前商品住宅市場(chǎng)形勢(shì)分析 ? 經(jīng)過(guò)一年的調(diào)整，進(jìn)入調(diào)整恢復(fù)階段 ? 市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)性的矛盾仍然突出 ? 首次置業(yè)的剛性需求仍將是市場(chǎng)主旋律 述 武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào) 5 武漢商品住宅市場(chǎng)經(jīng)過(guò) 14個(gè)月的調(diào)整，目前已經(jīng)趨于穩(wěn)定，逐漸步入調(diào)整恢復(fù)階段。 ? 2022年 9月的成交量較 2022年、 2022年分別下降了 58%、 75%，是武漢商品住宅市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展以來(lái)同期的最低成交量，而在 2022年 12月，成交量較較 2022年同期增長(zhǎng)了 38%，僅比 2022年同期下降 17%，此后，成交量逐步走出階段性谷底。 77 武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào) 8 判斷依據(jù)三：價(jià)格回歸相對(duì)合理，價(jià)跌量升，市場(chǎng)明顯受到支撐 房?jī)r(jià)收入比天花板： 6060元 /平方米 最高增長(zhǎng)率天花板： 6720元 /平方米 投資回報(bào)率天花板： 5315元 /平方米 價(jià)升量跌， 成交結(jié)構(gòu)以中心城區(qū)為主 價(jià)量 齊跌 價(jià)跌 量升 如果經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于穩(wěn)定階段， 武漢市商品住宅均價(jià)的正常波動(dòng)范圍為： 46105115元 /平方米 ? 2022年 10月至今，武漢市商品住宅均價(jià)有 11個(gè)月處于高于“天花板”價(jià)格時(shí)期。 32% 60% ? 從 2022年 2月開始， 50萬(wàn)以下產(chǎn)品在武漢商品住宅結(jié)構(gòu)中的比重不斷下降，在 2022年 5月達(dá)到最低值 32%；從 2022年 6月開始， 50萬(wàn)以下產(chǎn)品的比重逐步上升，在 2022年 12月達(dá)到 60%，說(shuō)明市場(chǎng)大部分產(chǎn)品總價(jià)接近客戶購(gòu)買承受力。 武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào) 11 雖然目前諸多市場(chǎng)指標(biāo)有所回升，但應(yīng)該看到目前武漢商品住宅市場(chǎng)仍然處于調(diào)整時(shí)期，市場(chǎng)何時(shí)恢復(fù)的判斷還需要時(shí)間來(lái)監(jiān)測(cè)。 價(jià)格高位大量供應(yīng)入市 ? 自 2022年 11月起，武漢商品住宅供求比開始回落， 3個(gè)月的供求比在 ： 1左右， 2022年 2月，甚至達(dá)到 ： 1，出現(xiàn)短期的供小于求； ? 但市場(chǎng)未來(lái)的供應(yīng)量仍然較大，如果成交量不能持續(xù)穩(wěn)定，供求比將可能回升，甚至達(dá)到 2022年 310月的水平； ? 另外，由于在 2022年 11月至 2022年 9月期間，大量供應(yīng)在市場(chǎng)價(jià)格高位入市，造成大量高價(jià)庫(kù)存，這將對(duì)市場(chǎng)未來(lái)去化保持持續(xù)壓力。 ? 2022年，改善類客戶受到市場(chǎng)調(diào)整的極大抑制，成交量大幅萎縮，首次置業(yè)客戶成為市場(chǎng)成交主體； ? 首次置業(yè)的代表性產(chǎn)品 8090平方米的 2房在 08年成交量未下降， 90100平方米的 2房成交量下降了 39%，低于全市近 50%的平均下降率； ? 而改善性置業(yè)的代表產(chǎn)品 110140平方米 3房成交量下降了 70%。 武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào) 16 市場(chǎng)回顧：指針才到六七點(diǎn)，市場(chǎng)回暖有待觀察 ? 成交回穩(wěn)，市場(chǎng)步入調(diào)整恢復(fù)期 2022年至今，武漢商品住宅市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)歷 06年穩(wěn)定發(fā)展階段、 07年高速發(fā)展階段和 08年調(diào)整階段從成交量來(lái)看，整個(gè)發(fā)展的階段峰點(diǎn)在 2022年 910月，階段谷點(diǎn)在 2022年 910月。而從 2022年 6月開始， 50萬(wàn)以下產(chǎn)品的比重逐步上升，在 2022年 12月達(dá)到 60%，說(shuō)明市場(chǎng)大部分產(chǎn)品總價(jià)接近客戶購(gòu)買承受力。從價(jià)格調(diào)整來(lái)看 2022年 2月，武漢市商品住宅各環(huán)線價(jià)格持續(xù)下降；從價(jià)格走勢(shì)尚未企穩(wěn)，未來(lái)仍存在繼續(xù)下行的可能性。 2較之前期價(jià)格下調(diào)近 1000元，大大提高了該項(xiàng)目的性價(jià)比，與購(gòu)者簽訂住宅保障協(xié)議， “ 降價(jià)補(bǔ)差，漲價(jià)分享 ” ，并承諾今年 5月 28日鐵定交房，讓購(gòu)房者安心買房，無(wú)后顧之憂。 開發(fā)商 武漢安居工程發(fā)展有限公司 地址 武漢江岸區(qū)花園路百步亭 15號(hào) 總建筑面積 建筑形態(tài) 高層、小高層 此次推案 本期套數(shù) 1065 本期累計(jì)備 案套數(shù) 472（截止 4月 1日） 銷售報(bào)價(jià) 6646 武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào) 19 ? 開盤快遞 萬(wàn)科高爾夫 開發(fā)商 萬(wàn)科天潤(rùn) 地址 金山大道特 8號(hào) 銷售代理 世聯(lián)顧問(wèn) 物業(yè)務(wù)管理 萬(wàn)科物業(yè) 總建筑面積 18萬(wàn)平方米，四期五期總和，約 18000套 建筑形態(tài) 11棟 1827層高層， 17棟聯(lián)排別墅 此次推案 建筑形態(tài) 1棟 27層高層，三梯八戶設(shè)計(jì) 產(chǎn)品戶型 共 192套， 89平米兩房 190套， 163平米三房 2套 銷售報(bào)價(jià) 5800元 /平方米，套總價(jià)約 4761萬(wàn)，首付 1012萬(wàn) 關(guān)鍵詞 果嶺湖畔、鄰墅華宅、金銀湖、高爾夫、東方 馬場(chǎng) 此次推出部分 8801號(hào)樓 ?營(yíng)銷及銷售 項(xiàng)目自 08年年底便著手項(xiàng)目的形象宣傳，尋找客戶群體。 武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào) 20 ? 開盤快遞 中建康城 開發(fā)商 武漢中建三局東湖月郡地產(chǎn)有限公司 地址 關(guān)山一路一號(hào) 銷售代理 無(wú) 物業(yè)務(wù)管理 待定 總建筑面積 23萬(wàn)平方米 建筑形態(tài) 6棟 3032層高層 。 ?點(diǎn)評(píng) 項(xiàng)目選擇在春節(jié)前期低調(diào)開盤，取得較好的銷售成績(jī)，主要基于幾點(diǎn)有利因素的作用：首先區(qū)域目前釋放的剛性需求以首次置業(yè)客戶為主，而市場(chǎng)上首次置業(yè)產(chǎn)品存量不足，因此推出的 80100平米戶型必然會(huì)為熱銷產(chǎn)品，客戶的關(guān)注程度高。項(xiàng)目 08年開工，已封頂。產(chǎn)品豐富，較符合市場(chǎng)需求，面積在 90平米以下首次置業(yè)產(chǎn)品占總房源的 68%，也有 147平米的較大戶型。項(xiàng)目開盤略顯倉(cāng)促，但仍吸引了不少中高端客戶的關(guān)注，特別是在附近上班的白領(lǐng)及私營(yíng)業(yè)主。另外作為該區(qū)域的唯一精裝修大盤在新年里進(jìn)行低價(jià)開盤，另外小戶型為主打，降低了總價(jià)，受到該區(qū)域首次置業(yè)性客戶的熱捧。 開發(fā)商 武漢瑞安天地房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 地址 武漢市江岸區(qū)永 清街 總建筑面積 145萬(wàn)平方米 建筑形態(tài) 多層、小高層 此次推案 本期套數(shù) 197 本期累計(jì)備案 套數(shù) 24 銷售報(bào)價(jià) 11462 武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào) 24 ? 新盤數(shù)據(jù) 房型 單位數(shù)（套） 房型配比 房型面積（ M2） 套數(shù) 比例（ %） 一房 104 4055 104 % 二房 1016 6070 112 % 7080 129 % 80100 707 % 100112 68 % 三房 518 8090 72 % 100120 62 % 120140 328 % 150160 54 % 160170 2 % 四房 77 150160 64 % 160180 11 % 300 2 % 合計(jì) 1715 1715 100% 新開盤房型分析 ? 本月實(shí)際新開項(xiàng)目共推出 1715套住宅，其中，二房推案 1016套，占總供應(yīng)量的 59%，三房推案 369套，占比 30%，二房和三房產(chǎn)品依舊是市場(chǎng)供應(yīng)的主要推力。武漢天地位武漢市漢