【正文】 共涉及13項(xiàng)稅費(fèi)? 指現(xiàn)行稅費(fèi)，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅已于2001年1月1日停征。發(fā)展速度快，帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)迅速發(fā)展進(jìn)入90年代以來，該行業(yè)發(fā)展迅猛，帶動(dòng)建筑業(yè)、建材業(yè)、建筑設(shè)備安裝業(yè)、金融業(yè)以及物業(yè)管理業(yè)等相關(guān)行業(yè)迅速發(fā)展。根據(jù)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的類別不同，可分為普通住宅（含經(jīng)濟(jì)適用房）、公寓、別墅、商用、寫字樓等幾種開發(fā)形式。國(guó)外一般以前者為主，在我國(guó)絕大多數(shù)企業(yè)以后者為主，也有少數(shù)企業(yè)同時(shí)從事兩個(gè)層次的開發(fā)。根據(jù)北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示， 2003年112月，我市商品房預(yù)售面積總計(jì)1350萬 m2，預(yù)售金額總計(jì)864億元，預(yù)售均價(jià)6398元/ m2，經(jīng)濟(jì)適用房預(yù)售面積總計(jì)393萬 m2，預(yù)售金額總計(jì)115億元，預(yù)售均價(jià)2917元/ m2。第二類是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下屬獨(dú)立核算的物業(yè)公司負(fù)責(zé)物業(yè)管理；第三類是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼營(yíng)物業(yè)管理。在房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)中，二者的具體關(guān)系可分為兩類：一類是合同關(guān)系（委托、招標(biāo)等），一般將從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的企業(yè)稱為開發(fā)商，將從事房屋施工建設(shè)的企業(yè)稱為建筑商或承包商；第二類是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過自營(yíng)工程，將建筑業(yè)的環(huán)節(jié)納入本企業(yè)之中。房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的產(chǎn)物。（物業(yè)管理業(yè)）、二手房交易的經(jīng)營(yíng)管理等行業(yè)，廣義而言，還包括建筑業(yè)的房地產(chǎn)建設(shè)部分。 房地產(chǎn)涉及的稅收主要有兩類，一類為財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)，即對(duì)房地產(chǎn)的存量狀態(tài)進(jìn)行征稅，我國(guó)現(xiàn)在開征的房產(chǎn)稅（城市房地產(chǎn)稅）、城鎮(zhèn)土地使用稅（十六屆三中全會(huì)指出“條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”），以及將來可能開征的遺產(chǎn)稅的有關(guān)房地產(chǎn)稅目，均屬此性質(zhì)；第二類為流轉(zhuǎn)稅和所得稅性質(zhì)，指在房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)及流通管理環(huán)節(jié)開征的各種稅，主要包括營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。希望此手冊(cè)能成為廣大評(píng)估人員了解和掌握房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)評(píng)估的工具。 本手冊(cè)依照現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)的行業(yè)法規(guī)、《會(huì)計(jì)制度》、《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，結(jié)合納稅評(píng)估工作實(shí)際，本著依法評(píng)估、科學(xué)實(shí)用、通俗易懂的原則編寫。如何加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)的稅收管理，有效規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)的納稅行為，是我們工作的重點(diǎn)和研究的課題。該行業(yè)具有投資金額大、經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)、繳納稅種復(fù)雜，存在涉稅問題多的特點(diǎn)。我市地稅系統(tǒng)自94年建局以來,每年均對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)實(shí)施專項(xiàng)檢查,其有問題率和查補(bǔ)稅款明顯高于其他行業(yè)。為了加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)的稅收管理，實(shí)施有效納稅評(píng)估，我們?cè)谡J(rèn)真研究了房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，全面總結(jié)了多年對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)稅收管理的經(jīng)驗(yàn)，編寫了《納稅評(píng)估手冊(cè)（房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)）》。本手冊(cè)內(nèi)容較為全面，分為三章和附錄。 由于編者水平有限，加之時(shí)間倉(cāng)促，難免有不足之處，敬請(qǐng)指正。（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)可分為以下幾類：房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)，指土地征用、劃拔、出讓市場(chǎng)，房地產(chǎn)呈縱向流通，土地的出讓方式一般有協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓、拍賣出讓三種方式；房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等市場(chǎng)，房地產(chǎn)呈橫向流通，通過表現(xiàn)為經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者之間的交易；房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)，指房產(chǎn)的互換、典當(dāng)、租賃以及二手房交易市場(chǎng)，房地產(chǎn)呈橫向流通，表現(xiàn)為消費(fèi)者之間以及經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者之間的交易行為。從歷史看，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，但進(jìn)入20世紀(jì)90年代以來，房地產(chǎn)業(yè)得以迅速發(fā)展，其原因與我國(guó)三項(xiàng)重大制度和體制改革密切相關(guān)：第一，改福利性住房制度為商品化住房制度；第二，改對(duì)土地?zé)o償、無期限行政劃拔的土地使用制度為通過協(xié)議、招標(biāo)、拍賣方式，有償取得土地有限期使用權(quán)的土地使用制度；第三，改千家投資、分散建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)方式為綜合建設(shè)、配套開發(fā)的房地產(chǎn)綜合開發(fā)方式?！吨腥A人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》中明確規(guī)定，“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”是我國(guó)城市建設(shè)的基本方針，其本質(zhì)特點(diǎn)就體現(xiàn)在“綜合”和“配套”上。對(duì)于第二類關(guān)系，值得注意的涉稅問題有兩點(diǎn)：一是自營(yíng)工程在銷售時(shí)，其自建行為視同提供應(yīng)稅勞務(wù)按“建筑業(yè)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅；二是存在自營(yíng)工程的企業(yè)，如果有代建工程項(xiàng)目，應(yīng)按“建筑業(yè)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。對(duì)第三類關(guān)系，值得注意的涉稅問題是：兼營(yíng)物業(yè)管理的企業(yè)，有的同時(shí)兼營(yíng)餐飲、娛樂等服務(wù)項(xiàng)目，對(duì)其物業(yè)收入以及服務(wù)業(yè)的各項(xiàng)收入應(yīng)按相應(yīng)的稅目、稅率納稅。二、經(jīng)營(yíng)分類根據(jù)開發(fā)建設(shè)的層次和產(chǎn)品內(nèi)容的不同，可分為兩個(gè)層次的開發(fā)和一個(gè)層次的開發(fā)兩種形式。一個(gè)層次的開發(fā) 房屋（含土地使用權(quán)）兩個(gè)層次的開發(fā) 第一層次 土地拍賣、招標(biāo)、協(xié)議第二層次 房屋（含土地使用權(quán)）根據(jù)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目所處位置和建設(shè)內(nèi)容的不同，分為新區(qū)開發(fā)和舊城改造（舊區(qū)再開發(fā)）兩種形式，簡(jiǎn)稱為新開發(fā)和再開發(fā)。三、經(jīng)營(yíng)流程經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)：投資量大，投資回收期長(zhǎng)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)為資金密集型行業(yè)，投資量大，除分散建設(shè)的單項(xiàng)工程外，多數(shù)企業(yè)進(jìn)行成片開發(fā)，一般采用分期分批、滾動(dòng)開發(fā)方式，從立項(xiàng)、規(guī)劃、征地、開工審批、建設(shè)、竣工交付使用、租售，直到實(shí)現(xiàn)投資回收和回報(bào)，要跨過幾個(gè)年頭，經(jīng)營(yíng)運(yùn)轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)，收益集中在中后期。運(yùn)作流程：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)具有階段性和周期性特點(diǎn)，一般可分為開發(fā)建設(shè)和租售管理兩大階段。 除外商投資企業(yè)所得稅外，外資企業(yè)與內(nèi)資企業(yè)相同內(nèi)容不同名稱的稅費(fèi)未單獨(dú)計(jì)數(shù)，包括城市房地產(chǎn)稅、車牌稅、土地使用費(fèi)。轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)5%轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)；贈(zèng)與土地使用權(quán)；轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目（已完成或正在進(jìn)行土地前期開發(fā)，尚未進(jìn)入施工階段）?；轉(zhuǎn)讓其他無形資產(chǎn)建筑業(yè)3%銷售自營(yíng)工程所建房屋；代建工程服 務(wù) 業(yè)租賃業(yè)5%出租房屋、土地；出租其他固定資產(chǎn)其他服務(wù)業(yè)5%兼營(yíng)物業(yè)管理收入；物業(yè)管理代收款項(xiàng)；兼營(yíng)房地產(chǎn)咨詢業(yè)；將企業(yè)或企業(yè)部分資產(chǎn)出包、租賃收取的承包費(fèi)、租賃費(fèi)? 財(cái)稅[2003]16號(hào)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問題的通知》第二條第六款。一、環(huán)境適用（一）基礎(chǔ)資料不充分政府職能部門間數(shù)據(jù)、資料未實(shí)現(xiàn)共享，比如目前房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)密切相關(guān)的計(jì)委、規(guī)委、房管局等單位未與稅務(wù)局建立數(shù)據(jù)共享。二、具體應(yīng)用（一）納稅情況對(duì)比通過該公司向地稅局繳納的稅種、稅目，判定該公司經(jīng)營(yíng)情況。提供勞務(wù)收入。（三）涉稅信息提取該公司財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表：⑴ 資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表。⑶ 銷售制度。城市房地產(chǎn)稅分年度證明。⑶　在納稅情況稅目中未反映出的收入。⑵　假設(shè)科目疑點(diǎn)。檢查交易事項(xiàng)。（二）系統(tǒng)功能未完善 稅務(wù)綜合服務(wù)管理信息系統(tǒng)收集了大量的數(shù)據(jù)，但數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)有待于進(jìn)一步開發(fā)、利用。專職評(píng)估人員通過外網(wǎng)收集相關(guān)資料。⑵ 轉(zhuǎn)入約談部門或退回評(píng)估部門。約談：⑴ 通過約談核實(shí)評(píng)估意見書中假設(shè)會(huì)計(jì)科目、假設(shè)事項(xiàng)。約談處理：⑴ 排除假設(shè)案件、入庫(kù)案件：① 案件報(bào)告。② 交業(yè)務(wù)部門審批下發(fā)檢查。（二）系統(tǒng)功能較完善 稅務(wù)綜合服務(wù)管理信息系統(tǒng)收集了大量的數(shù)據(jù)，同時(shí)通過評(píng)估預(yù)警模塊自動(dòng)處理數(shù)據(jù)，按一定要求篩選出納稅人。制作評(píng)估意見書：⑴ 企業(yè)基本情況① 企業(yè)概況：注冊(cè)時(shí)間、注冊(cè)地址、注冊(cè)資金、法人代表、聯(lián)系電話。（二）約談工作根據(jù)評(píng)估意見書進(jìn)行預(yù)案：⑴ 制作約談通知書。⑵ 核實(shí)一些房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)通過指標(biāo)不能反映的涉稅事項(xiàng)。② 案件審批。（三）評(píng)估流程圖（如圖所示）“系統(tǒng)預(yù)警法”在房地產(chǎn)業(yè)納稅評(píng)估工作中的應(yīng)用流程圖 網(wǎng)上申報(bào) 企業(yè)基本情況 稅務(wù)綜合服務(wù)管理信息系統(tǒng) 評(píng)估預(yù)警模塊 評(píng)估意見書 評(píng)估環(huán)節(jié) 假設(shè)涉稅科目政府共享 假設(shè)涉稅事項(xiàng) 審 批 審批案卷歸檔 案件報(bào)告書 約談處理 約談 約談?lì)A(yù)案 約談申請(qǐng) 審批 約談環(huán)節(jié) 案源評(píng)估意見書 轉(zhuǎn)入檢查第三章 評(píng)估指標(biāo)本章從會(huì)計(jì)制度與稅收政策存在的差異和稅務(wù)稽查中發(fā)現(xiàn)的涉稅問題兩個(gè)方面，分析、總結(jié)出房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)納稅評(píng)估指標(biāo)，主要用于引導(dǎo)納稅評(píng)估工作，避免評(píng)估工作的盲目性。通過熟悉房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)的操作流程，其銷售數(shù)據(jù)都在房地產(chǎn)交易所備案，可以通過房地產(chǎn)信息網(wǎng)（）提取及時(shí)的銷售信息。檢查通常涉及的稅種為：營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城市房地產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅、土地增值稅。財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表較為準(zhǔn)確。納稅人作帳趨于完整、規(guī)范。依據(jù)《2001企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《2001會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》和《2001年企業(yè)會(huì)計(jì)制度會(huì)計(jì)報(bào)表附注》。② 指標(biāo)32，按稅法確認(rèn)收入，即當(dāng)期收到前期發(fā)生的“應(yīng)收帳款”，在當(dāng)期已確認(rèn)收入。該指標(biāo)不能解決的問題：將產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、廣告、樣品、職工福利、抵償債務(wù)以及其他換取非貨幣資產(chǎn)的情形。建立模型：（1）指標(biāo)4：確認(rèn)收入指標(biāo)≥1的情況，即確認(rèn)收入大于“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”【主營(yíng)業(yè)務(wù)收入+ （預(yù)收帳款期末余額 — 預(yù)收帳款期初余額）+ 其他應(yīng)付帳款——定金】* 5%申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅（2）指標(biāo)552：確認(rèn)收入指標(biāo)≤1的情況，即確認(rèn)收入大于“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”【銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金 — 本期收回前期核銷的壞帳準(zhǔn)備 + 當(dāng)期未收回的“應(yīng)收帳款”—當(dāng)期收到前期發(fā)生的“應(yīng)收帳款”】* 5%申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅注意：當(dāng)企業(yè)有增值稅納稅項(xiàng)目時(shí)，需靈活應(yīng)用，應(yīng)從報(bào)表附注中了解企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納所得額，并帶入公式進(jìn)行計(jì)算。建立模型：（1）　指標(biāo)131：確認(rèn)收入指標(biāo)3≥1的情況，即確認(rèn)收入大于“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”【主營(yíng)業(yè)務(wù)收入+ （預(yù)收帳款期末余額 — 預(yù)收帳款期初余額）+ 其他應(yīng)付帳款——定金】* 5%*7%《 中華人民共和國(guó)城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》第四條規(guī)定：納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為百分之七；　　納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為百分之五；　　納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為百分之一。（四）教育費(fèi)附加指標(biāo)：目的：通過指標(biāo)3分析后，選取金額較大的數(shù)和申報(bào)繳納的教育費(fèi)附加對(duì)比，初步核實(shí)內(nèi)資企業(yè)教育費(fèi)附加繳納的情況。（五）企業(yè)所得稅指標(biāo)目的：通過指標(biāo)3分析后，選取金額較大的數(shù)和申報(bào)繳納的企業(yè)所得稅對(duì)比，初步核實(shí)按純益率征收企業(yè)所得稅企業(yè)的企業(yè)所得稅繳納情況。該指標(biāo)仍然不能解決的問題：將產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、廣告、樣品、職工福利、抵償債務(wù)以及其他換取非貨幣資產(chǎn)的情形。京地稅地〔2003〕653號(hào)《關(guān)于進(jìn)一步明確土地增值稅征收管理若干問題的通知》規(guī)定：對(duì)納稅人預(yù)售除公寓和別墅以外的非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，暫停按預(yù)售收入的1%比例預(yù)征土地增值稅；對(duì)于納稅人預(yù)售公寓、別墅，預(yù)征比例由原來的1%%。（七）成本指標(biāo)成本的確認(rèn)涉及到視同銷售的情況、所得稅成本扣除期間問題。③ 局限性：僅適用視同銷售金額較大和混亂成本期間嚴(yán)重時(shí)的情況。（1）介紹“存貨”、“固定資產(chǎn)”在報(bào)表及報(bào)表附注中的反映。② 可能涉及的稅種。（1）介紹現(xiàn)金流量表中“購(gòu)買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金”。② 可能涉及的稅種。涉及到企業(yè)所得稅、城市房地產(chǎn)稅或房產(chǎn)稅。（九）評(píng)估指標(biāo)特點(diǎn)有科學(xué)依據(jù)，指標(biāo)來源于資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表、現(xiàn)金流量表三者與稅收的聯(lián)系；可操作性，數(shù)據(jù)主要來源于資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表和現(xiàn)金流量表；簡(jiǎn)單易行，用EXCEL表的形式完成，包含“計(jì)算公式”、“結(jié)果分析”、“涉及重點(diǎn)檢查科目”。二、當(dāng)收入指標(biāo)31營(yíng)業(yè)稅：按會(huì)計(jì)確認(rèn)“應(yīng)收帳款”，采用指標(biāo)51； 按稅法確認(rèn)“應(yīng)收帳款”，采用指標(biāo)51；城建稅：內(nèi)資企業(yè)，按會(huì)計(jì)確認(rèn)“應(yīng)收帳款”，采用指標(biāo)132； 內(nèi)資企業(yè)，按稅法確認(rèn)“應(yīng)收帳款”，采用指標(biāo)133；教育費(fèi)附加：內(nèi)資企業(yè)，按會(huì)計(jì)確認(rèn)“應(yīng)收帳款”，采用指標(biāo)142； 內(nèi)資企業(yè)，按稅法確認(rèn)“應(yīng)收帳款”，采用指標(biāo)143；企業(yè)所得稅：純益率征收，按會(huì)計(jì)確認(rèn)“應(yīng)收帳款”，采用指標(biāo)152；純益率征收，按稅法確認(rèn)“應(yīng)收帳款”，采用指標(biāo)153；土地增值稅：?jiǎn)我婚_發(fā)公寓、別墅、商業(yè)、寫字樓企業(yè)，按會(huì)計(jì)確認(rèn)“應(yīng)收帳款”，采用指標(biāo)162；單一開發(fā)公寓、別墅、商業(yè)、寫字樓企業(yè)，按稅法確認(rèn)“應(yīng)收帳款”，采用指標(biāo)163。本年度上年度利潤(rùn)表中“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”　　　　　　 加上:資產(chǎn)