【正文】 應(yīng)當(dāng)一致。上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)對(duì)其下級(jí)人員的行動(dòng)負(fù)責(zé)。因目標(biāo)需要設(shè)定辦事機(jī)構(gòu)，所以應(yīng)按辦事職責(zé)范圍來(lái)確定人員編制。具有較強(qiáng)的決策能力、組織能力、指揮能力、應(yīng)變能力，即經(jīng)營(yíng)管理能力。他應(yīng)具備的基本素質(zhì)是： (1)在建立計(jì)劃目標(biāo)和政策目標(biāo)方面表現(xiàn)出科學(xué)、果斷、自信，在執(zhí)行計(jì)劃過(guò)程中表現(xiàn)出堅(jiān)韌不拔的信念。 根據(jù)兩個(gè)方案的對(duì)比分析，北京國(guó)際金融大廈項(xiàng)目最終采用方案Ⅱ建設(shè)。 (4)四年的簡(jiǎn)單投資回報(bào)率為：％（Ⅰ）、％(Ⅱ)。 (4)考慮了較充足的管理費(fèi)用與不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用，如按直接費(fèi)的10．5％～11％計(jì)算管理費(fèi)，另外按銷售收入的2％計(jì)入一筆銷售費(fèi)用，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)則是按包括利息在內(nèi)的全部成本為基數(shù)的5％計(jì)算，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的考慮較為充分。 (2)充分考慮到樓市目前較低迷且樓價(jià)仍有下調(diào)壓力的情況，在銷售進(jìn)度上，開(kāi)工后每六個(gè)月售出樓花數(shù)順序?yàn)椋?1．25％，15．75％，18％，22．5％，15％，10．5％ 及7％入伙前資金回收定金30％均較為穩(wěn)妥。 2．租售價(jià)格及變動(dòng)趨勢(shì) 因國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入良性調(diào)整期，又由于中央銀行緊縮銀根造成的資金短缺，使得北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)自1994年下半年起已經(jīng)降溫，1998年1～4月又出現(xiàn)7％的樓花售價(jià)下調(diào)，但在租務(wù)市場(chǎng)上，辦公樓租金未降反升，顯示需求強(qiáng)勁。 (5)綜上分析，物業(yè)的評(píng)估建設(shè)方案為： 方案I 方案Ⅱ (實(shí)際開(kāi)工面積，萬(wàn)m2) (實(shí)際開(kāi)工面積，萬(wàn)m2) 可租售建筑總面積 () （）其中 ：地上 （） （）即： 營(yíng)業(yè)廳 （） （） 辦公室 （） （） 地下 （） （） 車庫(kù) （） （） 金庫(kù) （） （） 餐廳 （） （）四、建設(shè)方案的評(píng)估(一)評(píng)估的基本考慮1．供應(yīng)與銷售情況 根據(jù)北京市政府的“北京外銷商品房供應(yīng)量分析”統(tǒng)計(jì)，已獲批外銷、目前已入伙或可在1998年上半年前入伙的高檔辦公樓共計(jì)143萬(wàn)m2，已立項(xiàng)可在1999年底前入伙的高檔辦公樓預(yù)計(jì)不到30萬(wàn)m2，這些辦公樓的入伙高峰期為1996年底或1997年初，此后，因北京市政府在1995年全年與1996年停止批準(zhǔn)新的高檔辦公樓項(xiàng)目，整體供應(yīng)量將顯著下降。 (3)地下金庫(kù)、保管庫(kù)之考慮。方案Ⅱ。鑒于中國(guó)人民銀行總行近年已批準(zhǔn)多家外國(guó)銀行的駐京辦事處升格為經(jīng)營(yíng)性分行，隨著中國(guó)加入世貿(mào)組織后必將開(kāi)放金融業(yè)的趨勢(shì)，未來(lái)三五年內(nèi)會(huì)有更多的中外銀行在京開(kāi)展或擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)。 地塊北臨復(fù)興門內(nèi)大街，東臨規(guī)劃的南鬧市口大街(寬40m，向北通金融一條街，向南通內(nèi)二環(huán)路，穿越復(fù)內(nèi)大街時(shí)有下潛式立交橋)，西距復(fù)興門立交橋與西二環(huán)路約350m，車輛進(jìn)出方便。 對(duì)北京國(guó)際金融大廈項(xiàng)目，業(yè)主反復(fù)進(jìn)行可行性研究。 我國(guó)自九十年代開(kāi)始學(xué)習(xí)和應(yīng)用國(guó)外普遍采用的可行性研究方法，以確保工程項(xiàng)目獲得最佳經(jīng)濟(jì)效果。尤其是1983年國(guó)家計(jì)委頒布《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究試行管理辦法》以后，可行性研究已作為基本建設(shè)程序的組成部分，大中型項(xiàng)目均根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期規(guī)劃和地區(qū)規(guī)劃、行業(yè)規(guī)劃的要求，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)、工程和經(jīng)濟(jì)上是否可行合理，進(jìn)行全面的分析、論證。首先決策層并沒(méi)有把可行性研究本身作為目的，而是尊重客觀實(shí)際，按客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，把可行性研究當(dāng)作一種研究技術(shù)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的科學(xué)方法和確保建設(shè)項(xiàng)目盡可能以最少的消耗取得最佳經(jīng)濟(jì)效果的有效手段。地塊北側(cè)過(guò)長(zhǎng)安街己建成二個(gè)人行地道，出口正對(duì)長(zhǎng)話大樓與中國(guó)人民銀行總行，地塊距復(fù)興門地鐵站約300m。所以說(shuō)，該地塊非常珍貴，也極具升值潛力。 （2）停車場(chǎng)和車庫(kù)的考慮。根據(jù)金庫(kù)結(jié)構(gòu)墻較厚，保安設(shè)施較多造成實(shí)用率較低的特點(diǎn)，建議按地上建筑面積的8％考慮，則方案I需4700m2，方案Ⅱ需6200 m2。 在需求方面，北京現(xiàn)已有三資企業(yè)與外國(guó)駐華機(jī)構(gòu)超過(guò)1萬(wàn)家，目前僅有不到3000家擁有高檔寫(xiě)字樓物業(yè)，因租金高，又沒(méi)有現(xiàn)樓購(gòu)買，他們之中在未來(lái)幾年需自置物業(yè)的大有人在。在租務(wù)市場(chǎng)上，優(yōu)越地段的辦公樓租金仍會(huì)保持在較高價(jià)位，出租物業(yè)的回報(bào)(約3．5～5年可收回投資)仍會(huì)高于出售。在售價(jià)上，標(biāo)準(zhǔn)為辦公樓按可售面積計(jì)暫定為$3000／m2。 (二)評(píng)估計(jì)算及結(jié)論 1．評(píng)估計(jì)算 (1)項(xiàng)目總投資(億$)為：（Ⅰ）、（Ⅱ）。 (5)最大現(xiàn)金投入量(億$)為：（Ⅰ）、(Ⅱ)。第二篇業(yè)主管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置 (一)機(jī)構(gòu)設(shè)置的理論基礎(chǔ)及設(shè)置原則 1．理論基礎(chǔ) 業(yè)主對(duì)某一工程項(xiàng)目設(shè)置管理機(jī)構(gòu)的目的是要按時(shí)地在預(yù)算范圍內(nèi)、按預(yù)定操作規(guī)格成功地完成一種新的建筑產(chǎn)品。 (2)能夠在關(guān)心建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)與關(guān)心職工之間找到一個(gè)最佳結(jié)合點(diǎn)，使人們的工作要求和士氣保持平衡。 (1)目標(biāo)原則。 (3)權(quán)力原則。 (5)職責(zé)劃分原則。 (7)協(xié)調(diào)原則。由公司董事會(huì)、公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理和總工程師組成。 3．基層管理 基層管理人員直接向中層管理層負(fù)責(zé)，完成中層管理下達(dá)的各項(xiàng)任務(wù)。 (3)使責(zé)任伴有相應(yīng)的權(quán)力。 (6)對(duì)下屬人員的批評(píng)應(yīng)私下進(jìn)行，不論何種情況，都不應(yīng)在負(fù)責(zé)人、同級(jí)或下級(jí)雇員在場(chǎng)時(shí)，對(duì)下屬進(jìn)行批評(píng)。 (10)組織中的每個(gè)人要模范遵守國(guó)家以及地方的各種法律、法規(guī)和規(guī)定，也要求監(jiān)理、承包商模范地遵守，并據(jù)以保護(hù)業(yè)主的正當(dāng)權(quán)益。4） 堅(jiān)決服從領(lǐng)導(dǎo)安排，無(wú)條件地完成領(lǐng)導(dǎo)交給的工作任務(wù)。（1） 土建工程師責(zé)任制1） 前期工作：① 參與編制項(xiàng)目建設(shè)總體規(guī)劃（完成四圖一書(shū)）：② 負(fù)責(zé)紅線內(nèi)道路、綠化工程的設(shè)計(jì)委托；③ 負(fù)責(zé)地址勘察單位、沉降觀測(cè)單位的委托，并辦理相關(guān)手續(xù)；④ 負(fù)責(zé)起草設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)及設(shè)計(jì)合同，制訂設(shè)計(jì)工作計(jì)劃并安排落實(shí)；⑤ 協(xié)助市面上政協(xié)調(diào)部辦理規(guī)劃手續(xù)，以及施工前的準(zhǔn)備工作；⑥ 配合領(lǐng)導(dǎo)選擇設(shè)計(jì)、監(jiān)理和施工單位，做好招投標(biāo)工作。2） 設(shè)備訂貨：①. 制訂主要設(shè)備的訂貨原則及訂貨計(jì)劃，并請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)審批；②. 負(fù)責(zé)審定主要設(shè)備的廠家、選型、報(bào)價(jià)分析，提出審定意見(jiàn)；③. 參與主要設(shè)備的訂貨談判和合同簽訂工作；④. 抓主要設(shè)備訂貨的檢查和落實(shí)。強(qiáng)電部分包括：變配電、動(dòng)力和照明、防雷和接地、電氣信號(hào)和自動(dòng)控制；弱電部分包括：電話、廣播、計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)及綜合布線系統(tǒng)、共用天線電視系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警和控制系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)、信號(hào)系統(tǒng)等。 2)施工階段：①切實(shí)做好技術(shù)管理工作，組織設(shè)計(jì)院、監(jiān)理單位、施工單位的電氣工程師協(xié)商解決工程中遇到的各種技術(shù)問(wèn)題；②負(fù)責(zé)專業(yè)施工管理的監(jiān)督工作，保證整個(gè)工程高質(zhì)量地按期完成；③對(duì)于較大的工程技術(shù)管理問(wèn)題，要主動(dòng)請(qǐng)示匯報(bào)，并拿出妥善的參考意見(jiàn)和解決方法；④對(duì)于涉及到經(jīng)濟(jì)的工程洽商，應(yīng)主動(dòng)取得審計(jì)師的審核后，再簽字；⑤對(duì)于隱蔽工程，督促管理公司、監(jiān)理單位負(fù)起應(yīng)有的責(zé)任，做好檢查和中間驗(yàn)收工作。對(duì)設(shè)計(jì)方案的可行性、合理性及成本控制進(jìn)行技術(shù)分析，為業(yè)主提供決策依據(jù)；②負(fù)責(zé)編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)中給排水工程的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，以及項(xiàng)目配套系統(tǒng)功能的評(píng)估及機(jī)電項(xiàng)目概算，認(rèn)真檢查設(shè)計(jì)監(jiān)理工作；③審查初步設(shè)計(jì)和施工設(shè)計(jì)圖紙，參與招投標(biāo)的準(zhǔn)備工作。3)竣工驗(yàn)收：①負(fù)責(zé)組織給排水工程的調(diào)試和驗(yàn)收工作；②參與政府部門組織對(duì)工程竣工驗(yàn)收的評(píng)定工作；③負(fù)責(zé)工程竣工資料的審核和接受及歸檔工作；④配合審計(jì)師完成專業(yè)的工程結(jié)算工作；⑤參與工程保修合同的編制與簽訂。 3)資料管理：①根據(jù)城建檔案管理的要求，分檔管理項(xiàng)目的工程技術(shù)文件材料(包括圖紙、照片、報(bào)表、文字、磁盤(pán)等)；②施工圖紙的領(lǐng)取與發(fā)放，及圖紙加曬部分的結(jié)算。 (6)概預(yù)算工程師崗位責(zé)任制①領(lǐng)會(huì)業(yè)主意圖、指令，為業(yè)主的利益而努力工作。③參與并審查總合同和各專業(yè)施工合同；掌握總價(jià)內(nèi)單項(xiàng)工程造價(jià)，避免事后出現(xiàn)較大問(wèn)題。⑦對(duì)每項(xiàng)工程審計(jì)應(yīng)主動(dòng)負(fù)責(zé)到底，做到嚴(yán)密不留缺口，問(wèn)題在意見(jiàn)中寫(xiě)清楚，供上級(jí)決策審批。2．市政協(xié)調(diào)部崗位職責(zé) (1)項(xiàng)目前期工作 1)辦理項(xiàng)目前期政府審批的有關(guān)手續(xù)：①負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目列入政府有關(guān)部門的建設(shè)計(jì)劃的有關(guān)報(bào)批手續(xù)，即項(xiàng)目建議書(shū)的申報(bào)及批復(fù)，可行性研究報(bào)告的申報(bào)及批復(fù)；②負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目的“國(guó)有土地使用證”；③負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目的“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”；④負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目的“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”‘⑤負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目的“建設(shè)工程開(kāi)工證”；⑥負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目“外銷證”及有關(guān)手續(xù)。 (3)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收工作：①負(fù)責(zé)煤氣熱力工程驗(yàn)收工作；②負(fù)責(zé)自來(lái)水、污水工程驗(yàn)收工作；③負(fù)責(zé)供電、電話工程驗(yàn)收工作；④負(fù)責(zé)消防、人防的報(bào)驗(yàn)工作；⑤負(fù)責(zé)園林綠化工程的驗(yàn)收工作；⑥其它市政工程的驗(yàn)收工作。③負(fù)責(zé)資金管理，做好公司系統(tǒng)內(nèi)資金的統(tǒng)籌調(diào)度，管好用好項(xiàng)目公司資金。嚴(yán)格劃清項(xiàng)目公司的收支款項(xiàng)，正確反映項(xiàng)目公司成本，做到不混不亂。⑧負(fù)責(zé)提出財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員配備方案，負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)人員任用職稱、晉升的業(yè)績(jī)考核。 3)總出納： ．①負(fù)責(zé)現(xiàn)金收入管理、檢查和清點(diǎn)每日收入的現(xiàn)金，填制送款簿及時(shí)存入銀行；②負(fù)責(zé)簽收和整理各種支票、匯票等，填制送款簿及時(shí)送存銀行；③嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)管理制度，按照財(cái)務(wù)手續(xù)檢查審核一切收、付、繳款業(yè)務(wù)憑證，做到有憑證、有審批、手續(xù)完備、項(xiàng)目?jī)?nèi)容清楚齊全、大小寫(xiě)金額相符；對(duì)檢查無(wú)誤的憑證及時(shí)辦理款項(xiàng)收、付、繳業(yè)務(wù)；④嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)金清點(diǎn)、盤(pán)點(diǎn)制度，做到帳簿相符，及時(shí)同銀行對(duì)帳單進(jìn)行銀行存款余額對(duì)帳，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)告；⑤完成財(cái)務(wù)部經(jīng)理安排的其它工作。 2)人事、勞資方面：①負(fù)責(zé)建立并逐步完善公司人事勞資管理制度(形成完整、配套的表格系列和勞動(dòng)合同范本)；②負(fù)責(zé)公司員工招聘、考核、錄用、任免、調(diào)檔及簽定勞動(dòng)合同等手續(xù)的辦理工作，逐步形成較完備的人事管理體系；③負(fù)責(zé)公司員工專業(yè)技術(shù)職稱評(píng)審材料的組織申報(bào)工作；④負(fù)責(zé)公司員工的養(yǎng)老統(tǒng)籌、大病統(tǒng)籌、失業(yè)統(tǒng)籌等社會(huì)保險(xiǎn)的組織管理工作；⑤完成總經(jīng)理和公司其他領(lǐng)導(dǎo)交給的工作。二、管理架構(gòu)科學(xué)，關(guān)系明晰 項(xiàng)目管理的目的是為了成功地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)。我們認(rèn)真分析、研究了一些成功與失敗的項(xiàng)目管理案例后認(rèn)為，管理上重大問(wèn)題的發(fā)生多與下列因素有關(guān)：項(xiàng)目管理的計(jì)劃性差，且參與建設(shè)的單位各做各的計(jì)劃，互不銜接；各參律單位的工作界面混亂無(wú)序，項(xiàng)目關(guān)系不清，造成較多扯皮；以上原因又造成合同系統(tǒng)不明確，合約管理困難。 (2)因有上述多個(gè)單位共同參與同一個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)，就必須產(chǎn)生各個(gè)單位間的關(guān)系，也必然形成該項(xiàng)目的管理架構(gòu)，無(wú)論其形成是主動(dòng)的、有序的、明晰的、科學(xué)的，還是被動(dòng)、無(wú)序、模糊的。按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)作原則，作為項(xiàng)目的初始顧主，業(yè)主也掌握著其它主要參建單位的選