【正文】 工程管理階段工作流程關(guān)聯(lián)圖 工作流程關(guān)鍵點說明1) 工程施工進度計劃是工程施工進度管理和施工單位開展施工的主要依據(jù)；是項目總體計劃中的專業(yè)計劃之一；2) 工程施工進度計劃一般由施工單位編制，監(jiān)理單位和項目部進行評審；1) 工程施工條件準備是項目部組織實施，應(yīng)編制工程施工條件準備工作計劃，計劃中應(yīng)列明需要工作內(nèi)容、標準要求、責任者、時間要求等；2) 編制工程施工條件準備工作計劃應(yīng)考慮和設(shè)計工作的開展相適應(yīng)，3) 各有關(guān)責任人準備完畢后，項目部應(yīng)組織進行驗收、確認。1) 方案設(shè)計評審的主要目的是確保項目可研和項目策劃定位的各種經(jīng)濟指標能通過設(shè)計方案進行落實；2) 方案設(shè)計評審應(yīng)充分考慮其他部門的專業(yè)意見，特別是營銷策劃部的市場意見、客戶服務(wù)部的客戶需求、項目部關(guān)于施工組織方面的意見、成本管理部的目標成本實現(xiàn)的意見等；3) 評審過程應(yīng)保留記錄；4) 評審結(jié)論和修改意見應(yīng)確保得以落實。2) 《項目營銷策劃報告》應(yīng)充分考慮項目營銷環(huán)境的要求；3) 營銷策劃部負責編制《項目營銷策劃報告》，這項工作可以始于項目預(yù)可研，終于項目定位后一周內(nèi)。1) 項目定位是項目開發(fā)過程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是基本確定項目方向和項目目標的過程。2) 針對項目《投資指導(dǎo)書》對項目經(jīng)理的業(yè)績考核方案應(yīng)作為《投資指導(dǎo)書》的附件，由項目經(jīng)理簽字確認，確認期限最遲在項目定位完成一周內(nèi)。5) 人力資源配置應(yīng)根據(jù)項目不同階段的需要依次配置，人力資源配制計劃應(yīng)列明人力資源配置資格要求、到位時間、配置的理由、主要的工作內(nèi)容，并測算整體人力資源費用和管理費用，以確保不超過前期測算的成本指標。3 項目策劃 工作流程關(guān)鍵點說明1) 內(nèi)部立項后，公司高管層就應(yīng)開始確定項目經(jīng)理人選，必要時可考慮采用競聘的形式產(chǎn)生最終的項目經(jīng)理；2) 由項目經(jīng)理確定項目組織和編制人力資源配制計劃，報公司董事長批準。2) 內(nèi)部立項后，表明公司決策層已決定要開展該項目，因此，與項目有關(guān)的各種工作均應(yīng)開始啟動，比如：各種報批報建工作及資料的準備、方案設(shè)計、目標成本的初步確定、營銷方案的策劃、項目部組建的前期準備工作等。 特殊地形或包含特殊配套的項目：可根據(jù)項目資料和初步產(chǎn)品定位做出《初步規(guī)劃設(shè)計分析》，做出成本測算，作為初步經(jīng)濟測算的依據(jù)；2) 成本管理部根據(jù)初步規(guī)劃方案，進行詳細的成本估算，完善《新項目成本估算書》。 項目占用公司資金情況；216。1) 在預(yù)可研階段確定的初步規(guī)劃方案的基礎(chǔ)上，營銷策劃部進一步對目標地塊進行專項的市場調(diào)研，收集更多的區(qū)域經(jīng)濟、市場和產(chǎn)品信息。包括目標群體的選擇確定、可能的目標價位、可能的風險及應(yīng)對措施等等。1) 從定期分析的土地信息中甄選出目標地塊，并基于公司整體戰(zhàn)略的考慮初步確定拓展目標。：配合專業(yè)的任務(wù)。(增加價值鏈分析圖)說明及圖例：一 、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)劃分為六個階段：項目論證、項目策劃、設(shè)計管理、工程施工管理、銷售管理和入伙管理。受控文件業(yè)務(wù)流程管理手冊 手冊現(xiàn)行版本： A/0 發(fā)放編號： 編制 日期 審核 日期 批準 日期 發(fā)布日期： 20051220 生效日期： 2005123051 / 51目錄1 項目業(yè)務(wù)流程概述2 項目論證 項目論證階段工作流程框圖3 項目策劃 項目策劃階段工作流程框圖4 設(shè)計管理 設(shè)計管理階段工作流程框圖5 工程管理 工程管理階段工作流程框圖6 銷售管理 銷售管理階段工作流程框圖 7 客戶服務(wù)管理 8 計劃管理 計劃管理的目的 計劃管理體系 項目計劃的要求 工作計劃的分類及管理 計劃的編制、評審和批準 工作計劃的調(diào)整時機、評審及批準 工作計劃的執(zhí)行、檢查與跟蹤 工作計劃控制的保障措施 9 招投標管理 概述 招投標管理的原則 適用范圍10 合同管理 合同條款風險分析 合同履行監(jiān)控11 成本管理 成本管理概論 成本管理的組織架構(gòu) 成本管理體系總體思路 成本控制目標的確定 成本管理流程 目標成本管理要求1. 項目業(yè)務(wù)流程概述從房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的價值鏈分析可以看出，越靠近價值鏈前端，經(jīng)營操作風險越大，對整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤貢獻也越大；靠近價值鏈后端，經(jīng)營操作的風險越小，利潤貢獻也越小，但對組織品牌和客戶價值產(chǎn)生重要的影響。二 、工程施工管理階段和銷售管理階段的時間存在重疊。項目立項主體結(jié)構(gòu)開工開盤銷售入伙項目論證階段項目策劃階段設(shè)計管理階段工程施工階段竣工銷售管理階段入伙管理階段拓展營銷設(shè)計工程組織項目論證初步產(chǎn)品定位規(guī)劃要點/規(guī)劃草案組織項目策劃/產(chǎn)品、市場及客戶定位研究概念規(guī)劃設(shè)計營銷策劃、項目推廣方案策劃、項目前期推廣及銷售前準備方案設(shè)計擴初設(shè)計施工圖設(shè)計設(shè)計配合、供應(yīng)商考察及招標、施工準備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗收銷售及入伙配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合銷售事務(wù)管理入伙事務(wù)管理成本估算測算預(yù)算、標底、合同價進度款、工程變更、招標采購 結(jié)算項目策劃組織項目論證2. 項目論證 項目論證階段工作流程框圖 工作流程關(guān)鍵點說明1) 信息的范圍：指日常的各種信息收集、分析，其中的信息包括土地信息、競爭對手的產(chǎn)品信息、成本信息、市場信息等。甄選時應(yīng)進行初步的投資效益框算，并比較不同方案之間的投資效益差異，以追求投資效益的最大化。2) 成本管理部根據(jù)規(guī)劃設(shè)計部提供的規(guī)劃要點和成本信息庫的數(shù)據(jù)，進行成本估算，形成《新項目成本估算書》。可行性研究應(yīng)該做到：a) 了解該項目背景資料，初步判斷項目操作方式，b) 進行項目實地勘察和周邊市場調(diào)查，根據(jù)市場情況和項目特點做出初步項目定位，至少包含以下內(nèi)容：216。 項目中不同建筑產(chǎn)品的種類和各自面積份額、售價。3) 由營銷策劃部根據(jù)各方面信息，進行可行性研究，編制《預(yù)可研報告》；同時，對項目前期的工作進行策劃，編制初步的《項目前期工作計劃》。1) 內(nèi)部立項后，項目事務(wù)部應(yīng)按照政府相關(guān)的土地政策，開始著手土地手續(xù)的辦理。確定項目組時應(yīng)考慮項目的規(guī)模、項目的區(qū)域性、項目管理方式等因素。《投資指導(dǎo)書》論證1) 《投資指導(dǎo)書》應(yīng)列明項目的目標，包括：各種經(jīng)濟指標、重大節(jié)點要求等。3) 由資金計劃部組織對《投資指導(dǎo)書》進行論證，論證時應(yīng)充分考慮項目的可行性研究結(jié)論、與公司資金狀況的匹配、公司資金鏈的周轉(zhuǎn)等，確保公司整體資金收益最大化。2) 定位錯誤會導(dǎo)致項目整體失敗或收益降低；定位不充分或定位延遲，會造成項目其他工作的無續(xù)和混亂，走很多的彎路（比如設(shè)計變更和簽證的增加），增加項目成本?！俄椖空w廣告策劃案》1) 《項目整體廣告策劃案》應(yīng)依據(jù)項目營銷策劃報告；2) 關(guān)注廣告時機、媒體的選擇、廣告的形式和內(nèi)容、費用、預(yù)期達到的效果。1) 初步設(shè)計評審的主要目的評價初步設(shè)計結(jié)果滿足項目策劃定位、設(shè)計規(guī)劃方案、初步設(shè)計要求的充分性、適宜性和有效性；2) 初步設(shè)計評審也應(yīng)充分考慮其他部門的專業(yè)意見，特別是營銷策劃部的市場意見、客戶服務(wù)部的客戶需求、項目部關(guān)于施工組織方面的意見、外部政府部門審圖的要求、成本管理部的目標成本實現(xiàn)的意見等；3) 其他要求同“”的第3)、4)項。1) 建立溝通渠道和溝通機制，確保有關(guān)的各種變更能夠及時傳達；2) 銷售應(yīng)參與對施工條件準備的確認；1) 進度：a) 制定施工進度計劃，并嚴格遵守b) 通過月報定期跟催施工單位的形象進度情況，發(fā)現(xiàn)工程進度延誤應(yīng)及時制定措施；2) 質(zhì)量：a) 項目部必須定期進行施工現(xiàn)場檢查，及時發(fā)現(xiàn)各種可能的安全、質(zhì)量隱患；b) 項目部督促監(jiān)理單位履行監(jiān)理職責；c) 工程管理委員會定期進行施工現(xiàn)場抽查；d) 項目部和工程管理委員會參加各階段工程驗收；e) 對施工單位的履約情況進行定期評估。 工程移交1) 項目部應(yīng)按照文件要求，和物業(yè)部門辦理工程移交，客戶服務(wù)部和營銷策劃部應(yīng)參與；2) 對于移交時遺留的問題，應(yīng)留下書面記錄，并就完成時間和責任者達成一致意見