【正文】 標成本、計劃目標成本層層倒逼目標控制成本、預(yù)目標成本、目標成本。 競爭策略要求 在項目可研報告階段和項目經(jīng)營策劃書編制階段，應(yīng)調(diào)查分析競爭對手的綜合競爭能力，結(jié)合項目自身資源條件和經(jīng)營目標，形成明確的競爭策略，并將競爭策略對產(chǎn)品定位的要求表述成定量指標或定性描述。 項目各階段的目標成本使用《項目目標成本表》進行測算編制。 項目經(jīng)營策劃書初稿階段，確定的計劃目標成本用以指導(dǎo)項目的規(guī)劃方案設(shè)計，是評審規(guī)劃方案設(shè)計的依據(jù)之一。 所得稅 預(yù)備費 包括基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費。 營銷費用 包括項目銷售過程中發(fā)生的媒介廣告費、促銷活動費用、銷售中心和樣板房設(shè)計及工程費用、銷售人員的工資（含個人所得稅）、銷售人員的工資附加費（含福利福、工會經(jīng)費、公積金、社會保險等）、銷售人員的銷售提成、銷售部門的辦公費（車輛費、折舊、低值易耗品攤銷、房租租賃費等）、銷售人員的差旅費、銷售業(yè)務(wù)招待費、交易手續(xù)費、其他營銷費用。 其他建設(shè)工程支出 其他工程建設(shè)支出包括工程監(jiān)理費、造價咨詢顧問費、市政管理費、工程保險費、施工合同外獎金等。 3) 幼兒園：建安成本及配套資產(chǎn)購置等。 3) 對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷椖俊? 8) 室外零星設(shè)施等。 4) 道路、廣場建造費：道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程等。 5) 室外消防系統(tǒng)：消火栓外網(wǎng)、自噴外網(wǎng)。 社區(qū)管網(wǎng)工程費 1) 室外給排水系統(tǒng)：自來水系統(tǒng)、雨污水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)、水表安裝工程等。 4) 擦窗機及軌道工程。 4) 電氣系統(tǒng): 低壓干線安裝工程、電氣設(shè)備安裝工程、防雷接地安裝工程 。 7) 鋼結(jié)構(gòu)及網(wǎng)架工程。 3) 防水工程。 3) 三通一平費：臨時道路、臨時用電、臨時用水、場地平整等。 政府行政事業(yè)性收費 1) 報批報建費：安檢、質(zhì)檢、人防報建、散裝水泥集資、白蟻防治、墻改基金、路口開設(shè)、規(guī)劃管理、拆遷管理、招投標管理、其他支出等。一個集團所屬項目公司開發(fā)數(shù)個項目或一個大型項目分成幾期開發(fā)時，每個項目或每一期工程各自構(gòu)成單獨的項目總成本。 材料設(shè)備高性價比控制：根據(jù)項目或業(yè)態(tài)定位，選用相應(yīng)的材料設(shè)備的品牌，并關(guān)注環(huán)保節(jié)能要求。 按照《項目經(jīng)營決策文件》確定的項目結(jié)算完成后，集團成本控制部進行復(fù)核，形成工程結(jié)算復(fù)核報告，經(jīng)主管成本的副總裁批準后，抄報集團各相關(guān)部門備案。 在項目實施過程中，因經(jīng)營思想調(diào)整引起成本細項增加或減少，應(yīng)及時報集團成本控制部審查。工程類需報集團成本控制部審核，非工程類需報集團財務(wù)部審核后，由主管成本或財務(wù)的副總裁批準，在《成本動態(tài)控制表》中列出具體的調(diào)整明細。 集團所屬項目公司成本核算與分析報告，作為集團所屬項目公司《季度經(jīng)營分析報告》的組成部分。 集團所屬項目公司成本控制部負責(zé)建立工程成本臺賬（合同臺帳、設(shè)計變更臺帳、現(xiàn)場簽證臺帳和成本預(yù)警臺帳），集團所屬項目公司財務(wù)部負責(zé)建立非工程成本臺賬，登記、審核實際發(fā)生成本是否在目標成本規(guī)定范圍內(nèi)。 集團所屬項目公司在制定項目進度計劃時，）至5）的時間，并將必要條件反饋集團相關(guān)部門進行確認，形成《項目進度計劃決策書》，由集團項目管理中心和集團所屬項目公司等會簽后，報集團分管該項目的副總裁批準，集團成本控制部備案。 4) 預(yù)目標成本：項目經(jīng)營策劃書正式稿階段，項目開工前，原則上應(yīng)完成施工圖設(shè)計，細化目標控制成本中工程成本部分，確定目標成本中工程成本部分，形成預(yù)目標成本；如因特殊原因不能完成施工圖設(shè)計，必須完成較完整的擴初設(shè)計，達到可對目標控制成本中工程成本進一步細化的目的，確定目標成本中工程成本部分，并形成預(yù)目標成本，由集團成本控制部組織審核。如計劃目標成本超出可研目標成本，報集團經(jīng)營決策委員會批準。 項目開發(fā)運作過程中，項目公司應(yīng)安排成本控制部門人員持續(xù)參與各階段工作，統(tǒng)計分析項目成本變化，調(diào)整成本細項，及時發(fā)現(xiàn)、糾正異常成本情況，以保證對項目成本的有效控制。項目成本管理1 總則 成本是項目經(jīng)營思想的量化結(jié)果，通過執(zhí)行實現(xiàn)。2 目標成本確定 目標成本的編制必須按《目標成本確定》的規(guī)定進行，在不同階段形成相應(yīng)的目標成本，并完成規(guī)定的報批程序，包括： 1) 可研目標成本：項目可研階段，依據(jù)項目策劃方案和經(jīng)營思想及成本控制要點編制投資估算，作為項目可研目標成本，在《項目經(jīng)營控制決策文件》中明確。計劃目標成本中形成的核心經(jīng)營思想是設(shè)計任務(wù)書的重要組成部分。如預(yù)目標成本超出目標控制成本，報集團經(jīng)營決策委員會批準。3 成本動態(tài)控制 集團所屬項目公司必須依據(jù)已批準的不同階段目標成本，對項目開發(fā)過程中各階段的業(yè)務(wù)活動進行連續(xù)監(jiān)控，制定控制成本的措施。 集團所屬項目公司成本動態(tài)控制報表和材料設(shè)備信息表，應(yīng)每季度次月5日前提交集團成本控制部備案，作為集團成本控制部結(jié)算復(fù)核的依據(jù)，是評價集團所屬項目公司成本控制執(zhí)行優(yōu)劣的條件之一。5 項目成本超支處理及調(diào)整 成本超支的處理措施由集團所屬項目公司經(jīng)營管理委員會提出建議，并按《成本細項超支報警的范圍和要求》、《項目目標成本調(diào)整范圍和要求》指引文件規(guī)定，以書面形式報集團成本控制部（或財務(wù)部）審批： 1) 不使用預(yù)備費，需按《項目成本細項超支預(yù)警報批表》的要求，超出細項目標成本10%以內(nèi)的（含10％），工程類需報集團成本控制部審核，非工程類需報集團財務(wù)部審核；超出細項目標成本10%以外的，報集團成本控制部（或財務(wù)部）審核后，報主管成本或財務(wù)的副總裁批準。經(jīng)批準后的工程類報集團財務(wù)部備案，非工程類的報集團成本控制部備案。 管理費用和營銷費用目標值不允許突破。7 限額控制 總成本控制：根據(jù)《項目經(jīng)營控制決策文件》、可研目標成本及其限額指標，各階段確定的項目總成本原則上不得超出可研目標成本，并優(yōu)化和完善限額指標，圍繞目標成本，設(shè)計優(yōu)化、成本動態(tài)控制應(yīng)貫穿項目開發(fā)建設(shè)全過程。 建筑立面、室內(nèi)精裝修和景觀環(huán)境設(shè)計的控制：目標成本是確定方案和評標的重要依據(jù)之一；投標文件應(yīng)包括方案估算、主要材料的選用和價格。項目總成本由以下成本科目構(gòu)成： 工程成本： 1. 土地開發(fā)成本2. 政府行政事業(yè)性收費3. 建造成本： 1) 前期工程準備費 2) 主體建筑（裝修）工程費 3) 主體安裝工程費 4) 社區(qū)管網(wǎng)工程費 5) 景觀環(huán)境工程費 6) 配套設(shè)施費 7) 其他建設(shè)工程支出 8) 預(yù)備費 非工程成本： 1. 費用及稅金 1) 管理費用 2) 營銷費用 3) 財務(wù)費用 4) 各項稅金 2. 其他成本 1) 招商費用 2) 商業(yè)扶持資金等 土地開發(fā)成本 1) 地價及市政配套費：土地出讓金及其契稅、向政府交納的市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費、土地使用費、耕地占用稅、土地變更用途和超面積補交的地價等。 2) 增容費：水、電、煤氣等。 4) 臨時設(shè)施費：臨時圍墻、臨時辦公室、臨時場地占用、臨時圍板等。 4) 門窗工程：室內(nèi)外門窗、入戶門、單元門、防火門、防火卷簾等。 主體安裝工程費 室內(nèi)水暖氣電系統(tǒng)： 1) 給排水系統(tǒng)：給排水工程、直飲水工程、中水工程、虹吸雨排工程。 室內(nèi)設(shè)備及其安裝： 1) 空調(diào)通風(fēng)及其安裝: 制冷機組、冷卻塔、空調(diào)機組及末端設(shè)備、復(fù)合風(fēng)管、空調(diào)通風(fēng)安裝工程。 消防工程：水消防系統(tǒng)安裝工程、防排煙系統(tǒng)安裝工程、消防電工程、消防檢測。 2) 室外采暖系統(tǒng)：管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房等。 景觀環(huán)境工程費 1) 環(huán)境設(shè)計費等。 5) 噴泉、人工湖等水系工程。 配套設(shè)施費 指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)、產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。如開發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項目獨立成本科目。 4) 學(xué)校：建安成本及配套資產(chǎn)購置等。 物業(yè)管理啟動費： 1) 前期開辦費：指自商業(yè)管理公司、物業(yè)公司（管理處、管理中心）籌備成立到項目開業(yè)（入伙）之日止發(fā)生的費用，主要包括：開業(yè)前人員工資福利費、辦公房屋租賃費（以及辦公用房裝修費）、固定資產(chǎn)及低值易耗品購置費、工程工具購置費、管理用具購置費、開荒費、開業(yè)慶典費、行政辦公費用以及開業(yè)（入伙）前所發(fā)生的不可預(yù)見費用。 銷售部門中營銷副總經(jīng)理、部門經(jīng)理（行政級別）的工資（含工資性支出），在“管理費用”中列支，納入“管理費用”指標；銷售部門其他員工的工資（含工資性支出）在“營銷費用”中列支，納入“營銷費用”指標；營銷副總經(jīng)理、營銷部經(jīng)理及營銷部員工因銷售業(yè)務(wù)發(fā)生的支出（如辦公費、招待費、差旅費等），均在“營銷費用”中列支?；绢A(yù)備費是指難以預(yù)料的工程費用及建設(shè)期間不可預(yù)見的支出，漲價預(yù)備費是指建設(shè)項目在建設(shè)期間內(nèi)由于材料設(shè)備價格等變化引起工程造價變化的預(yù)留費用。 項目經(jīng)營策劃書中間稿階段，依據(jù)方案設(shè)計概算確定目標控制成本，用以指導(dǎo)擴初和施工圖設(shè)計。4 確定目標成本應(yīng)遵循的基本原則 標桿瞄準 在項目可研報告階段和項目經(jīng)營策劃書編制階段，項目開發(fā)籌建部門應(yīng)通過市場研究找準銷售價格市場標桿、工程成本市場標桿，以及非工程成本市場標桿。 在分階段確定目標成本時，始終注意成本分項結(jié)構(gòu)滿足競爭策略要求。可研目標成本≥計劃目標成本≥目標控制成本≥預(yù)目標成本≥目標成本。 4) 職責(zé)分工和流程: a) 集團項目管理中心：確認項目的銷售價格。 e) 集團成本控制部和財務(wù)部：編制投資估算（含非工程成本）。如：可售物業(yè)的規(guī)劃是否有修改建議（如有，應(yīng)獲集團規(guī)劃院確認），形成可執(zhí)行規(guī)劃指標；對行政事業(yè)性收費和項目相關(guān)“問題清單”內(nèi)容進行全面復(fù)核，提出增減內(nèi)容（如有）和依據(jù)?！　?) 職責(zé)分工和流程： a) 集團項目管理中心：負責(zé)銷售價格的審核、物業(yè)管理費的審核、項目經(jīng)營期的確定。 e) 集團成本控制部：負責(zé)工程成本的審核。完成計劃目標成本的審批后，確定報批的規(guī)劃設(shè)計方案。 3) 審批：項目公司經(jīng)營決策委員會（總經(jīng)理組織）報集團成本控制部組織審核。 e) 集團成本控制部：負責(zé)工程成本的審核。 項目經(jīng)營策劃書正式稿階段 除非集團分管項目副總裁批示同意，未完成預(yù)目標成本審批的，集團成本控制部不允許進行基礎(chǔ)工程或土方工程的定標審批。 4) 職責(zé)分工和流程： a) 集團商務(wù)部：負責(zé)主力店商業(yè)業(yè)態(tài)組成的審核。　　集團所屬項目公司根據(jù)審核意見修編預(yù)目標成本并報集團成本控制部、財務(wù)部審批后，形成《項目預(yù)經(jīng)營決策文件》報集團批準后執(zhí)行。 2) 經(jīng)辦部門：項目公司。 c) 集團財務(wù)部：負責(zé)非工程成本的審核。 3) 集團成本控制部（財務(wù)部）在編制各個項目的目標成本時，按照以上的成本標準編制項目的物業(yè)管理啟動費的細項目標成本。