【正文】 辦理；房屋交付時(shí)，做好竣工房產(chǎn)面積測(cè)量并組織實(shí)施房屋交付工作。8. 在全公司強(qiáng)化全過(guò)程營(yíng)銷(xiāo)的理念，不同部門(mén)、各個(gè)崗位樹(shù)立營(yíng)銷(xiāo)的意識(shí)。3. 年度末或項(xiàng)目售磬，做好統(tǒng)計(jì)總結(jié)工作，匯報(bào)公司董事會(huì)和股東大會(huì)。銷(xiāo)售月度費(fèi)用計(jì)劃需于當(dāng)月三號(hào)前提交公司資金協(xié)調(diào)會(huì)批準(zhǔn)通過(guò)后實(shí)施。一、 市場(chǎng)調(diào)查1． 內(nèi)容：1. 走勢(shì)分析2）對(duì)手詳細(xì)信息分析3）政策環(huán)境分析2． 辦法：委托專業(yè)公司調(diào)查與本公司合作的代理公司調(diào)查本公司組織調(diào)查二、 本案分析a. 產(chǎn)品定位(產(chǎn)品分析)b. 確定目標(biāo)市場(chǎng)(銷(xiāo)售對(duì)象)c. 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)測(cè)度(機(jī)會(huì)點(diǎn)與困難點(diǎn))d. 交付標(biāo)準(zhǔn)建議e. 確定訴求重點(diǎn)(最具特征的賣(mài)點(diǎn))f. 確定廣告目標(biāo)(計(jì)劃達(dá)到的效果)g. 確定廣告策略、樓盤(pán)標(biāo)志三、 本案銷(xiāo)售時(shí)機(jī)的選擇和價(jià)格策略的制定依據(jù)：1． 市場(chǎng)狀況2． 公司資金情況3． 季節(jié)、氣候、政策環(huán)境等4． 現(xiàn)有關(guān)注本案的群體狀況5． 工程進(jìn)度等四、 銷(xiāo)售策略提案a. 告知階段 f．企業(yè)形象廣告 b. 吸引顧客購(gòu)買(mǎi)階段(拉式策略)本階段的目標(biāo)是吸引、集聚顧客群體。b. 雜志廣告 c. 報(bào)紙廣告d. (企業(yè)形象與商品印象)e. 電視廣告 f. DM廣告 八、 參加展會(huì)計(jì)劃(詳見(jiàn)附件)九、 銷(xiāo)售人員作業(yè)計(jì)劃a. 選擇代銷(xiāo)或自銷(xiāo)；b. 銷(xiāo)售培訓(xùn)計(jì)劃；c. 銷(xiāo)售激勵(lì)辦法。4. 會(huì)場(chǎng)包裝安排。8. 活動(dòng)總結(jié)、效果評(píng)估。4. 認(rèn)購(gòu)與開(kāi)盤(pán)的準(zhǔn)備①媒體廣告支持 ②包裝支持 ③資料、材料支持④銷(xiāo)售隊(duì)伍支持 ⑤相關(guān)部門(mén)配合支持5. 認(rèn)購(gòu)與開(kāi)盤(pán)的程序：告知顧客 樓盤(pán)講解 活動(dòng)規(guī)則 相關(guān)文件展示 (開(kāi)盤(pán)儀式) 確定選購(gòu)順序 導(dǎo)購(gòu)簽署《預(yù)購(gòu)書(shū)》或《認(rèn)購(gòu)書(shū)》　　　　簽訂正式契約6. 認(rèn)購(gòu)與開(kāi)盤(pán)的效果評(píng)測(cè)、總結(jié)。2. 樣板房套型的選擇要求是公司主打套型以及必須通過(guò)樣板房展示才能加深客戶的理解的套型。附件6： 樓書(shū)制作要點(diǎn) 樓書(shū)作為產(chǎn)品的說(shuō)明書(shū)，它不同于廣告，需要用簡(jiǎn)單扼要生動(dòng)形象的文字、圖片來(lái)介紹產(chǎn)品的功能和特征?，F(xiàn)在展會(huì)多且頻繁，要求展會(huì)的規(guī)模、影響較大，如金陵晚報(bào)與房產(chǎn)局主辦的展會(huì)；根據(jù)參展不同的目的確定參展主題和廣告形式；配合樓盤(pán)形象、參展主題進(jìn)行詳細(xì)的的展位的廣告的設(shè)計(jì)，要求主題突出，特點(diǎn)明確，視覺(jué)沖擊力強(qiáng)，能強(qiáng)烈地吸引人們的注意力；參展設(shè)計(jì)方案評(píng)審、調(diào)整、預(yù)算、實(shí)施；展會(huì)促銷(xiāo)活動(dòng)的安排；參展人員安排與培訓(xùn)；參展資料及禮品的的準(zhǔn)備與落實(shí)；看房車(chē)的準(zhǔn)備與安排；注意展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)、售樓處、施工現(xiàn)場(chǎng)的協(xié)調(diào)安排；展會(huì)后的總結(jié)評(píng)估。時(shí)間安排：一般有兩個(gè)議程：①公司代表發(fā)言，公布新聞信息；②回答記者的問(wèn)題，澄清各種細(xì)節(jié)。4. 定價(jià)辦法：綜合考慮以下幾種定價(jià)辦法：i. 成本導(dǎo)向價(jià)格；ii. 市場(chǎng)導(dǎo)向價(jià)格；iii. 競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向價(jià)格；iv. 公司預(yù)期利潤(rùn)定價(jià)；5. 定價(jià)報(bào)告需具備的內(nèi)容：a) 市場(chǎng)調(diào)查資料；b) 同類物業(yè)信息；c) 本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析；d) 銷(xiāo)售策略及節(jié)奏控制辦法；6. 定價(jià)流程：a) 初始定價(jià)：定價(jià)報(bào)告 銷(xiāo)售部的價(jià)格初稿 優(yōu)惠辦法 價(jià)格委員會(huì)反復(fù)論證 總經(jīng)理批準(zhǔn) 公司備案 報(bào)物價(jià)局備案 銷(xiāo)售過(guò)程中的價(jià)格公示執(zhí)行b) 銷(xiāo)售過(guò)程中調(diào)價(jià)： 市場(chǎng)情況、價(jià)格策略 銷(xiāo)售部擬調(diào)價(jià)方案 總經(jīng)理批準(zhǔn) 公司備案 銷(xiāo)售執(zhí)行7. 注意事項(xiàng)：a) 銷(xiāo)售部不得以超出公司批準(zhǔn)的優(yōu)惠幅度讓利銷(xiāo)售。178。 廣告商的選擇與合作辦法須報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。n 廣告發(fā)布后，案場(chǎng)反饋信息需及時(shí)整理，以利于進(jìn)一步選擇媒體。n 發(fā)布后顧客評(píng)價(jià)：由業(yè)務(wù)員將此信息反饋至策劃人員。 房屋交付標(biāo)準(zhǔn)確定的內(nèi)容：n 公共設(shè)施規(guī)劃內(nèi)容(含會(huì)所各種功能需求、健身設(shè)施、文化設(shè)施等。對(duì)樓盤(pán)潛在問(wèn)題、客戶反映的意見(jiàn)等認(rèn)真分析，小心防范，爭(zhēng)取將它們消滅在萌芽狀態(tài)。避免沖撞，努力緩和對(duì)立，特別是不要和新聞媒介對(duì)立。l 　到樓盤(pán)所在地派出所辦理公安門(mén)牌號(hào)碼。(二)房屋銷(xiāo)售預(yù)測(cè)量辦法及誤差處理辦法房屋銷(xiāo)售預(yù)測(cè)量的內(nèi)容：房屋建筑面積；房屋套內(nèi)面積；房屋公攤面積；房屋銷(xiāo)售預(yù)測(cè)量辦法：技術(shù)經(jīng)濟(jì)部根據(jù)國(guó)家房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范計(jì)算預(yù)測(cè)量的各項(xiàng)面積及計(jì)算書(shū)(移交銷(xiāo)售部)；技術(shù)經(jīng)濟(jì)部及時(shí)出具供銷(xiāo)售用的套型圖(移交銷(xiāo)售部)；銷(xiāo)售部對(duì)套型圖及面積計(jì)算書(shū)進(jìn)行復(fù)核無(wú)誤后報(bào)公司備案并在銷(xiāo)售案場(chǎng)實(shí)施（簽約 用），若有疑問(wèn)，簽署書(shū)面意見(jiàn)返回至技術(shù)經(jīng)濟(jì)部，重復(fù)第2步驟；實(shí)際面積測(cè)量：在房屋通過(guò)竣工驗(yàn)收后，由銷(xiāo)售部聘請(qǐng)有測(cè)繪資質(zhì)的單位進(jìn)行 現(xiàn)場(chǎng)測(cè)繪，出具測(cè)繪報(bào)告。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買(mǎi)受人；絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買(mǎi)受人。3.　銷(xiāo)售部門(mén)辦理該證后在售樓處公示。2. 商品房?jī)r(jià)格備案的依據(jù)：b. 價(jià)格法及國(guó)家、省、市的其它法律法規(guī)；c. 公司的成本核算；d. 公司的目標(biāo)利潤(rùn)率；3.　申報(bào)商品房?jī)r(jià)格須提供的資料：　　　　　　a. 申報(bào)住宅商品房?jī)r(jià)格的請(qǐng)示?！　? e. 商品房項(xiàng)目的立項(xiàng)批文、開(kāi)工批文、規(guī)劃批文、方案審查意見(jiàn)、規(guī)劃總平面圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)、《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》的復(fù)印件；建筑總平面圖，各種不同類型住宅的標(biāo)準(zhǔn)層平面圖的復(fù)印件?！? i. 市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、發(fā)展新型墻體材料專項(xiàng)用費(fèi)、結(jié)建人防經(jīng)費(fèi)等規(guī)費(fèi)的交費(fèi)憑證、減免證明的復(fù)印件。m2商品房住宅面積 m2容積率營(yíng)業(yè)性用房面積 m2得房率 %項(xiàng) 目總 計(jì)（萬(wàn)元）單體造價(jià)元/ m2單位費(fèi)用元/ m2項(xiàng) 目單體造價(jià)元/ m2單位費(fèi)用元/ m2開(kāi)發(fā)成本：稅 金申報(bào)意見(jiàn)：1——5項(xiàng)之和土地征用（出讓）及拆遷補(bǔ)償費(fèi)項(xiàng)目名稱： 項(xiàng) 目總 計(jì)萬(wàn)元單體造價(jià)元/m2單位費(fèi)用元/m2填表人： 填表日期：前 期 工 程 費(fèi)項(xiàng)目名稱：項(xiàng) 目總 計(jì)萬(wàn)元單體造價(jià)元/m2單位費(fèi)用元/m2填表人： 填表日期：房 屋 建 筑 安 裝 工 程 費(fèi)（含 材 料 差 價(jià)）項(xiàng)目名稱：項(xiàng) 目總 計(jì)萬(wàn)元單體造價(jià)元/m2單位費(fèi)用元/m2填表人： 填表日期：附 屬 公 共 配 套 設(shè) 施 費(fèi)項(xiàng)目名稱： 項(xiàng) 目總 計(jì)萬(wàn)元單體造價(jià)元/m2單位費(fèi)用元/m2填表人： 填表日期：公 共 基 礎(chǔ) 設(shè) 施 費(fèi)項(xiàng)目名稱： 項(xiàng) 目總 計(jì)萬(wàn)元單體造價(jià)元/m2單位費(fèi)用元/m2填表人： 填表日期：  (六)、外銷(xiāo)許可證的辦理及外籍人士購(gòu)房辦法**市相關(guān)文件。個(gè)人衛(wèi)生：注意個(gè)人衛(wèi)生，不得留長(zhǎng)指甲，男職員需每日剃須；食用有異味刺激性的食品后，應(yīng)盡快清除口腔異味。與其他部門(mén)的對(duì)接：根據(jù)部門(mén)例會(huì)決議和其他突發(fā)情況，通過(guò)工作聯(lián)系單等方式，與各部門(mén)進(jìn)行聯(lián)系，及時(shí)解決相關(guān)問(wèn)題；并將相關(guān)資料歸檔整理?？蛻袅粞缘怯浛蛻袅粞员恚?jiàn)附件4，以及時(shí)了解客戶的意見(jiàn)和建議。.房日看房通過(guò)公告、短信息、電話等渠道通知客戶在規(guī)定時(shí)間看房（原則上為每個(gè)月的第一周雙休日，特殊情況則順延至第二周雙休日），案場(chǎng)值班員有責(zé)任維持看房秩序，包括，安排業(yè)務(wù)員分批帶領(lǐng)客戶看房，有義務(wù)提前十分鐘提醒上一批客人看房的截止時(shí)間（每批看房時(shí)間不應(yīng)超過(guò)半小時(shí)）。班前班后幾件事班前幾件事：準(zhǔn)備銷(xiāo)售資料（包括銷(xiāo)講資料、戶型圖、按揭速算表、計(jì)算器、筆、便箋等）；班后幾件事：鎖好資料柜/抽屜；所有可能與客戶打交道的人員(含物業(yè)人員、保安、保潔、工程人員)均須了解公司產(chǎn)品概況特點(diǎn)。收款：原則上現(xiàn)金付款直接交入銀行，業(yè)務(wù)人員不接受現(xiàn)金，并將現(xiàn)金交款單、支票、本票及匯票等及時(shí)交至公司財(cái)務(wù)部。業(yè)務(wù)員提醒客戶誠(chéng)意金交納時(shí)間及付款方式。公司關(guān)系戶購(gòu)房須出示公司領(lǐng)導(dǎo)批示(包括特殊付款條件、價(jià)格優(yōu)惠)；附件15： 預(yù)購(gòu)登記表房號(hào)姓名聯(lián)系方式定金日期保留時(shí)間業(yè)務(wù)員審核附件16： 認(rèn)購(gòu)登記表房號(hào)姓名聯(lián)系方式定金日期簽約時(shí)間其它約定業(yè)務(wù)員審核附件17： 簽約登記表房號(hào)姓名聯(lián)系方式付款方式時(shí)間特殊約定業(yè)務(wù)員審核附件18： 公司關(guān)系戶購(gòu)房登記表房號(hào)姓名聯(lián)系方式付款方式價(jià)格其它特殊約定時(shí)間審核附件19：《認(rèn)購(gòu)書(shū)》附件20：《**市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》范本（根據(jù)各項(xiàng)目情況，由銷(xiāo)售部及專業(yè)律師起草報(bào)公司批準(zhǔn)后執(zhí)行）《***地產(chǎn)商品房》認(rèn)購(gòu)書(shū)出售方（以下稱甲方）： ***房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 通 訊 地 址： 玄武區(qū)百子亭20號(hào) 郵編：210009 認(rèn)購(gòu)方（以下稱乙方）： 通訊地址： 郵編： 身份證號(hào)/公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)： 認(rèn)購(gòu)房屋：南京市 區(qū) 項(xiàng)目第 幢 室房屋使用功能為：住宅 單價(jià)RMB 元/㎡ 面積（暫測(cè)）： 認(rèn)購(gòu)總價(jià)：RMB（小寫(xiě)） （大寫(xiě)）人民幣： 仟 佰 拾 萬(wàn) 仟 佰 拾 元整付款方式：定金RMB 于 年 月 日前付清；首期 30 %房款（含定金）余RMB 于 年 月 日前付清。甲乙雙方經(jīng)協(xié)商約定：1. 乙方在簽訂本認(rèn)購(gòu)書(shū)后。返還定金后甲方有權(quán)將該房屋轉(zhuǎn)賣(mài)給他人。經(jīng)甲乙雙方簽字或蓋章后生效。當(dāng)天值日人員對(duì)例會(huì)內(nèi)容進(jìn)行記錄；簽單事故：未經(jīng)銷(xiāo)售經(jīng)理同意、任意改變付款方式、付款折扣及付款期限的；定單、合同沒(méi)有正確填寫(xiě)或蓋章的；蓋章事故：未經(jīng)公司批準(zhǔn)，挪用公章、合同章等蓋不確實(shí)文件的。業(yè)務(wù)員發(fā)生一般的銷(xiāo)售事故和嚴(yán)重的銷(xiāo)售過(guò)失，未造成公司直接經(jīng)濟(jì)損失或有損公司形象的，但引起客戶投訴或?qū)е孪乱画h(huán)節(jié)或下一部門(mén)操作障礙的，將收到部門(mén)開(kāi)具的B型過(guò)失單一張，并處以100元的罰款；C型過(guò)失單適用范圍——嚴(yán)重銷(xiāo)售事故：一、 本制度所稱市場(chǎng)調(diào)查是指我部門(mén)自行組織的調(diào)查，調(diào)查人員為銷(xiāo)售部的全體成員， 并由專人管理。③ 每次房展會(huì)均由部門(mén)安排專人前往參加