【正文】 如果再有一個(gè)極具特色的開發(fā)定位、一個(gè)一流的小區(qū)規(guī)劃、一個(gè)符合市場需求的戶型設(shè)計(jì)、以及一個(gè)合理的施工節(jié)奏和系統(tǒng)的營銷策劃，必將有利于項(xiàng)目精品戰(zhàn)略的落實(shí)，開發(fā)收益的實(shí)現(xiàn)、從而贏得社會的廣泛認(rèn)可，迅速建立項(xiàng)目品牌及發(fā)展商品牌，！第一部分 項(xiàng)目評價(jià)一、項(xiàng)目概況………………………………… ……………………………………P6二、技術(shù)指標(biāo)………………………………… ……………………………………P6三、用地現(xiàn)狀……………………………………………………………………… P6四、交通狀況……………………………………………………………………… P6總體評價(jià)……………………………………………………………………… P6第二部分 市場調(diào)研分析及項(xiàng)目SWOT（上）——市場調(diào)研分析一、20052006青島地產(chǎn)的宏觀營銷環(huán)境分析 …………………………P9二、競爭分析………………………………………………………………………P12三、各樓盤競爭性比較……………………………………………………………P18第三部分 市場調(diào)研分析及項(xiàng)目SWOT（下）——項(xiàng)目優(yōu)勢分析及項(xiàng)目SWOT一、競爭性樓盤的軟肋和機(jī)會點(diǎn)…………………………………………………P21二、中能 ? 嘉合興園客觀優(yōu)勢分析…………………………………………… P22三、足球——隱在中能背后的潛力資源…………………………………………P24第四部分 項(xiàng)目開發(fā)主題設(shè)計(jì)一、中能二、技術(shù)指標(biāo)總用地面積約3萬平米容積率3．3總建筑面積約89萬平米三、用地現(xiàn)狀基地地勢南北高中間低，東高西低，地塊呈反L形，基地邊長：北側(cè)約為189米，,+。商業(yè)部分優(yōu)勢明顯，但要注意把握與住宅的協(xié)調(diào)。第二部分 市場調(diào)研分析及項(xiàng)目SWOT（上）——市場調(diào)研分析一、2006年度青島地產(chǎn)的營銷和競爭環(huán)境分析新政頻出，供求關(guān)系悄然變化。● 附：2004——2005年度房地產(chǎn)行業(yè)出臺政策一覽表【可見】：04年的政策多為控制供給導(dǎo)向型政策，05年的政策多為控制需求導(dǎo)向型政策2004年房地產(chǎn)行業(yè)出臺政策一覽表金融政策一覽表時(shí)間發(fā)文部門政策行業(yè)信貸規(guī)模2004年3月3日銀監(jiān)會商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引（征求意見稿）2004年6月3日中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知2004年9月2日銀監(jiān)會商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引行業(yè)信貸風(fēng)險(xiǎn)時(shí)間發(fā)文部門政策2004年4月11日中國人民銀行％2004年4月27日國務(wù)院將房地產(chǎn)開發(fā)的自有資本金比例從20％提高到35％2004年1月1日中國人民銀行擴(kuò)大金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動(dòng)空間 2004年10月28日中國人民銀行提高金融機(jī)構(gòu)存貸基準(zhǔn)利率，放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)空間，同時(shí)允許存款利率上調(diào)個(gè)人信貸政策時(shí)間發(fā)文部門政策2004年3月3日銀監(jiān)會商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引（征求意見稿）融資政策2003年銀監(jiān)會《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》土地政策一覽表時(shí)間發(fā)文部門政策2004年3月1日國土資源局國土部土地利用司關(guān)于建設(shè)用地備案制度執(zhí)行情況的通知2004年3月16日國土資源部國土資源部關(guān)于下達(dá)2004年全國土地利用計(jì)劃的通知2004年4月29日國務(wù)院辦公廳關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴(yán)格土地管理的通知2004年9月22日人大常委中華人民共和國土地管理法修正案2004年10月28日國務(wù)院國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定2004年11月1日國土資源部土地利用年度計(jì)劃管理辦法修訂版2004年11月1日國土資源部建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法2004年11月10日國土資源部關(guān)于完善農(nóng)用地與土地征收審查報(bào)批工作的意見2005年房地產(chǎn)行業(yè)出臺政策一覽表時(shí)間發(fā)文部門政策內(nèi)容3月16日銀監(jiān)會%%，同時(shí)個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提至30%。4月25日建設(shè)部建設(shè)部在上海召開房地產(chǎn)形勢座談會，國務(wù)院副總理曾培炎出席會議，對平抑房價(jià)問題提出4點(diǎn)要求。非飽和性買方市場帶來的變化集中體現(xiàn)在對銷售速度和價(jià)格的影響上。東城國際、魯信這兩部分區(qū)域優(yōu)勢并不明顯，劃定為次競爭板塊。長春花園等康儲山莊（二期）、華恩名座、天寶苑、城建福州北路等項(xiàng)目（2個(gè),在建）擁有地段優(yōu)勢集中在浮山新區(qū)、區(qū)域競爭力強(qiáng)分流部分購房者價(jià)格對我司樓盤有一定壓制開發(fā)商實(shí)力強(qiáng)、品牌認(rèn)知度高規(guī)模大，大盤居多樓盤競爭狀況◆海信◆陽光山色☉城建地產(chǎn)開發(fā)，☉位于遼陽西路北側(cè)，南靠浮山新區(qū)二小區(qū)，☉，小區(qū)內(nèi)設(shè)置幼兒園、社區(qū)中心等。◆又一居☉榮發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)☉位于遼陽西路，占地面積47畝，(其中地下1萬平方米)，有3棟小高層建筑和7棟多層建筑組成 ☉，% 【優(yōu)、劣勢分析】項(xiàng)目買點(diǎn)突出“全明設(shè)計(jì)，統(tǒng)一裝修平臺；1+1裝修模式=統(tǒng)一室內(nèi)的硬裝修+個(gè)性化懂得裝飾配套”，周邊配套齊全，價(jià)格較高◆魯信【優(yōu)、劣勢分析】小區(qū)最大買點(diǎn)在于規(guī)模、氣勢龐大，開發(fā)實(shí)力雄厚，同步開發(fā)。 【優(yōu)、劣勢分析】最大的賣點(diǎn)為1600米風(fēng)情水岸；提倡都市I住宅，生活從此改變；青島首創(chuàng)南向入口，規(guī)劃有春蕾幼兒園、15000平方米商業(yè)街、運(yùn)動(dòng)休閑廣場等，文化、娛樂、商業(yè)、教育配套一應(yīng)俱全；位置較偏，規(guī)劃較板（兵營式排列）。整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)模較大，占有一定的優(yōu)勢?！艨祪ι角f二期☉青島康儲實(shí)業(yè)有限公司☉位于福州北路與遼陽西路交界處，與歐倍德、家世界隔街相鄰。【優(yōu)、劣勢分析】樓盤最大的賣點(diǎn)是以山為主題以及2000平方米中央花園。☉，由4棟小高層組成，由中心健身廣場、石林噴泉組成。靜湖瑯園陽光山色又一居四季景園海爾因?yàn)橐恢碧幵诠┬∮谇蟮臓顟B(tài)，青島樓市鮮有設(shè)計(jì)開發(fā)主題的項(xiàng)目。所以，浮山新區(qū)板塊項(xiàng)目主題概念缺失是其最大的軟肋，缺乏這一設(shè)計(jì)促使湖光山色、長春長春花園花園各樓盤的銷售對樓市整體走好的依賴性過強(qiáng)，自身競爭力下降；而康儲山莊、華恩名座、天寶苑等周邊項(xiàng)目，因其規(guī)模所限，綜合優(yōu)勢有限，注定其為跟進(jìn)型樓盤，競爭力較弱。中能足球引入項(xiàng)目營銷引入品牌塑造引入項(xiàng)目規(guī)劃足球——運(yùn)動(dòng)——健康 球隊(duì)——球星 球隊(duì)——球星為樓盤作形象代言參加開盤、推廣等活動(dòng)運(yùn)動(dòng)社區(qū)、健康社區(qū)概念圖示：足球概念在項(xiàng)目中的應(yīng)用示意（關(guān)于具體的形式，我司在后續(xù)部分中在行詳訴。嘉合興園的概念理解【概念理解】嘉合——家合、人和興——興盛、興旺、興達(dá)中能——足球——運(yùn)動(dòng)——健康 【概念延展】 理念一——家庭和睦、鄰里和諧 （1）中能信奉“家和萬事興”的理念，倡導(dǎo)家庭和睦、鄰里和諧的生活氛圍，并將之作為開發(fā)理念引入嘉合興園的開發(fā)中。 倡導(dǎo)運(yùn)動(dòng)、健康和家庭和睦、和諧的理念是統(tǒng)一的，利用運(yùn)動(dòng)、鍛煉的機(jī)會可以更好的交流、溝通，同時(shí)對運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目的重視超越傳統(tǒng)社區(qū)中單純的注重綠化、建筑小品的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，借此將更多的景觀設(shè)計(jì)與運(yùn)動(dòng)結(jié)合起來，如水景部分可設(shè)計(jì)為陽光泳池、步行小路科規(guī)劃為晨跑小徑等，強(qiáng)調(diào)景觀設(shè)計(jì)的可參與性，是我們的一個(gè)突破，對運(yùn)動(dòng)概念的引入目前在市場上是非常受歡迎的，這一主題將使我項(xiàng)目成為在和睦和諧理念下的第一運(yùn)動(dòng)社區(qū)！二、項(xiàng)目開發(fā)主題設(shè)計(jì)家庭和睦、家人健康、鄰里和諧——中能很多成功的開發(fā)商在建材、施工、廣告、銷售等方面都可以與當(dāng)?shù)氐墓竞献?，而唯有在?guī)劃設(shè)計(jì)方面卻一定要耗費(fèi)巨資聘請國內(nèi)外著名的設(shè)計(jì)公司，不惜一擲百萬金，其意義就在于規(guī)劃設(shè)計(jì)是實(shí)現(xiàn)成功銷售的重要前提。院落空間是一種私密性的保護(hù)，一種領(lǐng)域感、歸屬感的提示，一種溫馨感、家園感的寄托。而在北方各地，對朝向的執(zhí)著追求使得開發(fā)商不敢追求圍合。因此一個(gè)小區(qū)的檔次高低基本上就應(yīng)該在建筑設(shè)計(jì)上首先體現(xiàn)出來?，F(xiàn)代風(fēng)格針對古典風(fēng)格而言，是舍棄了傳統(tǒng)的三段式、羅馬柱、山花、穹頂、哥特式尖頂?shù)鹊认嘌爻梢?guī)的建筑符號，外立面決無多余的雕飾，剩下來的只有窗、陽臺和橫平豎直的簡潔線條。而窗玻璃用藍(lán)、綠兩色也是現(xiàn)代風(fēng)格的慣常手法。（可參考圖示）（3）、窗墻比在樓房外立面上，窗所占的比例究竟多大合適？這個(gè)問題以前從來不成為一個(gè)重要的問題。玻璃窗的散熱性強(qiáng)，保溫性差，冬季在市內(nèi)有暖氣的情況下，窗前的溫度一般會比室內(nèi)其他地方低2度左右。這也是我司建議選擇此窗墻比的重要原因。所占比例：20%二、園林景觀設(shè)計(jì)建議：我司建議項(xiàng)目的整體園林景觀一是體現(xiàn)“島城首個(gè)運(yùn)動(dòng)社區(qū)”——中能可參與性景觀設(shè)計(jì)建議：架空的底層的設(shè)計(jì)（可參看圖示）可以被充分利用，做了綠化，設(shè)置各類棋桌牌椅、兒童游戲場地、滑梯、秋千、沙坑、蹺蹺板、木馬、浪船……無論烈日酷暑還是陰雨連綿，這里永遠(yuǎn)都是老人們和孩子們的天堂。小區(qū)綠化的設(shè)計(jì)現(xiàn)在許多社區(qū)園林的草坪區(qū)都是封閉起來的，在邊緣立一塊牌子，上書“青青生命，何忍踐踏”之類，看起來是保護(hù)草坪，實(shí)際上是一種很不人性化的做法；如果草坪不允許年輕的情侶們漫步其間，如果草坪不允許孩子們在上面追逐嬉戲翻跟頭打把式，這樣的草坪無異于博物館里的標(biāo)本，對社區(qū)業(yè)主有什么意義!我司建議在小區(qū)一側(cè)專門辟地，把草坪建成“撒野公園”，這樣對我項(xiàng)目的“從觀景到參景”的設(shè)計(jì)理念和“島城首個(gè)運(yùn)動(dòng)社區(qū)”的主題將是一個(gè)很好地闡釋。 建筑小品的設(shè)計(jì)◆張拉膜的設(shè)計(jì)（見圖示）這是目前極為流行的園林小品，它的時(shí)尚現(xiàn)代風(fēng)格及流線造型與我小區(qū)的主題定位相切合，并可考慮在親水泳池上空造型。高檔豪宅則應(yīng)該做到一戶兩車位。車位比雖然只是一個(gè)小小細(xì)節(jié)，卻完全能夠占有舉足輕重的地位。雖然不夠詳盡，但總是聊勝于無。四、運(yùn)動(dòng)設(shè)施設(shè)計(jì)建議本組設(shè)計(jì)建議是在項(xiàng)目規(guī)劃主題和設(shè)計(jì)理念提出之后的具體內(nèi)容上的實(shí)施建議，請?jiān)O(shè)計(jì)規(guī)劃單位根據(jù)地塊規(guī)劃指標(biāo)在項(xiàng)目用地內(nèi)合理布置，具體內(nèi)容如下：組團(tuán)棋牌場設(shè)計(jì)建議在架空層設(shè)置，重點(diǎn)為桌椅的造型和實(shí)用性。5人制足球場設(shè)計(jì)結(jié)合集團(tuán)資源，展現(xiàn)項(xiàng)目的優(yōu)勢，在此也是項(xiàng)目的一個(gè)獨(dú)特的設(shè)計(jì)創(chuàng)新，在以后營銷中能夠充分設(shè)計(jì)營銷活動(dòng)，并