【正文】 各項(xiàng)資訊，尤其是在財(cái) 務(wù)分析方面。 德克士的開發(fā)部是不同于其他公司的，我們有著非常優(yōu)秀的決策小組，每一位子公司主管憑借著其專業(yè)知識有權(quán)決定地點(diǎn)及每個(gè)點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)效益，而這些過程在公司內(nèi)都有準(zhǔn)則可依循，它們包括經(jīng)濟(jì)利益及合法性是開發(fā)新點(diǎn)時(shí) 所必須注意的要點(diǎn)。 依過去十年的經(jīng)驗(yàn)，我們可以肯定地說德克士的政策方針領(lǐng)導(dǎo)整個(gè)公司邁向成功之路。德克士本著“誠信、務(wù)實(shí)、創(chuàng)新、服務(wù)”的經(jīng)營理念，以我們對人的真誠和對美食的熱情，為顧客營造 出了“好吃、超值、快”的用餐新體驗(yàn)。每件專案須經(jīng)由開發(fā)專員先行與加盟者或房東交涉溝通之后，經(jīng)開發(fā)部主管審核再交由子公司主管決策，最后將整個(gè)案件送交群總部核準(zhǔn)并由最高主管簽名。 在德克士你可以充分發(fā)揮所長并得到最大的工作成就感，在這個(gè)環(huán)境中只要肯努力就必定能獲取同等的回饋。 1958 年 頂新油脂廠創(chuàng)立 1988 年 頂新進(jìn)入大陸市場考察 1989 年 北京頂好制油廠成立 1991 年 濟(jì)南頂利康萊蛋酥卷上市 1992 年 成立北京頂志生產(chǎn)蓖麻油 1992 年 成立秦皇島頂吉油脂中轉(zhuǎn)公司 1992 年 8 月 天津頂益公司生產(chǎn)首碗方便面 1993 年 成立天津育新生產(chǎn) PSP 碗、天津頂盛生產(chǎn)叉子 1994 年 成立頂信生產(chǎn)紙箱 1995 年 成立天津頂正生產(chǎn)印刷包材 1995 年 廣州、杭州、重慶方便面生產(chǎn)線相繼投產(chǎn) 1995 年 成立天津頂園進(jìn)入糕餅事業(yè) 1996 年 成立杭州頂津進(jìn)入飲品事業(yè) 1996 年 2 月 頂益（開曼）在香港股票上市 1996 年 5 月 并購德克士公司進(jìn)入西式速食業(yè) 1997 年 成立上海樂購公司 1998 年 成立頂通（物流）公司進(jìn)入物流事業(yè) 名稱 德克士開發(fā)專員手冊 文件編號 :K2020001 生效日期 頁 次 4/34 頁 序 A 表號 :R01100021A 檔標(biāo)準(zhǔn)用紙 頂新國際集團(tuán) 便利、 餐飲 連鎖事業(yè)群 1998 年 并購臺灣第二大食品上市公司－味全 1999 年 頂益開曼與日本三洋食品公司策略聯(lián)盟 2020 年 在北京推出有樂和食日式拉面 2020 年 頂益（開曼島）控股有限公司中文名稱 變更為康師傅控股有限公司 2020 年 12 月 康師傅方便面在臺灣熱銷 2020 年 12 月 天津頂益與中旺合作成立三太子實(shí)業(yè)有限公司 2020年 1月 康師傅控股公司與朝日啤酒及伊藤忠商社籌組康師傅飲品控股有限公 司 2020 年 7 月 “康師傅私房牛肉面”第一家店在北京試營業(yè) 第二節(jié) 德克士 德克士在 1999 年推出了特許加盟辦法，依據(jù)自身的豐富經(jīng)驗(yàn)，為致力于西式快餐的有志之士鋪平了一條走向成功的創(chuàng) 業(yè)之路，共創(chuàng)雙贏連鎖事業(yè)。 德克士開發(fā)部的人員不可以代表德克士公司從任何一種交易中以任何一種方式獲取私人利益 ，也就是說你不可以直接或間接地從交易中獲利或分得傭金，如果這樣地話就會被立即革職。 三、工作職責(zé)： ⒈制定年度開發(fā)計(jì)劃 ?制定和執(zhí)行年度開發(fā)計(jì)劃 ?完成簽約開店進(jìn)度 ⒉加盟促進(jìn)及加盟客戶管理 ?對德克士網(wǎng)站進(jìn)行宣導(dǎo)與應(yīng)用 ?參加加盟展會并做好品牌及加盟的宣傳與推廣 ?搜集和整理各區(qū)加盟客戶資料，對加盟客戶進(jìn)行管理和追蹤，并極力促成加盟工 作關(guān)系 ?協(xié)助加盟者對所尋店址進(jìn)行實(shí)地考察，對建筑物、商圈、顧客進(jìn)行調(diào)查，評估其 開店的可行性，包括營業(yè)額預(yù)估、投資額預(yù)估、經(jīng)營損益預(yù)估，提供選址參考 ⒊提出領(lǐng)域的評估建議 ?取得及評估各區(qū)的市場 ?評估區(qū)域及系統(tǒng)的擴(kuò)展需要 ?評估競爭者的狀況 ?篩選適合德克士的地點(diǎn) ?完成市場容量分析相關(guān)表單 ⒋調(diào)查市場及收集資料 ?搜集各方面的資料：其來源如商圈內(nèi)之人口普查資料、經(jīng)營者、房東、專業(yè)人士、 德克士員工以及其他零售商等 ?巡視整個(gè)商圈：評估商圈、了解新門點(diǎn)與人潮匯集點(diǎn)的時(shí)間關(guān)系，這些場所的數(shù) 名稱 德克士開發(fā)專員手冊 文件編號 :K2020001 生效日期 頁 次 8/34 頁 序 A 表號 :R01100021A 檔標(biāo)準(zhǔn)用紙 頂新國際集團(tuán) 便利、 餐飲 連鎖事業(yè)群 量和強(qiáng)度 ?制作商圈圖并概述其他如交通流量（人流 量和車流量）及競爭者等的有關(guān)資料 ?在商圈中選出幾個(gè)合適開店的位置 ⒌評估經(jīng)濟(jì)效益及推薦資本支出范圍 ?計(jì)算租金承擔(dān)能力 ?預(yù)估營業(yè)額及費(fèi)用 ⒍洽談租期及相關(guān)條件 ?了解談判時(shí)的準(zhǔn)則 ?展開談判策略 ?協(xié)調(diào)合約中條文，取得雙方認(rèn)可后進(jìn)行簽約手續(xù) ⒎匯集資料并呈報(bào)整套新門點(diǎn)開發(fā)報(bào)告 ?完成整套開發(fā)報(bào)告 ?獲得子公司主管之認(rèn)同后，呈報(bào)群總部以取得其批 準(zhǔn) ⒏餐廳遷址或續(xù)約 ?尋找合適門點(diǎn)以供餐廳遷址，并完成遷址報(bào)告 ?根據(jù)續(xù)約進(jìn)度完成相關(guān)事項(xiàng) ⒐掌控整個(gè)工作手續(xù)的流程 ?與加盟者、房東及外界專業(yè)人員充分溝通 ?與工程部商討該門點(diǎn)的最佳開發(fā)方式以及營建上的相關(guān)事宜 ?適時(shí)地取得加盟者及其他部門的意見 ?參與新門點(diǎn)開發(fā)的每一項(xiàng)過程 名稱 德克士開發(fā)專員手冊 文件編號 :K2020001 生效日期 頁 次 9/34 頁 序 A 表號 :R01100021A 檔標(biāo)準(zhǔn)用紙 頂新國際集團(tuán) 便利、 餐飲 連鎖事業(yè)群 第五章 市場及餐廳型態(tài)簡介 德克士的成功應(yīng)歸因于每一個(gè)餐廳都能非常適 當(dāng)?shù)毓?yīng)當(dāng)?shù)氐男枨蟆Ｎ覀冊?jīng)以一個(gè)別人認(rèn)為幾乎不可能 賺錢 的地點(diǎn)創(chuàng)造了令人咋舌的營業(yè)額，因此，具有遠(yuǎn)見的開發(fā)工作和超強(qiáng)的可塑性是極重要的。 ⒊購物中心 此型態(tài)之德克士設(shè)置于開放式的大型購物中心內(nèi)，而從購物中心外是無法明顯地看到德克士餐廳 的，雖然德克士餐廳有對外的通道，但主要的顧客路線是從購物中心內(nèi)直接通往德克士，節(jié)假日等人潮較多時(shí)我們的營業(yè)額也會相對地提升，但若在早上或晚上較晚的時(shí)段隨著購物人潮的減少，來德克士的客人也就會減少了許多，因此可以看出德克士和購物中心是息息相關(guān)的。 ⒍長途旅游休息中心（ LDT） 此類的德克士餐廳主要是為了服務(wù)長途旅程中的旅客，他們通常會花半小時(shí)以上的時(shí)間在旅途上，而顧客群的年齡層都較大，以壯年和中老年人為主。 這類的餐廳是屬于一個(gè)非常有潛力的市場，正等待著我們?nèi)ラ_發(fā)。 ⒐大型工業(yè)園區(qū) 我們在“深圳富士康工業(yè)園區(qū)”有成功開發(fā)之先例，以德克士所皆知的品質(zhì)、服務(wù)及整潔，加上顧客對于德克士的信心，相信未來的遠(yuǎn)景一定非常看好。 ⒓其他地點(diǎn) 德克士開發(fā)的重點(diǎn)之一就是尋求人群聚集之處，除了上述 11 個(gè)地點(diǎn)外， 以下幾個(gè)具有潛力的地點(diǎn)也是值得我們特別注意的： 動物園、公園、博物館、辦公大樓、歷史古跡、游樂場、季節(jié)性的區(qū)域、特別的展覽會 名稱 德克士開發(fā)專員手冊 文件編號 :K2020001 生效日期 頁 次 12/34 頁 序 A 表號 :R01100021A 檔標(biāo)準(zhǔn)用紙 頂新國際集團(tuán) 便利、 餐飲 連鎖事業(yè)群 第六章 市場分析及商圈規(guī)劃 目的：了解各區(qū)市場空間的大小，做好可開發(fā)商圈的規(guī)劃。 ?城市非農(nóng)業(yè)人口 5 萬以上，人均年收入￥ 10， 000 元以上。 例：如 A 城市有非農(nóng)業(yè)人口 23 萬人，人均年收入￥ 7,000 元，則理論上可開2 家店； B 城市有非農(nóng)業(yè)人口 23 萬人，人均年收入 12,000 元，則理論上可以開 4 家店。商圈規(guī)劃是新開餐廳進(jìn)行合理選址的前提?！吧倘Α庇袃煞N用法，一是零售界的用法，著重指吸納的目標(biāo)顧客分布空間范圍；另一是派生出來的房地產(chǎn)開發(fā)界的用法，著重指商家聚集的區(qū)域、地段。絕大多數(shù)餐廳都將店址選擇在城市繁華中心、人流必經(jīng)的城市要道和交通樞紐、城市居民住宅區(qū)附近以及郊區(qū)交通要道、村鎮(zhèn)和居民住宅等購物的地區(qū)，從而形成了以下五種類型的商圈。另外寫字樓或?qū)W校集中的區(qū)域及開發(fā)區(qū)等的商業(yè)街也是歸類于社區(qū)商業(yè)街。這些地點(diǎn)是人流必經(jīng)之處，在節(jié)假日、上下班時(shí)間人流如酣；店址選擇在這些地點(diǎn)就是為了方便來往人流用餐休息。如河北廊坊大學(xué)城、深圳富士康工業(yè)園區(qū)等。 ?城市商業(yè)街 一般來說，城市商業(yè)街的商圈范圍為整個(gè)城市，而在此類商圈選址時(shí)，店址的商圈范圍為距其走路五分鐘左右的距離（約 300 米）內(nèi)常住的居民或上班的人，而最主要的客群則是門前經(jīng)過的人們及到附近集客點(diǎn)購物或活動的人群。 ?零售商場 購物中心大部分在城市邊緣，少部分在城市中心，一般面積在 5 萬平米以上，至少有 2 個(gè)主力店及商業(yè)街，主力店一般為大型超市及百貨公司。 在此類商圈開店的基本指標(biāo)是： ①進(jìn)商場人流量平常日 1 萬人以上，節(jié)假日 萬人以上； 名稱 德克士開發(fā)專員手冊 文件編號 :K2020001 生效日期 頁 次 16/34 頁 序 A 表號 :R01100021A 檔標(biāo)準(zhǔn)用紙 頂新國際集團(tuán) 便利、 餐飲 連鎖事業(yè)群 ②店址的商圈范圍為距其走路 5 分鐘左右的距離（約 300 米）。 ?封閉通路 這類型的商圈主要的來客就是車站、機(jī)場、游樂園、景區(qū)內(nèi)的旅客及工作人員。大體而言，餐廳在開店之前，對于實(shí)地調(diào)查作業(yè)應(yīng)精心細(xì)致。 方法： ①先找城市商業(yè)區(qū)，實(shí)際觀察，現(xiàn)場考察聚客點(diǎn)。 ⑤找封閉通路 名稱 德克士開發(fā)專員手冊 文件編號 :K2020001 生效日期 頁 次 17/34 頁 序 A 表號 :R01100021A 檔標(biāo)準(zhǔn)用紙 頂新國際集團(tuán) 便利、 餐飲 連鎖事業(yè)群 ?實(shí)地調(diào)查的要點(diǎn)： ①集客點(diǎn)調(diào)查 根據(jù)觀察人流的動向，在各商圈內(nèi)找出人流量最多、最聚集的點(diǎn)，一般人流聚 點(diǎn)都是在商圈內(nèi)的大型商場，大型休閑廣場，但有些商圈可能沒有大型商場會沒有明顯集客點(diǎn)，人流較多的地方會是一排小型專賣店，零售店連結(jié)而成的路段。在此僅用實(shí)地觀察行人的年齡、穿著、附近商業(yè)狀況、社區(qū)住宅價(jià)位檔次等做為參考。 ⑤確認(rèn)可開店門點(diǎn) (門點(diǎn)基盤 ) 在可開店路段上逐一考察評估每一個(gè)門點(diǎn)，凡是符合開店基本要求的，包括營 業(yè)面積、面寬、樓高、能見度等，均將其列入可開店店址中，不須考慮該門點(diǎn)目前的使用狀況是在營業(yè)何種項(xiàng)目（即使是 KFC 或 M）、空店面、轉(zhuǎn)讓中、在建 中，都應(yīng)列入可開店門點(diǎn)，這些可開店門點(diǎn)集結(jié)起來即為該商圈的門點(diǎn)基盤。 ⑨制作商圈圖 A、 每一個(gè)可開店商圈必須做一張商圈圖 ，商圈圖以集客點(diǎn)為中心，約 300 米 為半徑的范圍。 C、每年年底重新規(guī)劃，平日追綜，如有城市改造、商圈改變可做