【正文】 實施還貸計劃后才能獲得貸款。 許多美國老年人在退休前10年左右就為了自己養(yǎng)老而購買了房子，然后把富余的部分出租給年輕人使用，利用年輕人支付的房租來維持自己的退休后生活。這個市場在德國也很強盛，目前有10000多家養(yǎng)老院為體弱的老人提供居家養(yǎng)老服務(wù)，近8年內(nèi)上升了23%。歐洲養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的巨大發(fā)展?jié)摿Σ粌H僅吸引了歐洲的企業(yè)，許多歐美一流的大公司也開始搶灘登陸。與此同時，西班牙的實業(yè)家們也盯緊了那些希望來西班牙養(yǎng)老的北歐人的“錢口袋”，異地養(yǎng)老實在是一項互利雙贏的好事情，已經(jīng)被越來越多的國家、企業(yè)和老年人所認可。一些國際大公司已經(jīng)嗅到了世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的巨大商機。住宅的戶型設(shè)計及內(nèi)部結(jié)構(gòu)設(shè)計標準的特殊化考慮。代表樓盤：荷蘭弗萊德利克斯堡老年人公寓。代表樓盤：港北新城。下表為國外幾種養(yǎng)老模式（社區(qū)）的比較: 國 家產(chǎn) 品 特 點借鑒之處美 國建筑規(guī)模大，有各種各樣的俱樂部，開設(shè)的課程和組織的活動超過80種以上。第五，整體關(guān)懷（改善生活環(huán)境、發(fā)動周圍資源予以支持等）。另外，還規(guī)定了為老年人提供視力、聽力、牙齒、精神等方面的特殊服務(wù)。目前英國約有13萬人從事這一服務(wù)，約10％的65歲以上的老年人接受這一服務(wù)；家庭照顧，是對生活不能自理、臥病在床的老年人，在家接受親屬全方位照顧的形式；老年人公寓，是對社區(qū)內(nèi)有生活自理能力但身邊無人照顧的老年夫婦或單身老年人提供的一種照顧方式；托老所，包括暫托所和老年人院。如今英國已出現(xiàn)了一些“老年人城市”，如貝克斯希爾、海斯汀、伊斯特邦等，這些度假城市風(fēng)景如畫，退休的老年人紛紛遷入安度晚年，城市中老齡人口已占20～50％。 亞洲國家中，日本、新加坡等也逐步進入了老年型國家之列。早在1965年，法國成為第一個老年型國家，之后是瑞典。二、 國外養(yǎng)老模式綜述 21世紀，世界許多國家面對的一項重大挑戰(zhàn)就是人口的老齡化。(四) 老齡化帶來的機遇單獨依靠家庭來解決大面積、曠日持久的老人照料問題是不可能的；（5） 統(tǒng)計表明，無子女和獨生子女家庭中的老人是特困老人的多發(fā)群體。1990年，我國老年人口中，有70%的人與子女同住。據(jù)一項京滬穗城市居民調(diào)查顯示，35%的家庭要贍養(yǎng)4位老人，49%的家庭要贍養(yǎng)23位老人；（2） 死亡率的下降推動壽命延長。 與老齡化相伴而生的一系列問題，使得我國最傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式遭遇困難。上海的人口年齡結(jié)構(gòu)早在1979年就進入了老年型，而青海、寧夏等西部省、自治區(qū)預(yù)計要到2010年左右才進入，相差約30年；（5） 歷史欠帳較多。據(jù)統(tǒng)計，大概到2045年左右，中國60歲以上人口將占到30%。 在上海，2005年，全市戶籍人口中60歲及以上老年人數(shù)量為266萬人，%；北京目前60歲以上的老年人口已達188萬，%，據(jù)預(yù)測，到2025年，北京全市老年人口將達到416萬，占總?cè)丝诘?0%；2006年底，%。據(jù)統(tǒng)計，老齡化水平超過全國平均值的有上海（%）、天津（%）、北京（%）、江蘇（%）、浙江（%）、重慶（%）、遼寧（%）、山東（%）、四川（%）、湖南（%）和安徽（%）等省市。 從2005年的11%到30%，中國用了不到半個世紀的時間，而許多國家用了一百年的時間，我們的進程大大快于其他國家；（3） 高齡化趨勢明顯。我們國家經(jīng)歷了由計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟的轉(zhuǎn)變，在計劃經(jīng)濟體制下，當(dāng)時是沒有養(yǎng)老積累的，這個包袱留到了現(xiàn)在，這是其他國家所沒有的；（6） 人口老齡化與社會經(jīng)濟發(fā)展水平不相適應(yīng)。（1） 生育率下降直接導(dǎo)致家庭的供養(yǎng)資源減少，子女養(yǎng)老的人均負擔(dān)幾倍增長。1999年中國人口的平均預(yù)期壽命達到71歲，正在向發(fā)達國家的水平（74歲）邁進。現(xiàn)如今，在許多城市老年人口中空巢家庭增長到4050%，如北京市東城區(qū)安德里社區(qū)空巢化比例達到55％以上，有的甚至達到7080%,代際分離增加了家庭養(yǎng)老的困難；（4） 現(xiàn)代化生產(chǎn)節(jié)奏不斷加快，勞動強度增加。尤其是老年婦女，無退休金，長期依靠丈夫，喪偶后，失去經(jīng)濟來源，沒有地位，沒有依靠，更加容易陷入貧困。然而這對企業(yè)來說，卻意味著一個藏金蘊銀的大市場，這個市場被稱為“銀發(fā)市場”，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)正成為一項新興的朝陽產(chǎn)業(yè)。 20世紀后，歐美一些發(fā)達國家相繼步入此行列。 因為有較雄厚的經(jīng)濟實力，這些國家一方面汲取了西方社會福利養(yǎng)老的特點，充分賦予老年人優(yōu)厚的社保；另一方面，基于傳統(tǒng)東方家庭觀念的延續(xù)，它們還致力于開發(fā)家庭養(yǎng)老的功能，如提倡和鼓勵“多代同居”（例如“兩代居”集合住宅和“多代同堂組屋”等）。 世界上較早進入“銀發(fā)”時代的國家——英國，對老年人采取的社區(qū)照顧的模式，取得了相當(dāng)不錯的成效。面對日益龐大的老年人群，英國是如何解決他們的養(yǎng)老問題的呢？從20世紀90年代開始，英國就將養(yǎng)老問題納入社區(qū)，對老年人采取了社區(qū)照顧的模式。 第一，生活照料（飲食起居的照顧，打掃衛(wèi)生，代為購物等）。因家人臨時外出或度假，無人照料的老年人便可送到暫托所，由工作人員代為照顧；而對那些生活不能自理，又無人照顧的老年人則送入老年人院。 第二，物質(zhì)支援（提供食物、安裝設(shè)施、減免稅收等）。 如，由英國出資興辦具有綜合服務(wù)功能的社區(qū)活動中心，為老年人提供一個娛樂、社交的場所。代表樓盤：太陽城中心、鳳凰城。老年人住宅產(chǎn)品與其他租售性質(zhì)的住宅產(chǎn)品混合設(shè)計在一個生活社區(qū)內(nèi)，突出自助自理。建筑元素的集合處理，讓老年公寓不顯孤獨。從國外的以上產(chǎn)品來看，它們建造養(yǎng)老社區(qū)的理念、人文關(guān)懷的表現(xiàn)都值得我們借鑒。一家大型投資（Sanyres Mediterrane）公司計劃沿西班牙海岸建設(shè)大型養(yǎng)老社區(qū)，將配套建設(shè)商場、劇院、醫(yī)院、24小時安保等，每月費用在2000歐元左右，將于2008年正式開業(yè)，建成后不僅能吸引西班牙老年人，而且能吸引北歐國家眾多喜歡陽光的老人。 異地養(yǎng)老、跨國發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在歐洲漸成潮流。全美最大的老年人生活服務(wù)提供商加國安老院，已在德國開辦9家聯(lián)合企業(yè)，在英國開辦了15家，正在開發(fā)西歐市場。 獨居老人增多，居家養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展強盛，多數(shù)為私人控股公司所掌握。在美國，社會非常發(fā)達，還是家庭養(yǎng)老為主。由于美國的房屋出租業(yè)比較發(fā)達，美國人支出的房租大約占個人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比較可觀的。 除此之外，美國政府和一些金融機構(gòu)向老年人推出了“以房養(yǎng)老”的“倒按揭”貸款，至今已有20多年的經(jīng)驗。 其一，聯(lián)邦政府保險的倒按揭貸款，該貸款由美國聯(lián)邦住房管理局進行保險。 一般由金融機構(gòu)辦理，貸款對象資格不需政府認可。 在日本，據(jù)日本總務(wù)省2001年6月公布的人口統(tǒng)計，日本65歲以上的老人達2227萬，%?，F(xiàn)代居家養(yǎng)老方式不用離開“家”環(huán)境，也不用支付養(yǎng)老院的床位等費用，還可以自由選擇服務(wù)，這種“家庭養(yǎng)老院”是非常受歡迎的。 松下國際電子公司已經(jīng)設(shè)立了專門的養(yǎng)老院部門，準備在大阪建造一所具有高科技含量的綜合型養(yǎng)老院。男女比例基本協(xié)調(diào)；（2） 婚姻狀況：有配偶所占比例最高，%；排在第二位的是喪偶，%；最后是離婚和未婚，%%。大多數(shù)調(diào)查對象的健康狀況介于一般和非常好之間，只有不到10%的老人的健康狀況是令人擔(dān)憂的；（7） 自理情況：完全自理、%、%%；（8） 現(xiàn)住房類型：%；其次為塔樓，%；最后是其他和平房，%%。2. 在入住老年公寓意愿方面，調(diào)查結(jié)果如下：（1） 入住老年公寓意愿：%的調(diào)查對象考慮在一定的條件下或長期或短期居住在老年公寓，%的調(diào)查對象不考慮在老年公寓養(yǎng)老。（4） 希望選擇的養(yǎng)老住房面積： %的調(diào)查對象希望居住在60平米左右的兩居室里；%的人希望住在40平米左右的一居室里；%的調(diào)查對象希望住在100平米以上的多居室里。 老年公寓必備設(shè)施服務(wù)必備設(shè)施應(yīng)答頻次應(yīng)答人數(shù)百分比應(yīng)答次數(shù)百分比圖書室544健身房541棋牌室435垂釣140門球121餐廳589小賣部500茶室222美發(fā)室343種植320其他60總計3815（4） 老年公寓房間必備設(shè)備設(shè)施：本題中，在做出回答的886名調(diào)查對象中，以應(yīng)答次數(shù)百分比為變量比較依據(jù)，從高到低依次為電話、電視、呼救系統(tǒng)、冰箱、洗衣機、餐桌、安全扶手、浴缸、寫字臺、書柜、電腦和其他，%、%、%、%、%、%、%、%、%、%、%%。 （3） 一次性費用支付能力：選擇不考慮的比例最高，%，以下依次為選擇15萬、20萬、25萬、30萬、35萬、40萬、45萬。 （7） 期望的投資回報率：在期望的投資回報率中，5%%，其它依次為10%、2%、7%。 （4） 心理健康服務(wù)需求：%，其它依次為無所謂和需要專業(yè)人員。(二) 老年人心態(tài)分析1. 心理特征 老年人群最明顯的生理特點是整個機體功能的衰弱化，活動范圍、強度逐步減弱。 據(jù)調(diào)查，在物質(zhì)需求和精神需求上，95%的老人表示晚年更需要精神陪護和精神關(guān)懷，精神養(yǎng)老倍受老年人的關(guān)注，因此，這是需要引起人們重視的一大問題。（2） 消費決策的理智性 ,老年消費者往往會再三思量,老年消費者的消費決策受情感沖動的影響是較少的,因而大量的廣告轟炸對于其購買商品難以產(chǎn)生很大的影響。老年消費者由于生理機能逐步退化,對商品消費的需求著重于其易學(xué)易用,方便操作,以減少體力和腦力的負擔(dān),同時有益于健康；另外，值得一提的是價格便宜也是老年消費追求的一個重要目標，因為由于理性消費的原因，老年消費總的來說屬于節(jié)儉型消費。家庭養(yǎng)老是傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式；養(yǎng)老院養(yǎng)老是社會化的養(yǎng)老模式；社區(qū)居家養(yǎng)老是一種兼顧家庭和社會的養(yǎng)老模式。現(xiàn)代社會的人際競爭加劇，生活節(jié)奏加快，工作負擔(dān)加重，致使家庭養(yǎng)老的人力成本劇增，一般家庭難以承受，贍養(yǎng)者疲憊不堪；加上“421型”家庭的增多、空巢家庭等等問題的出現(xiàn)，家庭養(yǎng)老這一傳統(tǒng)養(yǎng)老方式必將隨家庭結(jié)構(gòu)的變化而逐步向社會養(yǎng)老過渡。這些養(yǎng)老機構(gòu)可以分為三類：國家創(chuàng)辦的國營養(yǎng)老機構(gòu)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)、村、街道辦的集體所有養(yǎng)老機構(gòu)，以及企事業(yè)單位或個人所創(chuàng)辦的民辦養(yǎng)老機構(gòu)。（1） 案例廣州友好老年公寓 廣州友好老年公寓是由廣州友好醫(yī)院興辦的養(yǎng)老機構(gòu)，是全國最大的、集養(yǎng)護、托管、娛樂、康復(fù)和醫(yī)療等服務(wù)于一體的大型老年人社會福利機構(gòu)。位于西城區(qū)北草廠的銀齡呵護中心是北京市第一家無障礙老年公寓,是一家五星級標準的養(yǎng)老機構(gòu)。 銀齡呵護中心的服務(wù)模式，得到社會的廣泛認可，已在更大的范圍內(nèi)推廣開來。2) 盈虧原因分析 具體而言,制約養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)贏利的主要因素可以歸結(jié)為以下幾點: 第一,產(chǎn)業(yè)化意識不強。據(jù)民政部的資料,養(yǎng)老服務(wù)體系的投入資金平均要每張床位幾萬至十萬元,由此可見,要擴大規(guī)模,首先要有足夠的投入資金。但根據(jù)中國國情，從總體發(fā)展趨勢上看，養(yǎng)老院、老年公寓不可能成為中國社會化養(yǎng)老模式的主要選擇。許多養(yǎng)老院里都是能活動的老人與患病的、臥床的、癡呆的老人混居，一進養(yǎng)老院就聞到一股濃濃的異味，讓人產(chǎn)生一種壓抑感。所以，有人說：社區(qū)居家養(yǎng)老是一個無圍墻的養(yǎng)老院。（2） 模式點評 社區(qū)居家養(yǎng)老相對于家庭養(yǎng)老和養(yǎng)老院養(yǎng)老而言，可謂兼有兩者的長處又避免了兩者的短處，是一種揚長避短的理想養(yǎng)老模式。養(yǎng)老護理服務(wù)中心提供的服務(wù)價格比較低廉，而且，可以根據(jù)自己的經(jīng)濟承受能力選擇服務(wù)方式，經(jīng)濟條件好的可以選更多一些的服務(wù)，條件差的可以選擇最基本的服務(wù)； 第四，老人不離開自己熟悉的社區(qū)，不離開自己多年居住的住所，又能得到充滿親情的養(yǎng)老護理服務(wù)，老人對這種養(yǎng)老模式是非常歡迎的，他們不會有失落感和壓抑感。 第一，人員專業(yè)化程度不高，具有醫(yī)學(xué)或護理學(xué)專業(yè)知識背景的高層次護養(yǎng)人員奇缺。 第二，所提供的服務(wù)內(nèi)容有限，以簡單的家務(wù)勞動和情感溝通為主；第三，資金來源上過度依賴社會力量和慈善捐助，自身缺乏應(yīng)有的積累；只有符合了一定標準的老年人（如困難老人、空巢