談談有關商品房預售認購書法律效力問題-wenkub
2023-04-10 03:58:43 本頁面
【正文】 認購書的條款去和預售人洽談購買的具體事宜，即可認為買受人已經(jīng)履行了義務，至于是否洽談成功并簽訂合同則是另一新的合同事宜了。預約合同當事人的義務是訂立本合同，所以，當事人一方只能請求對方訂立合同，而不能依預約的本合同內容請求對方履行。 按照民法理論，合同可分為本約和預約。談談有關商品房預售認購書法律效力問題談談有關商品房預售認購書法律效力問題作者張東偉樓市中購房定金糾紛一直高居眾多投訴之榜首，而該糾紛產(chǎn)生的最主要原因就是在簽約購房合同之前要簽一份認購書并交納數(shù)額不菲的定金，如買受人不能在出售人限制的期限內與其簽約購房合同，則出售人有權沒收定金。預約是指當事人雙方約定將來訂立一定合同的合同，將來應當訂立的合同稱為“本約”，而約定訂立本約的合同，稱為“預約”。認購書的成立與生效只是對當事人在可預見的期限內有簽約購房合同的義務，其“本認購書簽約之日起十日內正式簽約”，只是預售人向買受人發(fā)出了在十天內其有簽訂購房合同的義務，而不是向買受人發(fā)出簽訂購房合同的要約。另有觀點認為，預約是一種附期限的民事法律行為。因為在附期限合同中，合同已經(jīng)成立，只是因為當事人在合同里約定了在一定時期，在該期限到來后合同才生效。第二，認購書成立且有效的法律條件。依法成立的合同，自成立時生效?！堵?lián)合國國際貨物銷售合同公約》第14條中規(guī)定：“向一個或一個以上特定人提出訂立合同的建議，如果十分確定并且表明發(fā)價人在得到接受時承受約束的意旨，即構成發(fā)價。買受人根據(jù)預售人公開發(fā)出的要約邀請前來考察其所出售的標的（即預售的商品房），這時候買受人向其提供事先早就擬好的認購書，這行為顯然是預售人向買受人發(fā)出了要約，因為其希望買受人能根據(jù)其提供的認購書的內容與其簽約即承諾。首先，購買商品房不同于動產(chǎn)貨物，每個都可以相同且相等，所以如果沒有約定數(shù)量，從一個到一千個，其對出賣人產(chǎn)生的利潤及費用相差會很懸殊的。第三點是如何界定認購書的違約責任。購房者只要在一定期限內根據(jù)認購書約定的條款和日期有來和預售人簽約購房合同的意圖且真實地履行了其意圖，則其行為實際上是履行了認購書予其約定的義務。此時的定金性質應屬于解約定金，本質上也就是違約方向守約方賠償?shù)男刨嚴鎿p失。如真是這樣，則豈不是將簽約購房合同時
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