房地產(chǎn)抵押貸款中的問題-wenkub
2023-04-10 00:26:35 本頁面
【正文】 分析：相當(dāng)部分企業(yè)，從金融機(jī)構(gòu)貸款后，未能改善經(jīng)營狀況，由于包袱沉重，不能按時(shí)還貸。 分析：這類問題，多發(fā)生在開展這項(xiàng)業(yè)務(wù)的初期階段，原因是房地產(chǎn)多頭管理，部門間溝通不夠，有關(guān)抵押登記方面的規(guī)范性文件滯后，造成金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行一度混亂，無所適從，往往注意到房證而忽略了地證，抵押登記手續(xù)不完善，造成金融機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)損失和房地產(chǎn)部門管理上的混亂。再者，重復(fù)抵押。如何認(rèn)識和防范、化解這些問題和風(fēng)險(xiǎn)、把損失降低到最低程度。但是在房地產(chǎn)抵押過程中存在不少問題，如企業(yè)不按法定程序辦理抵押登記手續(xù)，金融機(jī)構(gòu)把關(guān)不嚴(yán)；有關(guān)房地產(chǎn)抵押貸款方 房地產(chǎn)抵押貸款中的五個(gè)問題 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)逐年增多，它較好地解決了企業(yè)發(fā)展中資金短缺的問題，同時(shí)也在新的領(lǐng)域拓展了金融業(yè)務(wù)?！ ∫?、用假證抵押，重復(fù)抵押，債權(quán)落空 首先，不法分子利用制造的假證，或利用拆遷應(yīng)注銷的房地產(chǎn)權(quán)證，到金融部門直接貸款，而盡量避開房地產(chǎn)主管部門在辦理他項(xiàng)權(quán)利抵押登記時(shí)進(jìn)行的審查。即同一宗土地到兩家銀行抵押，過去往往根據(jù)評估報(bào)告總額來測算抵押面積的相應(yīng)的抵押金額，只在抵押合同或他項(xiàng)權(quán)利證明書上標(biāo)明，未在土地證或?qū)嵉胤指畹牡盅旱貕K上作標(biāo)記?！ Σ撸航鹑跈C(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)貸款必須堅(jiān)持兩證齊全，堅(jiān)持在兩主管部門辦理完他項(xiàng)權(quán)利證書時(shí)，方可簽訂貸款合同。有的很快宣告破產(chǎn)，待破產(chǎn)處置資產(chǎn)時(shí)，出現(xiàn)了幾種情況： 第一種情況，貸款時(shí)，金融機(jī)構(gòu)要求企業(yè)以房地產(chǎn)抵押，并辦理了合法的房地產(chǎn)登記手續(xù)。 第二種情況，對瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)抵押貸款，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)盡早要求企業(yè)處置房地產(chǎn)以抵償債務(wù)?！ 〉谌N情況是個(gè)別企業(yè)土地屬于集體性質(zhì)的建設(shè)用地，處置還要經(jīng)過補(bǔ)辦征為國有性質(zhì)土地，這道手續(xù)補(bǔ)辦難度比第二種情況更為復(fù)雜，涉及集體補(bǔ)償?shù)葘徟?。?jīng)審查可給予貸款的，要求企業(yè)以合法的房地產(chǎn)抵押擔(dān)保，包括集體性質(zhì)的土地，由該集體所有人出具同意用該宗地抵償債務(wù)，征地費(fèi)是否沖抵的賠付處置證明等；并辦理好相關(guān)的合法登記。 第三種情況，開發(fā)商取得土地使用權(quán)后，即辦理土地抵押貸款，獲取資金后進(jìn)行開發(fā)、建設(shè)、銷售。房產(chǎn)部門積極推行涉房產(chǎn)權(quán)預(yù)告登記制度，預(yù)購商品房的當(dāng)事人可向登記機(jī)關(guān)申請辦理預(yù)告登記，使其登記的予購商品房具有對抗第三人的效力，從而保護(hù)自己的權(quán)益?！ ∷摹⑸姘阜康禺a(chǎn)抵押貸款處置受阻，債權(quán)落空 分析：由于部門間的工作缺少必要的溝通與協(xié)調(diào)，在土地抵押物依法處置時(shí)，法院往往忽略了土地的產(chǎn)權(quán)屬性及國務(wù)院有關(guān)企業(yè)破產(chǎn)、資產(chǎn)處置主要用于安置工人的規(guī)定。防止抵押權(quán)人對設(shè)定抵押物（土地）實(shí)現(xiàn)后不能及時(shí)到土地部門辦理過戶手續(xù)，或者再轉(zhuǎn)于其他地方，就會造成抵押權(quán)人違法占地及隱形交易、程序違法等問題?！ Σ撸焊鶕?jù)國家有關(guān)部門規(guī)定，充分考慮處置變現(xiàn)稅費(fèi)和風(fēng)險(xiǎn)，確定合適的抵押貸款率。 金融機(jī)構(gòu)只要把握住房地產(chǎn)抵押貸款，必須同時(shí)辦理二證（房產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利證、土地他項(xiàng)權(quán)利證），方可與企業(yè)或個(gè)人簽定放貸協(xié)議，就能防止假證抵押和重復(fù)抵押等問題
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