【正文】 市之間的交通：從本項(xiàng)目穿過金沙洲大橋，即可進(jìn)入廣州市四通八達(dá)的立體交通網(wǎng)。 詠昱金屬制品有限公司 南方制版有限公司6. 進(jìn)入地塊沿途現(xiàn)狀.從廣州環(huán)城高速公路下沙貝立交后，沿廣佛高速路旁輔道，穿過地塊邊的工業(yè)開發(fā)區(qū)地塊，到達(dá)地塊南部約 公里，約三分鐘的車程。附著物以自然生長(zhǎng)的樹木和雜草為主，及兩個(gè)天然水塘。? 地塊南對(duì)面的工業(yè)開發(fā)區(qū)占地面積 199922 平方米（約 300 畝） ，目前開發(fā)區(qū)東北面已修建廣東現(xiàn)代俊惠學(xué)校、檢察院培訓(xùn)中心和南方制版廠（約占 150 畝） 。? 地塊西公路對(duì)面為廣州市中學(xué)生勞動(dòng)技術(shù)學(xué)校。創(chuàng)建時(shí)間：2022/3/6 11:48:00 廣州項(xiàng)目發(fā)展部機(jī)密 第 8 頁 共 31 頁地塊現(xiàn)狀組圖 穿過地塊邊緣的架空輸電線另外，地塊邊緣有兩條架空高壓（220KV 和 110KV）輸電線通過，對(duì)景觀有一定損害，但開發(fā)商可將其遷移，以消除其影響。從廣州進(jìn)入地塊的沿途現(xiàn)狀三． 項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套情況（a）. 大市政配套現(xiàn)狀1．道路交通狀況與廣州市之間的交通：路徑一：黃岐項(xiàng)目雖位于南海，但與廣州老三區(qū)僅間隔金沙洲地塊，地理位置優(yōu)越，交通也非常便利。項(xiàng)目所在地廣佛高速路內(nèi)環(huán)路環(huán)城高速路創(chuàng)建時(shí)間：2022/3/6 11:48:00 廣州項(xiàng)目發(fā)展部機(jī)密 第 11 頁 共 31 頁路徑一：地塊西部，有一條緊鄰的鎮(zhèn)級(jí)公路，沿此公路向南約五分鐘車程可到達(dá)黃岐街辦，向北十二分鐘車程可到達(dá)里水鎮(zhèn)中心區(qū)。創(chuàng)建時(shí)間：2022/3/6 11:48:00 廣州項(xiàng)目發(fā)展部機(jī)密 第 12 頁 共 31 頁目前南海桂城自來水公司直徑 米給水管已鋪至地塊西南角，供應(yīng)量充足。永久用電還須在商業(yè)開發(fā)區(qū)地塊內(nèi)再建變配電室，并從距地塊 400 米外的 110KV 高壓電力線接入來提供區(qū)內(nèi)電力。具體報(bào)裝時(shí)，電信局會(huì)根據(jù)區(qū)內(nèi)負(fù)荷情況進(jìn)行通訊基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，開發(fā)商無需額外投資。還有，距地塊 20 米遠(yuǎn)的廣州市勞動(dòng)技術(shù)學(xué)校有廣州市綠色學(xué)校之稱，是廣州市青少年社會(huì)實(shí)踐基地和軍訓(xùn)定點(diǎn)基地，校內(nèi)設(shè)施齊全、環(huán)境幽雅，可考慮聯(lián)合辦班。發(fā)展商尚須開設(shè)住戶大巴或購(gòu)買公交線路以方便住戶出行。投資及收益的分配比例為南桂公司 10％，萬科 90％。1) 權(quán)益轉(zhuǎn)讓總價(jià)按照拍賣地塊拍賣成交后由政府主管部門確認(rèn)的實(shí)際土地面積及按每畝人民幣 180,000 元為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的總額，扣除實(shí)際拍賣成交價(jià)及 ％的稅費(fèi)（含拍賣手續(xù)費(fèi)、契稅和至乙方單方取得拍賣地塊《國(guó)有土地使用證》之日止政府收取的其他稅費(fèi)，含 4%拍賣傭金）后剩下的余額部分；全部稅費(fèi)明細(xì)：序 號(hào) 稅 種 稅 率1 營(yíng) 業(yè) 稅 5%2 堤 圍 費(fèi) 營(yíng) 業(yè) 稅 % %3 教 育 費(fèi) 附 加 營(yíng) 業(yè) 稅 6% %4 城 建 稅 營(yíng) 業(yè) 稅 5% %5 土 地 增 值 稅 成 交 價(jià) 3%6 契 稅 成 交 價(jià) 3%7 登 記 評(píng) 估 費(fèi) 評(píng) 估 價(jià) %8 所 得 稅 成 交 價(jià) 2%合 計(jì) %稅 基成 交 價(jià)甲方參與聯(lián)合競(jìng)買，按本協(xié)議規(guī)定已支付的拍賣價(jià)款。? 乙方每支付一筆款項(xiàng)的同時(shí)，甲方應(yīng)向乙方提供相應(yīng)金額的可以列入開發(fā)成本的合法票據(jù)。乙方每支付一筆款項(xiàng)的同時(shí)，甲方應(yīng)向乙方提供相應(yīng)金額的可以列入開發(fā)成本的合法票據(jù)。? 防范：1. 合作方負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)法院與拍賣行，縮短拍賣公告期；2. 抬高拍賣保證金金額，減少潛在的競(jìng)爭(zhēng)者；3. 制定最高拍賣價(jià)格。? 防范：廣州項(xiàng)目發(fā)展部已與南海市主管該業(yè)務(wù)的常務(wù)副市長(zhǎng)請(qǐng)示，明確表示我方競(jìng)買成功后，給予辦理（容積率在 內(nèi)）規(guī)劃要點(diǎn)手續(xù)。2. 南海市主管常務(wù)副市長(zhǎng)明確表示給予大力支持辦理。三、規(guī)劃布局：初步設(shè)想小區(qū)主入口設(shè)在東南面，利用新修道路，將金沙洲城市生態(tài)園的山水景觀作為本項(xiàng)目的前區(qū)，結(jié)合入口，依山臨湖設(shè)置會(huì)所兼售樓處、商業(yè)配套、以及一期啟動(dòng)住宅組團(tuán)，在開盤及一期即形成鮮明的“山水樓盤”概念。? 人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 2022 年達(dá) 萬元，增長(zhǎng) %，按當(dāng)年國(guó)家平均匯率計(jì)算，達(dá)到4586 美元，在全國(guó)十大城市中居于前列。（三） 、住宅市場(chǎng)特點(diǎn)總體特點(diǎn)：2022 年初至今年 9 月，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)健康發(fā)展的勢(shì)頭，其表現(xiàn)為預(yù)售商品房成交面積同比略有上升，而同期供應(yīng)量則得到有效控制，二手房屋交易亦繼續(xù)增長(zhǎng)，顯示本地房地產(chǎn)市場(chǎng)逾趨成熟。? 從市場(chǎng)熱點(diǎn)來看，2022 年、2022 年 19 月份，住宅市場(chǎng)的熱點(diǎn)都集中在郊居化住宅上，首先是 2022 年五一開始的華南板塊，接下來是今年五一距離廣州 40 公里之外的碧桂園鳳凰城，這一方面說明了廣州市民對(duì)住宅郊居化模式的接受程度逐漸認(rèn)可；同時(shí)說明郊居化優(yōu)美的自然風(fēng)景、清新的空氣、新穎的建筑形式對(duì)客戶的引力正在加大；創(chuàng)建時(shí)間：2022/3/6 11:48:00 廣州項(xiàng)目發(fā)展部機(jī)密 第 19 頁 共 31 頁2）住宅市場(chǎng)供應(yīng)量較去年有較大增加，但依然小于同期成交量? 2022 年 19 月份，全市住宅成交量 556 萬平方米，同比增長(zhǎng) %；同期批準(zhǔn)預(yù)售住宅面積 532 萬平方米，同比增長(zhǎng) 41%，增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于成交量。廣州市人均居住面積 13 平方米，距離“居住富裕”尚有一定距離，因此，改善現(xiàn)有居住條件的內(nèi)在需求加上二手市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)的支持，使得相當(dāng)一部分人能從容“以房換房”。番禺樓盤對(duì)市區(qū)樓盤的影響，首先表現(xiàn)在價(jià)格上，由于土地成本、開發(fā)稅費(fèi)便宜，番禺樓盤在價(jià)格上有較大的優(yōu)勢(shì)；其次是消費(fèi)心理上－－大規(guī)模開發(fā)加上集體炒作，使得消費(fèi)者對(duì)這一區(qū)域的認(rèn)同感加強(qiáng)；再有就是對(duì)產(chǎn)品質(zhì)素的認(rèn)識(shí)上，這些樓盤為消費(fèi)者提供了更好0100020223000400050006000700098年上 半年98年下 半年99年上 半年99年下 半年00年上 半年00年下 半年01年上 半年01年下 半年02年上 半年高 層多 層創(chuàng)建時(shí)間：2022/3/6 11:48:00 廣州項(xiàng)目發(fā)展部機(jī)密 第 20 頁 共 31 頁的參照，市區(qū)樓盤要想吸引消費(fèi)者，也必需提高。? 同一片區(qū)在建、在售項(xiàng)目：金沙洲城西花園? 占地 10 萬平方米，建筑面積 萬平方米，目前已開發(fā)到第四期；? 目前三期已完成銷售，現(xiàn)推售四期最后單位，總體銷售良好；? 該項(xiàng)目以當(dāng)?shù)丶案浇鬄硡^(qū)拆遷戶為主要目標(biāo)客戶；? 平均售價(jià) 3400 元/平方米，其中蘇州園林銷售均價(jià)為 4000 元/平方米；? 開發(fā)商為村辦企業(yè)，所使用土地為征地返還用地該項(xiàng)目對(duì)本案不構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)威脅。該項(xiàng)目與本案在開發(fā)時(shí)間上不會(huì)沖突。 需密切關(guān)注金沙洲的拍賣動(dòng)向，同時(shí)在產(chǎn)品定位上做好文章。3） “三高”樓盤占據(jù)主要市場(chǎng)：老城區(qū)住宅項(xiàng)目以“三高”為特點(diǎn)即：高樓層、高密度、高價(jià)格。5） 城市中心的地位匯集了購(gòu)房主力軍：老三區(qū)，尤其越秀區(qū)、東山區(qū)是廣州市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心區(qū)，東風(fēng)路商務(wù)圈，環(huán)市中路商務(wù)圈，北京路、上下九商業(yè)圈，以及廣東省政府、廣州市政府各部門機(jī)關(guān)均匯集于此，是購(gòu)房主力軍的集中區(qū)域。? 2022 年南海市城鎮(zhèn)在崗職工年平均工資 13352 元，同比增長(zhǎng) 10%。5）南海市住宅銷售均價(jià)范圍在 3300——3800 元/平方米之間。這些白領(lǐng)追求時(shí)尚，懂得享受生活，本項(xiàng)目的生態(tài)環(huán)境對(duì)其中一部分具有吸引力。最終確定綜合均價(jià)：4077 元/平方米，具體安排如下：04上 半 年 04下 半 年 05上 半 年 05下 半 年 06上 半 年 06下 半 年 2022年 合 計(jì)多 層 住 宅 3,680 3,730 3,800 3,880 3,950 4,060 4,050 3,880 情 景 洋 房 4,180 4,280 4,400 4,520 4,650 4,750 4,700 4,499 商 業(yè) 5,000 5,000 5,000 銷 售 均 價(jià) 3,830 3,895 3,980 4,072 4,160 4,308 4,259 4,077 總價(jià)方面：多 層 洋 房 聯(lián) 排 別 墅鳳 凰 城 增 城 新 塘 35/40公 里 3000 4287(含 花 園 ）南 國(guó) 奧 林 匹 克 番 禺 南 村 27/32公 里 3900華 南 新 城 番 禺 南 村 25/30公 里 3700星 河 灣 番 禺 南 村 24/29公 里 4900雅 居 樂 花 園 番 禺 南 村 25/30公 里 3600江 南 世 家 南 湖 路 20/25公 里 6000頤 和 山 莊 南 湖 路 16/20公 里 6500 8000錦 繡 香 江 番 禺 南 村 26/31公 里 6500城 西 花 園 金 沙 洲 與 本 案 同 一 片 區(qū) 3400富 力 半 島 花 園 增 槎 路 與 本 案 相 鄰 片 區(qū)本 案 黃 岐 23/18公 里園 景 4736元 /平 方 米 、 望 江 5200元價(jià) 格 （ 元 /平 方 米 ）項(xiàng) 目 位 置 距 新 /舊 中 軸 線建 筑 形 式面 積 80平 方 米 100平 方 米 120平 方 米 120平 方 米 140平 方 米總 價(jià) 31 萬 39 萬 46 萬 54 萬 63 萬15年 7成 月 供 1665 2165 2616 2997 349620年 7成 月 供 1390 1807 2185 2503 2920情 景 洋 房多 層 住 宅創(chuàng)建時(shí)間：2022/3/6 11:48:00 廣州項(xiàng)目發(fā)展部機(jī)密 第 25 頁 共 31