【正文】 科地產(chǎn)大手筆北進，四季花城起價就達到 2800 元， 2021 年，格林夢夏、水榭花都與四計劃成一道帶動著整個片區(qū)的房價上升。 渾南 —— 價格代表未來 渾南是近兩年沈陽市房地產(chǎn)最熱門的區(qū)域，在過去幾年中，渾南新區(qū)范圍內(nèi)只有來美國際和亞泰國際花園別墅兩個代表性的樓盤，價格均在 5000 元 /平方米以上，占主流的別墅項目，佳地園、花溪山莊、信盟花園等樓盤并不在渾南新區(qū)范圍內(nèi)，但也受益于“泛渾南地產(chǎn)”的概念，價格都在 4000 元 /平方米時尚。五里河板塊是中部地區(qū)的另一個高檔樓盤聚集區(qū)。 因此，從總體上來看，未來幾年內(nèi)，沈陽市房地產(chǎn)市場將日趨成熟，需求和價格將會穩(wěn)步的上升，逐步與國民經(jīng)濟發(fā)展、人民生活水平的體改和改善居住條件的需求相適應(yīng)。 沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)情況一覽表 表 21 沈陽市商品住宅建設(shè)情況一覽表 表 22 年份 完成投資 (億元 ) 建筑面積 (萬 m2) 施工 竣工 銷售 1994 年份 完成投資 （億元） 建筑面積（萬平方米） 施 工 竣 工 銷 售 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2021 2021 龍逸花園開發(fā)設(shè)計方案 8 1995 1996 1997 1998 1999 2021 2021 沈陽市房地產(chǎn)市場與北京、上海等城市相比較，有其獨特的特點和發(fā)展規(guī)律。開發(fā)成本 1200 元左右 /平方米，建安成本 600700 元 /平方米。 （一） 沈陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展概況 2021 年全市固定資產(chǎn)投資保持較快的增長，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)良好的發(fā)展趨勢，商品房銷售面積節(jié)節(jié)攀升，個人購房日趨活躍，成為拉動經(jīng)濟增長的重要因素。 (2)本項目可行性研究報告所采用的取費標準來自于遼寧省工程造價管理信息中心的有關(guān)數(shù)據(jù)。 支持教育產(chǎn)業(yè)有 助于沈陽建筑工程學院實現(xiàn)跨越式發(fā)展 項目的宗地屬建工學院的教學用地，建工學院新校區(qū)已于渾南投入使用，建設(shè)費用缺口較大，故急需轉(zhuǎn)讓其原有土地，以獲取建設(shè)資金，本公司得知情況，立即與校方接觸，并提出了高于市場正常價格的報價，并承諾一次性付款，支持我市的教育事業(yè)，幫助建工學院實現(xiàn)跨越式發(fā)展。 在國家繼續(xù)執(zhí)行積極的財政政策的宏觀環(huán)境下，我市的住宅產(chǎn)業(yè)面臨巨大的機遇和挑戰(zhàn)。 項目周邊的文化分外濃厚，周圍有沈陽藥科大學，遼寧商務(wù)職業(yè)學院，沈陽大學師范學院等高校，此外二中等一批優(yōu)秀的中小學。隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展和人民收入水平的提高，住宅建設(shè)作為消費熱 點和新的經(jīng)濟增長點的形成，住房小康長遠規(guī)劃的逐步實現(xiàn)，城市化進程的加速，從需求潛力和發(fā)展趨勢來看，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)仍然有著無限美好的前景。 15 年來，沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)公司創(chuàng)造了大量利稅，有力地支援了我市的城市建設(shè)。 四、為城市建設(shè)積累了資金 房地產(chǎn)開發(fā)不僅直接參與了城市建設(shè)，同時用自己的經(jīng)營成果，為城市建設(shè)積累了大量資金，彌補了國家對城市建設(shè)投資的不足。實踐證明，沒有房地產(chǎn)開發(fā)，沈陽的舊區(qū)就得不到改造，就不會有 36 萬戶從完全低洼的危房中搬進新居；就不可能實現(xiàn)城市建設(shè)與工業(yè)發(fā)展同步進行；就不會有今天的沈陽城市面貌。 九 五計劃以來，全市房地產(chǎn)開發(fā)公司認真執(zhí)行“統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)”的方針，在城市規(guī)劃的指導下，開發(fā)公司實行成街成片開發(fā)建設(shè)，采取開發(fā)開路和開路開發(fā)，打通一條路兩側(cè)起高樓的辦法，加速了城市基礎(chǔ) 設(shè)施和居民生活需要的公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，為廣大居民提供了方便，拓展了城市功能，改善了人民的居住條件，使街景街貌大有改觀。主要表現(xiàn)在以下四個方面： 一、住宅建設(shè)取得了輝煌成就 從 1984 年到 1998 年，全市住宅竣工面積達 萬平方米，新建 2 萬平方米以上的小區(qū) 411 個，拆除舊房約 800 萬平方米，安置被拆遷戶 36 萬戶，全市人均居住面積由1985 年的 平方米增長 到 1998 年末 平方米，這是一個能看得見摸得著的，很了不起的狀舉。這個異軍突起的產(chǎn)業(yè)，因其充滿希望、生機和活力，很快拉開了發(fā)展的序幕。 附錄二 :房地產(chǎn)開發(fā)面臨的機遇與挑戰(zhàn) 33 第六章 參考文獻 26 龍逸花園綜合小區(qū)營銷方案分析 21 結(jié)論 錯誤 !未定義書簽。 ABSTRACT 龍逸花園開發(fā)設(shè)計方案 1 目 錄 目 錄 引 言 2 第一章 項目背景與概況及擬建規(guī)模和標準 6 商品房價格走勢分析 15 環(huán)境影響和環(huán)境保護 18 效益分析 24 第四章 市場營銷方案策劃 25 房地產(chǎn)企業(yè)實施顧客關(guān)系營銷的必需性 27 第五章 物業(yè)管理方案策劃 30 我國物業(yè)管理發(fā)展的趨勢分析 錯誤 !未定義書簽。 錯誤 !未定義書簽。到了 90 年代，特別是鄧小平同志南 巡講話后，開始掀起了它的第一個高潮而席卷全市。今日的沈陽市住宅小區(qū)星羅棋布，大廈遍布全城。通過房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，沈陽這座古城，正在煥發(fā)著青春的光彩，正以堅實的步伐，向國際現(xiàn)代化城市邁進。 三、帶動了相關(guān)產(chǎn) 業(yè)的發(fā)展 房地產(chǎn)業(yè)是基礎(chǔ)性，先導性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)法第 29 條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè) 。 房地產(chǎn)開發(fā)在沈陽城市建設(shè)中，創(chuàng)建了光輝的業(yè)績，功不可沒。只要我們認清形勢，澄清疑慮，審時度勢，振奮精神，堅定信心，新世紀的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)必將再創(chuàng)輝煌！ 龍逸花園開發(fā)設(shè)計方案 4 第一章 項目背景與概況及擬建規(guī)模和標準 項目背景與概況 一、項目名稱：龍逸花園 （沈陽中天房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)） 二、項目的地理位置：本項目位于沈陽市東陵區(qū)文化路 18 號，原為沈陽建筑工程學院東校區(qū)，地塊北臨文化東路，并與東陵區(qū)政府相對，西臨天壇一 街，東臨天壇二街，西面與中國鞋城、金馬皮具城，東北日雜等相對，南面是冷凍公司等企業(yè)與部分住宅，地塊大體成方型，目前為教學用地。 22 23 27城鄉(xiāng)中巴、 4224 等多條線路環(huán)繞項目周圍。市政府已將房地產(chǎn)業(yè)確立為我市國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。 優(yōu)化該地區(qū)的住宅結(jié)構(gòu) 該地區(qū)位于我市較大的中國鞋城商業(yè)圈，周圍商業(yè)氣息濃厚，城市交通壓力大，人口龍逸花園開發(fā)設(shè)計方案 5 密集、流動性大，以上決定了在此地辦學是不適宜的，且宗地周圍居住環(huán)境結(jié)構(gòu)很不合理，中高檔住宅缺乏，中國鞋城及金馬皮具城業(yè)主 的購房需求較大，本項目的建設(shè)將為優(yōu)化該地區(qū)住宅結(jié)構(gòu)，緩解住宅壓力發(fā)揮巨大作用。 (3)本項目可研的中心依據(jù)主要是《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（ DDJ085596）、《住宅設(shè)計規(guī)范》和《住宅建筑設(shè)計標準》（ DBJ082098） 第二章 市場研究 沈陽市總體經(jīng)濟狀況 根據(jù)沈陽市統(tǒng)計局最新的統(tǒng)計資料顯示， 2021 年，沈陽市國民經(jīng)濟持續(xù)快速增長，社龍逸花園開發(fā)設(shè)計方案 7 會生產(chǎn)力水平進一步提高，今年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 1400 億元，比 2021 年增長 %，增幅比年加快 2 個百分點。全年商品房銷售面積 萬平方米，比上年增長 %。開發(fā)成本各項稅費按 30%計算。由于經(jīng)濟的發(fā)展相對滯后，住宅建設(shè)占商品房開發(fā)的 80%以上，遠遠高于同等規(guī)模城市的平均水平；購買住房的消費者多為本地居民，達到 95%以上，而且大多數(shù)是自用而非置業(yè)投資，這就決定了沈陽市商品房消費需求是穩(wěn)定和剛性的，不會變的特別具有彈性而不易預測。 商品房價格走勢分析 沈陽市的商品房價格幾年來一路穩(wěn)中有升，雖然漲幅不大，但是距離消費者的期望越來越高，同一地區(qū)的樓盤， 202 202 2021 年的價格一路上漲，并明顯呈現(xiàn)地域性分布的特點，可以預見未來幾年內(nèi)，我市的商品房價格將會出現(xiàn)以下幾個趨勢： 中部 —— 仍然代表價格高峰 和平區(qū)和沈河區(qū)是沈陽市的商業(yè)中心，是誕生高檔樓盤的黃金寶地。以河畔花園和新世界 花園為首的高檔樓盤以及星級酒店形成了“五里河區(qū)”，去年上市的冠芳園、云頂大廈的七家都在 4300 元以上。 2021 年，渾南地產(chǎn)將走進真正意義的開發(fā)念頭，除塞納家園起價為 2680 元以外， SR、香港銀基、上 海新洲等樓盤一擁而上，價位也不會低于 3000 元。今年遼寧金通、遼寧海華等公司也將推出新項目，北部人氣將越來越旺。由于東部地區(qū)占地面積較大，開發(fā)潛力較大，東部地區(qū)將會出現(xiàn)更多的中高檔價格的樓盤，從而帶動整個東部區(qū)域的房價。 龍逸花園開發(fā)設(shè)計方案 10 競爭分析 一、沈陽市房地產(chǎn)住宅市場的競爭特點： ① 大市政帶動樓市發(fā)展 ② 規(guī)模小區(qū)領(lǐng)導潮流 ③ 戶型、面積變化迎合不同的消費者 ④ 板式結(jié)構(gòu)已經(jīng)成為高層住宅市場的主流 ⑤ 品牌物業(yè)引發(fā)樓市新賣點 二、項目所在區(qū)域競爭分析 龍逸花園地處中國鞋城商業(yè)圈，緊鄰文化東路 和區(qū)政府，屬于東陵區(qū)的“黃金”地段，周邊地區(qū)近年來相繼開發(fā)了一些與本項目檔次相近的樓盤形成競爭態(tài)勢。 競爭性樓盤情況表 表 23 樓盤名稱 樓盤位置及電話 車庫 網(wǎng)點 住宅 備注 尋價日 期 世紀天壇家園 東陵區(qū)天壇一街 24519568 22 ㎡ 11 萬 34 ㎡ 17 萬 無 120140 全部正房、 起價 2780 元 /㎡、 最高 3280 元 /㎡ 售中 202 12 嘉鑫園 文化路長青街 24826666 5500 元 /㎡ 4216 ㎡未售 300 ㎡以上45006500 局部 7 層、起價2780 最高 3380 層差 100 元 售中 202 12 龍逸花園開發(fā)設(shè)計方案 11 和泰逸青園 東陵區(qū)長青街 129 號 24203800 38004600 元 /㎡ 2480 元 /㎡起價 已售完 202 12 萬科花園新城 東陵區(qū)長青街 123 號 24223355 5000 元 /㎡ 起價 3000 元 /㎡ 最高 3400 元 /㎡ 一次付款 售中 202 12 港灣公寓 東陵區(qū)豐樂二街街 15 號 24213618 5500 元 /㎡ 3 層 2480 元 /㎡ 45層 2780元 /㎡ 6層 2380 元 /㎡ 7 層2280 元 /㎡ 售中 202 12 目標市場定位 （ 1） 目標區(qū)域 通過前面分析，根據(jù)沈陽市及東陵區(qū)住宅發(fā)展的特點，鞋城區(qū)域內(nèi)置業(yè)需求量較旺盛，因此，區(qū)域市場是我們的主導爭取方向。 通過本 區(qū)域市場的調(diào)查，我們認為目標客戶的經(jīng)濟總量比較樂觀，項目的定價和定位可適當提高，當區(qū)分目標客戶范圍時應(yīng)以總體經(jīng)濟實力考慮方向。 功能布置 合理，結(jié)構(gòu)的整體與單體個性相結(jié)合。 公建的設(shè)置強調(diào)區(qū)域性與標志性，結(jié)合小區(qū)居民流向合理布置配套公建，沿主要道路入口布置日常適用快節(jié)奏的購物、銀行等。只有如此，方能讓入戶體會到龍逸花園的尊貴感。客廳十分開闊，但尺度并不一味追求大，以適宜為標準。 ： 在有面積條件的戶型內(nèi)設(shè)置副廳，副廳的概念就是在起居廳臨靜區(qū)的一側(cè)設(shè)置一個開間 3300MM 左右的開敞空間。 ： 臥室是第二生活區(qū)，主人 35%的時間在這里度過，采光與光照格外重要。 化妝間、進入式衣帽間：單獨設(shè)置時，化妝間面積不小于 4 平方米，進入式衣帽間面積不小于 4 平方米。 ： 單獨設(shè)立，條件、標準較高的戶型也可布置在主臥室內(nèi)，不進行完全封閉的分隔，盡量開敞、通透。廚房考慮廚房設(shè)備的位置擺放以及裝修高標準的設(shè)計。盡力回避歐陸風格的精神上的萎靡。起居室的窗選用德國的安德森窗，密閉性好，且外部美觀。住宅的轉(zhuǎn)角單元詳細、合理設(shè)計。城市商品住宅的形象越來越受到重視，人們不僅要求住宅適用，也要求它具有一定的觀賞性，因為它代表擁有者的身份、地位、品格修養(yǎng)，同時它也是社區(qū)文化的形成因素之一。 環(huán)境影響和環(huán)境保護 一、設(shè)計中的環(huán)保 水泵進出工場采用不銹鋼金屬軟管，風機進出口用軟接頭。 保措施與工程進度做到三同時。 室外采用雨、污水分流系統(tǒng)，雨水排入城市雨水管。 項目開發(fā)組織機構(gòu) 龍逸花園有沈陽中天房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，并設(shè)龍逸花園項目部，組織機構(gòu)如下：