【正文】 全省平均水平。上半年株洲市房地產(chǎn)開發(fā)投資如此火爆，民間投資占有較大比重，使投資主體結(jié)構(gòu)日趨合理。今年由于株洲市商業(yè)營業(yè)用房銷售增長 倍，使株洲市商品房銷售的綜合平均價由去年的 1035 元 /平方米增加到 1077 元 /平方米，但仍低于湖南省平均水平 (1546 元 /平方米 )。 ? 從實際銷售面積的情況看到，個人購房積極性空前高漲。開發(fā)理念的不斷創(chuàng)新，也帶來了商品房銷售市場的繁榮； 今年株洲市房地產(chǎn)開發(fā)一個明顯特征是，投資規(guī)模大，其中已開工的上億元項 目 9 個。 小結(jié)： 根據(jù)“恩格爾”指數(shù)表明一個城市的主要消費和娛樂以餐飲為主，說明此城市的整體消費和生活水平偏低。 城市居民收入分析 1） 據(jù)最新勞動統(tǒng)計數(shù)據(jù)資料表明：今年上半年株洲市在崗職工人平工資6165 元，同比增加 929 元，增長 %。城市居民恩格爾系數(shù)為 %,下降 個百分點。有二個 65 歲及以上老年人口戶 萬戶，比 1990年增加 萬戶，增長 ％。二代戶比例占 ％，即有一半多的家庭戶是由一夫婦戶與未婚子女或父母一方與子女組成，一代戶和三代及以上戶分別占 ％和 ％，分別比 1990 年上升了 和 個百分點，二代戶則大幅下降，比 1990 年下降 個百分點。 1） 、戶數(shù)增加，規(guī)?？s小。 5） 消費能力與收入不成比： 敢于花錢是湖南人的普遍消費性格。夜生活的時間也不如大城市，通常晚上 11 點就早早收場，這與常住人口在工廠上班和小生意人為主有關，需要較早的上班或準備開市。但是，房地產(chǎn)類的消費由于全國性的普漲以及地產(chǎn)項目本身具有的稀缺性和保值性等因素始終 向好，株洲也不例外，無論是商業(yè)地產(chǎn)還是住宅價格都在強大的買力作用下上漲。另一方面 很多人認為，自己的收入近期內(nèi)不會有較大增長，有的甚至還會下降，而今后要花的錢將越來越多，消費心理壓力加大。 城市規(guī)模的擴容 ： 根據(jù)株洲城市發(fā)展的規(guī)劃，城市將在未來五年得到大力的擴容，城市化進程速度大大加快，整個城市將向西、向東擴張，從現(xiàn)有的啞鈴狀城市格局中突圍而出，形成一種新的規(guī)模城市。 城市格局的改變： 城市中心西移無疑給株洲的城市的建設發(fā)展注射了一針“強心劑”，它使株洲整個城市格局發(fā)生巨大變化。 三、城市規(guī)劃 株洲作為湖南的工業(yè)城市，在湖南省的經(jīng)濟發(fā)展中具有不可取代的地位，但隨著整個國家國民經(jīng)濟發(fā)展的不斷加快和上升，與一些大中型城市相比，其發(fā)展還是相對緩慢的。 （ 3）、新興業(yè)態(tài)促進零售業(yè)發(fā)展。上半年，株洲城市實現(xiàn)社會消費品零售額 億元，與上年同期相比，增長 %。 消費品市場繁榮興旺。 二、現(xiàn)有經(jīng)濟狀況分析 株洲是一個以工業(yè)為主要中心產(chǎn)業(yè)的城市，共有工業(yè)企業(yè) 1258 家，城市的支柱產(chǎn)業(yè)以檸檬酸、煙草類、酒類和平板玻璃為主。目前，河西區(qū)與高新技術區(qū)采用“兩套班子，一套人馬”，努力加大開發(fā)力度、加快新區(qū)的建設速度。 ? 交通狀況：擁有建設路 、 蘆淞 路、 新華路 、 人民路等 城市干道 北區(qū) —— 城市的工業(yè)中心 ? 城市地位： 城市 重要的工業(yè)區(qū) ，聚集了基本上株洲所有的大、中型 廠礦企業(yè)。同時，必須指出，這些酒店已 經(jīng)成為株洲當?shù)厝酥苣┑闹匾顒訄鏊?。因此，株洲已?jīng)形成了中南地區(qū)最大的紡織品、日用品集散中心，其發(fā)展勢頭日益被廣東、浙江等地的商家重視。在冶金、機械、化工、建材等已形成全市性的支柱產(chǎn)業(yè)的同時，介于科學前沿的新材料技術、電子信息技術、光機電一體化技術、新能源與節(jié)能新技術、生物工程技術等，在株洲初見端倪，正在形成新的高新技術產(chǎn)業(yè)。 1983 年株洲市株洲縣漂沙井磨山發(fā)現(xiàn) 6000多年前新石器早期大溪文化遺址，以及疊壓在其上的 4000 多年前新石器晚期龍山文化遺址。 富有的自然和礦產(chǎn)資源將是城市未來發(fā)展的動力： 境內(nèi)物產(chǎn)資源豐富，已探明的礦產(chǎn)有煤、鐵、鎢、鉛、鋅、金、錫、鈾、鉬、銅、銀、鈮 、鉭、稀土、螢石、石膏、硅石土、高嶺土、石灰石、花崗巖等 40 余種，為有名的有色金屬之鄉(xiāng)。株洲火車站是全國五大客貨運輸特級站之一，株洲北站是江南最大的貨運編組站。 通過對株洲初步的考察，對株洲有以下幾點的認識： 城市定位為工業(yè)城市： 株洲被定為全國工業(yè)重點建設城市之一 ， 經(jīng)過 40多年的大規(guī)模經(jīng)濟建設，已逐步形成冶金、機械電子、化工、建材等重工業(yè)為主導，擁有電力、煤炭、陶瓷、煙花、麻紡、塑料、皮革、服裝、森工、制藥、食品、造紙等門類齊全的新型工業(yè)體系，同時建立了一批科研機構(gòu)，各類專業(yè)技術人員占湖南省的 1／ 7，成為湖南重要的新興工業(yè)基地。有“鐵路拉出來的城市” 之稱。第一部分 株洲城市及經(jīng)濟分析 一、 城市現(xiàn)狀分析 株洲概述 株洲 古稱建寧，位于湖南省東部，是湖南省“一點一線”區(qū)域經(jīng)濟帶的重要城市，也是全省經(jīng)濟最發(fā)達的長、株、潭“金三角”一隅。 現(xiàn)轄株洲市區(qū)天元、蘆淞、荷塘、石峰四區(qū)和炎陵縣、茶陵縣、攸縣、醴陵市、株洲縣五縣（市）。 交通已是城市發(fā)展的血脈： 株洲有著得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢。千噸級船舶順湘江而行可直抵長江沿岸城市。豐富的農(nóng)產(chǎn)和礦藏資源，加上氣候、土壤、地質(zhì)、植被所具有的多樣性特征，為多層次開發(fā)提供了優(yōu)越的條件。近代， 1906 年，孫中山先生領導同盟會的萍（鄉(xiāng) ）瀏（陽）醴（陵）起義， 1927 年毛澤東同志領導的湘贛邊界秋收起義，都曾震撼中華大地。 優(yōu)勢地理位置造就新物流經(jīng)濟中心。 以人為本的服務性行業(yè)發(fā)展迅猛。 各區(qū)域概述 南區(qū) —— 運輸中心、商業(yè)中心 ? 城市地位： 南區(qū)也就是株洲的 中市區(qū) ， 是株洲最早形成的老市區(qū)，株洲市 也最早 形成于中市區(qū)。 ? 功能定位：由于工廠的聚集，形成局部的人口高密度，并且在對外交通的要道上，因此，北區(qū)也是城市未來發(fā)展的又一個商貿(mào)中心，在大力發(fā)展工業(yè)的同時商業(yè)發(fā)展也將提上日程。 ? 功能定位： 整個城市西移發(fā)展的現(xiàn)狀，政府機構(gòu)的進駐，奠定了河西區(qū)在未來中心城區(qū)的地位；高新 技術區(qū)的繼續(xù)大力發(fā)展城市工業(yè)產(chǎn)業(yè)，可以培育出一批新興產(chǎn)業(yè)群，進一步的加大和增強工業(yè)產(chǎn)值和技術；同時河西區(qū)的發(fā)展還可以帶動服務、旅游、交通等行業(yè)，從多方面帶動和促進整個城市的整體經(jīng)濟發(fā)展。其中檸檬酸的生產(chǎn)基地 —— 湖南豐原集團是全國知名的上市企業(yè)，而且其產(chǎn)品占全球市場的很大份額。 消費品市場運行保持了穩(wěn)定增長的良好態(tài)勢。 （ 2）、餐飲市場繼續(xù)看好。今年 1－ 5 月份，株洲市限額以上批發(fā)零售貿(mào)易企業(yè)商品銷售收入凈額，與上年同期相比，增長 %，其中零售企業(yè)增長 %，利潤總額也由上年同期的 1679 萬元，增加到今年的 3351 萬元，取得了良好的經(jīng)營業(yè)績。對于鐵路和工業(yè)對于這樣一個內(nèi)陸城市經(jīng)濟發(fā)展是需要用辨證的眼光去看待，它推動了城市的經(jīng)濟貿(mào)易發(fā)展，但從另一個角度看也阻礙著城市的發(fā)展。城市中心將重新建立，城市 CBD 將拔地而起。 第二部分 株洲市市民生活模式描述 一、現(xiàn)有生活模式簡述 市民生活基本表現(xiàn) 1） 中高檔消費氣氛尚未形成 ：株洲消費市場不論從市場供應來說，還是從消費品的選擇面來說，僅提供了有限的中低檔的消費用品，主要用以滿足和解決居民最基本的衣食住行的功能和要求。 2） 消費市場 缺乏熱點商品，未來地產(chǎn)可能走紅 ： 一方面商品相對飽和，物價持續(xù)走低，而老百姓的錢卻越攥越緊，價格越便宜越等待觀望，買漲不買落。株洲的房地產(chǎn)業(yè)將可能成為未來幾年里株洲的消費熱點。同時說明株洲仍然缺少高新技術的公司和白領工作族。對于相對傳統(tǒng)而又熱情開放的湖南人來說，吃飯雖然是較為簡單的事情，因為即使是最簡單的土家菜也足以讓人吃得十分盡興，所以他們總是不吝于相邀于餐桌前，午市的消費更加火暴些。據(jù)第五次人口普查資料統(tǒng)計， 2020 年株洲家庭戶為 萬戶，比 1990 年四次人口普查增加 萬戶，增長 %。 3） 、有老年人口的家庭增加較多。其中， 只有一對老人夫婦的戶 萬戶，一對老人夫婦與未成年親屬戶 2640 戶，分別占有老人戶的 ％和％。 城市居民生活消費性支出 6252 元，增長 10%， 從各大類指標來看，衣著、家庭設備略有下降，可 見居民受費重點仍以滿足基本需求為主 。 2） 行業(yè)之間收入差距繼續(xù)擴大 。隨著整個城市的建設步伐不斷加快，和經(jīng)濟的快速發(fā)展，建立一個多元化層次消費的體系是不容忽視的。如江山置業(yè)總投資 億元的湘江四季花園；華中房地產(chǎn)投資 2 億元興建的“中國服飾城”及匯亞房地產(chǎn)投資 億元的中國匯亞服裝博覽中心等上半年已完成投資占房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額的近三成， 5000 萬元以上項目投資 27個，上半年已完成投資占房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額的 %。 售價較平穩(wěn)，空置有所下降。 ? 購房需求的不斷擴大，使空置率繼續(xù)下降，一年以上的空置面積消化速度加快，由上年的 萬平方米，減少到 萬平方米，下降%。民間投資比重加大的說民房地產(chǎn)市場活躍 ? 株洲市房地產(chǎn)開發(fā)投資的方向主要集中在三個方面：增幅最大的是土地開發(fā)，占投資完成的 %，增幅達 11 倍，其二是商品房投入占 59%，增幅 ；其三是土地購置費，占完成投資總量的 %，增幅 %。從開發(fā)總量來說，占全省總量有 %，排名超過常德，居全省第二，增幅高于全省平均增速 百分點，增長速度提前三位，居第五；從銷售情況看，株洲市商品房銷售面積比上年增長 倍，比全省平均水平高 個百分點；總量居全省第 2 位；商品房銷售總額比上年增長 倍，比全省平均水平高 個百分點，總量居全省第 3 位。那么，需要 “ 以舊換新 ” 的 “ 房改房 ” 究竟有多少呢？據(jù)市房產(chǎn)局統(tǒng)計：株洲市共有公有住房面積 38 萬平方米，已按房改政策賣出約 26萬平方米，這 部分住房絕大部分是 80 年代前后建造的磚木或磚混結(jié)構(gòu)的低標準住房，已不符合現(xiàn)階段居民的居住要求，并且這部分公房的購買者絕大部分是有一定經(jīng)濟條件的老職工和機關干部，具有更新住房的能力，而且他們的舊房購價每平方米約為 250 元左右。據(jù)統(tǒng)計：經(jīng)濟實用住房銷售面積 ，較去年同期增長 ％。隨著生活水平的提高和收入的增加，人們的消費觀念在發(fā)生巨大的變化，在一般家用電器已飛入尋常百姓家的同時，再擁有一套寬敞的住房已成為眾多中等收入戶的心愿，以舊房換新房、以小房換大房的住房消費方式已被大多數(shù)人認同，不少新婚男女和中年夫婦，積累資金最大的用途就是 購置一套滿意的 住房。協(xié)力房地產(chǎn)公司開發(fā)的碧玉花園擬建造別墅 432 棟，前去詢問的客戶也絡繹不絕 投資觀念漸濃 —— 商鋪炙手可熱。據(jù)統(tǒng)計，株洲市今年一季度共銷售商業(yè)用房 萬平方米，較去年增長 7 倍多，商鋪熱銷帶動商業(yè)用房價格迅速回升，據(jù)測算，今年一季度株洲市商業(yè)用房價格較去年同季上升 ％。尤其是 最近出臺的土地管理辦法規(guī)定個人不允許私自出讓和購買土地，只有具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的開發(fā)企業(yè)在規(guī)劃的范圍內(nèi)統(tǒng)一進行土地和房地產(chǎn)的交易和開發(fā)， 從而杜絕了土地交易的隨意性和房地產(chǎn)開發(fā)的盲目性。 地價的回升推動了商品房交易及商品房價格的上漲，聲勢浩大的房產(chǎn)交易會更是對商品房的交易起到了推波助瀾的作用。據(jù)統(tǒng)計，僅 7 月份在市房產(chǎn) 大樓落成典禮的房交會上三天成交額就達 2 億元。住宅租賃價格上漲主要是外地來株洲工作和做生意的人口增加，這部份人群或一家多口租住一套住房， 或幾位同事、朋友合租一套住宅，比住旅館既方便又安全。 湘銀社區(qū) 位于株洲市天元區(qū)長江北路規(guī)劃二十區(qū)，總面積 120,290 ㎡ ，其中住宅面積 95000㎡ ，綠化總面積 46000 ㎡ ，人均綠化面積 18 ㎡ ，道路面積 8000 ㎡ 。 同市內(nèi)幾大著名市場一衣帶水、唇齒相依。南。 珠江花園 株洲市高新區(qū)珠江南路 ， 占地 245 畝 ， 建筑面積十五萬平方米 ， 是株洲華晨房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司開發(fā)的集多層住宅 、 別墅 、 門面于一體的高檔小區(qū) 。 區(qū)域房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 株洲市圍繞“雙百”城市發(fā)展目標和“東提西拓，合攏三角”建設思路， 株洲城市中心的將逐漸西移，天元區(qū)也就是市民常說的河西區(qū)將成為株洲新的 政治、經(jīng)濟中心。雖然沒有明顯的分布規(guī)律，但也一些天元區(qū)的特點，這就是現(xiàn)在開發(fā)的一些高素質(zhì)的樓盤都有沿湘江的風景優(yōu)勢，如湘銀小區(qū)、明珠花園等。 （三）、區(qū)域房地產(chǎn)價格 該區(qū)域的株洲市 房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域，其房地產(chǎn)銷售價格普遍高于其他區(qū)域的價格，其區(qū)域均價在 1450 元 /㎡左右。 ? 隨著房地產(chǎn)市場的漸漸火熱，其價格將還有很大的上升空間。 第四部分：投資回報分析 初步投資概算表 一、 主要經(jīng)濟指標 建設用地面積： 98 畝（ 65366 ㎡） 總建筑面積： 104586 ㎡ 土地價格： 98 畝 30 萬 /畝 =2940 萬元 樓面地價： 281 元 /㎡ 二、 初步投資概算表 序號 項目名稱 單位成本