【正文】 弘揚(yáng)服飾文化的新的高度。 虎門本地人受中原文化影響，具有敬老尊賢的共性，在虎門人二次置業(yè)購買大戶型住房時(shí)候三代同堂現(xiàn)象比較普遍。 虎門自古是名商埠，虎門人素有務(wù)工經(jīng)商的傳統(tǒng)。 2020年虎門城市居民儲(chǔ)蓄達(dá)到 170 億元，程控電話超過 10萬門。 2020年虎門鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好， 2020 年完成稅收總額 億元，國稅 億元，地稅 億元。 虎門鎮(zhèn)在服裝及其它民營經(jīng)濟(jì)行業(yè)都放寬了政策，并組織民企老板到歐洲、北京、江浙考察，請專家為民企發(fā)展把脈指路、出謀劃策，工商、消防、銀行等職能部門每月的第一個(gè)星期開協(xié)調(diào)會(huì)，實(shí)行聯(lián)合辦公，為民企實(shí)行一條龍服務(wù)，以高服務(wù)協(xié)助民企發(fā)展，使虎門鎮(zhèn)民營經(jīng)濟(jì)的發(fā)展呈現(xiàn)出良好的勢頭。 虎門服裝業(yè)將憑借雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)和發(fā)達(dá)的物流、市場體系，逐步實(shí)現(xiàn)“民牌 ——— 國內(nèi)名牌 ——— 國際知名品牌”的三級(jí)跳。 （ 1）虎門企業(yè)狀況 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，這個(gè)只有 萬個(gè)戶籍的人口小鎮(zhèn)，常駐人口已近 60萬。 至 2020年底止，東莞市注冊登記的工商企業(yè)和個(gè)體戶有 萬戶，比上年增加 萬戶。第二、第三產(chǎn)業(yè)共同推進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長。 通過多次討論，我們認(rèn)為概念設(shè)計(jì)方案的園林與總體布局合理，通過財(cái)務(wù)估算分析，從經(jīng)濟(jì)方面分析概念設(shè)計(jì)方案是可行的，具有較好的性能價(jià)格比，在虎門房地產(chǎn)市場中具有較強(qiáng)競爭力。 燁隆中國 戶型的動(dòng)態(tài)調(diào)整 ，在建筑方案完成后，根據(jù)最后市場調(diào)查結(jié)果，對戶型在進(jìn)行一次重要調(diào)整。這與過去傳統(tǒng)被動(dòng)燁隆中國 的購房方式相比，這種方式具有一定的創(chuàng)新特色，特別在如何進(jìn)行優(yōu)化配置建筑資源、追求居住空間利益最大化、創(chuàng)造適宜的人居結(jié)構(gòu)功能、營造人與自然和諧共生的社區(qū)人文環(huán)境方面，努力開辟一條開發(fā)商與居住者攜手合作，保證消費(fèi)者個(gè)性發(fā)揮和宣揚(yáng)的一條特色體驗(yàn)營銷之路。力求創(chuàng)造一種和諧的鄰里關(guān)系，以溫馨的居住文化作為經(jīng)營理念，采取各種有效的措施加強(qiáng)業(yè)主之間的溝通、交流，不僅打造精品樓盤，而且樹立發(fā)展商品牌形象。 針對虎門樓盤的三個(gè)明顯缺陷： 。 2020年虎門住宅市場供應(yīng)總面積統(tǒng)計(jì) 單位：萬平方米 樓盤名稱 開發(fā)單位 別墅面積 小高層總面積 小高層實(shí)際銷售面積 燁隆中國 豐泰華園山莊 東莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司 4 郊區(qū)大盤 5 龍澤居 東莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司 3 飛龍山莊 廣海房地產(chǎn)開發(fā)公司東莞分公司 富民花園 東莞太平建筑房地產(chǎn)開發(fā)公司 3． 5 3 港口路片區(qū) 柏景豪庭 廣東 黃河實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司 9， 14 層為商場與停車場 5 能源華莊 東莞市建設(shè)房地產(chǎn)有限公司 3 龍泉都市華庭 龍泉房地產(chǎn)公司 6 萬平方米，尚未開盤 2 虎門廣場片區(qū) 海富華庭 東莞市德盛建業(yè)實(shí)業(yè)有限公司 總建筑面積 7 萬平方米，停車場面積較大。燁隆中國 荔林華庭 體驗(yàn)式精品策劃方案 目 錄 一、 項(xiàng)目概況 二、 虎門區(qū)域經(jīng)濟(jì)文化特點(diǎn) 三、 片區(qū)市場調(diào)查與競爭對手分析 四、 虎門房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析 五、 項(xiàng)目理念定位 打造虎門第一個(gè)運(yùn)動(dòng)健康型體驗(yàn)山景花園小區(qū) 六、 建筑規(guī)劃提示 七、 特色運(yùn)動(dòng)健康泛會(huì)所策劃 八、 中國澳大利亞雙語幼兒園策劃 九、 CIS全面導(dǎo)入裕隆花園的方案要點(diǎn) 十、 高品質(zhì)物業(yè)管理與綠色裝修提示 十一、裕隆花園營銷要點(diǎn) 十二、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃 十三、裕隆花園項(xiàng)目的投入產(chǎn)出分析 十四、裕隆花園的風(fēng)險(xiǎn)分析與對策 十五、總結(jié)與致謝 裕隆花園項(xiàng) 目調(diào)研與初步策劃摘要 本報(bào)告首先分析了虎門的區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況與地域文化特色，通過對虎門人住宅、汽車消費(fèi)水平的深入了解以及競爭對手樓盤的詳細(xì)分析，我們初步把握了虎門地產(chǎn)的發(fā)展脈搏，將虎門房地產(chǎn)開發(fā)水平與深圳同行進(jìn)行橫向比較。 6 合計(jì) 28． 2 由于到 2020 年底還有半年，因此房地產(chǎn)實(shí)際銷售量可能達(dá)到 2128萬平方米。 識(shí)別系統(tǒng)，對體驗(yàn)營銷不夠重視。 我們建議創(chuàng)裕公司倡導(dǎo)和實(shí)踐“攜手共建理想家園”的住宅開發(fā)營銷模式。 營銷賣點(diǎn)權(quán)重表 主要賣點(diǎn)名稱 權(quán)重 附注 山景與園林 30% 荔枝林特色山景 特色運(yùn)動(dòng)健康泛會(huì)所 15% 根據(jù)虎門實(shí)際情況，引入中華國際健康養(yǎng)生園部分成果 綠色裝修與健康直飲水 10% 綠 色裝修認(rèn)證，虎門已經(jīng)有健康直飲水系統(tǒng) 物業(yè)管理 15% 小區(qū)智能化系統(tǒng)，通過物業(yè)管理 ISO9000 認(rèn)證預(yù)計(jì)環(huán)境質(zhì)量管理體系認(rèn)證 發(fā)展商品牌 10% 含營銷 CIS系統(tǒng)導(dǎo)入 建筑特色 20% 包括戶型實(shí)用率、外立面、綠色裝修、車位 建議戶型比例 名稱 建筑面積平方米 比例 備注 兩房一廳一 (二 )衛(wèi) 90100 10% 小三房一廳兩衛(wèi)二陽臺(tái) 115120 15% 大三房兩廳兩衛(wèi)二陽臺(tái) 125141 15% 四房兩廳三衛(wèi)二陽臺(tái) 134137 30% 148 5% 186 10% 五房二廳三衛(wèi)二陽 臺(tái) 153 15% （包括復(fù)式） 177 200 合計(jì) 100% 在大戶型市場日趨飽和、發(fā)展商紛紛注重大戶豪宅的背景下，東莞大戶型市場開始遭遇寒冰，虎門的大戶型市場也供應(yīng)非常充足。 2020年虎門銷售樓盤平均價(jià)格 樓盤名稱 參考平均價(jià)格（元 /平方米）建筑面積計(jì)算 項(xiàng)目類型 豐泰華園 4000 小高層（湖景單位） 3600 小高層（離湖面有一定距離） 飛龍山莊 3280 小高層 柏景豪庭 低層普通戶型平均價(jià) 3250 元，高層平均價(jià)格為 3500元 高層 能源華莊 3240 高層 海富華庭 3400 高層 根據(jù)概念設(shè)計(jì)方案，建筑面積最大為 萬平方米左右。 對此項(xiàng)目，我們極具必勝信心！ 一、裕隆花園項(xiàng)目概況 1. 項(xiàng)目名稱：花果山裕隆花園住宅小區(qū) 房地產(chǎn)開發(fā) 2. 開發(fā)公司：東莞創(chuàng)裕實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 3. 企業(yè)概況：東莞創(chuàng)裕實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司一家綜合性企業(yè)，以房地產(chǎn)開發(fā)、酒店經(jīng)營為主。全年第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元 ,增長 %。 2020年末東莞市各項(xiàng)人民幣存款余額 ，比年初增長 %。服裝企業(yè)三年間從 600家增至 1000 家， 1500 家外資、合資企業(yè)中，服裝企業(yè)占 1/3。最終讓虎門與世界時(shí)裝之都巴黎、米蘭齊名 ——— “到虎門能采購到天下最好的服裝”！ 更多從業(yè)人員活躍在多達(dá) 20 萬平方米的龐大服裝及相關(guān)市場上，工業(yè)總產(chǎn)值 68億元的虎門鎮(zhèn)，服裝銷售額據(jù)保守統(tǒng)計(jì)竟高達(dá) 100 億元?；㈤T鎮(zhèn) 23項(xiàng)工程中有 90％是民營企業(yè) 參與?；㈤T利用外資取得突破，全年利用外資 18億港元，比上年增加 9億元，增幅 108%。 嶺南文化是海洋文化的一部分，虎門作為珠江入?？冢怀鲶w現(xiàn)出海洋文化中的重商、開放以及文化多元性特征。改革開放以 后，虎門的個(gè)體私營經(jīng)濟(jì)逐步繁榮，虎門人憑借毗鄰香港的地理優(yōu)勢和人緣關(guān)系，經(jīng)常往返香港和沙頭角，購買一些服裝日用品回虎門擺賣，這便是虎門個(gè)體私營經(jīng)濟(jì)的雛形，漸漸地，虎門發(fā)展成為珠三角一個(gè)頗具規(guī)模的服裝和日用品市場。 由于本地人口只有十萬，外來人口 50萬人以上，外來商人和高級(jí)經(jīng)營管理、技術(shù)人才帶來先進(jìn)的管理理念和先進(jìn)技術(shù)，不斷沖擊虎門人的觀念，因此，虎門具有移民文化特征，虎門地域文化的多樣性突出等特點(diǎn)。 4. 虎門城市規(guī)劃與城市形象 虎門城市化進(jìn)程迅猛，原來的規(guī)劃已經(jīng)不能滿足城市發(fā)展需要， 2020 年虎門開始組織編制20202020 年總體規(guī)劃，委托中國規(guī)劃設(shè)計(jì)院編制 20202020 年總體遠(yuǎn)景規(guī)劃， 2020 年 1月 16日對根據(jù)以上規(guī)劃綱要進(jìn)行評審，虎門開始注重城市發(fā)展遠(yuǎn)景規(guī)劃。 圖 2 虎門廣場 從發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)開始，虎門經(jīng)過短短 20年的時(shí)間，從農(nóng)業(yè)鎮(zhèn)發(fā)展為初具規(guī)模的工業(yè)、商貿(mào)城市，由于當(dāng)初只是按照小鎮(zhèn)規(guī)劃，陸續(xù)遷來 50多萬外來人口，原有的市政設(shè)施不堪重負(fù)，本地農(nóng)民瞄準(zhǔn)外來人口租房的巨大需求，不顧城市規(guī)劃與形象，拼命建設(shè)低水平雜亂無章的農(nóng)民房，獲取暴利且嚴(yán)重影響城市形象。 本地人很多依靠物業(yè)收租，成為食利階層，相當(dāng)一部分人小富即安，不思進(jìn)取，缺乏優(yōu)質(zhì)服務(wù)的理念，本地普通居民的綜合素質(zhì)與現(xiàn)代化城市的要求有很大距離。 全鎮(zhèn) 70多萬人中，服裝從業(yè)人員達(dá) 40多萬人；客戶集群：每天 8－ 10萬客商來虎門形成了巨大的人流。外地來虎門從事工商業(yè)的人士較多，鋪位業(yè)主就超過 2萬名，其中僅富民服裝市場培養(yǎng)的百萬 富翁就超千人。由一座 23層的主樓、四座呈旋轉(zhuǎn)式上落的 5 層附樓、一座大型展館構(gòu)成。 虎門酒店比較發(fā)達(dá)，僅五星級(jí)酒店就有豪門與龍泉大酒店，其它星級(jí)的酒店更多，普通酒店燁隆中國 項(xiàng)目已經(jīng)有“爛尾樓”現(xiàn)象出現(xiàn)，例如現(xiàn)代豪庭項(xiàng)目東面 100 米就有“爛尾”酒店項(xiàng)目。 物流業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)了其它產(chǎn)業(yè)，虎門服裝、電子、玩具產(chǎn)業(yè)形成主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，虎門以海納百川的氣魄吸引能人落戶虎門，虎門房地產(chǎn)的興旺已成為必然趨勢。 圖 4 項(xiàng)目周邊地農(nóng)民房與工廠 鎮(zhèn)政府投資 1000 萬元改造整飾人民路，具體包括執(zhí)信公園至博美路口兩邊建筑立面整飾，該工程將于 2020 年 8 月動(dòng)工， 10月完工 ,這對于提升本項(xiàng) 目片區(qū)形象將是一件利好消息。主入口 100 左右有建設(shè)銀行儲(chǔ)蓄所，金融服務(wù)比較方便。 （一）豐泰華園山莊調(diào)研報(bào)告 地理位置 豐泰華園山莊地處東莞市的厚街鎮(zhèn)與虎門鎮(zhèn)的結(jié)合部 —— 屬于赤崗管理轄區(qū)。 建筑外立面 圖 7 豐泰華園建筑外立面 該項(xiàng)目建筑的外墻色彩以淡黃和淺灰為主，整個(gè)建筑外觀的色彩搭配上缺乏個(gè)性和創(chuàng)新，建筑本身的現(xiàn)代感不強(qiáng)，與自然景觀及項(xiàng)目主題的聯(lián)系不緊密，建筑外立面的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 一般，綜合形成該項(xiàng)目無特色的整體外觀形象；另外，該項(xiàng)目的外墻涂料的品質(zhì)較差，對項(xiàng)目的后續(xù)銷售、物業(yè)管理以及開發(fā)企業(yè)的品牌會(huì)產(chǎn)生相當(dāng)?shù)挠绊?。遼闊的湖面和清新的空氣為居民提供了良好的居住和生活條件，優(yōu)秀的森林植被和豐富的綠色景觀，為居民創(chuàng)造了無限的遐想。從整體看，項(xiàng)目的產(chǎn)品布局基本是合理的。 筆者對國內(nèi)知名會(huì)所進(jìn)行了深入分析和研究，引進(jìn)了萬科四季花城會(huì)所葉李等一批會(huì)所經(jīng)營人材，提煉了萬科四季花城會(huì)所管理經(jīng)驗(yàn)，豐泰華園會(huì)所的完善可以采取如下改進(jìn)措施： ? 1．將會(huì)所建成社區(qū)文化活動(dòng)中心，開展系列健身運(yùn)動(dòng)主題活動(dòng)，提高會(huì)所利用率。 物業(yè)管理：具有四星級(jí)的環(huán)境，三星級(jí)的建筑設(shè)計(jì)和施工，一星級(jí)的物業(yè)管理隊(duì)伍。但缺乏溫馨的提示與告示（小區(qū)內(nèi)的交通與景點(diǎn)的方位沒有明確的指示圖）。 8．銷售情況 價(jià)格定位 ：小高層的均價(jià)在 3600元 /平方米左右，其中西向街景的單位平米價(jià)格較低 ,為 3000元 /平米左右，湖景單位的每平方米價(jià)格較高為 4000元 /平米左右；別墅的定價(jià) 6000元 /平方米左右，靠近湖邊的單位價(jià)格明顯較高。 綜合評價(jià) 該項(xiàng)目地塊自然條件優(yōu)越，具備發(fā)展豪宅的自然條件，但在社區(qū)整體規(guī)劃方面未能夠充分利用優(yōu)勢條件，對潛在客戶的置業(yè)需求特征把握不夠，導(dǎo)致整體規(guī)劃中出現(xiàn)視覺遮擋方面的協(xié)調(diào)。對它的小高層和高層住宅產(chǎn)品來講，裕隆花園在地段上具有一定優(yōu)勢。 圖 9 豐泰今日名苑效果圖 (二 )豐泰裕田花園 豐泰裕田花園位于虎門樹