【正文】 設(shè)水平 是建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村 現(xiàn)代化程度的測(cè)量器。基于以上種種原因，通過(guò)本項(xiàng)目 的拆遷，重新規(guī)劃建設(shè)，將會(huì)大大改善提高當(dāng)?shù)鼐用竦纳瞽h(huán)境。 靖江市 XX 鎮(zhèn)人民政府安置用房新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 7 3 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目目標(biāo)定位 鑒于本項(xiàng)目是舊城改造項(xiàng)目，具有拆 遷安置的特殊社會(huì)屬性，因此從城市、地方區(qū)域、拆遷戶的角度出發(fā)考慮項(xiàng)目開發(fā)的目標(biāo)定位為以下方面： （ 1）通過(guò)危舊房區(qū)域的拆遷改造、提升城市區(qū)域形象； （ 2）通過(guò)拆遷、還建安置拆遷住戶，大幅度改善其居住生活條件； （ 3）充分利用有限的土地資源，將土地價(jià)值最大化 利用 。 靖江市 XX 鎮(zhèn)人民政府安置用房新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 4 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 建設(shè)內(nèi)容 本項(xiàng)目 是 拆遷 安置 工程 ， 根據(jù)項(xiàng)目業(yè)主委托要求及其提供的 相關(guān)資料 ，本項(xiàng)目以 安置房建設(shè)為主，輔以少量 公共活動(dòng)用房。 （ 1）文化性：在功能、層次上滿足旅游消費(fèi)者需求的同時(shí)，還必須與 XX 鎮(zhèn)規(guī)劃 的主題文化相聯(lián)系。 規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)遵循 市 鎮(zhèn)規(guī)劃對(duì)建設(shè)土地利用的 保護(hù)性、生態(tài)性、可持續(xù)性、經(jīng)濟(jì)性和地方性的原則。 設(shè)計(jì)構(gòu)思 項(xiàng)目地塊為 多邊形 地塊，地勢(shì)高低不平，地塊內(nèi)部起伏很大。 建筑選址根據(jù)現(xiàn)有的地形，盡量減少土石方量，將道路干擾對(duì)住戶的影響降至最小。在樓梯、電梯處集中布置形成核心筒剪力墻結(jié)構(gòu)，共同承受水平荷載。 公用設(shè)施設(shè)計(jì)方案 給排水設(shè)計(jì) 給排水 1）水源 本工程屬自來(lái)水廠供水范圍，小區(qū)進(jìn)水由地塊周邊道路市政給水管引入，進(jìn)水管管徑不小于 DN200mm。 雨水量：按 靖江 市暴雨公式計(jì)算，即： q=2822(1+)/(t+)(升 /秒 .公頃 ) 其中 P=2 年，地面逕流系數(shù)取 。 2）荷載指標(biāo)及負(fù)荷估算 70平方米住戶按每戶 6kw計(jì)算， 60平方米左右住戶按照每戶 5kw計(jì)算， 45 平方米住戶按照每戶 4kw 計(jì)算，公共建筑按照 30W/平方米計(jì)算，道路按照 2W/平方米計(jì)算。電話電 纜由小區(qū)側(cè)市政電信接口處引入，電話設(shè)備間設(shè)在地塊東角弱電機(jī)房?jī)?nèi)。 3）弱電線路敷設(shè) 弱電線路室外敷設(shè)采用塑料排管為主，個(gè)別地方采用直埋地敷設(shè)。室外中壓 天然氣經(jīng)調(diào)壓箱調(diào)至低壓后，經(jīng)庭院天然氣管道送至住宅 用戶使用，分別設(shè)置流量計(jì)單獨(dú)計(jì)量。 5.《建筑幕墻物理性能分級(jí) 》 GB/T15225； （節(jié)能專篇）編制深度規(guī)定（ 2021 年版）； 7．國(guó)家、省、市現(xiàn)行的其他建筑節(jié)能相關(guān)法律、法規(guī)。 采用太陽(yáng)能用作住宅熱水加熱，太陽(yáng)能作為清潔能源，取之不盡、用之不竭，是節(jié)能的重要途徑，太陽(yáng)能熱水器是由集熱器、儲(chǔ)水箱、給水箱、循環(huán)管、循環(huán)泵、配水管等組成 。 合理選擇導(dǎo)線，減少線路損耗。本項(xiàng)目規(guī)劃擬采用點(diǎn)、線、面相結(jié)合的手法，在小區(qū)道路兩旁種植行道樹和草皮；在小區(qū) 西 南部較為寬闊地帶種植低矮灌木、草皮和花卉，形成立體綠化；同時(shí)對(duì)小區(qū)內(nèi)較大空地進(jìn)行綠化時(shí)，注意配以小型雕塑、亭、廊等小靖江市 XX 鎮(zhèn)人民政府安置用房新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 17 品，給居民 一個(gè)優(yōu)美的休憩場(chǎng)所以期取得多層次的綠化效果，使小區(qū)一年四季均有良好的觀賞效果。 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)無(wú)明顯噪音來(lái)源，聲環(huán)境質(zhì)量良好。 混凝土澆筑階段：混凝土攪拌機(jī)（運(yùn)輸車輛）、振搗棒等。施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)設(shè)置獨(dú)立的雨、污水管網(wǎng)，雨水、污水經(jīng)處理后排入市政管道。因土石方工程需從外界調(diào)土，故本項(xiàng)目的固廢 以施工人員的生活垃圾為主。 項(xiàng)目建成后，進(jìn) 出的車輛排放汽車尾氣、柴油發(fā)電機(jī)的廢氣、以及居民的廚房油煙，將對(duì)環(huán)境造成一定影響。常見的控制措施有：消聲、吸聲、隔聲和阻聲。 3)廢氣 為減少施工期空氣污染對(duì)環(huán)境的影響，建議采取以下措施： ① 施工期必須加強(qiáng)施工機(jī)械的使用管理和保養(yǎng)維修，提高機(jī)械設(shè)備的正常使用率，縮短工期，降低燃料廢氣的排放量； ② 對(duì)開包的水泥應(yīng)及時(shí)使用和清掃，對(duì)土石方裝卸和運(yùn)輸產(chǎn)生的揚(yáng)塵采取灑水、限制車速抑塵措施，以減輕對(duì)施工區(qū)附近近地面環(huán)境空氣質(zhì)量的影響； ③ 運(yùn)渣車輛不得超高運(yùn)輸，并覆蓋塑料布，以免灑落。 營(yíng)運(yùn)期的環(huán)境保護(hù) 1） 噪聲 選用高效低噪及振動(dòng)小的設(shè)備，振動(dòng)設(shè)備基礎(chǔ)均設(shè)置橡膠或彈簧減振器 ，配備電機(jī)設(shè)隔音罩。 2） 廢水 所有生活污水經(jīng)生化處理達(dá)到一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)后，排入市政管網(wǎng)。 油煙的排放濃度應(yīng)達(dá)《飲食業(yè)油煙排放標(biāo)準(zhǔn)》（ GB18483—2021）的要求，即排放濃度應(yīng)不高于 mg/m3 。這些法規(guī)為本項(xiàng)目勞動(dòng)安全、衛(wèi)生與消防方案設(shè)計(jì)提供了政策依據(jù)。辦公及營(yíng)業(yè)場(chǎng)所裝修、裝飾應(yīng)選用無(wú)輻射、無(wú)污染的材料，嚴(yán)禁選用含甲醇、苯類、放射等對(duì)人體有害的材料。項(xiàng)目建設(shè)必需做好以下原則： 項(xiàng)目在建設(shè)的同時(shí)，必須做好與相關(guān)部門的施工協(xié)調(diào)工作，確保施工進(jìn)度不受影響。 項(xiàng)目實(shí)施的前期各項(xiàng)準(zhǔn)備工作要到位。 2021 年 4 月底驗(yàn)收投入使用。由項(xiàng)目業(yè)主自行組織或委托具有甲級(jí)資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)對(duì)設(shè)計(jì)單位、施工單位、工程監(jiān)理單位、重要設(shè)備（如空調(diào)機(jī)組、電梯）供應(yīng)商、大宗材料供應(yīng)商（如商品混凝土、鋼材）進(jìn)行公開招標(biāo)確定。 招標(biāo)信息發(fā)布 根據(jù)原 靖江 市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)貫徹國(guó)家《招標(biāo)公告發(fā)布暫行辦法》的實(shí)施意見，依法必須招標(biāo)項(xiàng)目的招標(biāo)公告必須同時(shí)在指定的報(bào)紙和信息網(wǎng)絡(luò)媒介上發(fā)布。 靖江市 XX 鎮(zhèn)人民政府安置用房新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 30 10 投資估算與資金籌措 投資估算 投資估算范圍 本項(xiàng)目投資估算范圍涉及前期準(zhǔn)備、場(chǎng)地平整、基礎(chǔ)地下室工程、主體結(jié)構(gòu)工程、裝飾工程、設(shè)備安裝工程、室外環(huán)境、道路工程及其它零星工程。 （ 2）項(xiàng)目業(yè)主提供的有關(guān)資料。 本項(xiàng)目占用土地拆遷安置成本按照平均分?jǐn)偟脑瓌t計(jì)算 ，即按照整個(gè)總拆遷安置成本進(jìn)行均攤 。 ② 對(duì)于提前搬遷的，給與 1000030000 元 /戶的特別獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。前期費(fèi)用總計(jì) 800萬(wàn)元。 綜合分析該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)較小，且有著明顯的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和極大的社會(huì)影響力。 靖江市 XX 鎮(zhèn)人民政府安置用房新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 35 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 項(xiàng)目業(yè)主已與政府相關(guān)部門簽訂土地使用協(xié)議，涉及的非自愿移民安置問(wèn)題可以有效解決；由于項(xiàng)目 建設(shè)得到有關(guān)部門的大力支持，項(xiàng)目引發(fā)社會(huì)矛盾的可能性不大。 靖江市 XX 鎮(zhèn)人民政府安置用房新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 36 12 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 經(jīng)濟(jì)分析的依據(jù)、原則和方法 （ 1）本項(xiàng)目財(cái) 務(wù)評(píng)價(jià)以原國(guó)家計(jì)委頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）為依據(jù)； （ 2）本項(xiàng)目成本、效益等方面的財(cái)務(wù)測(cè)算，按財(cái)政部頒發(fā)的《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的有關(guān)規(guī)定為依據(jù)； （ 3）本項(xiàng)目稅金測(cè)算，按國(guó)家頒發(fā)的稅種、稅目及相關(guān)規(guī)定為測(cè)算依據(jù)。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目投入估算 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總投入費(fèi)用為 9000 萬(wàn)元。 地塊周邊 配套完善、交通便利、居住環(huán)境優(yōu)越，商業(yè)、文化氛圍較濃，市場(chǎng)區(qū)位、交通區(qū)位、環(huán)境區(qū)位都比較好，未來(lái)發(fā)展前景看好。項(xiàng)目建設(shè)的前置條件已具備，建設(shè)地交通便利，具有較好的建設(shè)條件 。 ，確保項(xiàng)目投入使用后能夠正常使用和得到維護(hù)，以發(fā)揮更好的效益 。 建議 ； 靖江 市房地產(chǎn)開發(fā)管理程序和規(guī)定，按預(yù)定的計(jì)劃和目標(biāo)，優(yōu)質(zhì)、高效地實(shí)施開發(fā)建設(shè)。因此本項(xiàng)目 具有較好的社會(huì)效益。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果 從以上評(píng)價(jià)結(jié)果可知，項(xiàng)目投資 合理可行。 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 本項(xiàng)目為 拆遷 安置房建設(shè) 項(xiàng)目，住房不存在銷售環(huán)節(jié)，故將計(jì)算靖江市 XX 鎮(zhèn)人民政府安置用房新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 37 期設(shè)定為項(xiàng)目的建設(shè)工期，即 20 個(gè)月。在運(yùn)營(yíng)期要注意對(duì)聲學(xué)環(huán)境、綠化成果的保護(hù)，認(rèn)真落實(shí)環(huán)保部門的要求，盡量減少對(duì)周邊地區(qū)的環(huán)境容量需求，避免環(huán)境因素引發(fā)的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。 社會(huì)影響分析 可以推動(dòng)所在地段的城市建設(shè)進(jìn)程，促進(jìn)周邊公用設(shè)施的配套完善，提升當(dāng)?shù)卦芯用竦纳钯|(zhì)量； 增加所在地區(qū)服務(wù)業(yè)的就業(yè)機(jī)會(huì)； 項(xiàng)目的建設(shè)，將增加對(duì)建材、設(shè)備、勞動(dòng)力的需求； 項(xiàng)目建成后，車流、人流都將增加，加大了環(huán)境衛(wèi)生的工作量；同時(shí)增大了對(duì)當(dāng)?shù)氐墓梅?wù)設(shè)施需求，但也有利于增加社會(huì)的有效消費(fèi)需求。 靖江市 XX 鎮(zhèn)人民政府安置用房新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 32 農(nóng)民安置房項(xiàng)目投資估算表 （單位：元） 序號(hào) 項(xiàng)目 每平米成本 費(fèi)用成本 一 土地補(bǔ)償費(fèi)用 4354 小計(jì) 4354 二 前期費(fèi)用 1 施工圖設(shè)計(jì)費(fèi) 15 2 勘測(cè)費(fèi) 3 3 三通一平 25 4 招標(biāo)造價(jià)等咨詢費(fèi) 12 30 5 通訊設(shè)施配套費(fèi) 10 25 6 有線電視電費(fèi) 10 25 7 供電設(shè)施配套費(fèi) 190 475 8 自來(lái)水管網(wǎng)建設(shè)費(fèi) 25 9 建設(shè)單位管理費(fèi) 建安造價(jià) 3% 75 小計(jì) 800 三 工程費(fèi)用 1 土建水電工程 1000 2500 2 勞務(wù)協(xié)調(diào)費(fèi) 3 規(guī)劃定點(diǎn)費(fèi) 4 規(guī)劃局技術(shù)咨詢費(fèi) 1 5 審圖費(fèi) 6 監(jiān)理費(fèi) 10 25 靖江市 XX 鎮(zhèn)人民政府安置用房新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 33 7 白蟻費(fèi) 8 測(cè)繪費(fèi) 4 9 環(huán)境檢測(cè)費(fèi) 1 10 沉降觀測(cè)費(fèi) 1 11 氣象防雷辦 3 12 檔案費(fèi) 1 13 室外管線及電信等附屬工程 50 125 14 道路、永久圍墻、停車場(chǎng)、路燈等設(shè)施 35 15 環(huán)境綠化 30 75 16 其他工程費(fèi)用 小計(jì) 3346 七 其他費(fèi)用 1 不可預(yù)見費(fèi) 400 2 期間費(fèi)用 100 小計(jì) 500 建 設(shè)投資 合計(jì) 9000 資金籌措 資金來(lái)源： 自籌資金 9000 萬(wàn)元，占總投資的 100%。 ④ 期房安置 與現(xiàn)房安置方式的拆遷面積 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 比貨幣安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)略低 。根據(jù) 靖江 市拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)主提供的相關(guān)拆遷統(tǒng)計(jì)資料，整個(gè)拆遷安置成本約 4354 萬(wàn)。 （ 4） 國(guó)家有關(guān)主管部門規(guī)定的取費(fèi)類別和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)的土建、公用工程的投資估算指標(biāo)。主要對(duì)本項(xiàng)目涉及的土建、安裝、設(shè)備、室外附屬設(shè)施及管網(wǎng)等工程費(fèi)用進(jìn)行測(cè)算，并對(duì)項(xiàng)目涉及的工程建設(shè)其 他費(fèi)用：土地 拆遷安置 費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、建設(shè) 管理費(fèi)、建設(shè) 監(jiān)理費(fèi)、城市建設(shè)配套費(fèi) 、預(yù)備費(fèi)等進(jìn)行估算。招標(biāo)時(shí)應(yīng)遵循公開、公平、公正、誠(chéng)實(shí)信用和優(yōu)勝劣汰的原則，組織完成編 標(biāo)、公告、資審、評(píng)標(biāo)等工作。 建議在同等條件下，有類似工程經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)先。 靖江市 XX 鎮(zhèn)人民政府安置用房新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 28 9 工程招投標(biāo)方案 本項(xiàng)目業(yè)主將根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》，對(duì)項(xiàng)目的工程施工、工程監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等采購(gòu)進(jìn)行招標(biāo)，并根據(jù)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第 3 號(hào)令以及 靖江 市有關(guān)招標(biāo)文件的規(guī)定，結(jié)合項(xiàng)目的具體情況，組織完成招投標(biāo)工作。 2021 年 3 月 2021 年 4 月： 完成基礎(chǔ)工程及地下工程，開始主體工程建設(shè)； 2021 年 5 月 —2021 年 12 月 ：主體工程全部竣工；開工室內(nèi)裝飾工程、水電安裝工程、設(shè)備安裝工程；完成水電工程的 70%、裝飾工程的 60%、設(shè)備安裝工程的 70%。 充分考慮項(xiàng)目開發(fā)的特點(diǎn)、結(jié)合施工能力、資金到位等諸多因素，既要保證各個(gè)功能的土地開發(fā)利用，又要爭(zhēng)取開發(fā)一片，收益一片，實(shí)施滾動(dòng)開發(fā)的戰(zhàn)略，爭(zhēng)取降低項(xiàng)目的投資成本。辦公營(yíng)業(yè)房屋內(nèi)放置一定數(shù)量滅火器靖江市 XX 鎮(zhèn)人民政府安置用房新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 24 具，辦公營(yíng)業(yè)建筑四周應(yīng)設(shè)環(huán)形消防車道，環(huán)形消防車道應(yīng)有兩處與其它道路連通，以確保安全。 本項(xiàng)目施工期間應(yīng)嚴(yán)格要求，切實(shí)加強(qiáng)勞動(dòng)安全生產(chǎn)管理，一切操作必須執(zhí)行《施工現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)用電安全技術(shù)規(guī)范》 JGJ4688，《建筑機(jī)械使用安全技術(shù)規(guī)程》 JGJ3386，《建筑施工高空作業(yè)安全技術(shù)規(guī)范》 JGJ8091。 靖江市 XX 鎮(zhèn)人民政府安置用房新建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 22 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 項(xiàng)目建成后，經(jīng)所采取的污染物防治措施后，生活污水經(jīng)生化處理達(dá)到一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)排放長(zhǎng)江，廢水中主要污染物大幅度減少，對(duì)地表 水長(zhǎng)江影響不大；生活垃圾通過(guò)小區(qū)物業(yè)管理部門定期對(duì)垃圾袋裝收集，清運(yùn)到指定垃圾處理場(chǎng)，對(duì)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生影響不大。 生活污水的排放標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按《