【正文】 房屋買賣合同糾紛案例分析 近些年，與房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮相伴隨的，則是房地產(chǎn)糾紛案件的大量出現(xiàn)，從濱海新區(qū)塘沽審判區(qū)了解到， 2021 年， 受理各類 民事 案件 4300 余 件，其中 房屋買賣合同糾紛、房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議糾紛等涉及房地產(chǎn)的案件占到七成以上。通過 這些年我在房地產(chǎn)領(lǐng)域的關(guān)注和學(xué)習(xí)，結(jié)合在 地產(chǎn)公司 工作時(shí) 接觸的一些案例 ， 和在 塘沽法院民二庭（房地產(chǎn)庭）參與的一些案件陪審，現(xiàn)總結(jié)了房屋買賣合同糾紛這部分的一些典型案例，和大家分享、研究。 房屋買賣合同糾紛分為商品房買賣合同糾紛和二手房買賣合同糾紛。 一、商品房買賣合同糾紛 商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會(huì)銷售，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。 這類合同也就是常說的“一手房買賣合同”，房地產(chǎn)開發(fā)商為合同一方當(dāng)事人，這類合同簽訂、履行過程中的糾紛主要有以下幾類： （一）售房廣告 引發(fā) 的糾紛 眾所周知，開發(fā)商在售樓過程中為了推銷房屋，大幅度的制作售樓廣告， 銷售人員在銷售過程中為了追求業(yè)績(jī)，也對(duì)購房人進(jìn)行諸多說明及允諾，主要情形有：（ 1）向購房人提供某些購房?jī)?yōu)惠或附帶贈(zèng)送禮品的說明；（ 2）對(duì)商品房美觀性的陳述；（ 3）對(duì)商品房使用功能的陳 述；（ 4）對(duì)商品房環(huán)境性的陳述；（ 5）售后承諾，比如 “售后包租”、“代租”等售后回報(bào)，為外地購房者辦理本地城市的戶口指標(biāo)等等。而這些 往往在 購房人簽訂合同后或 入往后統(tǒng)統(tǒng)不見蹤影 。 案例一，天津某開發(fā)商在對(duì)外預(yù)售房屋時(shí)，宣傳廣告稱小區(qū)樓房前后間距有60 米，小區(qū)綠化率為 50%，并在預(yù)售房屋合同中約定， “開發(fā)商 不 得擅自變更已經(jīng)與業(yè)主約定的小區(qū)平面圖，若確需變更的應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主書面同意；開發(fā)商未征得業(yè)主同意變更小區(qū)的平面布局，業(yè)主有權(quán)要求開發(fā)商恢復(fù)，不能恢復(fù)的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向業(yè)主支付總房?jī)r(jià)款的 3%違約金 ”。該小區(qū)業(yè)主收 房時(shí)才發(fā)現(xiàn)樓房前后的間距由原來的 60 縮小成了 平米，明顯違反了小區(qū)規(guī)劃，開發(fā)商違約。經(jīng)過法院審理查明，開發(fā)商是自行提出變更規(guī)劃的，并未征得業(yè)主同意，政府有關(guān)部門也沒有強(qiáng)制要求變更，據(jù)此法院一審判決開發(fā)商向維權(quán)業(yè)主承擔(dān)總房?jī)r(jià)款3%的違約金。 案例二，北京某高檔小區(qū)在售樓時(shí)在宣傳資料中承諾， ”小區(qū)內(nèi)綜合綠化面積達(dá)總占地面積的 31%，擁有 6800 的綠地和中心花園，環(huán)境宜人， 5000 平米的地下超大停車庫，原裝高檔現(xiàn)代電梯，小區(qū)實(shí)行封閉式管理， 24 小時(shí)保安，房屋共用部分精美裝修等等 ”。同樣業(yè)主入住以上承諾紛紛不 能兌現(xiàn)，要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。一審法院認(rèn)為，開發(fā)商對(duì)于綠地、花園面積、車庫、原裝現(xiàn)代電梯以及對(duì)商品房各組成部分裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)的說明和允諾，影響到了商品房的檔次及居住質(zhì)量，也會(huì)對(duì)買受人購房，訂立購房合同及房屋價(jià)格的確定產(chǎn)生重要影響，因此對(duì)上述幾項(xiàng)開發(fā)公司說明和允諾的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合同內(nèi)容。 最后 調(diào)解結(jié)案，開發(fā)商給予一定經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。 但是，同樣案例， 如果要求解除合同 ，法院駁回訴訟請(qǐng)求。 案例三，貽成尚北新風(fēng)系統(tǒng)案例。 案例四，貽成綜合大廈土地使用年限案例。土地變性后，使用年限未變。 法律分析： 適用法律： 實(shí)踐當(dāng)中解決 此案件的主要依據(jù)是《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條， “商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任 ”。 通過上面案例， 購房者基本售房廣告糾紛一般有兩種訴求：一是 要求 開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任和賠償相關(guān)損失；二是要求解除商品房買賣合 同 ，并賠償相關(guān)損失 ，損 失主要為購房款的利息損失及房屋升值帶來的差價(jià)損失 。 在第一種訴訟請(qǐng)求中，若商品房買賣合同中對(duì)違約責(zé)任有規(guī)定，則購房者直接依據(jù)合同約定之?dāng)?shù)額請(qǐng)求違約賠償金，案例一。但大部分時(shí)候，合同中并未約定開發(fā)商的具體違約責(zé)任，天津市房管局的版本僅對(duì)開發(fā)商延期交房、辦證、面積差異、設(shè)計(jì)變更等進(jìn)行了違約責(zé)任約定，補(bǔ)充條款是開發(fā)商自行擬定，僅對(duì)購房者進(jìn)行了諸多約定，很少約定自身違約責(zé)任，這種情況下，估算損失大小存在困難，法官一般傾向于調(diào)解結(jié)案；在第二 種訴訟請(qǐng)求中 ，購房者主要是依據(jù)合同法第 94 條之規(guī)定請(qǐng)求解除合同。從法理上來講，購 房者能否行使解除權(quán)的依據(jù)是違約方的違約行為是否構(gòu)成根本性違約，只有在違約方的違約行為構(gòu)成根本性違約的情形下，才賦予守約方解除合同的權(quán)利。合同法第 94 條規(guī)定的幾種情形，則是法律上對(duì)根本性違約的行為做列舉，在列舉的五種情形中，銷售廣告不實(shí)可套用的主要是該條第4 款之規(guī)定“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的” 因此，需要法院對(duì)案件進(jìn)行審查，判斷廣告不實(shí)的違約行為是否導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，根據(jù)商品房買賣的通常目的而言，應(yīng)從普通人的一般生活經(jīng)驗(yàn)及交易習(xí)慣的角度考察，對(duì)于商品房銷售廣告中開發(fā)商許諾 但是最終沒有訂入合同而成為合同條款的事項(xiàng)及內(nèi)容，雖然事后在客觀上對(duì)購房人買受該商品房目的產(chǎn)生了不良影響，但雙方尤其是買受人在訂立合同時(shí)竟沒有主意該內(nèi)容，至少說明該內(nèi)容并非是買受人在訂立合同時(shí)首先考慮的問題，從這一角度看，因商品房銷售廣告許諾沒有訂入合同致使該內(nèi)容的法律地位不穩(wěn)定而引起的糾紛，買受人也有一定的可責(zé)性，如上述案例中，開發(fā)商對(duì)周邊環(huán)境、配套設(shè)施問題上的許諾沒有到位，法院認(rèn)定為一般違約，合同繼續(xù)履行，賠償酌定裁量。 售樓員的許諾，有無證據(jù)是關(guān)鍵。 （二）認(rèn)購糾紛 認(rèn)購是指在商品房買賣合同過程中，雙方 當(dāng)事人在簽署商品房預(yù)售合同或商品房現(xiàn)房買賣合同前簽訂文書的行為，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。簽訂的文書名稱五花八門，有叫“認(rèn)購書”，有叫“訂購協(xié)議”，還有叫“房號(hào)保留協(xié)議”的。 這方面的案例： 案例一， 周某應(yīng)房產(chǎn)公司要求與其簽訂《房產(chǎn)認(rèn)購協(xié)議書》，并交付了定金2 萬元，約定購買該公司開發(fā)的一處房屋。當(dāng)時(shí)該公司聲稱該房屋的絕對(duì)不存在抵押等情況。簽訂協(xié)議后，周某遂于 約定日期 攜帶購房款到房產(chǎn)公司準(zhǔn)備正式簽訂商品房買賣合同，簽訂合同前，周某經(jīng)向產(chǎn)權(quán)機(jī)關(guān)查詢得知他預(yù)訂的該套住宅已于 認(rèn)購協(xié)議簽訂前 抵押給銀行。周某遂 拒絕簽訂商品房買賣合同，并要求房產(chǎn)公司返還定金 2 萬元 。并提出在房產(chǎn)公司解除對(duì)該房屋的抵押后，雙方再簽訂商品房買賣合同。但房產(chǎn)公司不愿退還已收取的定金。周某遂將房產(chǎn)公司告上法庭，要求法院判令該公司撤銷《房產(chǎn)認(rèn)購協(xié)議書》，返還已交的 2 萬元定金并加倍賠償 2 萬元。 開庭后，房產(chǎn)公司辯稱：該房產(chǎn)確實(shí)已抵押給銀行，但公司在與周某簽訂協(xié)議之前，已告知周某房產(chǎn)被抵押的事實(shí)，銀行也同意公司銷售被抵押的房產(chǎn)，何況目前周某沒有遭受任何損失。由于周某沒有按時(shí)簽訂商品房買賣合同，已經(jīng)違約，故公司不退還購房定金的行為并無不當(dāng)，請(qǐng)求 法院駁回其訴訟請(qǐng)求。 法院審理后認(rèn)為，由于房產(chǎn)公司在訂立《房產(chǎn)認(rèn)購協(xié)議書》時(shí)，沒有如實(shí)向購房者說明房產(chǎn)已被抵押，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》作出判決：撤銷雙方簽訂的《房產(chǎn)認(rèn)購協(xié)議書》，房產(chǎn)公司返還周某已付購房定金 2 萬元，并支付賠償金 2 萬元。 案例二， 陳 某 與 某地產(chǎn) 公司簽訂《房產(chǎn)定購協(xié)議書》，約定陳定購一套商品房，并支付定金 1 萬元。協(xié)議另載明：陳在簽訂定購協(xié)議時(shí)已詳細(xì)閱讀和了解星星公司在銷售現(xiàn)場(chǎng)公示的《商品房買賣合同》范本、補(bǔ)充協(xié)議等購房文本的內(nèi)容。同年 4 月 19 日 ，陳簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，認(rèn)為該合同的補(bǔ)充協(xié)議有許多不公平條款，兩次發(fā)函要求修改不公平條款。最后雙方扯皮起訴到法院。 法院審理后認(rèn)為： 該協(xié)議明確載明：陳已詳細(xì)閱讀和了解該《商品房買賣合同》范本、補(bǔ)充協(xié)議等購房文本的內(nèi)容，故陳應(yīng)按定購協(xié)議約定的合同基本條件與星星公司簽訂正式的《商品房買賣合同》，星星公司有權(quán)拒退定金，駁回陳的訴訟請(qǐng)求。 實(shí)踐中，開發(fā)商擬定的《訂購協(xié)議》往往把自身的責(zé)任 推 的一干二凈，工作時(shí)出具的《訂購協(xié)議》，換簽《商品房買賣合同》的時(shí)間無法確定，