【正文】 房屋買賣合同糾紛案例分析 近些年，與房地產(chǎn)市場繁榮相伴隨的，則是房地產(chǎn)糾紛案件的大量出現(xiàn)，從濱海新區(qū)塘沽審判區(qū)了解到， 2021 年， 受理各類 民事 案件 4300 余 件，其中 房屋買賣合同糾紛、房屋拆遷安置補償協(xié)議糾紛等涉及房地產(chǎn)的案件占到七成以上。通過 這些年我在房地產(chǎn)領域的關注和學習，結合在 地產(chǎn)公司 工作時 接觸的一些案例 ， 和在 塘沽法院民二庭（房地產(chǎn)庭）參與的一些案件陪審，現(xiàn)總結了房屋買賣合同糾紛這部分的一些典型案例，和大家分享、研究。 房屋買賣合同糾紛分為商品房買賣合同糾紛和二手房買賣合同糾紛。 一、商品房買賣合同糾紛 商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會銷售，轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。 這類合同也就是常說的“一手房買賣合同”，房地產(chǎn)開發(fā)商為合同一方當事人，這類合同簽訂、履行過程中的糾紛主要有以下幾類： （一）售房廣告 引發(fā) 的糾紛 眾所周知，開發(fā)商在售樓過程中為了推銷房屋，大幅度的制作售樓廣告， 銷售人員在銷售過程中為了追求業(yè)績，也對購房人進行諸多說明及允諾，主要情形有：（ 1）向購房人提供某些購房優(yōu)惠或附帶贈送禮品的說明；（ 2）對商品房美觀性的陳述；（ 3）對商品房使用功能的陳 述；（ 4）對商品房環(huán)境性的陳述；（ 5）售后承諾，比如 “售后包租”、“代租”等售后回報，為外地購房者辦理本地城市的戶口指標等等。而這些 往往在 購房人簽訂合同后或 入往后統(tǒng)統(tǒng)不見蹤影 。 案例一，天津某開發(fā)商在對外預售房屋時，宣傳廣告稱小區(qū)樓房前后間距有60 米，小區(qū)綠化率為 50%，并在預售房屋合同中約定， “開發(fā)商 不 得擅自變更已經(jīng)與業(yè)主約定的小區(qū)平面圖，若確需變更的應當征得業(yè)主書面同意；開發(fā)商未征得業(yè)主同意變更小區(qū)的平面布局，業(yè)主有權要求開發(fā)商恢復，不能恢復的，開發(fā)商應當向業(yè)主支付總房價款的 3%違約金 ”。該小區(qū)業(yè)主收 房時才發(fā)現(xiàn)樓房前后的間距由原來的 60 縮小成了 平米，明顯違反了小區(qū)規(guī)劃，開發(fā)商違約。經(jīng)過法院審理查明，開發(fā)商是自行提出變更規(guī)劃的，并未征得業(yè)主同意，政府有關部門也沒有強制要求變更，據(jù)此法院一審判決開發(fā)商向維權業(yè)主承擔總房價款3%的違約金。 案例二，北京某高檔小區(qū)在售樓時在宣傳資料中承諾， ”小區(qū)內綜合綠化面積達總占地面積的 31%，擁有 6800 的綠地和中心花園，環(huán)境宜人， 5000 平米的地下超大停車庫，原裝高檔現(xiàn)代電梯，小區(qū)實行封閉式管理， 24 小時保安，房屋共用部分精美裝修等等 ”。同樣業(yè)主入住以上承諾紛紛不 能兌現(xiàn)，要求開發(fā)商承擔違約責任。一審法院認為，開發(fā)商對于綠地、花園面積、車庫、原裝現(xiàn)代電梯以及對商品房各組成部分裝飾裝修標準的說明和允諾，影響到了商品房的檔次及居住質量，也會對買受人購房，訂立購房合同及房屋價格的確定產(chǎn)生重要影響，因此對上述幾項開發(fā)公司說明和允諾的內容應當認定為合同內容。 最后 調解結案，開發(fā)商給予一定經(jīng)濟補償。 但是，同樣案例， 如果要求解除合同 ，法院駁回訴訟請求。 案例三，貽成尚北新風系統(tǒng)案例。 案例四，貽成綜合大廈土地使用年限案例。土地變性后，使用年限未變。 法律分析： 適用法律： 實踐當中解決 此案件的主要依據(jù)是《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條， “商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任 ”。 通過上面案例， 購房者基本售房廣告糾紛一般有兩種訴求：一是 要求 開發(fā)商承擔違約責任和賠償相關損失；二是要求解除商品房買賣合 同 ，并賠償相關損失 ，損 失主要為購房款的利息損失及房屋升值帶來的差價損失 。 在第一種訴訟請求中，若商品房買賣合同中對違約責任有規(guī)定，則購房者直接依據(jù)合同約定之數(shù)額請求違約賠償金，案例一。但大部分時候，合同中并未約定開發(fā)商的具體違約責任，天津市房管局的版本僅對開發(fā)商延期交房、辦證、面積差異、設計變更等進行了違約責任約定，補充條款是開發(fā)商自行擬定，僅對購房者進行了諸多約定，很少約定自身違約責任，這種情況下，估算損失大小存在困難，法官一般傾向于調解結案；在第二 種訴訟請求中 ，購房者主要是依據(jù)合同法第 94 條之規(guī)定請求解除合同。從法理上來講，購 房者能否行使解除權的依據(jù)是違約方的違約行為是否構成根本性違約，只有在違約方的違約行為構成根本性違約的情形下，才賦予守約方解除合同的權利。合同法第 94 條規(guī)定的幾種情形，則是法律上對根本性違約的行為做列舉，在列舉的五種情形中，銷售廣告不實可套用的主要是該條第4 款之規(guī)定“當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的” 因此，需要法院對案件進行審查，判斷廣告不實的違約行為是否導致合同目的不能實現(xiàn)，根據(jù)商品房買賣的通常目的而言，應從普通人的一般生活經(jīng)驗及交易習慣的角度考察，對于商品房銷售廣告中開發(fā)商許諾 但是最終沒有訂入合同而成為合同條款的事項及內容，雖然事后在客觀上對購房人買受該商品房目的產(chǎn)生了不良影響，但雙方尤其是買受人在訂立合同時竟沒有主意該內容，至少說明該內容并非是買受人在訂立合同時首先考慮的問題，從這一角度看，因商品房銷售廣告許諾沒有訂入合同致使該內容的法律地位不穩(wěn)定而引起的糾紛，買受人也有一定的可責性，如上述案例中，開發(fā)商對周邊環(huán)境、配套設施問題上的許諾沒有到位，法院認定為一般違約，合同繼續(xù)履行，賠償酌定裁量。 售樓員的許諾，有無證據(jù)是關鍵。 （二）認購糾紛 認購是指在商品房買賣合同過程中，雙方 當事人在簽署商品房預售合同或商品房現(xiàn)房買賣合同前簽訂文書的行為，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。簽訂的文書名稱五花八門，有叫“認購書”，有叫“訂購協(xié)議”，還有叫“房號保留協(xié)議”的。 這方面的案例： 案例一， 周某應房產(chǎn)公司要求與其簽訂《房產(chǎn)認購協(xié)議書》，并交付了定金2 萬元，約定購買該公司開發(fā)的一處房屋。當時該公司聲稱該房屋的絕對不存在抵押等情況。簽訂協(xié)議后，周某遂于 約定日期 攜帶購房款到房產(chǎn)公司準備正式簽訂商品房買賣合同，簽訂合同前，周某經(jīng)向產(chǎn)權機關查詢得知他預訂的該套住宅已于 認購協(xié)議簽訂前 抵押給銀行。周某遂 拒絕簽訂商品房買賣合同，并要求房產(chǎn)公司返還定金 2 萬元 。并提出在房產(chǎn)公司解除對該房屋的抵押后，雙方再簽訂商品房買賣合同。但房產(chǎn)公司不愿退還已收取的定金。周某遂將房產(chǎn)公司告上法庭，要求法院判令該公司撤銷《房產(chǎn)認購協(xié)議書》，返還已交的 2 萬元定金并加倍賠償 2 萬元。 開庭后，房產(chǎn)公司辯稱：該房產(chǎn)確實已抵押給銀行，但公司在與周某簽訂協(xié)議之前，已告知周某房產(chǎn)被抵押的事實，銀行也同意公司銷售被抵押的房產(chǎn)，何況目前周某沒有遭受任何損失。由于周某沒有按時簽訂商品房買賣合同，已經(jīng)違約，故公司不退還購房定金的行為并無不當，請求 法院駁回其訴訟請求。 法院審理后認為，由于房產(chǎn)公司在訂立《房產(chǎn)認購協(xié)議書》時，沒有如實向購房者說明房產(chǎn)已被抵押，根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》作出判決：撤銷雙方簽訂的《房產(chǎn)認購協(xié)議書》，房產(chǎn)公司返還周某已付購房定金 2 萬元，并支付賠償金 2 萬元。 案例二， 陳 某 與 某地產(chǎn) 公司簽訂《房產(chǎn)定購協(xié)議書》，約定陳定購一套商品房，并支付定金 1 萬元。協(xié)議另載明：陳在簽訂定購協(xié)議時已詳細閱讀和了解星星公司在銷售現(xiàn)場公示的《商品房買賣合同》范本、補充協(xié)議等購房文本的內容。同年 4 月 19 日 ，陳簽訂《商品房買賣合同》時，認為該合同的補充協(xié)議有許多不公平條款，兩次發(fā)函要求修改不公平條款。最后雙方扯皮起訴到法院。 法院審理后認為： 該協(xié)議明確載明：陳已詳細閱讀和了解該《商品房買賣合同》范本、補充協(xié)議等購房文本的內容，故陳應按定購協(xié)議約定的合同基本條件與星星公司簽訂正式的《商品房買賣合同》，星星公司有權拒退定金，駁回陳的訴訟請求。 實踐中，開發(fā)商擬定的《訂購協(xié)議》往往把自身的責任 推 的一干二凈，工作時出具的《訂購協(xié)議》，換簽《商品房買賣合同》的時間無法確定，