【正文】 1 物業(yè)管理公司設(shè)備設(shè)施管理規(guī)定 第一部分 總則 一、承包商監(jiān)督規(guī)定 對須持有政府部門頒發(fā)的資質(zhì)證書方允許從事的專業(yè)，如消防自動報警系統(tǒng)的維護保養(yǎng)和定期試驗，及某些專業(yè)性較強的項目，如電梯的維修保養(yǎng)等可將項目外委給承包商作業(yè)。 (一 )承包商監(jiān)督規(guī)定 為規(guī)范對承包項目的管理，特制定本規(guī)定。 承包商進場前，必須提供工程圖、施工程序、工期計劃各三套，經(jīng)審查批準(zhǔn)后方允許入場。 其相關(guān)專業(yè)的管理員應(yīng)協(xié)調(diào)、監(jiān)督承包商的工作。 承包商進場作業(yè)期間，必須遵守大樓的各項管理規(guī)定。 督促承包商嚴(yán)格按 國家規(guī)范 (如環(huán)保、勞保條例等 )及合同要求施工。 承包商的用料，必須與合同條款規(guī)定的相一致。承包商用料的任何變更須事先經(jīng)該工程主管人員簽認(rèn)，否則作違反合同處理。 承包商因故需變更施工圖紙或施工工藝，必須提出書面報告，經(jīng)該工程主管人員簽認(rèn)并報物管部經(jīng)理核準(zhǔn)后，方允許實施。 承包商的竣工報告、資料、圖紙等，必須先交該工程主管管理員檢查核對，雙方填寫技改工程驗收報告書，經(jīng)物管部經(jīng)理、總經(jīng)理審查批準(zhǔn)后，方可通知財務(wù)結(jié)算。 二、設(shè)施設(shè)備巡檢規(guī)定 為保證設(shè)備正常運行，及時發(fā)現(xiàn)并消除故障隱患，設(shè)施設(shè)備 組必須對所轄設(shè)備進行 2 日常巡檢。 巡視值班人員必須按本系統(tǒng)規(guī)定的時間和項目巡視檢查管轄下的設(shè)備。 巡視值班人員外出巡檢，必須隨時與部門保持聯(lián)系。 巡視值班人員每次巡檢均須在相應(yīng)的巡查記錄上依順序做好巡查情況和結(jié)果記錄。 巡視值班人員應(yīng)根據(jù)當(dāng)班設(shè)備的具體運行情況，對“手動”運行的設(shè)備和有異常苗頭、運行不穩(wěn)定的設(shè)備加強巡檢和監(jiān)控。 發(fā)現(xiàn)設(shè)備儀表和電流表、電壓表、壓力表、電度表、水表等有缺陷，發(fā)現(xiàn)設(shè)備運行狀態(tài)指示燈有損壞，發(fā)現(xiàn)安全保護元件有變化，均應(yīng)即時通知維修人員調(diào)整或更換，保證設(shè)備 的監(jiān)控元件在完好狀態(tài)下運行。 發(fā)現(xiàn)有不正常的噪音、壓力、振動、泄露等又不能迅速排除的，必須立即報告維修人員，并采取適當(dāng)?shù)姆雷o措施，防止事故的發(fā)生或擴大。 相關(guān)專業(yè)的管理員每周一次對巡查情況和結(jié)果進行抽查，發(fā)現(xiàn)問題追查原因，如屬人為應(yīng)追究當(dāng)事人責(zé)任。 三、設(shè)備管理規(guī)定 設(shè)備的維修保養(yǎng)分月度、季度、半年、年度，由相關(guān)專業(yè)的管理員按維修保養(yǎng)項目、內(nèi)容、達標(biāo)參數(shù)制訂保養(yǎng)計劃，交各班組實施。 各班組每次完成常規(guī)保養(yǎng)后，責(zé)任人和班組長填寫保養(yǎng)記錄并存檔。 設(shè)備的維修分小修、中修、大修三種 ，由相關(guān)專業(yè)的管理員根據(jù)設(shè)備的性能等規(guī)劃編制維修方案，交班組執(zhí)行。 如檢修保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)有可能導(dǎo)致嚴(yán)重故障的缺陷事項，必須立即填入維修保養(yǎng)記錄表，上報設(shè)施設(shè)備組組長整改。 3 每次檢修保養(yǎng)后必須填寫相應(yīng)的表格，設(shè)施設(shè)備組組長負責(zé)監(jiān)督執(zhí)行。 四、機房管理規(guī)定 物管部轄下的設(shè)備機房有：開閉所變配電房、電梯機房、冷水機房、水泵房、空調(diào)機房等；它們都是生產(chǎn)重地，為規(guī)范各機房的管理，特制定本規(guī)定。 機房門口醒目位置懸掛機房名稱，并張貼“機房重地，謝絕來訪”或“生產(chǎn)重地，請勿進入”的告示牌。 凡易燃易 爆的設(shè)備場站，高電壓、高溫等設(shè)備場所，在外圍的入口或通道等顯眼位置掛貼規(guī)范的警示牌。 各系統(tǒng)的設(shè)備必須在顯眼位置張貼有統(tǒng)一規(guī)格的標(biāo)識。 各系統(tǒng)按有利工作和安全原則在相應(yīng)的設(shè)備管道閥門和電器開關(guān)上掛貼表明用途和狀態(tài)的告示牌。 機房鑰匙是專用鑰匙，任何員工不得隨意配制機房鑰匙。 未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，外來人員 (包括參觀學(xué)習(xí)和施工等 )禁止進入機房；經(jīng)批準(zhǔn)進入機房的外來人員必須遵守機房有關(guān)規(guī)定，服從機房工作人員的安排指導(dǎo)。 供電局突然到場檢查或抽查相應(yīng)的機房如開閉所、變配電房等，當(dāng)值人員在 查驗證件核實身份后，應(yīng)熱情接待，主動配合，并應(yīng)立即通知電氣管理員或部門領(lǐng)導(dǎo)。 保持機房的安靜、嚴(yán)肅、整潔，嚴(yán)禁在機房內(nèi)聚會、聊天、嬉戲、喧嘩等，不得有影響工作、分散注意力的行為。 嚴(yán)禁攜帶火種進入易燃易爆的設(shè)備場站和電子類設(shè)備機房，嚴(yán)禁在機房內(nèi)吸煙。未經(jīng)書面批準(zhǔn)并落實安全措施，不得在機房內(nèi)進行動火類作業(yè)。 機房的內(nèi)線和外線電話，均為值班專用電話，應(yīng)時刻保持待機狀態(tài)，嚴(yán)禁打私人電話或長時間占用電話。 4 1各機房工作員工必須按要求如實認(rèn)真填寫各種表格，主要設(shè)備的參數(shù)記錄必須齊全，工作記錄 應(yīng)清晰明了。 五、設(shè)備機房防火規(guī)定 不得在機房內(nèi)吸煙。 維修工作中需使用易燃物品要事先清除火源，工作中要防止易燃物外泄。機房內(nèi)不得存放易燃物品。 需要動火作業(yè)時，由相關(guān)專業(yè)的管理員填寫機房動火作業(yè)申請表，物管部經(jīng)理簽名同意后方能施工。施工前應(yīng)清除動火現(xiàn)場的易燃物品，準(zhǔn)備好滅火器；施工后認(rèn)真檢查，確認(rèn)無火種后方能離開。 部門管理人員在當(dāng)值期間，應(yīng)注意檢查機房內(nèi)的滅火自救措施，并教導(dǎo)員工掌握各種滅火器械的性能及處理各種消防信號的正確方法。 當(dāng)值人員應(yīng)巡查、記錄責(zé)任管轄區(qū)域內(nèi)消防報 警探測器和消防設(shè)備的情況，及時報告、處理火警信號。 機房內(nèi)的樓梯、走道、出人口要保持暢通無阻，嚴(yán)禁堆放物件。 機房內(nèi)的火災(zāi)探測器、噴淋頭、防火門、防排煙設(shè)備、滅火器、疏散標(biāo)志和指示燈等設(shè)施，必須保持完整好用。 發(fā)生電氣火災(zāi)時，當(dāng)值員工施救時應(yīng)堅持“先斷電，后滅火”原則；如油路發(fā)生火災(zāi)，應(yīng)立即關(guān)閉油閘并用沙袋堵截油路，防止擴散，并用二氧化碳及其他干式滅火器撲救。 火災(zāi)時設(shè)備操作應(yīng)按各工種的安全操作規(guī)程操作，并做好防火措施。 遇火災(zāi)時，要及時上報消防中心，并采取相應(yīng)的滅火措施。滅 火后，要詳細記錄火災(zāi)成因及滅火情況，書面上報公司領(lǐng)導(dǎo)。 5 六、機房衛(wèi)生管理規(guī)定 為做好機房內(nèi)外和設(shè)備的清潔工作，保證設(shè)備的最佳運行環(huán)境，特制定本衛(wèi)生制度。 機房內(nèi)不得吸煙、隨地吐痰、亂丟雜物。 各班員工必須按時清潔機房地面，做到無明顯污漬，無雜物、無粉塵。 機房內(nèi)各設(shè)備必須按時擦拭，使設(shè)備表面光潔無塵。 機房值班員工必須按時清潔機房通風(fēng)系統(tǒng)濾塵網(wǎng)。 機房內(nèi)電氣控制箱及電器開關(guān)表面必須按時清潔除塵。 維修人員負責(zé)制定本機房清潔衛(wèi)生時間表，并對機房衛(wèi)生負責(zé)。 各專業(yè)管 理員定期抽查機房衛(wèi)生清潔情況，發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重衛(wèi)生問題，立刻組織整改，并追究設(shè)備責(zé)任人的責(zé)任。 第二部分 強電系統(tǒng)管理 一、層間配電房（電氣小室）管理制度 層間配電房（電氣小室）門及房內(nèi)的電柜、電箱平時應(yīng)鎖閉，房間內(nèi)各種開關(guān)應(yīng)標(biāo)志清晰。 配電房（電氣小室）內(nèi)每月清掃一次，嚴(yán)禁吸煙、堆放雜物。 物管部每月一次檢查內(nèi)部設(shè)備，發(fā)現(xiàn)異常立刻維修。 物管部根據(jù)計劃定期保養(yǎng)配電房內(nèi)設(shè)施，重點做好設(shè)備清潔和緊固接線端子。 檢查和保養(yǎng)結(jié)束后填寫設(shè)備檢修單。 二、轉(zhuǎn)、停電通知用戶工作規(guī)程 (一 )計劃轉(zhuǎn)、停電 供電局轉(zhuǎn)、停電，物管部接到通知后應(yīng)立即報告物管部經(jīng)理。 因大樓施工需要停電，須至少提前 24 小時將停電計劃書面上報物管部經(jīng)理。 6 總經(jīng)理審批后，物業(yè)管理部擬發(fā)轉(zhuǎn)、停電通知書，由物業(yè)管理部派人送至用戶。 轉(zhuǎn)、停電通知書最遲