【正文】 第一篇：《北京市物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評估規(guī)范(試行)》北京市物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評估規(guī)范（試行）總 則 為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評估行為，統(tǒng)一評估程序和方法，做到評估結(jié)果客觀、公正、真實(shí)，根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》、《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理管理辦法》及相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，制定本規(guī)范。 本規(guī)范適用于北京市行政區(qū)域內(nèi)進(jìn)行的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評估活動。 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測算評估應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正、真實(shí)。 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測算評估應(yīng)當(dāng)符合國家、北京市現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定和本規(guī)范的規(guī)定。術(shù) 語 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測算評估依據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》、相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定和合同約定，根據(jù)評估目的，遵循評估原則，按照評估程序和評估方法，在綜合分析影響物業(yè)服務(wù)費(fèi)用價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對物業(yè)服務(wù)費(fèi)用在評估時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格進(jìn)行估算和判定的活動。 評估項(xiàng)目一個需要評估物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的具體物業(yè)項(xiàng)目。 評估目的評估結(jié)果的期望用途。 評估時(shí)點(diǎn)評估結(jié)果對應(yīng)的日期。 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用客觀合理價(jià)格某種評估目的特定條件下形成的正常物業(yè)服務(wù)費(fèi)用價(jià)格。 同類參考項(xiàng)目在物業(yè)類型、規(guī)模、物業(yè)服務(wù)等級等方面與評估項(xiàng)目相同或相近的已入住物業(yè)項(xiàng)目。 市場比較法將評估項(xiàng)目與同類參考項(xiàng)目的類似物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較，對這些類似物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算評估項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用客觀合理價(jià)格的方法。 運(yùn)營成本法根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)為評估項(xiàng)目提供物業(yè)服務(wù)的正常運(yùn)營成本和合理利潤或管理酬金，以此估算評估項(xiàng)目在評估時(shí)點(diǎn)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用客觀合理價(jià)格的方法。 評估結(jié)果關(guān)于評估項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用客觀合理價(jià)格的最終結(jié)論。 評估報(bào)告全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述評估過程和評估成果的文件，給委托方的書面答復(fù)，關(guān)于評估項(xiàng)目在評估時(shí)點(diǎn)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測算后的客觀合理價(jià)格研究報(bào)告。評估原則 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評估應(yīng)遵循下列原則：； ； 。 遵循由委托人確定評估項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)原則，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評估以委托人選擇確定的評估項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和標(biāo)準(zhǔn)為前提。 遵循合法原則，委托人在選擇確定評估項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，評估人員在進(jìn)行評估時(shí)，都應(yīng)以符合相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定為前提。 遵循評估時(shí)點(diǎn)原則，評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)是評估項(xiàng)目在確定的評估時(shí)點(diǎn)測算的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用客觀合理價(jià)格。評估程序 自接受評估委托至完成評估報(bào)告期間，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評估應(yīng)按下列程序進(jìn)行：，簽訂委托協(xié)議； ； ；；，搜集整理項(xiàng)目資料； ； ，確定評估結(jié)果； ； 。 明確評估基本事項(xiàng)：；； 。 評估作業(yè)方案應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：；； ； 。 委托人和評估機(jī)構(gòu)搜集整理的評估項(xiàng)目資料應(yīng)包括下列內(nèi)容：、建設(shè)工程規(guī)劃意見書、相關(guān)竣工驗(yàn)收及備案文件資料； ；、共用設(shè)施設(shè)備清單； 4．項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目和等級標(biāo)準(zhǔn)； 。 物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)完成并出具評估報(bào)告后，應(yīng)對有關(guān)該評估項(xiàng)目的一切必要資料進(jìn)行整理、歸檔和妥善保管。評估方法 在委托人提供項(xiàng)目資料并選擇確定項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，評估機(jī)構(gòu)核實(shí)委托人提供的項(xiàng)目資料后，評估人員運(yùn)用運(yùn)營成本法為主導(dǎo)、市場比較法為參考，對評估項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用進(jìn)行評估。 評估人員可以參考當(dāng)期公布的物業(yè)服務(wù)成本價(jià)格，分項(xiàng)評估物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成單項(xiàng)，物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出包括以下內(nèi)容：、社會保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等； 、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用； ； ； ； ；；、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用； 。 評估人員匯總物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成單項(xiàng)評估數(shù)據(jù)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)行業(yè)合理利潤或酬金范圍計(jì)算出評估項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評估結(jié)果。評估報(bào)告 評估報(bào)告應(yīng)包括下列內(nèi)容：1．評估報(bào)告書摘要； 2．評估目的； 3．評估對象和范圍； 4．評估原則； 5．評估依據(jù)； 6．評估聲明；7．評估基準(zhǔn)日和有效期；8．評估方法；9．評估工作實(shí)施過程； 10．評估結(jié)論及爭議說明； 11．評估限定條件； 12．評估人員名單； 13．評估作業(yè)日期； 14．評估報(bào)告日期； 15．相關(guān)評估文件附件。 評估報(bào)告應(yīng)由評估人員簽章確認(rèn)并加蓋評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)印章。 評估時(shí)點(diǎn)以提交報(bào)告之日為基準(zhǔn)日。職業(yè)道德 評估人員和評估機(jī)構(gòu)不得作任何虛偽的評估，應(yīng)做到公正、客觀、誠實(shí)。 評估人員和評估機(jī)構(gòu)應(yīng)保持評估的獨(dú)立性，必須回避與自己、親屬及其他有利害關(guān)系人有關(guān)的評估業(yè)務(wù)。 評估人員和評估機(jī)構(gòu)若感到自己的專業(yè)能力所限而難以對某項(xiàng)目物業(yè)承接查驗(yàn)進(jìn)行評估時(shí)，不應(yīng)接受該項(xiàng)評估委托。 評估人員和評估機(jī)構(gòu)應(yīng)妥善保管委托方的文件資料，未經(jīng)委托方的書面許可，不得將委托方的文件資料擅自公開或泄漏給他人。 評估人員和評估機(jī)構(gòu)不得允許他人使用自己的名義從事評估業(yè)務(wù)，不得以評估者身份在非自己評估的評估報(bào)告上簽名、蓋章。附件：規(guī)范用詞用語說明，對要求嚴(yán)格程度不同的用詞說明如下：（1）表示很嚴(yán)格，非這樣做不可的用詞： 正面詞采用“必須”，反面詞采用“嚴(yán)禁”。（2）表示嚴(yán)格，在正常情況下均應(yīng)這樣做的用詞：正面詞采用“應(yīng)當(dāng)”、“應(yīng)該”，反面詞采用“不應(yīng)當(dāng)”、“不應(yīng)該”或 “不得”。（3）表示允許稍有選擇，在條件許可時(shí)首先應(yīng)這樣做的用詞： 正面詞采用“宜”，反面詞采用“不宜”；表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的，采用“可”。、規(guī)范執(zhí)行時(shí)，寫法為： “應(yīng)當(dāng)符合??的規(guī)定”或“應(yīng)當(dāng)按照??執(zhí)行”。第二篇：《北京市物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評估規(guī)范(試行)》北京市物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評估規(guī)范（試行）目錄 總 則………………………………………………………..2 2 術(shù) 語………………………………………………………..2 3 評估原則………………………………………………………4 4 評估程序……………………………………………………..4 5 評估方法……………………………………………………..6 6 評估報(bào)告……………………………………………………..7 7 職業(yè)道德………………………………………………………8 附錄 規(guī)范用詞用語說明……………………………………….8 總 則 為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評估行為，統(tǒng)一評估程序和方法，做到評估結(jié)果客觀、公正、真實(shí)，根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》、《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理管理辦法》及相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，制定本規(guī)范。 本規(guī)范適用于北京市行政區(qū)域內(nèi)進(jìn)行的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用評估活動。 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測算評估應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正、真實(shí)。 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測算評估應(yīng)當(dāng)符合國家、北京市現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定和本規(guī)范的規(guī)定。術(shù) 語 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測算評估依據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》、相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定和合同約定，根據(jù)評估目的，遵循評估原則，按照評估程序和評估方法，在綜合分析影響物業(yè)服務(wù)費(fèi)用價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對物業(yè)服務(wù)費(fèi)用在評估時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格進(jìn)行估算和判定的活動。 評估項(xiàng)目一個需要評估物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的具體物業(yè)項(xiàng)目。 評估目的評估結(jié)果的期望用途。 評估時(shí)點(diǎn)評估結(jié)果對應(yīng)的日期。 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用客觀合理價(jià)格某種評估目的特定條件下形成的正常物業(yè)服務(wù)費(fèi)用價(jià)格。 同類參考項(xiàng)目在物業(yè)類型、規(guī)模、物業(yè)服務(wù)等級等方面與評估項(xiàng)目相同或相近的已入住物業(yè)項(xiàng)目。 市場比較法將評估項(xiàng)目與同類參考項(xiàng)目的類似物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較，對這些類似物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪阍u估項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用客觀合理價(jià)格的方法。 運(yùn)營成本法根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)為評估項(xiàng)目提供物業(yè)服務(wù)的正常運(yùn)營成本和合理利潤或管理酬金，以此估算評估項(xiàng)目在評估時(shí)點(diǎn)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用客觀合理價(jià)格的方法。 評估結(jié)果關(guān)于評估項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用客觀合理價(jià)格的最終結(jié)論。 評估報(bào)告全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述評估過程和評估成果的文件，給委托方的書面答復(fù)，關(guān)于評估項(xiàng)目在評估時(shí)點(diǎn)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用 測算后的客觀合理價(jià)格研究報(bào)