【正文】 第一篇：北京市直管公房租賃中承租人變2北京市直管公房租賃中承租人變更、拆遷補償與繼承法20110220 16:01北京市直管公房租賃中承租人變更、拆遷補償與繼承法修改版前言：《北京市直管公房租賃中承租人變更、拆遷補償與繼承法律問題研究》完成于2007年4月份，是一篇探討性質的文字。文章在網絡上發(fā)表后，心思就轉在別的方面了。出乎意料的是，這篇探討性質的文字在網上引起很多人的關注，法大民商經濟法律網、中國房地產專業(yè)律師網等網站給予轉載，最近還被中國法學會“建筑房地產與土地征收征用暨《物權法》實施疑難問題研討會”取用，令我受寵若驚。有的市民看到這篇文字后，向我咨詢公房租賃的法律問題；有些律師界的朋友，和我進行了交流：這些都是讓我感到欣慰的。個別“文抄公”抄襲了這篇文章或截頭去尾署上自己的名字。但這些都是次要的，重要的是我希望能以自己的思考為處于公房租賃糾紛煎熬中的人減輕一點負擔。現在回過頭來看這篇文章，覺得其中很多觀點還是很武斷的。現在結合自己新的認識，對原來的文章進行修改，是為修改版。前言（原）：近一段時間來，有不少人在網上咨詢與公房租賃有關的法律問題。所咨詢的法律問題具有高度的相似性，基本的情況是：父親或母親承租公房并長期居住。子女（一般在三個以上）最初和父母居住在一起，長大成家后陸續(xù)搬出公房，到其他地方居住。買不起房的子女則一直和父母居住在一起，也有子女雖然買了房但還居住在父母承租的公房里的。還有父母已過世，子女中一人或數人或其子女繼續(xù)居住公房并繳納房租，但至今沒有辦理承租人變更。隨著北京城市建設的迅速發(fā)展，以前承租的公房絕大多數都面臨拆遷的問題。而根據北京市相關規(guī)定，拆遷承租公房的，承租人可以得到一筆數額不小的補償。在北京房價飆升的背景下，這筆補償款被寄予解決住房問題的厚望。與此伴隨的是最初承租公房的這輩人基本上也到了生命的晚年，面臨妥善交代身后事現實。圍繞著已經得到、即將得到或可能得到的拆遷補償款，在家庭內部產生矛盾，很多家庭瀕臨破裂邊緣，令人感嘆。據筆者了解，此類問題在北京十分普遍，涉及的家庭很多，在一定程度上影響了首都社會的和諧穩(wěn)定。當公房租賃、拆遷、繼承這些問題糾纏在一起出現在人們面前的時候，特別是找不到相應法律、行政法規(guī)依據的時候，焦慮不安的情緒籠罩在人們心頭。下面，筆者根據自己掌握的資料，對北京市直管公房租賃中承租人變更、拆遷補償與繼承的法律問題，談談自己的看法，拋磚引玉，求教大方。一、公房租賃及公房使用權新中國成立后，我國在城鎮(zhèn)逐步建立了公有制為主體、實物分配、低租金，“統(tǒng)一管理，統(tǒng)一分配，以租養(yǎng)房”的公有住房實物分配制度。在這種住房制度下，個人不擁有房屋的所有權，而是通過租賃公房的方式解決住房問題。個人支付的租金是很低的，甚至根本不夠房屋日常的維護費用，租賃公房居住實際上是公有制下的一種福利待遇。隨著我國改革事業(yè)的發(fā)展，隨著計劃經濟向社會主義市場經濟的轉軌，住房制度改革也拉開序幕?？偟膩碚f，住房制度改革的趨勢是從住房的實物分配到住房分配的貨幣化，最終實現住房的商品化、社會化。通過對我國住房制度歷史沿革的了解，筆者感覺到在住房制度改革的背后始終透露出這樣一個信息或政策取向，那就是：不管怎么改，結果應當是有利于“居者有其屋”，保證廣大人民群眾有地方住。讓人民群眾無所居住，流落街頭絕對不是我國住房制度改革的初衷。明白這種政策取向，對于理解現實中有關機關處理公房租賃的做法是有幫助的。那么，作為法律人，從法律的角度，我們到底應當這樣認識公房租賃關系呢？它是租賃關系嗎？它和普通的房屋租賃到底有這樣的區(qū)別？根據北京市有關公房租賃的規(guī)定，并結合有關部門的實際做法，針對公房租賃和普通的房屋租賃之區(qū)別，我們可以做出如下歸納：公房租賃普通房屋租賃標的物公產房不限于此出租人公產房產權單位、代管單位或直管單位（房管所）房屋的產權人或其授權的人承租人必須是北京戶籍，并且沒有其他住房無此限制合同形式書面形式，由政府部門提供的標準合同書面或口頭租金極低、完全是象征性的根據市場行情確定租賃期限很長，理論上可以存續(xù)于承租人終生由雙方當事人約定轉租不得轉租經出租人同意可以轉租租賃關系的發(fā)生、變更（包括承租人的變更）多數情況根據既有的規(guī)范性文件辦理，而不是取決于當事人的意思自治取決于當事人的意思自治當事人之間的行政管理關系出租人與承租人之間除了租賃關系外還存在一定的出租人對于承租人使用公房的行政管理關系不存在行政管理關系 透過上面的比較，我們可以發(fā)現，公房租賃關系是一種強制色彩很濃的特殊的法律關系。公房租賃名為租賃，實際上它和一般的民事租賃關系存在本質上的差別，正所謂“此租賃非彼租賃”也。在公房租賃關系中，出租人的權限、承租人的資格、租賃的期限、租金的標準、出租方與承租人之間的權利義務關系都由政府有關部門統(tǒng)一規(guī)定，出租人和承租人意思自治的范圍被壓縮到極小。公房租賃關系與其說是一種租賃（合同）關系，不如說是公房租賃當事人之間基于政府規(guī)范而發(fā)生的一種物權關系。公房承租人對于公房的權利實際上不是租賃權，而是一種用益物權，本文將其稱之為“公房使用權”。（見“陳光林因子女長大無房居住訴秦明亮交回其讓與居住的承租公房案”，載于最高人民法院法學研究所編：《人民法院案例選》。2003年第3輯總第45輯，人民法院出版社。）筆者以前曾認為公房承租人對于公房享有的是一種居住權，這種認識是錯誤的，這里進行糾正。居住權是民法上的一項典型物權，法國法典第632——634條就對居住權做出了明確的規(guī)定。我國法律上并沒有規(guī)定居住權。雖然，我們經?？吹接械姆ü僭诨橐黾彝グ讣呐袥Q中寫到“某某對某某房屋享有居住權”。需注意的是：這里所謂的“居住權”和傳統(tǒng)的大陸法系物權法中的居住權是兩個完全不同的概念，也可以說“此居住權非彼居住權”也?？傊本┦心壳按嬖诘墓孔赓U糾紛是我國社會經濟體制轉型中住房制度改革不徹底的一個殘余；公房承租人對于公房享有的其實不是承租權（債權），而是公房使用權（物權）。當然，在法律沒有將公房使用權規(guī)定為物權的時候，筆者的論斷充其量只能作為一種推測，這是要特別聲明的。二、公房承租人的變更請求變更之申請人需要具備什么樣的基本條件呢？根據北京市相關規(guī)定，申請變更為公房承租人的須滿足以下基本條件：原承租人死亡或外遷；與原承租人為同一戶籍；是原承租人的家庭成員；與原承租人共同居住一年以上；沒有其他住房。另外，滿足條件的當事人還須寫出書面申請，經出租人同意并辦理變更登記后方能成為合法的公房承租人。但是，上面所列的也只是一部分條件?，F實生活中，公房管理部門（房管所）通常要求擬變更公房承租人的家庭成員就承租人變更事宜達成書面一致，甚至有的公房管理部門（房管所）要求對家庭成員達成書面一致的情況進行公證，否則不予變更。問題在于符合變更為承租人的不是一人而為兩人甚至多人時，家庭成員達成一致意見的可能性很小。在家庭成員不能達成一致意見的情況下，公房管理部門（房管所）是不可能給辦理承租人變更手續(xù)的。即使訴到法院，法院對于公房管理部門（房管所）要求家庭成員達成書面一致意見的條件也是尊重的。在家庭成員不能達成一致的情況下，變更承租人的事情只能擱置下來。在變更公房承租人的問題上，現實中存在這樣的案例：家庭成員中的一人瞞著其他家庭成員悄悄變更自己為公房承租人；有的甚至偽造其他家庭成員的簽名，騙過公房管理部門（房管所），變更自己為公房承租人。針對這種情況，其他家庭成員起訴到法院要求撤銷該變更的，法院一般會支持。但是，如果時間隔得很久了，通過不正當手段變更的承租人根據房改政策已經將公房買下來的，其他家庭成員如何維權（提起何種訴訟請求），實在讓人頭疼。我個人的初步判斷是，主張撤銷變更會讓法官很為難：因為后續(xù)的買賣合同效力認定以及房產權屬變動的問題如何處理是讓人很費腦筋的。在這種情況下，我認為主張侵權賠償也許是比較容易讓各方接受的。三、公房拆遷補償款的歸屬與分配根據《北京市城市房屋拆遷管理辦法》，對公房承租人的補償可以選擇采用以下三種方式：公房承租人按照房改政策購買承租房屋，以被拆遷人身份獲得補償；被拆遷人以異地安置公房承租人的方式，與公房承租人解除原來的租賃關系（實物補償）；被拆遷人以協(xié)議方式收購公房承租人的公房使用權（貨幣補償）?，F實生活中，比較常見的是第一和第三種方式。而本文的論述僅僅針對第三種即貨幣補償方式。根據《北京市城市房屋拆遷管理辦法》，公房拆遷補償的是承租人，這是很明確的。此前，看到一種論斷稱公房租賃中的拆遷補償款歸承租人和共同居住的家庭成員共有，竊以為沒有依據。但是，筆者后來找到了也許是這種論斷的依據，就是《上海市高級人民法院關于房屋動拆遷補償款分割民事案件若干問題的解答》（以下簡稱《解答》）?！督獯稹返诰艞l規(guī)定了拆遷補償款在承租人、同住人之間，一人一份、均等分割的原則。當然，《解答》僅僅適用于上海，并不適用于北京，但是其中所透露出來的政策價值取向也許有一定的參照意義。筆者認為，如果把公房拆遷補償款理解為承租人及其共同居住的家庭成員共有的話，實務上會面臨十分復雜的問題。首先是共同居住的家庭成員的范圍如何確定？簽署拆遷補償協(xié)議的時候是不是所有共同居住的家庭成員都要參與談判？并且只有當所有共同居住的家庭成員都在拆遷補償協(xié)議上簽字，拆遷補償協(xié)議才有效？結合實務，筆者認為，在承租人明確的情況下，主張拆遷補償款歸承租人及其共同居住的家庭成員共有是不妥當的。實際上，在一般人（包括拆遷人）眼里，公房承租人所持有的租賃合同和房產證差不多（現實生活中，人們也將租賃合同稱為“房本”的），持有租賃合同或租賃合同上記載的權利人被視為房主。至于其他家庭成員，一般不予理會的在貨幣補償方式中，拆遷補償款的歸屬及分配取決于以下幾個事實的發(fā)生順序：承租人死亡、承租人變更、拆遷的實施。根據上述事實的發(fā)生順序，拆遷補償款歸屬及分配的情形可以分述如下：拆遷在公房承租人生前實施，公房承租人在獲得拆遷補償款后死亡的。這種情況下，應當認為拆遷補償款歸承租人所有。公房承租人死亡后，該拆遷補償款作為個人遺產按照繼承法相關規(guī)定，由其繼承人繼承。公房承租人生前與被拆遷人達成補償協(xié)議，但在補償款落實到位之前死亡的。這種情況也是有可