【正文】 第一篇：央媽不會告訴你：欠銀行錢越多越久才越好央媽不會告訴你：欠銀行錢越多越久才越好20150417每個人都有一個夢想：我想有一個大房子，要有一個落地窗，午后，喝著咖啡，看本小說，悠然享受暖暖的陽光。前提是，你有一個大房子……說到買房，問題來了，全款買還是貸款買？如果貸款，要提前還款嗎？貸多長時間？等額本金還款呢，還是等額本息？我們總結(jié)一下，房產(chǎn)規(guī)劃在我們理財生涯中的合理安排。Part1|全款買還是貸款買，貸款多少合適?這個問題，還是比較好回答的，當(dāng)然是貸款買啦，用銀行的錢，豈不樂哉，如果你是土豪，請隨意，現(xiàn)金實在沒地兒去啦，買個房子玩玩，就不多說啦。建議：貸款買，能用公積金貸款買是最好的啦，公積金政策近幾年也是在不斷的放寬，買房，租房都可以用，對買房最利好的就是貸款的上限又從80萬提高到120萬。如果你房子總額多，貸款還可以公積金和商業(yè)貸款混合貸，是不是很人性化。%，商業(yè)貸款也在6%上線，用商業(yè)貸款利率城市不同各地還會有小幅度的折扣。貸款，個人建議就按照最低要求付的首付款來貸就ok，后面在具體分析到。Part 2|如果貸款，貸多長時間合適，要提前還款嗎？先來舉個例子：地點(diǎn)坐標(biāo)：北京，首付30%，公積金和商業(yè)貸款混合貸款，公積金：% 商業(yè)貸款：%，公積金貸款120萬，商業(yè)貸款280萬，貸款400萬。等額本息 等額本金很多朋友看到30年，，尼瑪，坑爹啊，銀行收了我們這么多利息。但是我們換位思考，%，假如現(xiàn)在主流P2P平臺10%，那么如果不還銀行的錢，而是投資收益大于10%，%的利息哦，比我們現(xiàn)在的一年期定期存款都高，你說合算不合算。建議： 按最長的時間貸款，能貸30年，就貸30年，%的投資，不用著急還銀行貸款的。提前還款，就看你想不想在用銀行的錢投資嗎？自由選擇權(quán)在你們手上哦。Part3|等額本息or等額本金首先我們站在銀行按揭還貸款的角度分析等額本金和等額本息。等額本金還款方式比等額本息還款方式下，同樣的年限，但是利息支出會高出很多，上圖大家應(yīng)該也看到了。所以，如果選擇了等額本息還款方式，就感覺自己吃了很大的虧似得。但是，真的是這樣嗎？其實無論是等額本息或者是等額本金還款方式，其利息的計算都是用你借用銀行的本金余額，乘以對應(yīng)的月利率（約定的年化利率/12個月），計算出自己當(dāng)月應(yīng)該償還銀行的利息的。也就是說，兩種不同的還款方式，利率水平其實是一樣的。之所以計算出的利息不同，其實是因為你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多，要還的利息就多；借的本金少，要還的利息就少。舉個例子：如果借款100萬，20年還清，%，%。，則月還款本金為：100萬/240個月，即每月為4167元；（1）第一個月還款利息為：100萬*%=5125元，則第一個月的實際還款額為4167+5125=9625元。（2）第二個月剩余本金為100萬4167=995833元，則第二個月要還的利息為： 995833*%=，則第二個月的實際還款額為4167+=以此類推。，借款100萬元，20年還清，%，%，則每月還款額（含本、息）。（1）第一個月計算出的利息同樣為5125元，=；（2）第二個月計息的基礎(chǔ)是上個月的本金余額，=，以此類推等額本息下，20年共還款約174萬元，共支付利息74萬元。上圖，這樣大家看的更直觀：通過上面的計算，是不是可以看出：兩種不同的還款方式，都是公平的。不存在吃虧占便宜、不存在哪個更合算的問題。等額本金與等額本息相比，因為之前月份每個月都比等額本息的還款金額大，所以其實就類似于每個月都有部分提前還款，通過這種每個月的提前還款減少了本金余額，占用利息自然就少了。其實如果不選擇等額本金的方式，而是在你有錢的時候?qū)ｉT做一大筆的提前還款，效果也是差不多的。你最終利息高，是因為你每個月占用銀行的本金多造成的，并不是銀行設(shè)計要多賺你的利息。所以，如果你前期資金并不算太緊張，可以選擇等額本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期資金緊張，你可以選擇等額本息方式，這樣雖然前期利息支出多，但是資金壓力會小。等什么時候有資金的時候適當(dāng)做些提前還款，同樣能夠達(dá)到降低利息支出的效果。等額本金所還利息少，但是初期還款壓力大；等額本息月還款金額相同，但是利息稍多。借用銀行的錢，我們把結(jié)余下來的錢，投資利息只要比銀行高，其實就是賺的，個人比較偏好等額本息，投資收益大于銀行利息，就是劃算的，所以相當(dāng)于在利用銀行錢做投資了。另外：如果網(wǎng)貸款平臺，等額本息還款，對于投資者來說，實際的收益又是怎樣的呢？用10000元投資一個12個月的項目，年化收益12%，一年后你的本息合計有多少？一年后回款10661，%，每月回來的利息和本金需要復(fù)投，才可以多增加收益哦。結(jié)論：建議選擇等額本息的還款方式，理由一，買房前期已經(jīng)拿出了大額的現(xiàn)金，還款初期還款壓力較大，等額本金前期還款數(shù)值多。隨著生活水平提高，可支配現(xiàn)金會越充沛，這個時候無論提前還款還是投資都會比較從容滴哦。Part 4|哪類人適合提前還款vs不用提前還款 提前還款三類人：：錢只存銀行，不做任何投資，不學(xué)習(xí)，不了解，不愿意承擔(dān)任何風(fēng)險的朋友，還是提前還了吧，為了生活更踏實的明智選擇。，覺得欠錢很有負(fù)擔(dān)，心里壓力超級大的朋友，為了你更好的睡眠質(zhì)量，請你還了吧。，還了房子的錢，又拿無貸款的房子去銀行做抵押貸款的朋友，相比你肯定有非?？孔V的投資渠道，并且肯定高于抵押貸款的利率，如果你身邊有這樣的朋友，請注意，請抱大腿，土豪，帶點(diǎn)小融一塊玩吧。建議不用提前還款的類型：，商貸7折，8折，%，余額寶的投資你就已經(jīng)平了，這么低的成本，你就偷著樂吧。，剩下的利息已經(jīng)越來越少，不用選擇提前還款了，本金都已經(jīng)還了大半了，每個月還的利息部分已經(jīng)比較少了哦。等額本息還款期已經(jīng)超過二分之一，可以提前還款，但是看準(zhǔn)時間，節(jié)省的利息會比較多，其實節(jié)省的利息已經(jīng)沒有多少了。最后說上一句，其實思路很簡單，%，%的投資產(chǎn)品就ok啦，你就在用銀行的錢掙錢?，F(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，是降息通道，借的錢越長越好，利息降了，第二年就可以享受新的低的利率哦?？偨Y(jié)：首先，如果能借到銀行的錢，一定是能借多少借多少，能借多久借多久。為什么？因為中國實際上長期