【正文】 第一篇：違章建筑的租賃合同糾紛違章建筑的租賃合同糾紛發(fā)布日期：20121102 作者：徐濤律師《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》和《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃例》，對(duì)此都有了明確的規(guī)定，本是無(wú)庸置疑的。但就目前廣東的情況來看，農(nóng)村為發(fā)展經(jīng)濟(jì)，積極招商引資辦廠，沒有經(jīng)過任何規(guī)劃、報(bào)批、報(bào)建，建起了大量的廠房、工棚，表面上是以廠房出資他人(多為臺(tái)商、港商)合作辦廠，實(shí)質(zhì)上是出租廠房收取租金。顯然這樣的租賃行為是非法的，是不應(yīng)受到法律保護(hù)的。現(xiàn)實(shí)中，農(nóng)村集體收入很大一部分是靠這種違章建筑出租獲取的，村民的分紅也就靠這一塊。不幸的是很多外商賺足了錢后，有的長(zhǎng)期拖欠租金，有的逃跑了，有的甚至留下一身債務(wù)要村集體來背。這種現(xiàn)狀目前較突出，起訴到法院，法院又無(wú)法依法予以保護(hù)，村民怨氣大。法院現(xiàn)在處于一種兩難境地。一方面要依法辦案，不能明知是違章建筑出租，也給予保護(hù)。另一方面，法院作為地方經(jīng)濟(jì)秩序和社會(huì)穩(wěn)定的維護(hù)者，又不忍看到村民受到巨大的經(jīng)濟(jì)損失，而且因?yàn)榉ㄔ旱囊婪ㄞk案導(dǎo)致村民對(duì)法院工作的誤解，是任何法院領(lǐng)導(dǎo)都不愿看到的。對(duì)類似這樣的違章建筑出租問題，我們?cè)趯徟袑?shí)踐中究竟應(yīng)如何處理，是困擾基層法院法官的一大難題。對(duì)違章建筑出租案件如何處理，有多種觀點(diǎn)。一是認(rèn)為租金可以適當(dāng)保護(hù)。即首先認(rèn)定違章建筑出租是非法的，租賃合同無(wú)效，但實(shí)際已租用房屋或場(chǎng)地，本著實(shí)事求是的原則，仍應(yīng)給予一定的補(bǔ)償，因?yàn)樽赓U合同的無(wú)效不象其他買賣合同，可以返還，租賃是一種行為合同，沒法返還。在計(jì)算補(bǔ)償費(fèi)時(shí)按房管部門評(píng)定的租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。筆者認(rèn)為，不管采用何種計(jì)算方法，只要對(duì)租金予以了支持，就是等于承認(rèn)了違章建筑出租的合法性，與認(rèn)定違章建筑出租是非法的前提相矛盾。二是認(rèn)為，對(duì)于違章建筑出租的非法所得應(yīng)依照《民法通則》第134條第3款的規(guī)定對(duì)非法活動(dòng)的所得予以收繳，以懲罰亂建亂租，沖擊、擾亂正常的房屋租賃市場(chǎng)的行為。站在村民的角度來看，違章建設(shè)的廠房、工棚出租的租金不能通過合法途徑收回來，感情上是很難接受的。但早知如此何必當(dāng)初，違法亂建的后果不是不知道的，只是在利益的驅(qū)動(dòng)下冒險(xiǎn)而已。同時(shí)，要批評(píng)的是我們的有關(guān)政府職能部門的失職、失察和縱容。如果政府職能部門對(duì)農(nóng)村的違章建筑加大監(jiān)督、處罰力度，相信不會(huì)造成今天的尬尷局面。編輯觀點(diǎn)：對(duì)違章建筑的非法所得應(yīng)予以依法收繳。這是法律的要求，也是規(guī)范房屋建筑、租賃市場(chǎng)的需要，這個(gè)代價(jià)遲早要有人來付出。更嚴(yán)格地說，行政執(zhí)法部門沒有對(duì)這種違章建設(shè)行為進(jìn)行處罰，已是很照顧農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展了。其實(shí)，這樣的光收房租、坐吃山空的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是沒有多大價(jià)值的?！景盖楹?jiǎn)介】2007年7月張某將其一面積為135㎡的房屋租于姚某使用，租期為5年，2009年10月張某見周圍房屋租金大漲，便想解除同姚某的租賃關(guān)系，于是告知姚某其房屋屬于違章建筑，雙方所簽租賃合同無(wú)效，叫姚某立即搬出，為此雙方發(fā)生糾紛訴至法院?！景咐治觥渴紫龋档锰岢龅氖?，根據(jù)“最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問題的解釋(一)”第四條規(guī)定：“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。”建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定違法建筑的房屋不得出租?！冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》屬于建設(shè)部出臺(tái)的部門規(guī)章，故而人民法院不得依照《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定認(rèn)定租賃合同無(wú)效。那么違章建筑的房屋租賃合同效力究竟如何判斷呢?首先我們先弄清什么是違章建筑。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》第三十二條規(guī)定：“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建和改建建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施，必須持有關(guān)批準(zhǔn)文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請(qǐng)，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證件。建設(shè)單位或者個(gè)人在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件和其他有關(guān)批準(zhǔn)文件后，方可申請(qǐng)辦理開工手續(xù)?！薄吨腥A人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》第四十條規(guī)定：“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證件的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)，嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的，由縣級(jí)以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門責(zé)令停止建設(shè)，限期拆除或者沒收違法建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施。影響城市規(guī)劃，尚可采取改正措施的，由縣級(jí)以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門責(zé)令限期改正，并處罰款。”可知違章建筑實(shí)際是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或違反建筑工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的，或采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)而占地新建、擴(kuò)建和改建的建筑物。關(guān)于違章建筑的租賃合同的效力問題，多有爭(zhēng)論。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，《城市房地產(chǎn)管理法》第52條卻明文規(guī)定了租賃合同中出租人應(yīng)該是出租物的所有權(quán)人，而且《城市房屋租賃管理辦法》以及一些地方性法規(guī)也都有明文規(guī)定違章建筑不得出租。因此認(rèn)為我國(guó)的立法例是不承認(rèn)違章建筑租賃合同的效力的。其次，從占有方面來看，占有并不是一種權(quán)利，也不可能衍生出使用與收益的權(quán)能，只是一種事實(shí)狀態(tài)，是一種無(wú)權(quán)使用，與所有權(quán)之使用權(quán)能是不相同的，而所謂收益，因?yàn)闆]有權(quán)利依據(jù)，也是一種不當(dāng)?shù)美?。因而違章建筑的租賃合同因?yàn)檫`反法律的強(qiáng)制規(guī)定應(yīng)該是無(wú)效的。但筆者認(rèn)為，關(guān)于違章建筑房屋租賃合同的效力要具體問題具體分析，不能概然的肯定或否定合同的效力。首先我們必須明確，違章建筑并非是存有安全隱患的房屋質(zhì)量問題，而僅僅是有違城市規(guī)劃。承認(rèn)當(dāng)事人簽訂租賃合同的效力也與《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》的立法目的沒有直接的沖突。因此，即使違章建筑的房屋其租賃合同的效力也不能輕易否定。我們首先看一下違章建筑是否可以補(bǔ)正的，即補(bǔ)辦規(guī)劃許可證。如果可以補(bǔ)正，再否定違章建筑的房屋其租賃合同的效力顯然不妥。如果不能補(bǔ)正，即如果違章建筑嚴(yán)重影響城市規(guī)劃的，并由縣級(jí)以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門責(zé)令停止建設(shè)，限期拆除或者沒收違法建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施時(shí)，租賃合同的效力誠(chéng)然因不能對(duì)抗公法的措施而自行終止。違章建筑的租賃合同效力20120829 10:58:48| 分類： 默認(rèn)分類 | 標(biāo)簽： |舉報(bào) |字號(hào)大中小 訂閱違章建筑的租賃合同效力所租賃之物，竟是違章建筑？參與租賃事宜的幾個(gè)當(dāng)事人面面相覷。違章建筑是指“未經(jīng)有關(guān)部分審查批準(zhǔn)或采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)或雖經(jīng)批準(zhǔn)，但批準(zhǔn)的內(nèi)容違法而占 地所建、擴(kuò)建和改建的建筑物”。沒有辦法專門撰文探討違章建筑的前因后果，論文的限制太僵硬，以博 文的兼容和簡(jiǎn)易性而論，聊聊違章建筑則顯得輕松些。參考“中外民商裁判網(wǎng)”一則文章“違章建筑的物權(quán)效力以違章建筑的物權(quán)效力對(duì)租賃合同影響 ”，兩則案例：[案例1] 北京市石景山某農(nóng)工商公司訴北京某公司、金某租賃合同糾紛一案中，被告租賃原告汽車 修理廠院落及房屋，被告在承租的院落中建房，從事房屋出租經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。最后，被告某公司在承租的土地 上所建房屋被認(rèn)定為違法建設(shè)而被強(qiáng)制拆除。原告訴至法院要求解除并確認(rèn)其所簽訂的協(xié)議無(wú)效。最后一 審、二審法院均認(rèn)定由于原被告所簽訂的土地租賃合同違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。[案例2] 北京市通州某化工廠訴趙某租賃合同糾紛案，被告租賃坐落在原告臨街門面房8間使用，經(jīng) 原告同意，在其承租土地上建設(shè)房屋并使用。后被告以租賃物是違章建筑為由，要求確認(rèn)租賃合同無(wú)效。法院審理后認(rèn)為依法成立的合同對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，法院判決違章建筑租賃合同有效。確認(rèn)租賃物 為建筑在耕地上的違法建筑不影響租賃合同的效力。本文不對(duì)案例做任何實(shí)質(zhì)性評(píng)論，僅僅借助案例以現(xiàn)有規(guī)定闡述下個(gè)人看法：房產(chǎn)建筑類租賃合同，常因建筑的實(shí)體形態(tài)“扎實(shí)”地坐落在陽(yáng)光下，過分依賴眼見為實(shí)的視覺效果，而忽略審核建筑的合法性。鑒于違法建筑具有先天違法性，臺(tái)灣王澤鑒區(qū)分，程序違建是指建筑物并未 妨礙都市計(jì)劃書，建設(shè)者得依一定程序申領(lǐng)建筑執(zhí)照；實(shí)質(zhì)違建設(shè)是指建筑物無(wú)從依程序輔正，使其變?yōu)?合法性建筑物。既然是違法建筑，租賃市場(chǎng)流轉(zhuǎn)中總難免觸動(dòng)法律暗礁，現(xiàn)行《商品房管理辦法》第六條明確規(guī)定，屬于違法建筑的房屋不得出租；不得出租的違法建筑若是出租了，租賃合同效力如何呢？迎面而來的是《 合同法解釋二》，就合同法第52條第5項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，闡明是效力性強(qiáng)制性規(guī)定，先擱置此強(qiáng) 制性規(guī)定類別的爭(zhēng)議。依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，違法建筑 物的租賃合同是無(wú)效的，在違法建筑物范圍認(rèn)定上，確定未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程 規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的“房屋”（儒墨注，區(qū)別于廣泛的建筑物），未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的 臨時(shí)建筑，超過批準(zhǔn)使用期限的臨時(shí)建筑為違法建筑。上海市高級(jí)人民法院關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答中，也曾明確。未經(jīng)合法批準(zhǔn)建 造的房屋，因其標(biāo)的物具有違法性，該租賃合同應(yīng)為無(wú)效。如被行政部門確定為違章建筑的或所建造的房 屋沒有合法審批手續(xù)的等。出租方有時(shí)未必能提供出產(chǎn)權(quán)證，但未必是違章建筑；當(dāng)然，若雙方對(duì)簿公堂，究竟是承租方提供證 據(jù)證明其承租標(biāo)的是違法建筑呢？還是由出租方自證其是合法建筑呢？雖然其結(jié)果均是驗(yàn)證租賃合同的效 力問題，要結(jié)合證據(jù)若干規(guī)定和庭審狀況了（不要忽視“庭審狀況”）。至于租賃合同若被判定無(wú)效，后果如何？合同法58條很明確，合同無(wú)效或被撤銷后，因該合同取得的 財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所 受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。而房屋租賃合同即使無(wú)效，租金或許依然要付，只是換個(gè)名稱而已；“房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng) 求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)于支持”。即合同雖定性為無(wú)效，但相關(guān)費(fèi)用卻依照