【正文】 第一篇：關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力(案例分析)關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力【案例分析】原告：李某 某縣某村村民被告：張某 某城鎮(zhèn)居民基本案情：２０００年３月，李某將其在宅基地上建設(shè)的三間房屋以１萬元的價格賣給張某，雙方簽訂了書面協(xié)議，張某交付價款時，李某將宅基地使用證交給張某。張某為此還繳納了契稅，但是在辦理房屋過戶手續(xù)時，土管部門告知其不符合規(guī)定不能過戶。雙方就此事再沒有理會，被告也放心地搬進了該住房并且對房屋進行了修繕與擴建。由于房價的持續(xù)高漲（該房屋的現(xiàn)價約為１１００００元），李某心生后悔，２００９年６月，李某以宅基地買賣嚴重違反國家相關(guān)的法律法規(guī)，且損害了國家利益為由，將張某告上法庭，請求確認雙方的房屋買賣行為無效，并要求被告返還宅基地使用證。一審法院認為：農(nóng)村宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟組織無償提供給本集體經(jīng)濟組織成員享有的，具有身份屬性，不允許隨意轉(zhuǎn)讓。在目前我國房地一體的格局下，該房屋的買賣必然要涉及到農(nóng)村集體所有土地以及村民宅基地的占有和使用問題，其損害了農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的權(quán)益。張某不屬于該集體經(jīng)濟組織成員，且雙方至今還未辦理房屋過戶手續(xù)，故雙方間的房屋買賣合同應(yīng)為無效。合同無效后，雙方應(yīng)當(dāng)各自返還財產(chǎn)，并根據(jù)過錯大小承擔(dān)賠償責(zé)任，但作為出賣方的李某應(yīng)對此承擔(dān)主要責(zé)任。張某在宅基地上擴建的房屋因無法搬動，應(yīng)當(dāng)折價給李某，具體價格參照評估價確定?？紤]到目前該房價值高于原價值，其間差額即為張某的損失，由李某賠償張某９萬元整?！景咐治雠c隨想】隨著我國城鄉(xiāng)人口流動加大、城鄉(xiāng)一體化進程的加快，城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，外村村民購買本村房屋以及本村人購買本村房屋等現(xiàn)象已經(jīng)普遍存在。而隨著我國房地產(chǎn)價格的飆升以及房屋拆遷補償?shù)睦骝?qū)動等原因，房屋現(xiàn)值以及拆遷補償款已經(jīng)遠遠高于原房屋的買賣價格。因此，作為出賣方的農(nóng)村村民，起訴要求確認原出賣合同無效并收回房屋的糾紛案件不斷增多，有些訴訟案件的交易行為甚至發(fā)生在。這個案例就是一例小產(chǎn)權(quán)糾紛案。作為被告的購房者不僅沒有享受到增值收益還丟了房子，付出了很多成本和精力；作為出賣方的原告，雖然要回了升值的宅基地和房子，但是由于依法賠償損失了錢財。規(guī)范地來講，小產(chǎn)權(quán)房并不是一個法律術(shù)語，一般是指在農(nóng)村集體所有的土地上進行房地產(chǎn)開發(fā)以及非本集體經(jīng)濟組織成員購買本村村民宅基地上的住房等所產(chǎn)生的房屋買賣合同的效力問題。一般認為，如果買賣雙方都是同村同一集體經(jīng)濟組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認定合同有效，買受人享有對該房屋的所有權(quán)。但是，如果是城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋以及外村村民購買本村房屋的，這就產(chǎn)生了老百姓所說的小產(chǎn)權(quán)房問題。小產(chǎn)權(quán)房是相對于大產(chǎn)權(quán)房而言的，大產(chǎn)權(quán)房具有完全的產(chǎn)權(quán)，包括房產(chǎn)所有權(quán)與國有土地使用權(quán)，而小產(chǎn)權(quán)即不完全產(chǎn)權(quán)，只包括房屋的所有權(quán)，而不具有土地的使用權(quán)，因為其土地所有權(quán)和使用權(quán)只屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織。也就是說，小產(chǎn)權(quán)房是手續(xù)不齊全的，而且是不易補充的。國家土地管理局于１９９０年國土函字第９７號《關(guān)于以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的具體應(yīng)用問題請示的答復(fù)》明確規(guī)定：原宅基地使用者未經(jīng)依法批準通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，并從中牟利或獲取房屋產(chǎn)權(quán)，是屬“以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”的違法行為之一。根據(jù)國土資源部《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》的通知（國土資發(fā)?２００４?２３４號）規(guī)定：“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購臵宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。”也就是說，國家的政策精神是：對違反法律、行政法規(guī)以及相關(guān)國家政策的宅基地轉(zhuǎn)讓行為以及其他變相導(dǎo)致農(nóng)民喪失宅基地使用權(quán)的行為，應(yīng)當(dāng)依法確認無效。國家政策禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地和房屋。目前，法院通行的做法是判決合同無效并讓出賣人對房屋增值部分按照其過錯比例，對買受人承擔(dān)賠償責(zé)任來平衡雙方當(dāng)事人之間的利益關(guān)系。小產(chǎn)權(quán)房屋的買賣不受法律的保護，且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很難保證，所以請購房者不要只被小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房巨大的價格落差所吸引，在購買小產(chǎn)權(quán)房時，一定要思量清楚，慎之又慎。第二篇：小產(chǎn)權(quán)房買賣合同小產(chǎn)權(quán)房買賣合同出賣人(甲方)身份證號碼：買受人(乙方)身份證號碼：甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。一、甲方自愿將其村證房位于秭歸縣廟嘴的房屋(建筑面積______平方米)以人民幣____仟___佰___拾____萬___仟____佰____拾____元整(￥____元)的價款出售給乙方。二、本合同簽訂后，甲方對——的房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。三、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔(dān)。其他稅費按有關(guān)法律規(guī)定負擔(dān)。乙方一次性將房款交付甲方。四、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項物業(yè)費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》。六、違約責(zé)任甲方應(yīng)當(dāng)于年月日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過_______個月時，乙方有權(quán)解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟損失人民幣___萬元。乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過______個月時，甲方有權(quán)解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________作為甲方的損失賠償金。如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問