【正文】 第一篇：房地產(chǎn)投資計劃書房地產(chǎn)投資計劃書（賀軍 20126475）一．宏觀市場環(huán)境介紹(一）宏觀環(huán)境：經(jīng)濟(jì)形勢好于2012年，政策調(diào)控堅持從緊取向宏觀經(jīng)濟(jì)方面：“穩(wěn)增長”政策效果已顯，“十二五規(guī)劃”、“十八大”報告均提出明確的經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)，“中央經(jīng)濟(jì)工作會議”繼續(xù)強(qiáng)調(diào)2013年“穩(wěn)中求進(jìn)”基調(diào)，經(jīng)濟(jì)和物價環(huán)境向好，貨幣政策方面，根據(jù)“中央經(jīng)濟(jì)工作會議”定調(diào)，2013年將保持穩(wěn)健取向，新增貨幣量和貨款略有增長，為房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)帶來利好，房地產(chǎn)調(diào)控政策方面，處于正常平穩(wěn)過渡和房價漲幅擴(kuò)大的擔(dān)憂，中央將繼續(xù)從緊取向，抑制投機(jī)和支持保護(hù)合理需求的政策大方向不變。（二）市場趨勢：整體市場好于2012年，去年增速前高后低從經(jīng)濟(jì)環(huán)境基本向好的背景下，預(yù)計2013年整體市場好于2012年，成交方面，%，增幅略高于2012年，基數(shù)效應(yīng)和市場慣性決定2013年上下半年增速前高后低，上半年同比增長約15%，%。供應(yīng)方面，銷售好轉(zhuǎn)促進(jìn)投資開工企穩(wěn)回升，但受基數(shù)大和保障房貢獻(xiàn)下降影響，增速不會十分突出，預(yù)計2013年全國新開工面積增速止跌反彈，%%，增速與2012年基本持平。重點(diǎn)城市2013年下半年新增供應(yīng)仍高于上半年，但上半年同比增長較為明顯，價格方面，貨幣環(huán)境穩(wěn)定和定向好支持房價向上態(tài)勢，但全國去化壓力仍較為嚴(yán)峻，整體上行空間有限，%，漲幅略有擴(kuò)大。（三）政策環(huán)境：2月20號，國務(wù)院常務(wù)會議研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，會議確定了五項加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施，被稱為“國五條”。“國五條”包括完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制。堅決抑制投機(jī)投資性購房，并確定擴(kuò)大個人住房房產(chǎn)稅到20%。增加普通商品住房及用地供應(yīng)。加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)。加強(qiáng)市場監(jiān)管等五項措施。：南昌市對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%； ●對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅； ●對個人銷售住房暫免征收土地增值稅； ●對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，最低首付比例調(diào)整為20%； ●對一戶家庭中年滿18周歲子女購買第二套住房，可比照首套住房貸款政策執(zhí)行； ●下調(diào)個人住房公積金貸款利率，； ●申請住房公積金貸款買房的，貸款的最高限額由25萬元和30萬元，相應(yīng)上調(diào)為30萬元和35萬元。居民首次購買住房最低首付比例調(diào)整為20%，購買第二套住房也可比照享受首套住房優(yōu)惠政策；住房公積金貸款最高額提高到35萬元；市政府投入資金購買新建商品住房作為保障性住房。國家出臺國五條，限購等措施明確表明了國家打壓房地產(chǎn)的決心，同時一線二線城市受國家政策影響比較大，房價暫時平緩前進(jìn)。但是，就目前南昌政府對房地產(chǎn)作出的相關(guān)政策來看，南昌房價并沒有受到很大影響，并且可以這樣說，因為通貨膨脹以及投資拉動需求的影響，房價還是在緩慢上升。二．投資房產(chǎn)介紹（南昌市綠地香頌）1基本信息行政區(qū)域：紅谷灘區(qū)項目位置：紅谷灘紅角洲嶺口路1188號（紅角洲大學(xué)城）交通狀況：225路綠地香頌站。245路、512路、506路、504路建筑類型：高層、小高層、低層物業(yè)類別：普通住宅主力戶型：三居102平方米開發(fā)商：江西綠地前湖置業(yè)有限公司物業(yè)公司：上海綠地科瑞物業(yè)物業(yè)費(fèi)：“蝶墅”[1]2價格信息均價：5800 起價：5800 價格說明：均價5800元/平方米付款方式：銀行按揭貸款,公積金貸款,分期付款,一次性付款 歷史價格：[2] 價格時間 最高價 均價 最低價 2011年06月15日 1200011500 2011年05月26日 1200011500 2011年04月22日 1200011500 3樓盤詳情容積率： 綠化率：35 總戶數(shù)：1700 建筑面積：230000平方米 占地面積：103529平方米[3]4配套信息周邊商業(yè)：洪客隆超市（即將開業(yè)）；國際展覽中心。周邊公園：摩天輪、贛江市民公園、紅角洲漁舟灣濕地公園、儺文化園、秋水廣場、市民公園、周邊醫(yī)院：中寰醫(yī)院周邊學(xué)校：南昌市十九中，大學(xué)城、南昌五中、江西師大附中紅谷中學(xué)、紅谷一中、紅谷實驗小學(xué)、南昌航空工業(yè)學(xué)院、南昌大學(xué)；[4]5售賣信息開盤時間：2010年04月17日 入住時間：2011年12月31日 銷售許可證：B108住宅樓[2010]17918,B109住宅樓[2010]17878,A1住宅樓[2010]17880,A5住宅樓[2010]17881,B5住宅樓[2010]17882銷售情況：已售完6項目介紹綠地香頌其規(guī)劃、建筑、景觀、配套、CIS系統(tǒng)均圍繞“法式建筑理念”與“新古典主義”建筑精神、現(xiàn)代居住理念完美結(jié)合，打造一個富有濃郁法式風(fēng)情的高品質(zhì)社區(qū)。綠地香頌蝶墅全部售罄。高層面積三房98105平米全城唯一，緊湊、全能。最后一棟火熱預(yù)約中。[三．投資方案（一）投資方式選擇 ：75萬：75萬投資南昌綠地香頌房產(chǎn) 一，綠地香頌2011年03月25日的最新銷售報價為 均價5800元/平方米 相比上個銷售周期持平。綠地香頌近35個月的銷售價格持平；近9個月的銷售價格上漲了300元，%； 與本項目2010年04月21日第一次對外報出的5500元相比，11個月以來，銷售價格累計上漲了300元，%。二，截止到12月11日為止，南昌地區(qū)在售住宅項目共72個。近一個月內(nèi)，共有1個項目的銷售價格出現(xiàn)上漲，5個項目的銷售價格出現(xiàn)下跌，另有66個項目的銷售價格與之前持平。所有在售住宅項目的銷售均價為10,，近半年來持平。三，綠地香頌2011年03月25日的最新銷售報價為均價5800元/平方米。根據(jù)此樓盤產(chǎn)品的最大面積及最小面積計算出房屋價格、稅費(fèi)、生活居住成本的價格區(qū)間供購房者參考，則綠地香頌購置成本大體如下（此數(shù)字僅作參考，最終購置成本以開發(fā)商實際銷售價格為準(zhǔn)以上是綠地房產(chǎn)和南昌市地產(chǎn)的對比圖，以及綠地房產(chǎn)價格明細(xì)，我的投資總額是75萬，所以我選擇投資綠地香頌房產(chǎn)，款項一次性付清。四．風(fēng)險控制（一）房地產(chǎn)投資風(fēng)險房地產(chǎn)投資風(fēng)險涉及政策風(fēng)險、社會風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、自然風(fēng)險、國際風(fēng)險等，而這其中對房地產(chǎn)投資影響較大，同時又是可以預(yù)測、可以規(guī)避的主要風(fēng)險是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險主要包含市場利率風(fēng)險、資金變現(xiàn)風(fēng)險、購買力風(fēng)險等。(購買力風(fēng)險)指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險。投資周期較長，只要存在通貨膨脹因素，就要面臨通脹風(fēng)險。指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風(fēng)險。從總體上來說，房地產(chǎn)市場是地區(qū)性的市場，當(dāng)?shù)厥袌霏h(huán)境條件變化的影響比整個國家市場環(huán)境條件變化的影響要大得多。指房地產(chǎn)市場的周期波動給投資者帶來的風(fēng)險。指急于將商品兌換為現(xiàn)金時由于折價而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險。房地產(chǎn)屬于非貨幣性資產(chǎn)，具有獨(dú)一無二、價值量大的特性，銷售過程復(fù)雜，其擁有者很難在短時期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。當(dāng)投資者由于償債或其他原因急于將房地產(chǎn)兌換為現(xiàn)金時，由于房地產(chǎn)市場的不完備，必然使投資者蒙受折價損失。利率調(diào)升會對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響：一是導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值的折損，利用升高的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會使投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負(fù)值；二會加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難。政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的土地供給政策、地價政策、稅費(fèi)政策、住房政策、價格政策、金融政策、環(huán)境保護(hù)政策等，均對房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影響，從而給投資者帶來風(fēng)險。房地產(chǎn)的不可移動性，使房地產(chǎn)投資者要承擔(dān)相當(dāng)程度的政治風(fēng)險。政治風(fēng)險一旦發(fā)生，直接給建筑物造成損害，會引起一系列其他風(fēng)險的發(fā)生，是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種風(fēng)險。（二）風(fēng)險控制房地產(chǎn)投資風(fēng)險的防范與處理是針對不同類型、不同概率和不同規(guī)模的風(fēng)險，采取相應(yīng)的措施和方法，避免房地產(chǎn)投資風(fēng)險或使房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險減到最低程度。風(fēng)險報酬額是投資風(fēng)險價值的絕對數(shù)形式，指的是由于冒風(fēng)險進(jìn)行投資而取得的超過正常報酬的額外報酬。風(fēng)險報酬率是投資環(huán)境的風(fēng)險價值的相對數(shù)形式，指的是額外報酬占原投資額的比重。這種策略大大降低了系統(tǒng)風(fēng)險的存在。，綜合分析國家政策，經(jīng)濟(jì)環(huán)境，地段，環(huán)境，建筑品質(zhì)，產(chǎn)權(quán)狀況，價值分析以及市場供需