【正文】 第一篇：當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在四大難題（模版）當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在四大難題在實(shí)行土地家庭承包經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上，如何發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)、加快現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設(shè)，一個(gè)重要的途徑就是推進(jìn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)。隨著沙縣小吃產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大，目前沙縣越來(lái)越多的農(nóng)村勞動(dòng)力外出經(jīng)營(yíng)小吃業(yè)，土地拋荒閑置現(xiàn)象日益突出，民間自發(fā)的土地流轉(zhuǎn)悄然興起。但隨著實(shí)踐的不斷推進(jìn)，一些難點(diǎn)問(wèn)題也逐步突顯，主要表現(xiàn)為：（一）拋荒耕地流轉(zhuǎn)難。由于勞動(dòng)力大量向非農(nóng)領(lǐng)域轉(zhuǎn)移，沙縣的耕地拋荒問(wèn)題一直比較突出。盡管有針對(duì)性地采取了一些鼓勵(lì)措施，拋荒耕地流轉(zhuǎn)的難度還是很大。究其原因，主要受基本農(nóng)田用途管制、連片拋荒地?插花?多和基礎(chǔ)設(shè)施配套難等因素制約。按照基本農(nóng)田面積?替補(bǔ)?政策，現(xiàn)有耕地大多屬基本農(nóng)田，拋荒耕地復(fù)耕后只能用于種植糧食作物和大田類(lèi)經(jīng)濟(jì)作物，而不能用于種植經(jīng)濟(jì)林、開(kāi)挖魚(yú)塘等改變用途的項(xiàng)目，可開(kāi)發(fā)利用范圍窄、效益低，需求主體的積極性不高。加上土地二輪承包時(shí)，一般采取不同地類(lèi)在農(nóng)戶間平均分割的方式，使得每一片拋荒地都涉及多個(gè)農(nóng)戶，意見(jiàn)難以統(tǒng)一，給土地連片轉(zhuǎn)流帶來(lái)困難。此外，拋荒地多是地處偏遠(yuǎn)的山垅田，耕作條件差，路溝渠等基礎(chǔ)設(shè)施投入大，對(duì)需求主體缺乏吸引力。（二）農(nóng)業(yè)項(xiàng)目落地難。土地能否順利實(shí)現(xiàn)流轉(zhuǎn)，項(xiàng)目是關(guān)鍵。如夏茂鎮(zhèn)天成福地農(nóng)牧、珍貴藥材生產(chǎn)基地，土地流轉(zhuǎn)規(guī)模都在500畝以上。但總得看，近年來(lái)通過(guò)農(nóng)業(yè)專(zhuān)場(chǎng)招商會(huì)簽訂的農(nóng)業(yè)項(xiàng)目，落地率僅有50%左右。其中一個(gè)重要原因，就是存在 著業(yè)主規(guī)模需求和農(nóng)民戀土情結(jié)的矛盾，集中連片供地困難。從業(yè)主看，隨著農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善，農(nóng)業(yè)?五新?應(yīng)用的逐步普及，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的勞動(dòng)強(qiáng)度大幅降低，土地產(chǎn)出率和勞動(dòng)生產(chǎn)率明顯提高，追求規(guī)模效益的愿望越來(lái)越強(qiáng)烈。而從農(nóng)戶看，農(nóng)村稅費(fèi)改革后，取消了所有基于土地的負(fù)擔(dān)，一些原來(lái)在二輪承包時(shí)主動(dòng)不要土地的農(nóng)戶，也紛紛向村集體要求承包地。有的農(nóng)民認(rèn)為?土地荒了總比沒(méi)了好?、?土地荒了也比轉(zhuǎn)了好?。此外，在與項(xiàng)目業(yè)主協(xié)商時(shí)，少數(shù)農(nóng)戶要價(jià)過(guò)高，使業(yè)主的投資意愿動(dòng)搖，項(xiàng)目落空。（三）穩(wěn)定預(yù)期實(shí)現(xiàn)難。一方面，土地流轉(zhuǎn)期限短，業(yè)主的投入意愿下降。當(dāng)前，土地流轉(zhuǎn)期限偏短，%。農(nóng)民擔(dān)心土地流轉(zhuǎn)后?種樹(shù)的帶走肥土，種草的鏟走土皮，種煙的‘打一槍放一炮’，使土壤的有機(jī)質(zhì)下降?，往往走一步看一步，不愿做長(zhǎng)遠(yuǎn)打算。而規(guī)模經(jīng)營(yíng)業(yè)主以經(jīng)營(yíng)資本、技術(shù)密集的高優(yōu)農(nóng)業(yè)為主，農(nóng)田水利、大棚和加工儲(chǔ)運(yùn)等基礎(chǔ)設(shè)施投入大，只有長(zhǎng)期穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)才能獲取回報(bào)。另一方面，流轉(zhuǎn)程序不規(guī)范，農(nóng)戶的收益預(yù)期下降。全縣有89%的土地是以農(nóng)戶自發(fā)形式流轉(zhuǎn)的。由于這種流轉(zhuǎn)規(guī)模小、期限短、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)特色不明顯，流轉(zhuǎn)價(jià)格一般在50—300斤干谷/畝〃年，比規(guī)模流轉(zhuǎn)低一半左右。此外，除少數(shù)規(guī)模流轉(zhuǎn)有簽訂書(shū)面合同外，%，一旦出現(xiàn)糾紛，農(nóng)戶的權(quán)益缺乏保障。（四）新型農(nóng)民發(fā)展難。近幾年，沙縣一些種養(yǎng)專(zhuān)業(yè)大戶從小規(guī)模經(jīng)營(yíng)逐漸發(fā)展壯大起來(lái)，如夏茂玉兔林山莊業(yè)主、天成福地農(nóng)牧業(yè)主等專(zhuān)業(yè)合作社的發(fā)起人等。在這些新型農(nóng)民的成長(zhǎng)過(guò) 程中，離不開(kāi)政府部門(mén)和金融機(jī)構(gòu)在政策、技術(shù)、信息、資金等方面的扶持。從目前看，這方面力度還不夠，新型農(nóng)民的數(shù)量、能力和產(chǎn)業(yè)規(guī)模與其在現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設(shè)中的主體地位不相稱(chēng)。因此，他們希望：農(nóng)業(yè)機(jī)械要再優(yōu)惠些、農(nóng)業(yè)技術(shù)培訓(xùn)要經(jīng)常些、市場(chǎng)信息服務(wù)要有效些、農(nóng)業(yè)貸款和保險(xiǎn)支持更有力些。針對(duì)新情況、新問(wèn)題，應(yīng)該著重抓好四個(gè)方面工作：（一）著重解決土地流轉(zhuǎn)周期短問(wèn)題。為便于農(nóng)村土地長(zhǎng)期流轉(zhuǎn)，在不跨越第二輪土地承包期的前提下，引導(dǎo)土地流轉(zhuǎn)雙方合理確定土地流轉(zhuǎn)期限。對(duì)于小規(guī)模種養(yǎng)業(yè)的土地流轉(zhuǎn)期限一般不少于3年；對(duì)于有一定規(guī)模的土地流轉(zhuǎn)期限一般不少于5年；對(duì)于投資額在100萬(wàn)元以上較大農(nóng)業(yè)項(xiàng)目的，土地流轉(zhuǎn)期限一般在10年以上；對(duì)于承包山地、林地的流轉(zhuǎn)期限允許更長(zhǎng)些。（二）著重解決集中連片供地難問(wèn)題。一是推行土地分級(jí)制。各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)、街道）因地制宜地按照土地級(jí)差標(biāo)準(zhǔn)對(duì)土地進(jìn)行分類(lèi)，對(duì)一、二、三、四類(lèi)土地的租金確定指導(dǎo)價(jià)。二是推行土地互換制。對(duì)個(gè)別農(nóng)戶不愿流轉(zhuǎn)其承包地的，通過(guò)鄉(xiāng)村兩級(jí)做協(xié)調(diào)工作，采取調(diào)換等質(zhì)等量的土地辦法，達(dá)到集中連片流轉(zhuǎn)土地的目的。三是推行土地委托流轉(zhuǎn)制。對(duì)63處集中連片100畝以上可供流轉(zhuǎn)的耕地進(jìn)行綜合利用規(guī)劃，辦理委托村集體流轉(zhuǎn)手續(xù)，列入土地招商目錄，一旦有項(xiàng)目可及時(shí)供地。（三）著重解決投資業(yè)主融資難問(wèn)題。通過(guò)試點(diǎn)，逐步突破農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為貸款抵押品的法律障礙，解決業(yè)主融資難問(wèn)題。一是成立評(píng)估機(jī)構(gòu)。成立農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值評(píng)估中介機(jī)構(gòu)，由該中介機(jī)構(gòu)對(duì)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估?？h農(nóng)業(yè)局 作為土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押登記部門(mén)。二是拓寬貸款抵押品范圍。制定出臺(tái)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款管理辦法，允許符合條件的農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)用于貸款抵押。土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款限額為土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押認(rèn)定價(jià)值的70%。價(jià)值認(rèn)定的一般原則：土地經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押價(jià)值=土地租賃年平均收益經(jīng)營(yíng)期限+地面附著物（含種養(yǎng)物、農(nóng)業(yè)設(shè)施）價(jià)值。貸款期限由貸款人按中短期流動(dòng)資金貸款期限確定。三是發(fā)展專(zhuān)業(yè)合作組織。圍繞林竹、茶果、稻米、畜禽、花卉苗木、食用菌、蔬菜、煙葉等優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)辦各種專(zhuān)業(yè)合作社和專(zhuān)業(yè)協(xié)會(huì)，利用行業(yè)組織，社員之間互為擔(dān)保，創(chuàng)新?lián)C(jī)制，拓寬社會(huì)融資渠道，將工商資本、民間資本引入土地流轉(zhuǎn)。（四）著重解決流轉(zhuǎn)機(jī)制不夠活問(wèn)題。要以圍繞土地供得出來(lái)，項(xiàng)目落得下去，服務(wù)跟得上去為主要內(nèi)容，建立縣、鄉(xiāng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)服務(wù)中心。通過(guò)組建農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)有形市場(chǎng)，收集并發(fā)布全縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)供求信息；提供土地政策、流轉(zhuǎn)方式、法律咨詢等服務(wù)；指導(dǎo)鄉(xiāng)村協(xié)調(diào)好土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出讓方和承租方的關(guān)系，為土地流轉(zhuǎn)當(dāng)事人雙方提供公平合理的土地流轉(zhuǎn)交易平臺(tái)，切實(shí)維護(hù)當(dāng)事人雙方合法權(quán)益。2009109第二篇：當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在的問(wèn)題亟待解決當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在的問(wèn)題亟待解決土地流轉(zhuǎn)制度在加快農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，保護(hù)農(nóng)村土地資源，提高農(nóng)業(yè)規(guī)模效益中發(fā)揮著舉足輕重的作用。近來(lái)，在基層的深入調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，由于制度、管理、操作等各種因素的影響，在土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中存在諸多問(wèn)題，不容忽視、亟待解決。一、土地流轉(zhuǎn)中存在的問(wèn)題一是認(rèn)識(shí)不統(tǒng)一一方面，農(nóng)民具有很強(qiáng)的戀地情結(jié)。由于長(zhǎng)期以來(lái)形成的對(duì)土地的依附性，一些農(nóng)民想將承包土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)而又心存疑慮，害怕徹底失去土地，因此選擇協(xié)商代耕、臨時(shí)性轉(zhuǎn)包等簡(jiǎn)單流轉(zhuǎn)方式，仍把土地作為在非農(nóng)行業(yè)混不下去的退路。另一方面，一些干部對(duì)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的必要性認(rèn)識(shí)不足，不支持、不引導(dǎo)，順其自然。認(rèn)識(shí)問(wèn)題成為制約農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的首要問(wèn)題。二是機(jī)制不健全雖然土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)已成為農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一種普遍現(xiàn)象，但土地流轉(zhuǎn)無(wú)論有形還是無(wú)形的市場(chǎng)都未形成，轉(zhuǎn)出、轉(zhuǎn)入之間缺乏足夠的信息聯(lián)系，阻礙著土地流轉(zhuǎn)在更多方式、更大范圍和更高層次上進(jìn)行。轉(zhuǎn)包費(fèi)、租賃費(fèi)缺乏科學(xué)依據(jù)，沒(méi)有與之相關(guān)聯(lián)的評(píng)估、咨詢、公證、仲裁等中介機(jī)構(gòu)。三是流轉(zhuǎn)不規(guī)范在調(diào)查中了解到，事實(shí)上農(nóng)戶在流轉(zhuǎn)土地使用權(quán)時(shí)90％以上只有口頭協(xié)議，沒(méi)有形成具有法律效力的書(shū)面合同。即使簽了合同，也比較簡(jiǎn)單、不規(guī)范，流轉(zhuǎn)雙方在責(zé)、權(quán)、利關(guān)系上沒(méi)有明確規(guī)定，也無(wú)違約責(zé)任，更沒(méi)考慮到今后市場(chǎng)變化因素，特別是對(duì)保持地力沒(méi)有足夠重視，給合同糾紛留下了許多隱患。四是政策不完善一是有關(guān)土地方面的法律法規(guī)因制定年限不同，權(quán)益保障的側(cè)重點(diǎn)不同，致使《農(nóng)村土地承包法》與《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》、《農(nóng)業(yè)法》等法律法規(guī)之間存有互相矛盾的條款。二是大法出臺(tái)后，法律解釋、地方實(shí)施細(xì)則、基層實(shí)施辦法相對(duì)滯后，比如《農(nóng)村土地承包法》是國(guó)家針對(duì)全國(guó)普遍問(wèn)題出臺(tái)的，不可能涵蓋所有問(wèn)題，需要“本土化”，細(xì)化成具體、可操作的實(shí)