【正文】 第一篇：合作開發(fā)房地產項目兩公司合作開發(fā)房地產項目如何進行會計處理？原作者:安徽稅務籌劃網 添加時間:20081129 原文發(fā)表:20081129 人氣:3459 來源：安徽稅務籌劃網問：我公司與丙公司合作開發(fā)一房地產項目，所發(fā)生的費用成本單獨核算，雙方約定建成銷售后按利潤的比例分成。我公司投入的資金應計入哪個科目，這部分資金投出去又應計入到哪個科目，項目所在地在另外一城市，他們是不是應將分得的利潤計入我公司所得額，營業(yè)稅在當地交納，土地增值稅在哪兒交納，這些我們與合作開發(fā)的公司簽訂的合同中都沒有說，通常我們的賬應該怎樣建立，交稅時應怎樣交納？會計處理如下：公司以分配利潤為目的合作，一般應與對方協(xié)商成立非獨立法人的項目公司(項目部)，甲、乙雙方按股份比例派員參與管理，可以任何一方的名義開設銀行專戶，在會計核算上作為一個會計主體，采取獨立核算，自負盈虧，獨立納稅，利潤分成。假設以甲公司的名義開設銀行賬戶，會計處理為：1．項目部接受投資方按股份比例投入土地款及前期費用時：借：銀行存款——專戶貸：其他應付款——甲公司其他應付款——乙公司同時，甲公司在投入資金時：借：應收賬款——項目部貸：銀行存款—一般結算戶2．開發(fā)產品預售時：借：銀行存款——專戶貸：預收賬款5．預繳稅款時以甲公司名義申報按月計提預交營業(yè)稅時：借：待攤費用——預交營業(yè)稅金及附加貸：應交稅費——應交營業(yè)稅按季計提預交所得稅時：借：所得稅費用貸：應交稅費——應交所得稅借：應交稅費——應交所得稅貸：銀行存款月末，項目部單獨編制有關財務報表，但由于該項目從拍賣土地、立項、領取預售證等都足以甲公司名義辦理，對外仍屬于甲公司開發(fā)的項目之一，因此必須將項目部的財務報表與甲公司的財務報表合并。將兩張報表相同的會計項目金額相加，把甲公司的“應收賬款——項目部”與項目部的“其他應付款——甲公司”抵銷。6．結轉收入、成本并形成項目利潤，交納所得稅后，對投資方分配利潤時：借：利潤分配貸：其他應付款——乙公司7．項目部業(yè)務結束，將全部資產、負債與甲公司(母公司)并賬。稅務處理：2006年3月6日，為了進一步加強房地產稅收征收管理，國家稅務總局下發(fā)了《關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》(國稅發(fā)[2006]31號)文件，其中就合作建造開發(fā)產品的稅務處理問題進行了明確，其中在以分配項目利潤為目的合作建房方面，強調了實質重于形式的要求。雖然合作各方沒有另外單獨成立法人公司，部分合作者沒有成為法律形式上的股東，但是由于雙方實質上足共同投資、共同承擔投資風險、共享利潤的投資行為，因此，所得稅上可以按照實質性投資收益進行稅收處理。如果稅收上不作為投資處理，那么就只能作為資金借貸關系處理。合作方投資收回的利潤，視同借款利息收入；房地產企業(yè)就可以將分配的利潤，作為利息支出，按稅法規(guī)定稅前列支?！锻ㄖ芬?guī)定：開發(fā)企業(yè)應將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當期應納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。投資方取得該項目的營業(yè)利潤應視同取得股息、紅利，憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務機關出具的證明按規(guī)定補繳企業(yè)所得稅。根據以上規(guī)定，先以開發(fā)企業(yè)為所得稅納稅人，按照規(guī)定繳納企業(yè)所得稅，剩余稅后利潤才可以進行分配，即先稅后分。而且，作為房地產開發(fā)企業(yè)，不能因接受合作投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。同樣，合作投資方也不必將利潤分配視為利息收入，納入應納稅所得額征稅。對合作者分配的利潤，盡管不是實際的法定股東投資者，但是還是作為股息所得征稅。按照《國家稅務總局關于企業(yè)股權投資業(yè)務若干所得稅問題的通知》(國稅發(fā)[2000]118號)規(guī)定：凡投資方企業(yè)適用的所得稅稅率高于被投資企業(yè)適用的所得稅稅率的，除國家稅收法規(guī)規(guī)定的定期減稅、免稅優(yōu)惠以外，其取得的投資所得應按規(guī)定還原為稅前收益后，并入投資企業(yè)的應納稅所得額，依法補繳企業(yè)所得稅。房地產特殊業(yè)務稅務風險防范合作開發(fā)的會計核算與稅務風險(20110829 11:04:57)聯合開發(fā)過程中的財務管控（核算、納稅申報、收款）（1）加強和完善對“共管賬戶”的管理措施（2）掛靠經營中的風險控制房地產合作開發(fā)立項分為三種情況：（1）供地方申請立項——供地方辦理房屋初始登記時，分給出資方的房屋及其占用范圍內的土地使用權，屬于銷售行為，應繳納銷售不動產營業(yè)稅。而出資方分得的房屋及其占用范圍內的土地實際上是出資方用建設資金購買的；固定收益（實際為債權性投資）——按利息處理分配利潤（注意投資主體，如果為個人需代扣個稅）——按股息紅利（2）出資方申請立項——在申請房屋產權登記前，應辦理從供地方以轉讓方式獲得的土地使用權轉移登記手續(xù)；（3）合作雙方共同申請立項——在辦理分配所得的房屋初始登記申請手續(xù)時，應先辦理該房屋占用范圍內土地使用權的轉移登記手續(xù)。提供土地方收取固定收益的定性《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋[2005]5號）第24條：合作開發(fā)房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。合作建房風險很大，風險有兩個：一是股東合作不下去的風險；另一個的就是稅務風險。合作建房常見有兩種方式：一是甲方擁有土地，乙方擁有資金及資質，乙方立項，合作建房，然后分房子或者甲方提取固定利潤；二是甲方擁有土地，也擁有開發(fā)資質，乙方擁有資金，合作建房，然后分房子?；静僮髂Ｊ绞牵海?）以甲方為主體開發(fā)，實際由乙方運作；（2）乙方將資金投入到甲方，乙方提取固定利潤或分配利潤。國稅函[2005]1003號，甲方提供土地使用權，乙方提供所需資金，以甲方名義合作開發(fā)房地產項目的行為，不屬于合作建房，不適用國稅發(fā)[1995]156號第十七條有關合作建房征收營業(yè)稅的規(guī)定。國稅函[2005]1003號主要是針對乙方的，如果乙方提取固定利潤，就相當于借款給甲方，當然就不是合作建房。對于甲方來說，只要甲方提取固定利潤的模式，無論是甲方立項，還是乙方立項，都不影響認定為土地使用權轉讓。掛靠經營例：A房地產開發(fā)公司受讓了某破產企業(yè)的一宗土地，各項開發(fā)審批手續(xù)都已辦齊，但遲遲未能動工。B建筑企業(yè)以3000萬元的價格將A公司一部分土地進行開發(fā)，為了方便，建筑公司以A公司的名義進行開發(fā)，所以土地一直未辦理過戶手續(xù)。目前所開發(fā)的商品房也已開始預售。但最近稅務機關在檢查中發(fā)現，開發(fā)公司所取得的售房款均未確認收入，而是全額轉給了建筑公司，且開發(fā)公司賬務中未見開發(fā)項目支出票據。經過詢問得知，開發(fā)過程中所發(fā)生的價款是B直接對外結算，票據直接開給了建筑公司，或者是發(fā)票雖開給開發(fā)公司，但最后也轉給了建筑公司，即該項目實際是由建筑公司開發(fā)運作。稅務機關認為：雖然開發(fā)公司轉讓給建筑公司的土地未辦理過戶手續(xù)，但按照國稅函〔2007〕645號，土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據表明其實質轉讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關稅收。在此基礎上，檢查人員認定：開發(fā)公司轉讓土地使用權未按規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅等相關稅收，建筑公司未繳納契稅；建筑公司開發(fā)房地產所取得預售收入未按規(guī)定繳納營業(yè)稅，要求企業(yè)盡快整改，補辦相關手續(xù)，規(guī)范運作。分析