【正文】 第一篇：簽訂購房合同注意事項(xiàng)(20101124)《簽購房合同注意事項(xiàng) 2010 年 11 月 24 日》《簽購房合同注意事項(xiàng)》簡介： 銷售陷阱 中國人買東西向來有跟風(fēng)湊熱鬧的從眾心理，一聽說哪個樓盤觀 者如潮，那些想買房的人便躍躍欲 簽購房合同注意事項(xiàng)》 《簽購房合同注意事項(xiàng)》正文開始 銷售陷阱 中國人買東西向來有跟風(fēng)湊熱鬧的從眾心理，一聽說哪個樓盤觀者如潮，那 些想買房的人便躍躍欲試了。正是抓住了消費(fèi)者的這種盲從心理，開發(fā)商就給買 房人設(shè)下了陷阱： 其一，以小利誘之，在拿到預(yù)售證之前搞內(nèi)部認(rèn)購。內(nèi)部認(rèn)購是指房地產(chǎn)開 發(fā)商小規(guī)模、不公開地預(yù)售商品房。由于內(nèi)部認(rèn)購的商品房價格相對較低，對那 些買房人自然有吸引力。在此過程中，買房人認(rèn)為自己得到了便宜，開發(fā)商也借 此機(jī)會籌到了資金。然而，內(nèi)部認(rèn)購的商品房是在開發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許 可證》的情況下銷售的，其銷售行為是不合法的，因此，一旦出了問題，購房者 的合法權(quán)益往往無法受到法律的充分保障。這樣，買房人的投資就充滿了風(fēng)險(xiǎn)。其二，制造假象，在房子數(shù)量、戶型、朝向等的推出和價格的制定上做文章。前者關(guān)系到售樓進(jìn)程的快慢，后者決定了售樓利潤的厚薄。開發(fā)商的做法是推出 預(yù)售房屋總量的四分之一或三分之一，并且對所推出的單元進(jìn)行精心搭配。通常 是選最差的戶型和樓層先出手，這樣一方面可聲稱那些好的單元已經(jīng)“名花有 主”，另一方面還可以避免這些“丑女”到最后“待字閨中”。當(dāng)然，這其中也 要混雜一些好房型，否則會造成目標(biāo)客戶的流失。在價格的制定上，則會根據(jù)前期所推單元的銷售情況，對其余單元的定價進(jìn) 行調(diào)整。一般而言，剛開始銷售(開盤)時，開發(fā)商往往一般總會把價格定得低一 些，以所謂的“最低價”(通常是該樓盤樓層、朝向最差的一間)來吸引客戶，而 一旦有客戶來購房，那個“最低價”也就不翼而飛了。在實(shí)踐中我們會看到，只 要銷控和銷售現(xiàn)場布置以及廣告炒作成功，價格都會節(jié)節(jié)升高，甚至從開盤時的 三四千元暴漲到收盤時的五六千元都不稀奇。其三，大力營造現(xiàn)場道具和售樓氣氛。為了制造一種銷售興旺的假象，開發(fā) 商(售樓人員)往往會找來一些親戚、朋友到銷售現(xiàn)場做“托兒”，在銷售業(yè)績示 意圖上偽裝得一片紅?紅色標(biāo)識代表已售單元?，讓人覺得樓盤好賣、銷售興旺，從而引發(fā)客戶的購買欲望。其四，設(shè)置訂金陷阱。我們經(jīng)常會碰到這樣的情況，一旦客戶看中某種戶型、表現(xiàn)出一點(diǎn)點(diǎn)購房的意向，售樓人員就會告訴你說這個 戶型就只有一套了，如果不交付訂金別人就會買走，要求客戶馬上交付訂金。如 果客戶說沒有帶夠訂金，售樓人員就會要求客戶先交五百到一千元的“小訂”，簽訂認(rèn)購協(xié)議書，然后要求客戶次日交齊“大訂”。而一旦客戶把“大訂”也交 了，售樓人員也就完成了把客戶套住的任務(wù)。因?yàn)?，我們看到的認(rèn)購協(xié)議書經(jīng)常 會有這樣的條款：“如果在約定的時間內(nèi)未能簽約，所付訂金不予退還”。有許 多客戶在簽署認(rèn)購協(xié)議書后，經(jīng)過再三考慮不想購買已經(jīng)認(rèn)購的房子時，考慮到 認(rèn)購協(xié)議書約定不簽約就不退還訂金，為了避免訂金的損失，就會簽署自己并不 愿意簽的合同，從而給自己帶來更大的損失?！拔遄C”陷阱 一個合法正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)商，必須具備齊全的“五證”、“二書”。所謂 “五證”，是指《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程 規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》?也叫建設(shè)工程開工證?、《商品房銷售? 預(yù)售?許可證》；“二書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，這 也是法律對銷售方的基本要求。但在實(shí)踐中，有些開發(fā)商(售樓人員)為了掩蓋虛 假情況，經(jīng)常找借口不出示這些文件的原件，要么說正拿著相關(guān)文件在報(bào)批某項(xiàng) 手續(xù)，要么就說文本放在離售樓處很遠(yuǎn)的公司本部。售樓人員往往會先要求客戶 簽訂認(rèn)購書或合同，而客戶一旦交完訂金或購房款，再有什么問題，開發(fā)商(售 樓人員)便會即刻變臉，客戶再也見不到售樓人員在推銷房屋時那充滿春意的笑 臉。合同陷阱 幾經(jīng)斟酌后，客戶便要決定購房了，因此得與開發(fā)商簽訂 《商品房買賣合同》。一般情況下，開發(fā)商(售樓人員)會遞給客戶一份擬好的合同，合同會有許多空白 的地方，有些地方是有待雙方確定后注入相關(guān)內(nèi)容的，而有些選擇性填寫處可能 還空著。這時，購房者往往以為該說的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知 就是這些空白處為開發(fā)商日后作弊提供了條件。比如，標(biāo)準(zhǔn)合同第十五條遲延辦 理產(chǎn)權(quán)證的，違約金每日按已付房款的萬分之三計(jì)算，但您一不留神，開發(fā)商(售 樓人員)便將此條款設(shè)計(jì)成按購房全款的萬分之三承擔(dān)違約責(zé)任。前不久我們從 報(bào)上看到過這樣的案例：遲延辦證一年多，只賠付 96 元。或者在不能按時辦理 好時，干脆讓購房人退房。還有的合同中寫明的違約條款表面上貌似公平，實(shí)際 不公平。例如：約定任何一方解除購房合同都要支付總房款 40%的違約金。這實(shí) 際上只是限制購房人，開發(fā)商自己一般不可能將賣出去的房子再收回不賣。以上，我們對購房陷阱的幾種情況做了簡單歸納，實(shí)踐中還有許許多多的陷 阱，我們在此就不再一一列舉。為避免購房人吃虧上當(dāng)，我們提出防止陷阱的對策如下： 第一，要有強(qiáng)烈的法律意識。對于購房人來說，挑選所購房屋的位置、壓低 價格固然重要，但我們認(rèn)為更重要的是要時刻警覺。我們要看到在尚不規(guī)范的房地產(chǎn)市場中，陷阱無處不在。因此，學(xué)習(xí)了解有關(guān)法律、法規(guī)，向?qū)I(yè)人士(特 別是專業(yè)律師)咨詢、了解有關(guān)購房方面的法律規(guī)定、知識是十分必要的，惟有 此，才有可能較好地維護(hù)自己的合法權(quán)益。其次，要充分行使法律賦予的權(quán)利，在交易過程中始終堅(jiān)持平等互利、協(xié)商 一致的原則。平等交易是一個法律原則。目前在房地產(chǎn)交易過程中，開發(fā)商(售 樓人員)處在強(qiáng)勢地位，與購房者之間信息極不對稱，存在種種開發(fā)商(售樓人員)以強(qiáng)凌弱、做霸王買賣的現(xiàn)象。為此，消費(fèi)者要擺正心態(tài)，不畏強(qiáng)權(quán)，購房時要 把問題搞清、搞細(xì)，對合同條款有異議、約定不明確、不滿意的，就堅(jiān)決不簽，堅(jiān)決不買；該堅(jiān)持的原則就一定要堅(jiān)持，不要圖一時之快，隨便妥協(xié)，從而給自 己帶來無窮的煩惱和巨大經(jīng)濟(jì)損失。再次，要認(rèn)真簽約，保留好證據(jù)。在購房過程中，不要輕信開發(fā)商(售樓人 員)的花言巧語。在簽署合同時一定要認(rèn)真審查每一個條款，把相關(guān)問題問清楚、搞清楚；您希望得到的一切承諾，和雙方業(yè)已形成的協(xié)議內(nèi)容，務(wù)必以書面形式 記錄下來，以免日后空口無憑。收樓時和入住后，一旦發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)保存好各種 證據(jù)，必要時對相關(guān)事實(shí)可以通過辦理公證的方式保留證據(jù)，以證明侵權(quán)事實(shí)的 存在。最后，要學(xué)會依靠專業(yè)人士、拿起法律武器維護(hù)自己的權(quán)利。房屋買賣不同 于一般消費(fèi)，涉及工程、質(zhì)量、合同、物業(yè)管理等多個領(lǐng)域，有關(guān)法律法規(guī)比較 復(fù)雜。購房人即使經(jīng)多方考察，一般也很難通過個人的努力搞清問題的癥結(jié)所在。因此，如果發(fā)生了對您不利的事情，或者您預(yù)料到風(fēng)險(xiǎn)可能到來時，為有效地維 護(hù)自己的正當(dāng)權(quán)益，就應(yīng)及時和該領(lǐng)域?qū)I(yè)人士、法律界人士、中介機(jī)構(gòu)、維權(quán) 組織取得聯(lián)系，以求得幫助 決定簽合同、交第一筆定金前要慎重，以免一開始 就進(jìn)入開發(fā)商的圈套。除購房前慎重選擇外，一份規(guī)范詳細(xì)的合同可以為維權(quán)帶 來很大方便。因此，購房者需要注意購房時常見的問題。?購房 者與開發(fā)商簽訂認(rèn)購書后，就要交一定額度的定金，這是無可非議的。但有時購 房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無法購買該房產(chǎn)時，發(fā)展商一 般都只退購房款而不退定金，理由是購房者沒有履行合同，所以沒收定金?！拔遄C兩書”原件是否齊全，即《國有土地使用權(quán)證》《建 設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房 銷售預(yù)售許可證》《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》，并要抄下證件的號 碼。 《住宅交付使用許可證》 后方可交付使用，《住 無 宅交付使用許可證》的，宅交付使用時，應(yīng)當(dāng)向消費(fèi)者提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，并按《住宅質(zhì)量保證書》的約定承擔(dān)保修責(zé)任。、套內(nèi)面積、使用面積和公攤的面積(自己分?jǐn)偟墓妹娣e)及其 測量方法要明晰。具體做法：a,應(yīng)在條款中寫明建筑面積，建筑面積中含公用面 積的組成部分及具體平米數(shù)、使用面積平米數(shù)、建筑面積與使用面積的比例。，一個是預(yù)售許可證。一定要看原件。要看清 。建筑面積、套內(nèi)面積、使用面積及其測量方法要明晰，將 開發(fā)商有關(guān)面積的宣傳材料擇要寫入合同。交房時間和預(yù)期交房條件要具體明 確。比如交房裝飾標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)的服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)等，同時明確違約責(zé)任。注意開 發(fā)商利用“合理順延”權(quán)利過長延遲交樓時間。但是，實(shí)踐中開發(fā)商往 往會給購房者很多諸如“如果發(fā)生問題，在最短時間內(nèi)解決”、“在裝修材料上，選擇最好的國外進(jìn)口的”等一些看上去很誘人但沒有實(shí)際意義的承諾。最短是多 長時間，什么樣的才算最好的?其實(shí)購房者對這些并不能清楚地確定。，開發(fā)商在簽約時會主動出具一份對 自己有利的補(bǔ)充協(xié)議，購房者同樣也可以出具一份對自己有利的補(bǔ)充協(xié)議，最好 將開發(fā)商在其廣告宣傳中的條款和樓書里關(guān)于裝修、物業(yè)管理中的承諾都簽進(jìn)補(bǔ) 充協(xié)議中，不要怕麻煩。舉個簡單的例子，您買的塔樓(或板樓)里有幾部電梯，是否會全部同時開通，如果有不開的怎么辦?不要小看這個問題，為了出面積、增利潤，現(xiàn)在的高層住宅只安裝幾部電梯，而且平時還不全開，在上下班高峰時 間極為不便，在這種情況下，業(yè)主是否有權(quán)拒付部分電梯費(fèi)呢?第二篇：簽訂購房合同注意事項(xiàng)簽訂購房合同注意事項(xiàng)在簽合同時應(yīng)明確各有關(guān)細(xì)節(jié)，包括交房時間、驗(yàn)房程序、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等。驗(yàn)房時要明確從配套設(shè)施到房內(nèi)各項(xiàng)交付物指標(biāo)的具體詳細(xì)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)（面積、地面、體墻、廚廁等等），最好附上設(shè)計(jì)圖紙及施工圖，并在合同中注明以其為準(zhǔn)。簽訂購房合同時要注意以下事項(xiàng)：一、搞清面積術(shù)語許多業(yè)主在購房過程中，常常遇到對各種面積名稱的模糊認(rèn)識，甚至還有些開發(fā)商故意鉆空子，把面積名詞進(jìn)行概念偷換，使業(yè)主權(quán)益受到傷害。要計(jì)算房產(chǎn)面積，首先要弄清楚開發(fā)商在銷售合同上所注明的面積名稱，一般分為：建筑面積、公攤面積、產(chǎn)權(quán)面積、套內(nèi)面積以及使用面積等：建筑面積：房屋的建筑面積是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固，層高2．20米以上（含2．20米）的永久性建筑。公攤面積：房屋公攤面積是指各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同使用的建筑面積。共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整棟服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積。它以水平投影面積計(jì)算，還包括套與公共建筑空間之間分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。產(chǎn)權(quán)面積：房屋產(chǎn)權(quán)面積是指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋建筑面積與房屋產(chǎn)權(quán)面積有可能相等，也有可能不相等。購房合同陷阱多 合同怎么簽律師教您12招招數(shù)1變更信息專遞送達(dá)要求開發(fā)商變更任何信息，都要以書面方式通知購房者，即以郵政特快專遞形式送達(dá)。既可保證變更的信息通知到購房者，也便于保留相關(guān)證據(jù)。招數(shù)2辦不下貸款解合同在合同中要明確約定，如果辦不下來貸款，就要無條件解除合同，退回定金和已付房款，以避免購房者資金被套或受損。招數(shù)3產(chǎn)權(quán)證辦理日期具體到日在合同中要明確約定產(chǎn)權(quán)證辦下來的日期