【正文】 第一篇：土地使用權(quán)出讓方式論文國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式摘要:《城市房地產(chǎn)管理法》第12條規(guī)定：“土地使用權(quán)的出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式，商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒有條件的，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式?！眹?guó)土資源部2002年4月3日頒布的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》不僅規(guī)范了招標(biāo)、拍賣方式的操作流程，而且提出了一種新的公開出讓方式。那下面我們就這幾種出讓方式做一下具體介紹。關(guān)鍵詞：出讓 協(xié)議 招標(biāo) 拍賣 掛牌 協(xié)議出讓是指出讓方和受讓方經(jīng)過協(xié)商，就土地使用權(quán)出讓條件以及雙方的權(quán)利義務(wù)達(dá)成一致而出讓土地使用權(quán)的民事法律行為。具體而言，是指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國(guó)有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國(guó)有土地的代表與有意受讓人進(jìn)行談判和切磋，協(xié)商出讓土地使用的有關(guān)事宜的一種出讓方式。它主要適用于工業(yè)項(xiàng)目、市政公益事業(yè)項(xiàng)目、非盈利項(xiàng)目及政府為調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、實(shí)施產(chǎn)業(yè)政策而需要給予扶持、優(yōu)惠的項(xiàng)目，采取此方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于國(guó)家規(guī)定所確定的最低價(jià)。以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)，沒有引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，不具有公開性，人為因素較多，因此對(duì)這種方式要加以必要限制，以免造成不公平競(jìng)爭(zhēng)、以權(quán)謀私及固有資產(chǎn)流失。協(xié)議出讓的國(guó)有土地的范圍:（1）政府供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地以外用途的土地，其供地計(jì)劃公布后同一宗地只有一個(gè)意向用地者的；（2）原劃撥、承租土地使用人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，《國(guó)有土地劃撥決定書》、《國(guó)有土地租賃合同》或法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定沒有明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式；（3）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，《國(guó)有土地劃撥決定書》、法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定沒有明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式；（4）法律、法規(guī)規(guī)定可以協(xié)議出讓的其他情形。原則:據(jù)《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)原則（1）公開、公平、公正原則；（2）誠(chéng)實(shí)信用原則。土地使用權(quán)協(xié)議出讓的基本程序:（1）申請(qǐng)階段首先由有意受讓人根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要向土地所有者的代表提出使用土地的申請(qǐng)，并提交用地意向書、項(xiàng)目初步布置圖等文件。（2）協(xié)商階段即由土地所有者代表與有意受讓方就有關(guān)事宜進(jìn)行反復(fù)的談判，逐步達(dá)成一致意見。（4）簽約階段即用合同把雙方協(xié)商所達(dá)成的一致意見確定下來。（4）履約階段受讓方按照合同的約定支付土地使用權(quán)出讓金，出讓方按照約定提供出讓的土地使用權(quán)，并辦理登記。招標(biāo)出讓土地使用權(quán)，是指在規(guī)定的期限內(nèi)，由符合規(guī)定的單位或個(gè)人（受讓人），以書面投標(biāo)形式，競(jìng)投某塊土地的使用權(quán)，土地使用權(quán)出讓方評(píng)標(biāo)決標(biāo)，采用綜合評(píng)標(biāo)、一次競(jìng)價(jià)和雙向競(jìng)價(jià)①的方式，最終擇優(yōu)而取?！段餀?quán)法》第137條規(guī)定：“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開竟價(jià)的方式出讓”。將工業(yè)用地也納入了招標(biāo)拍賣掛牌的范圍，規(guī)定工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌的方式出讓。招標(biāo)出讓的一般程序：（1）招標(biāo)招標(biāo)是土地使用權(quán)出讓方向相對(duì)人或不特定的人公布訂立合同的意思表示，其中土地使用權(quán)出讓方稱為招標(biāo)人，記載招標(biāo)人意思表示的文書稱為標(biāo)書，標(biāo)書通常以招標(biāo)通告的形式表現(xiàn)。招標(biāo)的性質(zhì)是要約引誘而不是要約。招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。公開招標(biāo)又稱無(wú)限競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)，是指招標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式邀請(qǐng)不特定的法人或者或者其他組織投標(biāo)。邀請(qǐng)招標(biāo)又稱定向招標(biāo)，是指招標(biāo)人以投標(biāo)邀請(qǐng)書的方式邀請(qǐng)?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標(biāo)。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)編制招標(biāo)文件。招標(biāo)文件的內(nèi)容包括以下主要事項(xiàng)：出讓土地的位置、面積、出讓期限、用地性質(zhì)、對(duì)投標(biāo)人資格審查的標(biāo)準(zhǔn)、報(bào)名截止子日期、評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)以及報(bào)名條件等。注釋：①綜合評(píng)標(biāo):綜合評(píng)標(biāo)是指在國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)出讓中，按照綜合條件最佳者得這樣一個(gè)原則來確定出讓的。換句話說，就是在招標(biāo)出讓土地中是綜合條件最佳者得，不一定是價(jià)格最高者得。一次競(jìng)價(jià):一次競(jìng)價(jià)是指由土地招標(biāo)拍賣掛牌主持人主持進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，每位競(jìng)價(jià)人只能一次書面報(bào)價(jià)，然后按照價(jià)高者得的原則來確定競(jìng)得人的方式。這個(gè)不同于拍賣，就是大家都有一次同時(shí)舉牌，然后確定誰(shuí)來得到這個(gè)土地。雙向競(jìng)價(jià):雙向競(jìng)價(jià)是指在土地出讓競(jìng)價(jià)中以“向下”競(jìng)房?jī)r(jià)、“向上”競(jìng)地價(jià)的方式出讓土地。（來自百度百科）（2）投標(biāo)投標(biāo)是經(jīng)招標(biāo)人審查合格的人，接受招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件向招標(biāo)人發(fā)出訂立合同的意思表示。該意思表示人稱為投標(biāo)人，記載投標(biāo)人意思表示的投標(biāo)文件稱為投標(biāo)書、標(biāo)單。（3）定標(biāo)定標(biāo)是招標(biāo)人公布所有的投標(biāo)并公開進(jìn)行評(píng)比，對(duì)評(píng)定最優(yōu)投標(biāo)人允諾與其訂立合同的意思表示。定標(biāo)又稱決標(biāo)，一般經(jīng)過開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)三個(gè)階段（4）簽約簽約即招標(biāo)人與中標(biāo)人就土地使用權(quán)出讓達(dá)成合意并以書面形式簽訂合同。中標(biāo)人與招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定時(shí)間簽訂土地使用權(quán)出讓合同。（5）履約中標(biāo)人依照合同約定支付土地使用權(quán)出讓金，招標(biāo)人依照合同約定提供出讓的土地使用權(quán)；中標(biāo)人亦須辦理登記手續(xù)，領(lǐng)取出讓土地使用權(quán)證，招標(biāo)活動(dòng)結(jié)束后，出讓人應(yīng)當(dāng)在十個(gè)工作日內(nèi)將招標(biāo)拍賣掛牌出讓結(jié)果在土地有形市場(chǎng)或者指定的場(chǎng)所、媒介公布。拍賣出讓是拍賣出讓土地使用權(quán)，是指在指定的時(shí)間、地點(diǎn)、利用公開場(chǎng)合由政府的代表者——土地行政主管部門主持拍賣指定地塊的土地使用權(quán)，由拍賣主持人首先叫出底價(jià)，諸多的競(jìng)投者輪番報(bào)價(jià)，最后出最高價(jià)者取得土地使用權(quán)。拍賣出讓的一般程序：（1）拍賣委托：即由土地出讓方委托拍賣人拍賣準(zhǔn)備出讓的土地使用權(quán)，并提供出讓土地的有關(guān)地點(diǎn)、面積、四至等資料。（2）拍賣公告與查看：拍賣人應(yīng)當(dāng)與拍賣日七日前通過報(bào)紙或者其他新聞媒介發(fā)布拍賣公告。拍賣公告應(yīng)當(dāng)載明拍賣的時(shí)間和地點(diǎn)、拍賣標(biāo)的的位置、拍賣標(biāo)的查看時(shí)間和地點(diǎn)、參與競(jìng)買應(yīng)當(dāng)辦理的手續(xù)以及需要公告的其他事項(xiàng)。拍賣人還應(yīng)當(dāng)應(yīng)競(jìng)買人的請(qǐng)求組織查看拍賣的土地。（3）拍賣的實(shí)施：包括競(jìng)買和拍定兩階段。競(jìng)買實(shí)在拍賣場(chǎng)所內(nèi)，競(jìng)買人以報(bào)價(jià)方式向拍賣人所作的應(yīng)買意思表示，競(jìng)買人意思表示的性質(zhì)是要約，在以口頭方式報(bào)價(jià)時(shí)，在其他競(jìng)買人報(bào)出更高價(jià)前，維持其拘束力，競(jìng)買人不得撤回。拍定是拍賣人同意與最后最高報(bào)價(jià)的競(jìng)買人成交的意思表示。拍賣成交后，買受人與拍賣人應(yīng)當(dāng)簽署成交確認(rèn)書。（4）履約：拍賣結(jié)束后，買受人應(yīng)當(dāng)持拍賣人出具的成交證明和有關(guān)材料，向有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)辦理手續(xù)。買受人向出讓人支付全部土地使用權(quán)出讓金，出讓人向買受人提供出讓土地使用權(quán)及土地使用權(quán)證。掛牌出讓是是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。掛牌出讓的一般程序：（1）在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的面積、界址、空間范圍、現(xiàn)狀、用途、使用年限、規(guī)劃指標(biāo)要求、開工時(shí)間和竣工時(shí)間、起始價(jià)、增價(jià)規(guī)則以及增價(jià)幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易場(chǎng)所