【正文】 目 錄 第一章 總 論 ................................................ 1 概述 ................................................. 1 編制概況 .............................................. 2 主要技術經濟指標 ..................................... 3 研究結論與建議 ........................................ 4 第二章 項目建設的背景和必要性 ................................. 6 項目建設的背景 ........................................ 6 項目建設的必要性 ..................................... 9 第三章 市場需求分析 ........................................ 11 當前房地產市場預測 ................................... 11 鹿泉房地產市場狀況 ................................... 14 本項目市場預測 ....................................... 15 第四章 場址選擇及建設條件 ................................... 16 場址選擇 ............................................. 16 建設條件 ............................................. 17 基礎設施條件 ......................................... 26 外部社會條件 ......................................... 27 第五章 建設方案 ............................................. 28 總平面布置 ........................................... 28 道路規(guī)劃及場地排雨水 ................................. 29 建筑結構方案 ......................................... 30 鋼結構工程方案 ....................................... 35 公用工程 ............................................. 40 第六章 環(huán)境保護 ............................................. 47 環(huán)境 保護原則及依據(jù)標準 ............................... 47 施工期間環(huán)境影響及治理措施 ........................... 50 項目竣工后環(huán)境保護措施 ............................... 51 環(huán)境影響評價 ........................................ 53 第七章 消防 與安全衛(wèi)生 ....................................... 54 設計依據(jù) ............................................. 54 消防措施 ............................................. 54 消防給水 ............................................. 55 安全衛(wèi)生 ............................................. 56 第八章 節(jié)能 ................................................. 58 概述 ................................................. 58 編制依據(jù) ............................................. 58 建筑節(jié)能 ............................................. 59 第九章 組織機構 ............................................. 63 組織機構 ............................................ 63 勞動定員 ............................................ 65 人員來源及培訓 ....................................... 65 第十章 項目實施計劃 ......................................... 67 項目的組織及建設管理 ................................ 67 項目實施計劃 ........................................ 68 實施進度表 .......................................... 68 第十一章 項目招標方案 ....................................... 70 設計依據(jù) ............................................ 70 招標原則 ............................................ 70 招標范圍 ............................................ 70 招投標程序 .......................................... 70 招標方案 ........................................... 73 第十二章 投資估算及資金籌措 ................................. 77 投資估算 ........................................... 77 資金籌措 ........................................... 78 第十三章 財務評價 ........................................... 80 評價原則 ........................................... 80 編制依據(jù) ........................................... 80 基礎數(shù)據(jù) ........................................... 80 財務評價 報表 ........................................ 80 盈利能力分析 ........................................ 81 評價結論 ............................................ 81 第十四章 社會評價 ........................................... 82 項目對社會影響分析 .................................. 82 項目對所在地的互適性分析 ............................ 82 社會評價結論 ........................................ 83 第十五章 風險分 析 ........................................... 84 不確定性分析 ........................................ 84 定性分析 ............................................ 86 投資風險的控制 ...................................... 88 第十六章 研究結論與建議 ..................................... 90 推薦方案的總體描述 .................................. 90 推薦方案的優(yōu)缺點描述 ................................ 90 結論與建議 .......................................... 91 第一章 總 論 概述 80 城 項目 新建 簡介 名稱： 河北傲宇房地產開發(fā)有限公司 法定代表人： 魏靜靜 公司類型：有限責任公司 公司地址：河北省石家莊市橋西區(qū)槐安西路 27 號華都大廈 801803 該項目位于 石家莊鹿泉市寺家莊鎮(zhèn)東營西街村 。 建設規(guī)模 （ 1）主要建設內容 該項目規(guī)劃用地面積 ㎡，總建筑面積 ㎡，其中地上建筑面積 ㎡，地下建筑面積 ㎡，機動車停車數(shù) 56 輛，非機動車停車數(shù) 588 輛 。 （ 2）總圖指 標 ①容積率： ； ②建筑密度： %； ③綠地率： %； 建筑基底面積 ㎡。 根據(jù) 項目 建設的總體規(guī)劃和資金落實等因素，確定該項目計劃建設期為 2021 年 12 月 — 2017 年 11月 。 項目總投資 萬元 。 該項目的總投資為 萬元，全部由建設單位自籌解決。 編制概況 （ 1）《 石家莊市 城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（ 2021— 2020 年）》； （ 2）國家計委、建設部《關于印發(fā)建設項目經濟評 價方法與參數(shù)的通知》第三版； （ 3） 石家莊市 國民經濟和社會發(fā)展“十 三 五”總體規(guī)劃綱要； （ 4）建設單位提供的相關資料。 （ 1）項目建設的必要性及建設條件； （ 2）建設規(guī)模； （ 3）建設方案及配套設施； （ 4）投資估算、財務評價及社會評價。 （ 1）先進性。在設計研究過程中堅持實事求是的原則，以社會效益、環(huán)境效益雙贏為目的，選擇合理的工程方案、先進的設備，確保工程質量的先進性； （ 2）科學性。在設計研究過程中要認真研究本項目充分利用區(qū)域優(yōu)越的建設條件、優(yōu)惠的政策和建 設單位優(yōu)秀的基建管理人才等方面的優(yōu)勢，節(jié)約投資，縮短工期，提高效益，盡快投入使用； （ 3）全面性。在設計研究過程中，認真貫徹執(zhí)行國家有關法規(guī)、規(guī)范，搞好環(huán)保、節(jié)能、衛(wèi)生安全及消防等設計。 主要技術經濟指標 主要技術經濟指標匯總表 序號 項目 單位 數(shù)量 備注 1 規(guī)劃用地面積 ㎡ 約 畝 2 總建筑面積 ㎡ 3 地上建筑面積 ㎡ 其中 住宅建筑面積 ㎡ 配套公建建筑面積 ㎡ 4 地下 建筑 面積 ㎡ 儲藏及其他設備用房 建筑面積 ㎡ 5 戶數(shù) 戶 588 6 居住人數(shù) 人 1882 平均 人 /戶 7 機動車停車數(shù) 輛 56 其中 機動車地面停車數(shù) 輛 56 機動車地下停車數(shù) 輛 0 8 非機動車提車數(shù) 輛 588 1 輛 /戶室外及地下儲藏間停放 9 建筑基底面積 ㎡ 10 容積率 11 建筑系數(shù) % 12 綠地率 % 研 究結論與建議 本項目符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設產業(yè)政策。建設資金完全自籌，現(xiàn)場建設條件具備。項目針對 鹿泉 商品房升級換代，住宅建設由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和 鹿泉 已有一部分收入較高的住房消費群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對 鹿泉 住宅市場分析預測，項目開發(fā)有市場銷路。分析結果表明，項目經濟效益可行。項目開發(fā)對合理利用土地資源，促進企業(yè)資產保值升值，推進產品結構調整，有著明顯的社會、經濟效益。 建議 從目前房地產市場分析，商品住宅結構性的矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時，對初步確定的住 宅戶型和功能標準再作進一步的市場調 研。要根據(jù)市場變化作出更為準確的市場定位，調整戶型或面積，并做好工程建設規(guī)劃，加強樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設成本，盡量減小項目風險。 要進一步落實好規(guī)劃論證和施工圖設計，做到精心設計、精心組織、精心施工，爭取按計劃開工，確保工程的順利進行； 該項目建筑單體內各功能要求復雜 ,外部配套所需要的水、