【正文】 房地產(chǎn)公司可研報告 類別 :我的文章 評論 (0) 瀏覽 (527) 20201106 12:15 標簽： 房地產(chǎn)報告 目 錄 前 言 第 1 章 項目概況 第 2 章 項目建設必要性 第 3 章 市場分析 第 4 章 建設方案 第 5 章 項目法人與項目的經(jīng)營管理 第 6 章 工程建設進度 第 7 章 投資估算、資本金與資金籌措 第 8 章 財務效益分析 第 9 章 結論與建議 前 言 為加快淮安市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展 ，改善地區(qū)環(huán)境，配合淮安市的城市整體規(guī)劃，淮安 xxXxx 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬對 位于淮安市經(jīng)濟開 發(fā)區(qū) XX 以北、 XX 以東地塊 地塊進行開發(fā) ,在大學城建立一個集商業(yè)、休閑、美食和居住于一體的高檔社區(qū)，以填補大學城地區(qū)商業(yè)空白。 2020 年 6 月，淮安 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 以邀請招標方式取得了項目土地使用權，淮安市區(qū)人民政府以號文核發(fā)了“丘地塊國有土地 使用權招標出讓的通知”。淮安 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與淮安市土地管理局簽訂了 “淮安市國有土地使用權出讓合同 ”；根據(jù)規(guī)劃，基地面積為 平方米。為控制項目投資效益和風險，編制本項目可行性研究報告。 第１章 項目概況 項目法人概況 項目法人：淮安 XX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱 “XX 城房產(chǎn) ”） 注冊資本：伍佰萬美元 住 所：淮安市清河新區(qū)西 XXX 號工業(yè)新區(qū)管委會 法定代表人： XXXX 企業(yè)類型：有限責任公司（臺港澳與境內(nèi)合資） 經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營，自有房屋租賃以及相關配套服務 和物業(yè)管理。（涉及許可經(jīng)營的憑許可證經(jīng)營）。 XX房產(chǎn)是由南京 XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和中國香港 XX集團公司 共同投資，于 2020年 12 月 12日經(jīng)淮安市工商行政管理局批準設立的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)。 2020 年月日經(jīng)淮安市管理局批準取得暫定二級房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)。 項目概況 項目名稱 淮安 XXXX 項目 建設地點 基地位于淮安市水渡口中心商務區(qū)的核心地帶。處于缽池山公園和里運河城市景觀中帶中，與會展中心緊鄰，是建設住宅項目的風水寶地?；乜傉嫉孛娣e ?；乇眲t是城市道路翔宇 大道，南側是 XX 路，西側與 XX 路接壤。一條東西向的規(guī)劃道路將基地一分為二用地平整，交通便利。規(guī)劃設計內(nèi)容為高層住宅、風情商業(yè)街及相關配套設施。 建設內(nèi)容 本項目擬按高層建造，容積率按 計算。同時，本項目的規(guī)劃在一定程度上將配合未來淮安的地標建筑國際會展中心的風格，從而形成相得益彰的效果，提升住宅項目的品味和價值，并使項目上市后即產(chǎn)生強大的沖擊力，形成購買熱潮。另外， XX 房產(chǎn)項目將在沿里運河一帶打造特色主題商業(yè)街，并在沿街邊建造商業(yè)區(qū)，從而服務全區(qū)，輻射全市 。 基地現(xiàn)狀（工程進度） 建設期 本項目建設工期暫定為 年，計劃年 年底竣工。 投資估算、資本金及資金籌措 經(jīng)估算，本項目建設投資為 146957 萬元（詳見附表 1）。 項目所需建設資金全部由項目法人自籌。項目法人已經(jīng)以支付前期費用及國有土地使用權出讓金 萬元，作為本項目的資本金，符合國家有關資本金出資比例的要求。項目建設全部資金由項目法人通過自籌及銀行貸款解決。 財務效益分析 本項目經(jīng)測算，本項目全部投資財務內(nèi)部收益率為 %，財務凈現(xiàn)值（ I=10％）為 萬元，投資回收期為 4 年（含建設期），財務效 益良好。 第 2 章 市場分析 、淮安土地市場現(xiàn)狀 2020 年土地市場招標拍賣進入規(guī)范階段，價格較之前有較大提高，全市平均出讓價格 45 萬 /畝； 2020 年隨市場發(fā)展及長三角影響，上漲到均價 65 萬 /畝， 2020 年受新政影響土地市場也進入冷潮期，價格跌回均價 60 萬 /畝； 2020 年淮安市區(qū)成交房地產(chǎn)開發(fā)用地 34宗，計 ； 2020年 19月淮安市區(qū)共成交土地50宗，合計 畝，合同價款 220,375萬元，平均價格 67萬 /畝。成交地塊面積較小， 60 畝以下地塊居多。大面積地塊流標率偏高，從 2020 年的上市成交情況看，共流標 11 塊計 1019 畝土地。 、淮安房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀 淮安是典型二級城市房地產(chǎn)發(fā)展狀態(tài)，市場起步較晚，房地產(chǎn)消費以本市居民為主。 2001 年以前主要以老城區(qū)改造項目為主，2020 年隨著土地價格的提高，房價上漲近 1000元 / m2，樓市規(guī)模初步形成。 根據(jù)淮安市國土資源局網(wǎng)上資料： 2020 年一季度，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 11． 64億元，比 2020年增長 ％，增速上升 個百分點；市區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年增長％，增速下降 。 “十五”時期 ，淮安市房地產(chǎn)銷售面積與竣工面積同步增長。2020 年淮安全市房地產(chǎn)開發(fā)完成施工面積 萬 m2,同比增長%，竣工面積 萬 m2,同比增長 %；市區(qū)完成施工面積 m2，同比增長 %,竣工面積 m2，同比下降 %。而 2020 年一季度 ,全市房地產(chǎn)開發(fā)完成施工面積 萬 m2,同比增長 %，竣工面積 萬 m2，同比增長%。其中市區(qū)施工面積 m2，同比增長 %，竣工面積 萬 m2，同比增長 %。 、樓市價格分析 淮安市 2020 年全市銷售面積 122萬 m2，全市商品住房銷售均價 1693元 / m2，同比增長 %，市區(qū)商品住房銷售均價 2487元/ m2，同比增長 %； 2020 年第一季度全市商品住房均價 2020元 / m2，比去年同期增長 %，其中市區(qū)商品住房均價為 2511元/m2，比去年同期增長 %。 從淮安網(wǎng)上樓市可以看出， 2020 年 5— 10 月份住宅類商品房近六個月平均成交價格顯示，全市入網(wǎng)項目均價為 2627元 /m2，增長為 %?；窗彩猩唐纷》績r格主要由成本決定，完全 由市場供求關系決定而產(chǎn)生的價格虛高較小，價格沒有大起大落現(xiàn)象，漲幅趨于平穩(wěn)，基本與地價相呼應。 根據(jù)淮安網(wǎng)上樓市提供數(shù)據(jù)，截止 2020年 10月 11日全市入網(wǎng)銷售項目 96 個，入網(wǎng)總面積 2,431,563 m2，可銷售總面積711,898 m2，入網(wǎng)總套數(shù) 23,265套。當日住宅成交套數(shù) 33套，當日住宅成交均價 2442 元 / m2，從淮安網(wǎng)上樓市 2020 年度（ 110月中旬）全市納入網(wǎng)上銷售項目前十名統(tǒng)計表可以看出，前十名銷售面積累計為 252,062m2，銷售套數(shù) 2,252 套，銷售金額 67,222萬元，平均銷售均 價 2666元 /m2，市場容量及承接力有一定的局限性。 、本項目區(qū)域競爭分析 本案地塊南、北、西面被三個大盤所包圍。 南側一路之隔為“ XX花城 ” ， 45 萬 m2多層住宅社區(qū)，容積率， 2020年土地出讓，價格不超過 65萬 /畝，目前銷售均價 2500元 /m2，一期七幢多層 200余套房屋已售完。 北側為今年年底開盤的“ XXXXX” 高層社區(qū)，號稱打造淮安最高檔大型公園美宅，占地 538 畝，容積率 ，總建筑面積 100萬平方，以 28 幢高層建筑為主。土地出讓價格為 100 萬 /畝，出讓時間為 2020年 2月，一期項目已開 工， 17萬 m2分兩步上市，首期700 套房源，已在十一國慶期間排隊拿號。一期多層均價 3000 元/m2，高層均價 2800元 / m2，有卷煙廠、銀行、國稅局等單位團購，將是本案未來 5年內(nèi)最強有力的競爭對手。 西側地塊為“ XXXX 天城 ” 小區(qū)，擬拆遷后開發(fā)。該項目從地理位置上被楚秀園、缽池山公園及里運河環(huán)圍，有雙公園概念，離市中心更近，比本案有明顯區(qū)位優(yōu)勢。占地 424 畝，將建成超過 60 萬平米高檔樓盤，也將是本案未來最有可比性的競爭樓盤。 本案東側為清河區(qū)工業(yè)園區(qū)和開發(fā)區(qū)。根據(jù)淮安市最新總體規(guī)劃，開發(fā)區(qū)內(nèi)廠房將統(tǒng)一外 遷至東側新園區(qū)，原廠房可進行房地產(chǎn)開發(fā)。未來幾年內(nèi)該地塊房屋上市量將明顯增長，但未來幾年消費需求增長將無法超過現(xiàn)在可預計供應量。 、銷售收入預測 基于上述市場容量及價格走勢分析，本案地塊房屋均價暫估3900 元 /m2，商業(yè)用房暫估 15000 元 /m2，總銷售額為 ，至少需五年時間消化，中間變數(shù)及成本增加不可估算。 、市場機遇 城市經(jīng)濟快速發(fā)展 2020年淮安人均 GDP 已達到 1324美元，根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律，淮安已處于工業(yè)化初期向中期邁進的階段和快速發(fā)展的轉折點?！笆晃濉逼?間，淮安全社會固定資產(chǎn)投資將達 3000億元。 城市居民收入增加，生活水平提高 近年來，淮安生產(chǎn)總值均以兩位數(shù)的速度增長。 2020 年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 ，人均國民生產(chǎn)總值 1378 美元，財政收入 75 億元。隨著人均經(jīng)濟收入的不斷增長，居民的潛在購買力也將進一步提高，據(jù)淮安市統(tǒng)計局提供 2020年 18月份淮安主要經(jīng)濟指標中市區(qū)居民人均可支配收入 6788 元，同比增長 %，住宅產(chǎn)業(yè)將處于快速增長期。 城市規(guī)模的擴容提速 淮安規(guī)劃 5 年內(nèi)中心城市人口突破 100 萬，建成區(qū)面積達到120平方公里，全市城鎮(zhèn)人口達到 250 萬，城市化水平達到 45％，城鎮(zhèn)人均可支配收入達 9350元； 10年內(nèi)，中心城市人口達到 110萬，建成區(qū)面積達到 140 平方公里，全市城鎮(zhèn)人口達到 300 萬，城市化水平達到 55％以上。 本案獨特性 地理位置的獨特性和不可復制性。由于本項目位于中央商務區(qū)，西靠里運河，北鄰國際會展中心和博物館，緊靠繁華市區(qū)，因而擁有地理位置上的巨大優(yōu)越性，加之宏偉的大社區(qū)規(guī)劃，一定是未來淮安的高檔居住區(qū)，并使具購買力的購房者趨之若騖。 中央商務區(qū)發(fā)展空間較大 隨著國家嚴格管理土地 政策的進一步出臺和落實，一線城市的土地市場價格必將越來越高，有發(fā)展眼光和前瞻性的房地產(chǎn)公司已經(jīng)或?qū)⒅鸩睫D向二、三級城市市場，這必將推動這些地域土地價格的上漲；同時這些區(qū)域的土地價格本身隨著當?shù)亟?jīng)濟和建設的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)市場的逐步升溫，也會呈上升趨勢。由于本項目位于淮安